Hai notato che le aste immobiliari si stanno moltiplicando o hai paura che possano diventare una minaccia per la tua abitazione? La nuova legge del 2025 sulle case all’asta ha introdotto cambiamenti importanti che potrebbero darti più tempo e tutele, ma è fondamentale capire cosa cambia concretamente per te.

Fino a oggi, dopo il pignoramento e la perizia, la casa veniva messa all’asta generalmente dopo 6‑8 mesi, con tempi spesso più lunghi nelle zone a tribunali intasati. Con la legge 2025, però:

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• È stato istituito un fondo per progetti rent‑to‑buy, dove la banca o lo Stato possono acquistare la casa e affittarla al debitore con patto di riscatto, per impedirne lo sfratto immediato.
• È diventato più semplice bloccare l’asta tramite istanze specifiche: se riesci a proporre un piano di saldo o a dimostrare che l’esecuzione mette a rischio la tua famiglia, il tribunale può sospendere la vendita.

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Introduzione

Il mercato delle aste giudiziarie immobiliari in Italia è stato oggetto di importanti riforme negli ultimi anni, con l’obiettivo di rendere le procedure più rapide, trasparenti ed efficienti. La cosiddetta Riforma Cartabia – attuata con il D.Lgs. 149/2022 – ha introdotto numerose novità nel codice di procedura civile (c.p.c.), semplificando l’esecuzione forzata e colmando lacune normative. Parallelamente, l’entrata in vigore nel 2022 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) ha aggiornato le regole delle procedure concorsuali, influendo anche sulle vendite all’asta nell’ambito fallimentare. Questi interventi rispondono alla necessità di accelerare la chiusura delle esecuzioni immobiliari (anche in ottica PNRR, che individua nella celere realizzazione dei crediti un fattore di competitività).

In questa guida avanzata – aggiornata a maggio 2025 – esamineremo in dettaglio la “nuova legge sulle case all’asta”, ossia l’insieme delle riforme recenti e delle prassi emerse in materia di esecuzioni immobiliari. Adotteremo un linguaggio giuridico-divulgativo, adatto a professionisti (avvocati, notai) ma anche a imprenditori e investitori, spiegando i concetti tecnici con chiarezza. Ogni capitolo fornirà tavole sinottiche riepilogative e, dove opportuno, esempi pratici e simulazioni per illustrare il funzionamento concreto delle procedure (partecipazione all’asta, offerte, aggiudicazione, problemi frequenti). Inoltre, dedicheremo spazio agli aspetti fiscali (imposte e agevolazioni sulle vendite giudiziarie) e ai profili societari rilevanti (ad esempio per le imprese debitrici o acquirenti).

Non mancherà una rassegna delle principali sentenze recenti in materia – dalla Corte di Cassazione alla Corte Costituzionale – così da contestualizzare le novità normative con l’interpretazione degli organi giudiziari e della dottrina. Infine, la guida si chiuderà con una Bibliografia e sitografia essenziale, contenente riferimenti normativi ufficiali e fonti autorevoli (anche del Notariato e della giurisprudenza) per approfondire ulteriormente. Prepariamoci dunque ad analizzare come è cambiata (e sta cambiando) la disciplina delle aste immobiliari in Italia, fornendo uno strumento operativo completo per affrontare con consapevolezza le vendite giudiziarie nel 2025.

Capitolo 1: Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022) e modifiche al Codice della Crisi

In questo capitolo esaminiamo le principali innovazioni introdotte dal D.Lgs. 10 ottobre 2022 n. 149 (attuativo della L. 206/2021, cd. Riforma Cartabia) in tema di esecuzioni immobiliari, nonché le modifiche apportate al Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) con impatto sulle vendite forzate di beni immobili. Si tratta di un intervento organico che ha inciso profondamente sia sul codice di procedura civile – per le esecuzioni individuali – sia sulla disciplina delle procedure concorsuali (fallimenti, concordati, sovraindebitamento), con l’intento di uniformare e modernizzare le regole delle aste giudiziarie.

1.1 Novità nel processo esecutivo immobiliare (codice di procedura civile)

La Riforma Cartabia ha riscritto intere parti del processo esecutivo, con un’attenzione particolare alle procedure di vendita immobiliare. Ecco un elenco delle principali novità introdotte nel c.p.c. dal 2022, con le relative implicazioni:

• Ordine di liberazione automatica dell’immobile: le regole sulla liberazione degli immobili pignorati sono state riviste per accelerare l’immissione in possesso dell’aggiudicatario. Se l’immobile è occupato da terzi senza titolo opponibile o è già libero (non abitato dal debitore), il giudice dell’esecuzione emette l’ordine di liberazione già nel momento in cui dispone la vendita. Se invece il debitore vi abita, l’ordine di liberazione viene emesso contestualmente al decreto di trasferimento (salvo casi eccezionali di abuso da parte del debitore). L’esecuzione dello sgombero è affidata direttamente al custode giudiziario, senza dover avviare una separata procedura esecutiva per rilascio: ciò riduce i tempi morti e tutela l’aggiudicatario, che non deve più attivarsi personalmente per ottenere la disponibilità del bene.
• Vendita diretta dell’immobile da parte del debitore: è stato introdotto nel c.p.c. l’innovativo istituto della “vendita diretta” (artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.), ispirato al modello francese della vente privée. Il debitore esecutato ha ora la facoltà di trovare autonomamente un acquirente per l’immobile pignorato, così da evitare l’asta, purché senza frode ai creditori e senza ritardare la procedura. In pratica, il debitore può presentare al giudice un’offerta irrevocabile d’acquisto, da confrontare con eventuali altre offerte in sede di gara. Se l’offerta “privata” è congrua e nessuno offre di più, la vendita viene aggiudicata a quell’acquirente. Questa soluzione negoziale – già incoraggiata nelle procedure concorsuali e di sovraindebitamento – mira a massimizzare il realizzo ed evitare svalutazioni d’asta, aiutando al contempo il debitore a risolvere la propria crisi in modo concordato. Va però gestita con attenzione, poiché richiede trasparenza e il rispetto rigoroso delle condizioni poste dal giudice (tempi e garanzie equivalenti a quelli di un’asta tradizionale).
• Semplificazione e digitalizzazione delle vendite: per uniformare le prassi, la riforma prevede schemi standardizzati per gli atti chiave. Ad esempio, gli avvisi di vendita devono seguire modelli uniformi predisposti dal giudice dell’esecuzione. Inoltre, l’aggiudicatario è ora tenuto a fornire un’autocertificazione antiriciclaggio contenente i propri dati e dichiarazioni ai sensi della normativa AML. Questa novità recepisce le “buone prassi” già adottate da molti tribunali e notai, inserendo formalmente controlli sulla provenienza lecita dei fondi e sull’identità dell’acquirente. Parallelamente, si insiste sull’uso di procedure telematiche: già dal 2018 le aste immobiliari sono svolte in modalità asincrona telematica (salvo rare eccezioni), ma ora l’intero iter – dalla pubblicità alle offerte – è integrato su portali dedicati, come vedremo meglio nel par. 1.2 riferito al CCII.
• Maggiore ruolo dei professionisti delegati: la figura del professionista delegato alla vendita (spesso un notaio, avvocato o commercialista nominato dal giudice ex art. 591-bis c.p.c.) è stata potenziata. Il D.Lgs. 149/2022 ha introdotto gli artt. 179-ter e 179-quater disp. att. c.p.c. che disciplinano dettagliatamente requisiti, formazione e controlli sull’elenco dei delegati alle vendite presso ogni tribunale. Vengono imposti criteri di rotazione e limiti al cumulo degli incarichi, per garantire trasparenza e competenza. Inoltre, il novero dei compiti delegabili è stato ampliato: il delegato non solo conduce la gara e aggiudica, ma può ora occuparsi anche di redigere il progetto di distribuzione e di effettuare i pagamenti ai creditori. Il giudice mantiene un ruolo di vigilanza, intervenendo solo per approvare il piano di riparto e per decidere eventuali controversie tra creditori (ex art. 512 c.p.c.). È stato introdotto un apposito rimedio di reclamo (art. 591-ter c.p.c.) contro gli atti del delegato: le parti possono contestare l’operato del professionista entro 20 giorni dalla conoscenza legale dell’atto. Il giudice decide sul reclamo e, contro la sua decisione, è ammessa l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.). Questa procedura definita scandisce meglio i controlli, evitando che errori del delegato pregiudichino i diritti delle parti.
• Chiusura più rapida e certezza degli esiti: molte modifiche mirano a snellire i tempi e a rendere definitivo l’esito delle aste in tempi più brevi. Ad esempio, è stata abolita la necessità della formula esecutiva sui titoli (sentenze, decreti ingiuntivi, ecc.) per poter procedere a pignoramento. Oggi il creditore può notificare in forma esecutiva la semplice copia conforme del titolo, senza aspettare l’apposizione della formula da parte della cancelleria, con risparmio di giorni (o settimane) di attesa. Ancora, in materia di offerte dopo l’asta, la riforma ha sostanzialmente eliminato l’istituto delle offerte in aumento di un quinto (rilancio entro 10 giorni) nella vendita senza incanto. Già da qualche anno, infatti, la prassi privilegiava l’aggiudicazione definitiva immediata: oggi nelle vendite senza incanto l’aggiudicazione è definitiva e non sono ammesse offerte successive al ribasso (questo viene chiarito anche nei nuovi avvisi d’asta). Ciò garantisce maggiore tutela degli aggiudicatari, evitando che dopo aver vinto la gara debbano attendere ulteriormente esposti al rischio di rilanci dell’ultimo minuto. In generale, tutte le fasi dell’esecuzione immobiliare sono ora scandite da termini più stringenti per creditori, debitori e ausiliari, al fine di ridurre la durata complessiva (ad esempio nuovi termini per il deposito della nota di iscrizione a ruolo, come vedremo nel capitolo 2) e dare certezza agli attori del mercato.

Di seguito, una tabella riepilogativa delle principali innovazioni apportate dal D.Lgs. 149/2022 alle aste immobiliari:

Tabella 1 – Novità introdotte dalla Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022) nelle esecuzioni immobiliari

Novità principale	Descrizione sintetica
Liberazione automatica dell’immobile pignorato	L’ordine di liberazione viene emesso contestualmente alla vendita (se occupante un terzo senza titolo) o al decreto di trasferimento (se occupato dal debitore), ed eseguito dal custode senza bisogno di ulteriore esecuzione.
Vendita diretta dell’immobile da parte del debitore	Introdotta la facoltà per il debitore di proporre un acquirente e vendere privatamente il bene pignorato, previo ok del giudice, evitando l’asta se ciò avviene senza pregiudizio per i creditori.
Abolizione della formula esecutiva	Non occorre più far apporre la formula in calce al titolo esecutivo: la copia conforme è titolo valido per iniziare l’esecuzione. Snellisce l’avvio del pignoramento.
Modulistica standard e adempimenti digitali	Adozione di modelli uniformi per avvisi di vendita e perizia; obbligo per l’aggiudicatario di dichiarare la propria identità e fondi con autocertificazione antiriciclaggio. Procedure d’asta sempre più telematiche (Portale Vendite).
Ruolo dei delegati potenziato	Regole su elenchi, requisiti, rotazione e limiti dei professionisti delegati (art. 179-ter disp. att. c.p.c.); ampliati i compiti delegabili (anche distribuzione somme); introdotto reclamo contro atti del delegato (entro 20 gg).
Offerte successive (rilanci)	Eliminata la possibilità di offerte al rialzo dopo l’aggiudicazione (nelle vendite senza incanto). L’aggiudicazione diviene immediatamente definitiva, salvo ovviamente il pagamento del prezzo entro i termini.
Altre misure accelerative	Termini più stringenti per deposito atti (es: iscrizione a ruolo pignoramento entro 15 gg – v. Cap.2); possibilità per il giudice di applicare astreintes (misure coercitive) anche in sede esecutiva per obblighi infungibili; riduzione formalità burocratiche complessive.

1.2 Vendite concorsuali e coordinamento con il Codice della Crisi

Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), entrato in vigore definitivamente dal 15 luglio 2022, ha riformato la disciplina delle procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, ristrutturazioni, sovraindebitamento). Sebbene il CCII costituisca un corpo normativo autonomo, il legislatore ha perseguito una logica di coordinamento e omogeneizzazione con le regole delle esecuzioni individuali, soprattutto in tema di vendita forzata dei beni immobili del debitore insolvente.

In sostanza, il CCII tende a riallineare le vendite “concorsuali” a quelle esecutive individuali, utilizzando gli strumenti del codice di procedura civile quando compatibili. Vediamo i punti salienti:

• Applicabilità delle norme del c.p.c.: l’art. 216, comma 3 CCII prevede espressamente che, nella liquidazione giudiziale (nuovo nome del fallimento), il giudice delegato possa disporre l’uso delle procedure del codice di rito civile per le vendite, “nei limiti della compatibilità”. Questa clausola di rinvio riprende quanto già stabiliva l’art. 107 l.fall. previgente. In pratica, il curatore e il giudice possono scegliere se vendere gli immobili seguendo le regole del c.p.c. (es. delega a professionista e vendita tramite Portale, come in un’esecuzione) oppure con modalità competitive diverse (ad es. gara informale o trattativa privata autorizzata). Non è obbligatorio adottare il modello c.p.c. in ogni caso, ma il trend normativo è di uniformare il mercato delle vendite forzate indipendentemente dal contesto (singolare o concorsuale). Questo perché un sistema omogeneo e trasparente di aste pubbliche aumenta la partecipazione e il realizzo, a beneficio sia dei creditori individuali sia di quelli concorsuali.
• Portale delle Vendite Pubbliche e aste telematiche: il CCII ha reso strutturale l’uso del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) anche nelle procedure concorsuali. L’art. 216, comma 4 CCII stabilisce che nella liquidazione giudiziale le vendite di beni avvengano di regola con le modalità telematiche proprie del Portale (salvo deroga motivata se ciò pregiudicasse gli interessi dei creditori o la celerità della procedura). Il giudice delegato deve curare la pubblicazione sul PVP dell’ordinanza di vendita e di ogni altro atto utile a informare il pubblico. Inoltre, tramite il Portale devono essere gestite le richieste di visita agli immobili e la presentazione delle offerte di acquisto. In pratica, anche nelle vendite fallimentari si usano le stesse piattaforme telematiche delle aste giudiziarie classiche, garantendo massima pubblicità e partecipazione. È prevista comunque la facoltà di forme di pubblicità aggiuntiva (es. siti specializzati, quotidiani) almeno 30 giorni prima della vendita, se ritenute utili dal giudice per aumentare la visibilità.
• Offerte e aggiudicazione: le regole sulle offerte nel concorso sono state allineate a quelle dell’esecuzione. L’art. 216 CCII dispone che le offerte d’acquisto presentate nel concorso devono essere accompagnate da cauzione e giungere entro il termine fissato nell’ordinanza di vendita, a pena di inefficacia. Viene inoltre confermato il meccanismo dell’“offerta minima”: sono ammesse offerte anche inferiori fino a un quarto (25%) rispetto al prezzo base, così come già previsto nell’esecuzione individuale. Il giudice può quindi valutare anche offerte inferiori al prezzo d’asta originario, purché non di oltre il 25% in meno – soglia pensata per evitare ribassi eccessivi. Se vi sono più offerte valide, si indice una gara tra offerenti analoga a quella dell’art. 573 c.p.c. In sostanza, il principio della competitività delle vendite è comune a entrambi gli ambiti: anche nel fallimento si deve cercare il miglior prezzo tramite gara tra eventuali più acquirenti interessati. Da notare che il CCII conferma anche la possibilità, già nota, di rateizzare il prezzo di aggiudicazione (previo versamento delle garanzie prescritte): l’art. 215, comma 8 CCII richiama infatti la norma del c.p.c. che consente al giudice di autorizzare pagamenti dilazionati, ove opportuno.
• Programma di liquidazione e controllo delle vendite: nella procedura concorsuale, il curatore fallimentare predispone un programma di liquidazione dei beni, sottoposto prima al giudice delegato e poi approvato dal comitato dei creditori. Il CCII ha anticipato il controllo del giudice su questo programma (art. 213 CCII): il GD lo esamina e lo autorizza prima che vada ai creditori. Ciò garantisce che le strategie di vendita proposte (es. vendita in blocco, per lotti, tempi e modi delle aste o trattative) siano coerenti e legittime fin dall’inizio. Una volta approvato il piano, ogni singola vendita conforme può essere autorizzata dal GD senza bisogno di ulteriori valutazioni discrezionali (basta la rispondenza al programma). Questa procedura snellisce le autorizzazioni ma assicura un controllo globale ex ante da parte del giudice, per tutelare tutti gli interessi coinvolti (creditori, debitore, terzi). In caso di beni difficili da valorizzare, il programma potrebbe prevedere vendite con modalità particolari (ad esempio affidare a soggetti specializzati la ricerca di offerte, oppure prevedere un periodo per soluzioni negoziate come affitti d’azienda con opzione di acquisto). Il filo conduttore resta comunque quello della massima evidenza pubblica e competitività, salvo eccezioni motivate.

In sintesi, il Codice della Crisi ha riallineato il sistema delle vendite concorsuali a quello delle aste esecutive, favorendo un mercato unico delle vendite forzate. Ora tanto il professionista delegato in un’esecuzione individuale quanto un curatore fallimentare seguono regole simili: pubblicazione sul Portale, avvisi standard, raccolta di offerte telematiche con cauzione, possibilità di offerte minime e gara, decreto di trasferimento (o atto notarile) con cancellazione di ipoteche ecc. Questo rende più prevedibili le procedure per gli operatori economici e consente anche ai debitori in crisi di avvantaggiarsi di strumenti “ibridi” (come la già menzionata vendita diretta, presente sia nel c.p.c. che nel sovraindebitamento).

Vale la pena notare, infine, che il CCII incentiva approcci che evitino la liquidazione giudiziaria quando possibile: ad esempio piani di ristrutturazione del debitore che, se approvati dal tribunale, possono bloccare le esecuzioni individuali in corso (si pensi al piano del consumatore nel sovraindebitamento, con cui un privato può evitare che la casa finisca all’asta ottenendo un accordo di rientro sostenibile). In tali casi, l’asta viene sospesa o revocata e il debitore mantiene l’immobile pagandone il valore secondo il piano approvato. Si tratta però di strumenti eccezionali legati a procedure concorsuali specifiche, che esulano dall’esecuzione standard ma costituiscono importanti “vie di uscita” per imprenditori e privati sovraindebitati (ne riparleremo nel capitolo 4).

Tabella 2 – Vendite immobiliari: esecuzione individuale vs. procedura concorsuale (sintesi CCII)

Aspetto	Esecuzione individuale (c.p.c. post-riforma)	Procedura concorsuale (CCII 2022)
Normativa di riferimento	C.p.c. (liberazione art. 560; vendita art. 569 ss.; delega art. 591-bis; ecc.) modificato dal D.Lgs. 149/2022.	CCII (D.Lgs. 14/2019) + correttivi 2022, artt. 213-216 sul programma e vendite, con rinvio al c.p.c. “quando compatibile”.
Organi coinvolti	Giudice dell’esecuzione; professionista delegato (notaio/avv.) per vendita e distribuzione; custode giudiziario per gestione bene.	Giudice delegato; curatore fallimentare (che può a sua volta delegare notai per vendite); comitato creditori approva il programma.
Pubblicità e modalità	Vendita pubblica telematica tramite Portale Vendite Pubbliche; avviso di vendita uniformato; offerte cauzionate, ammesse anche offerte minime (≥ 75% base); gara tra offerenti se pluralità.	Portale Vendite Pubbliche obbligatorio salvo deroga; stesse modalità telematiche dell’esecuzione (visite tramite portale, offerte con cauzione, rilanci). Possibili forme integrative di pubblicità su autorizzazione GD.
Aggiudicazione e pagamento	Decreto di trasferimento emanato dal G.E. (o dal delegato su autorizzazione) con cancellazione di ipoteche e pignoramenti. Prezzo da versare di norma entro 120 gg (salvo rateizzo autorizzato). Aggiudicazione definitiva subito (no rilanci post-gara).	Se vendita secondo c.p.c.: decreto di trasferimento del GD (equiparato a atto notarile) con cancellazioni. In vendite “competitive” libere: può intervenire un atto notarile di vendita autorizzato. Anche qui possibilità di rateizzo prezzo (art. 215(8) CCII richiamando art. 569 c.p.c.).
Distribuzione ricavato	Delegato predispone piano di riparto, da sottoporre al G.E.; in caso di contestazioni tra creditori interviene il giudice (art. 512 c.p.c.).	Curatore predispone il piano di riparto finale da sottoporre al giudice delegato e al tribunale per l’approvazione. Se vendite fatte secondo c.p.c., vale la medesima procedura del delegato con controllo GD.
Tutele per il debitore	Possibilità di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) versando una somma per evitare la vendita; sospensione della procedura se il debitore ottiene concordati o piani di ristrutturazione omologati.	Sospensione automatica delle esecuzioni individuali all’apertura di una liquidazione giudiziale o omologazione di concordato preventivo. Nel concordato, debitore può proporre di vendere beni con modalità specifiche (es. individuando acquirente nel piano).

Nota: Come si evince, il CCII ha importato nell’ambito concorsuale molte delle garanzie di trasparenza e competitività proprie delle aste esecutive, integrando l’uso di strumenti telematici (PVP) e procedure di gara comparativa anche quando a vendere è un curatore fallimentare. Restano alcune differenze di contesto (es. la presenza del comitato dei creditori e di un programma di liquidazione nel fallimento), ma l’impianto delle vendite forzate tende a unificarsi, a beneficio della certezza del diritto e della circolazione dei beni all’asta.

Capitolo 2: Nuove riforme e aggiornamenti post-2022 (fino a maggio 2025)

Successivamente all’entrata in vigore della Riforma Cartabia (inizio 2023), il legislatore è ulteriormente intervenuto con aggiustamenti normativi e provvedimenti attuativi, allo scopo di perfezionare il sistema delle aste immobiliari. In questo capitolo passeremo in rassegna le novità normative del 2023-2025 in tema di esecuzioni immobiliari: dalle correzioni apportate in sede di legge di Bilancio 2023 e decreti vari, fino ai decreti ministeriali che hanno implementato infrastrutture digitali come la Banca Dati Aste. Vedremo inoltre come i tribunali hanno recepito tali cambiamenti con linee guida operative.

2.1 Interventi normativi correttivi e di assestamento (2023-2024)

• Legge 197/2022 (Legge di Bilancio 2023): la legge di bilancio per il 2023, approvata a fine 2022, ha incluso alcune disposizioni integrative alla riforma del processo civile. In ambito esecutivo, ha recepito buone prassi già diffuse nei tribunali introducendo, ad esempio, l’obbligo che gli avvisi di vendita siano redatti su modelli uniformi predisposti dal giudice (rafforzando quanto previsto da D.Lgs. 149/2022) e altri dettagli tecnici. Inoltre, la stessa legge ha confermato o leggermente modificato alcune soglie: ad esempio, ha ribadito la regola dell’offerta minima al 75% del prezzo base per le aste senza incanto (già introdotta dal 2015 e mantenuta dalla Riforma Cartabia). Si è trattato quindi di interventi minori volti a dare coerenza al testo del c.p.c. dopo le modifiche del decreto 149/22, evitando dubbi interpretativi.
• Decreto “Milleproroghe” 198/2022 (conv. L. 14/2023): come spesso avviene, il decreto di fine anno ha apportato proroghe tecniche. In particolare, è stato gestito il passaggio dal vecchio al nuovo sistema di formula esecutiva: sebbene la formula sia abolita, il Ministero della Giustizia ha concesso una fase transitoria in cui è rimasto attivo un sistema di rilascio telematico dell’attestazione di conformità per i titoli esecutivi. Questa proroga (inizialmente prevista dal D.L. 137/2020 per emergenza pandemica) è stata estesa per qualche mese nel 2023, così da consentire agli uffici UNEP e alle cancellerie di adeguarsi all’abolizione definitiva della formula. In pratica, fino al 21 giugno 2023 circa si è continuato a poter ottenere formule esecutive digitali quando necessario, senza però intaccare la regola generale della non obbligatorietà della formula.
• D.Lgs. 162/2024 (Decreto correttivo Cartabia): a circa un anno dall’entrata in vigore della riforma, il Governo ha emanato un decreto correttivo (primavera 2024) per risolvere alcune criticità emerse nella pratica. Uno dei correttivi più rilevanti ha riguardato i termini del pignoramento immobiliare: l’art. 557 c.p.c. novellato impone ora al creditore procedente di depositare entro 15 giorni dall’ottenimento dell’atto di pignoramento (notificato al debitore) tutta la documentazione in cancelleria, a pena di inefficacia. Il termine è stato quindi ridotto (in precedenza era più ampio), con l’intento di accelerare l’avvio dell’esecuzione. Ciò ha però sollevato dubbi tra gli operatori: ad esempio, la nota di trascrizione ipotecaria – che va depositata con il pignoramento – spesso viene restituita dal Conservatore entro qualche settimana; se la restituzione avviene oltre il 15° giorno, il creditore rischierebbe di decadere. Su questo punto, gli uffici giudiziari auspicano chiarimenti o prassi elastiche (ad esempio ritenere sufficiente aver richiesto la nota nei 15 gg). Resta ferma l’obbligatoria comunicazione al debitore dell’avvenuta iscrizione a ruolo del pignoramento (con indicazione del numero di ruolo), come già previsto dalla riforma 2022: tale avviso va notificato a tutti i debitori e i terzi entro la data dell’udienza ex art. 569 c.p.c., pena l’inefficacia del pignoramento verso i soggetti cui non è arrivato. Il decreto correttivo ha chiarito che, in caso di pignoramento verso più terzi (es. più istituti bancari nel caso di pignoramento presso terzi), l’omessa notifica dell’avviso di iscrizione a ruolo rende inefficace il pignoramento solo nei confronti del terzo non avvisato, non dell’intera procedura.
• Conversione del pignoramento più accessibile: un’altra modifica di rilievo introdotta (inizialmente in sede di Bilancio 2023 e poi confermata nel correttivo) riguarda la conversione del pignoramento disciplinata dall’art. 495 c.p.c. Questo istituto consente al debitore esecutato di evitare la vendita versando una somma per “convertire” il pignoramento in una somma di denaro da distribuire ai creditori. In precedenza era richiesto un deposito iniziale almeno pari ad 1/5 del totale del debito per ottenere la conversione a rate (il resto andava garantito e pagato a rate). Oggi la soglia è stata abbassata ad 1/6 del debito. Ad esempio, su 60.000 € di credito, prima servivano 12.000 € subito, ora 10.000 €. Questa riduzione mira a dare una chance in più al debitore per salvare la casa trovando la liquidità iniziale necessaria. Tuttavia, come osservato dagli esperti, ridurre l’anticipo significa aumentare le rate successive, col rischio che il debitore in difficoltà non riesca poi a pagarle tutte. Se il debitore non rispetta il piano di conversione, infatti, la conversione viene revocata e l’esecuzione riprende (in genere con la vendita ormai solo rinviata). In ogni caso, la modifica è significativa perché diminuisce l’importo immediato richiesto al debitore per sospendere l’asta, offrendo un (piccolo) margine di respiro in più.
• Notifiche telematiche e depositi digitali: i correttivi hanno anche toccato aspetti tecnici, come la validità della notifica via PEC del pignoramento da parte dell’ufficiale giudiziario. È stato chiarito che l’UNEP può notificare telematicamente l’atto di pignoramento, ma in tal caso non rilascia una copia conforme cartacea per la trascrizione; sarà il creditore a dover estrarre dal fascicolo telematico il documento occorrente. Questo passaggio richiede attenzione per rispettare comunque i termini di iscrizione a ruolo. Inoltre, si conferma la direzione di favorire lo scambio telematico di atti: il precetto ora contiene l’invito al debitore a dichiarare un domicilio digitale (PEC) per le comunicazioni future, evitando problematiche di irreperibilità. In mancanza di domicilio digitale, le notifiche andranno in cancelleria (principio già presente, ma ribadito e rafforzato).

In sintesi, gli interventi post-2022 hanno affinato il quadro normativo, correggendo alcune rigidità (conversione pignoramento) e chiarendo i dubbi applicativi (tempistiche di deposito, ambito delle notifiche digitali). Il filo conduttore resta l’accelerazione e la semplificazione: tempi più brevi, possibilità per il debitore di chiudere prima la procedura se trova i mezzi, e piena integrazione del processo esecutivo con il processo telematico.

Di seguito una tabella che riepiloga le principali riforme/atti normativi del 2023-25 in materia di esecuzioni immobiliari e vendite all’asta, con le rispettive novità chiave:

Tabella 3 – Riforme e novità in tema di aste immobiliari (2023-2025)

Riforma/Atto normativo	Novità principali in tema di esecuzioni immobiliari
L. 197/2022 (Bilancio 2023)	– Uniformazione modelli avvisi di vendita su schemi ministeriali.– Conferma soglia offerta minima 75% base d’asta (integrando art. 570 c.p.c.).– Vari ritocchi minori di coordinamento al c.p.c. riformato (es. dettagli su forma atti telematici).
D.L. 198/2022 conv. L. 14/2023 (Milleproroghe)	– Proroga regime transitorio formula esecutiva telematica (fino estate 2023) per agevolare passaggio ad abolizione.– Differimento entrata in vigore di alcune norme processuali minori per permettere adeguamenti informatici.
D.M. 99/2023 (Giustizia)	– Istituzione Banca Dati Aste Giudiziarie (BDAG), database nazionale delle aste (immobiliari, mobiliari, concorsuali) connesso al PVP.– Regolamentazione accessi e interoperabilità dati per professionisti, giudici e operatori (DM attuativo art. 490 c.p.c.).
D.Lgs. 162/2024 (Correttivo Cartabia)	– Termini pignoramento: deposito atti entro 15 gg (art. 557 c.p.c.); chiarimenti su avviso iscrizione ruolo verso più terzi.– Conversione pignoramento più accessibile: acconto ridotto a 1/6 debito.– Norme tecniche: domicilio digitale del debitore nel precetto; gestione notifica telematica pignoramento da UNEP; altre semplificazioni.
D.M. 109/2023 (Giustizia)	– Regolamento nuovo Albo dei CTU e categorie ausiliari (impatto indiretto sulle esecuzioni: professionalità per periti stimatori). (Non incide direttamente sulle vendite, ma migliora qualità delle stime immobiliari).
(Linee guida tribunali vari)	– Adozione locale di prassi uniformi: es. protocollo Trib. Bergamo 2023 su vendite coattive (recepisce Riforma Cartabia, modulistica e dichiarazioni antiriciclaggio); analoghi provvedimenti a Milano, Roma ecc.– Formazione elenchi delegati in molti tribunali (commissioni per valutare requisiti ex art. 179-ter disp. att. c.p.c.).

2.2 Banca Dati Aste e vendita telematica integrata

Una delle innovazioni più significative dal lato pratico è la creazione della Banca Dati Aste Giudiziarie (BDAG) a livello nazionale. Prevista dall’art. 13 del D.Lgs. 149/2022 e attuata con il D.M. 11 luglio 2023 n. 99, questa banca dati è diventata operativa nell’ottobre 2024. Di cosa si tratta esattamente? La BDAG è un contenitore informatico centralizzato in cui confluiscono automaticamente tutte le informazioni sulle aste giudiziarie pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche. Si articola in tre sezioni: esecuzioni immobiliari, esecuzioni mobiliari, vendite nelle procedure concorsuali. In pratica, quando un tribunale pubblica un avviso d’asta sul PVP (come già obbligatorio per legge), i relativi dati vengono “catturati” e registrati nella Banca Dati nazionale.

L’obiettivo della BDAG è duplice:

• Statistiche e monitoraggio: Fornire al Ministero e agli operatori una visione d’insieme del fenomeno aste, con possibilità di interrogare i dati (per profili abilitati) e aggregarli. Si potranno così ricavare statistiche su numero di aste, tempi medi, percentuali di deserto, scostamento prezzi, ecc., utili per valutare l’efficacia delle riforme e intervenire dove necessario.
• Trasparenza e pubblicità: Consentire a chiunque (anche ai cittadini) di consultare, tramite il sito dedicato (bancadatiastegiudiziarie.giustizia.it), gli esiti delle aste concluse e altre informazioni non più visibili sul PVP dopo la chiusura. Infatti, il PVP pubblica gli annunci fino alla data d’asta; la BDAG invece conserva lo storico, creando una sorta di registro pubblico delle aggiudicazioni. In futuro, ciò potrebbe agevolare controlli incrociati (es. per evitare partecipazioni fittizie o per analizzare l’andamento dei prezzi di realizzo).

L’avvio della BDAG dal 28 ottobre 2024 ha richiesto interventi tecnici: il Ministero ha aggiornato il Portale delle Vendite Pubbliche per garantire l’interoperabilità con la banca dati e ha invitato i gestori delle vendite telematiche (le società private che forniscono le piattaforme d’asta) ad adeguare i propri sistemi entro quella data. Ad esempio, è stato necessario evolvere i moduli di offerta telematica in modo che raccogliessero i nuovi campi previsti (come codici fiscali, estremi lotti, ecc.) da trasmettere alla BDAG.

Dal punto di vista dell’utente finale, la BDAG rappresenta uno strumento in più: l’accesso ai dati è profilato (ad esempio i professionisti delegati, curatori e commissari accedono con credenziali per vedere più dettagli, mentre il pubblico generico può consultare solo alcune informazioni aggregate). La speranza è che, grazie alla BDAG, aumenti la fiducia degli investitori nelle aste giudiziarie: potendo consultare statistiche nazionali e storici locali, sarà più facile valutare le opportunità e i rischi. Ad esempio un imprenditore potrà vedere quanti immobili simili sono stati venduti all’asta in una certa zona e a che prezzo medio rispetto alla stima.

Infine, ricordiamo che già dal 2017-2018 la normativa (D.L. 83/2015 conv. L. 132/2015) ha reso obbligatoria la vendita telematica per gli immobili, salvo casi particolari. Ciò significa che quasi tutte le aste oggi avvengono online, tramite portali autorizzati. La Riforma Cartabia e la BDAG sono il completamento di questo percorso di digitalizzazione: tutti gli atti chiave sono ora digitali, dalla pubblicazione al deposito dell’offerta, fino al decreto di trasferimento (spesso firmato digitalmente). Anche il pagamento del prezzo e delle imposte può avvenire telematicamente (F24 o bonifici UNIEMENS per il registro, piattaforme pagoPA per il contributo unificato ecc., come da istruzioni ministeriali aggiornate).

Si segnala che dal 2023 è stato lanciato anche il progetto del Portale Unico delle Vendite Pubbliche Europee, in attuazione di normative UE, per collegare i dati delle aste italiane con quelle degli altri Paesi membri e attrarre investitori esteri. La BDAG potrebbe in futuro dialogare con questo network europeo, proiettando il nostro sistema di vendite giudiziarie in una dimensione sovranazionale.

Capitolo 3: Impatto fiscale delle vendite all’asta

L’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria comporta il pagamento di determinate imposte e può beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali, analoghe a quelle previste per le compravendite ordinarie, ma con alcune peculiarità. In questo capitolo analizziamo il regime fiscale delle vendite all’asta, distinguendo i vari casi (esecuzione individuale vs fallimento; acquirente privato vs impresa; prima casa, ecc.) e fornendo indicazioni pratiche per calcolare i costi tributari. Comprendere l’impatto fiscale è fondamentale sia per chi compra all’asta (per stimare esattamente il budget necessario) sia per i debitori e i creditori (poiché influisce sul ricavato netto della vendita).

3.1 Registro o IVA? Dipende dal tipo di procedura e di venditore

La prima grande distinzione da fare è se la vendita all’asta sia soggetta a imposta di registro oppure a IVA. In generale, vale la stessa regola delle compravendite private:

• Se il venditore (nel caso di asta, tecnicamente è il tribunale che vende in nome e per conto del debitore esecutato o fallito) non è soggetto IVA, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Questo è il caso tipico delle esecuzioni immobiliari individuali: l’espropriante è spesso una persona fisica o un ente non commerciale, quindi la vendita coattiva non sconta IVA sul prezzo. Di conseguenza, l’acquirente pagherà l’imposta di registro proporzionale (o fissa) e le imposte ipotecarie e catastali.
• Se il venditore è soggetto passivo IVA, la vendita all’asta può essere assoggettata ad IVA (e in tal caso le imposte di registro/ipotecaria/catastale sono dovute in misura fissa, come accade per le vendite “normali” da impresa). Questo scenario è frequente nelle procedure concorsuali: ad esempio, un immobile venduto da un fallimento di una società immobiliare o costruttrice. In tali casi la vendita giudiziaria è trattata come effettuata dal soggetto IVA fallito, quindi con IVA applicata sul prezzo di aggiudicazione. Il D.P.R. 633/1972 e le norme IVA stabiliscono le aliquote: tipicamente 22% se l’immobile è strumentale (capannone, ufficio), oppure 10% se è abitativo venduto da impresa (es. una casa costruita da meno di 5 anni). Se poi l’acquirente ha i requisiti “prima casa” e la vendita è soggetta a IVA, si può avere l’aliquota agevolata 4% (come nelle normali vendite da costruttore, purché prima casa e non di lusso).

In pratica, nelle esecuzioni individuali quasi mai si paga l’IVA – a meno che il bene fosse di una società comunque non fallita, ma in esecuzione: anche in tal caso, la prevalente interpretazione è che la vendita coattiva di un bene pignorato da una società fuori dal fallimento non è soggetta a IVA (in quanto l’operazione esula dall’esercizio d’impresa e si qualifica come fuori campo IVA). Questo è confermato dal fatto che “nelle procedure esecutive l’IVA non viene applicata sull’importo di aggiudicazione“, mentre “nelle procedure fallimentari… le vendite dei beni sono soggette a IVA nella misura del 22% perché considerati strumentali all’attività d’impresa” (in tali parole un commentatore riassume la prassi). Dunque il discrimine principale è: asta fallimentare (o liquidazione concorsuale) ⇒ possibile IVA; asta da pignoramento (esecuzione individuale) ⇒ registro.

3.2 Imposte di registro, ipotecaria e catastale

Quando – ed è il caso più comune – la vendita all’asta sconta l’imposta di registro, occorre distinguere se l’acquirente gode di agevolazioni, in particolare l’agevolazione “prima casa”. Infatti, anche alle aggiudicazioni in asta giudiziaria si applicano le agevolazioni prima casa e il regime del “prezzo-valore” come per le vendite normali.

• Prima casa: se l’acquirente all’asta è una persona fisica che acquisisce un’abitazione e ha i requisiti per l’agevolazione prima casa (non possiede altre case nello stesso Comune, non ha già fruito dell’agevolazione su altro acquisto, trasferirà la residenza entro 18 mesi, ecc.), avrà diritto all’aliquota ridotta del 2% sull’imponibile (anziché 9%) per l’imposta di registro, con un minimo di €1.000 di imposta. Inoltre, le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute in misura fissa (€50 + €50) invece che proporzionale. Questo esattamente come in una compravendita tra privati. L’agevolazione prima casa si richiede rendendo apposita dichiarazione nel decreto di trasferimento emesso dal giudice (il decreto fungerà da “atto” di acquisto su cui l’Agenzia delle Entrate liquiderà le imposte). È fondamentale che l’acquirente manifesti la volontà di fruire del bonus prima casa prima della registrazione del decreto, di solito inserendo le dichiarazioni nell’istanza per avere il decreto o al più tardi prima che il decreto venga registrato in Agenzia. In mancanza, pagherà il 9%.
• Seconda casa o non agevolato: in assenza di requisiti prima casa, l’imposta di registro si paga con l’aliquota ordinaria del 9% sul valore imponibile (sempre minimo €1.000). Anche qui le imposte ipotecaria e catastale sono €50 ciascuna (importi fissi). Non vi è differenza rispetto a un acquisto da privato: l’asta non comporta aliquote maggiorate, semplicemente non c’è il beneficio del 2%.
• “Prezzo-valore” (calcolo su valore catastale): grande vantaggio per chi acquista come persona fisica all’asta (non come impresa) è poter usufruire del criterio del prezzo-valore, introdotto dalla L. 266/2005. Questo sistema consente – per gli immobili a uso abitativo acquistati da privati – di pagare le imposte di registro/ipotecaria/catastale sul valore catastale (rendita catastale rivalutata) invece che sul prezzo di aggiudicazione, purché l’acquirente non agisca nell’esercizio di attività d’impresa o professionale. Ciò può comportare notevoli risparmi, specie se l’immobile è venduto a un prezzo molto superiore al suo valore catastale (caso frequente nelle aste). Importante: il regime prezzo-valore si applica anche alle vendite giudiziarie, come confermato dalla Corte Costituzionale sin dal 2014. La Consulta, con sent. n. 6/2014, ha esteso i benefici del prezzo-valore anche ai trasferimenti coattivi (espropriazioni forzate e pubblici incanti) per evitare disparità di trattamento. Dunque, se ad esempio un appartamento ha rendita catastale 500 €, valore catastale circa €75.000 e viene aggiudicato in asta a €120.000, l’acquirente privato pagherà il 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) su €75.000 anziché su €120.000, con un notevole risparmio. Per attivare il prezzo-valore basta una dichiarazione dell’acquirente nel decreto di trasferimento, prima della registrazione.
• Caso di vendita soggetta a IVA: come anticipato, se l’asta è in ambito fallimentare o il debitore era un’impresa costruttrice, può applicarsi l’IVA. In tal caso, l’imposta di registro è fissa (€200), così come ipotecaria e catastale (€200 ciascuna), indipendentemente che sia prima casa o no (le agevolazioni prima casa in regime IVA operano riducendo l’IVA al 4% ma non toccano registro/ipo/catastali che restano fissi). Facciamo un esempio: Tizio acquista all’asta un capannone da un fallimento di società: pagherà IVA 22% sul prezzo; registro 200; ipo 200; cat 200. Se Caio acquista all’asta un appartamento invenduto di una ditta edile fallita e dichiara prima casa: IVA 4% sul prezzo; registro 200; ipo 200; cat 200. Nota bene: non sempre tutte le vendite fallimentari scontano IVA. Se il fallimento riguarda una persona fisica (es. un’impresa individuale) o un soggetto che non era costruttore dell’immobile, può darsi che l’operazione non sia imponibile IVA. È prassi che nell’avviso di vendita venga precisato il regime fiscale applicabile (IVA sì/no ed eventuale aliquota). Si raccomanda agli interessati di controllare sempre tale informazione nell’avviso o nella perizia, per calcolare correttamente l’offerta.

Di seguito uno schema dei possibili scenari fiscali nell’acquisto di un immobile all’asta:

Tabella 4 – Regime fiscale dell’acquisto all’asta immobiliare

Scenario acquirente & tipo procedura	Imposta di registro	IVA (se dovuta)	Imposte ipotecaria e catastale
Privato – Prima casa in esecuzione (venditore non IVA)	2% sul valore catastale (min €1.000) – prezzo-valore applicabile.	Non applicabile (vendita fuori campo IVA).	€50 + €50 fissi (agevolazione prima casa).
Privato – Seconda casa in esecuzione	9% sul valore catastale (min €1.000) – prezzo-valore applicabile.	Non applicabile (come sopra).	€50 + €50 fissi.
Privato – Prima casa da fallimento soggetto IVA (es. costruttore)	€200 fissa (registro)	IVA 4% sul prezzo di aggiudicazione (prima casa con impresa costruttrice).	€200 + €200 fissi.
Privato – Seconda casa da fallimento IVA (es. impresa costr.)	€200 fissa	IVA 10% sul prezzo (aliquota ordinaria beni abitativi non prima casa).	€200 + €200 fissi.
Privato – Immobile strumentale da fallimento IVA (es. ufficio, capannone)	€200 fissa	IVA 22% sul prezzo (aliquota ordinaria beni strumentali).	€200 + €200 fissi.
Impresa (acquirente soggetto IVA) in esecuzione o fallimento non IVA (acquisto per uso impresa)	9% registro (o 2% se rientra comunque in prima casa per il socio? – caso raro) sul prezzo aggiudicazione. Prezzo-valore non applicabile (acquirente non persona fisica).	Di regola operazione fuori campo IVA, salvo acquisto rientri in attività caratteristica (valutare caso per caso).	€50 + €50 (se registro proporzionale) oppure €200+200 (se venditore non IVA ma acq. IVA? – rara casistica).
Impresa (acquirente) da fallimento IVA	€200 fissa	IVA (4%, 10% o 22% a seconda natura immobile, detraibile per l’acquirente se uso strumentale).	€200 + €200 fissi.

Legenda: “esecuzione” indica vendita da procedura esecutiva individuale; “fallimento IVA” indica vendite da procedure concorsuali dove il debitore era soggetto IVA (es. società commerciale). Abbiamo riassunto i casi più comuni. In tutti i casi qui sopra, se l’immobile è abitativo e l’acquirente è privato, potrà avvalersi delle agevolazioni prima casa se ne ha diritto – riducendo imposta registro al 2% o IVA al 4%. Il sistema del prezzo-valore (calcolo su valore catastale) è applicabile solo ai trasferimenti assoggettati a imposta di registro (non a quelli IVA) e solo per acquirenti persone fisiche che non agiscono come imprese.

3.3 Altri oneri e considerazioni fiscali

Oltre a IVA/registro/ipo/catastali, l’aggiudicatario di un immobile deve considerare:

• Imposta di bollo, diritti, tasse ipotecarie: fortunatamente, la registrazione del decreto di trasferimento presso l’Agenzia delle Entrate avviene con esenzione dal bollo (atti giudiziari), e le volture catastali richieste dal professionista delegato sono esenti da tributi speciali. È dovuta però la tassa ipotecaria per la trascrizione del decreto nei registri immobiliari (generalmente €90,19) e qualche piccolo diritto (es. voltura catastale €55). Di solito tali importi sono anticipati dal delegato attingendo dal fondo spese versato dall’aggiudicatario.
• Compenso del professionista delegato: attenzione, perché nelle esecuzioni immobiliari il compenso del delegato per le operazioni di vendita è a carico dell’aggiudicatario (mentre il compenso del custode è a carico del creditore procedente). Questo compenso è fissato per scaglioni dal DM 227/2015: ad esempio circa €1.000 per aggiudicazioni fino a 100.000 €, €1.500 fino a 500.000 €, €2.000 oltre 500.000 €, più un 10% forfettario per spese diviso tra acquirente e creditore. In ogni caso, la norma prevede che tale onere non possa superare il 40% del prezzo di aggiudicazione (tetto comunque alto e raramente raggiunto, dati i compensi fissi). L’importo esatto viene comunicato nel decreto di trasferimento e l’aggiudicatario deve versarlo (di solito contestualmente alle imposte) prima di ritirare il decreto.
• Spese condominiali arretrate: questione cruciale per molti acquirenti – fortunatamente l’ordinamento predispone una tutela. L’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che chi subentra nella proprietà di un’unità immobiliare in condominio risponde dei contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Ciò significa che l’aggiudicatario non può essere gravato di tutte le spese arretrate lasciate dal vecchio proprietario, ma solo di quelle relative ai 2 anni (anno corrente e anno precedente). Le restanti morosità condominiali rimangono a carico del precedente proprietario (debitore esecutato). Ad esempio, se l’asta è nel 2025, l’aggiudicatario pagherà eventuali quote insolute del 2024 e 2025, mentre quelle del 2023 e precedenti resteranno in capo al debitore: l’amministratore potrà insinuarle al passivo dell’esecuzione (partecipando alla distribuzione del ricavato) ma non potrà chiedere quei soldi al nuovo acquirente. Attenzione: questo vale per le spese ordinarie di condominio. Per le spese straordinarie già deliberate prima dell’aggiudicazione, in giurisprudenza si applica un principio simile: obbligato rimane il precedente proprietario se i lavori erano già deliberati in epoca anteriore (recenti riforme – L. 13/2023 – lo hanno chiarito per evitare dubbi). In ogni caso, chi compra all’asta faccia verificare dal custode la situazione condominiale: eventuali oneri a suo carico verranno decurtati dal saldo prezzo (spesso i giudici dispongono che l’aggiudicatario versi al condominio direttamente le ultime 2 annualità e ne detragga l’importo dal saldo).
• Plusvalenza in caso di rivendita: domanda tipica dell’investitore immobiliare all’asta – “se rivendo rapidamente l’immobile, pago tasse sulla plusvalenza?”. La risposta segue le regole generali: la rivendita entro 5 anni dall’acquisto genera, per le persone fisiche, una plusvalenza tassabile IRPEF (a meno che in quell’immobile l’aggiudicatario vi abbia stabilito la residenza per la maggior parte del periodo). Dunque, comprare all’asta e rivendere entro 5 anni può comportare tassazione sul guadagno (differenza tra prezzo vendita e costo acquisto+spese) al pari di una compravendita normale. C’è però la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva del 26% in atto. Chi acquista tramite società, invece, vedrà la plusvalenza tassata come reddito d’impresa.
• Imposte locali (IMU/TASI): l’aggiudicatario subentra nella proprietà dal momento del decreto di trasferimento, quindi da quel giorno è soggetto a IMU (se dovuta). Le eventuali imposte arretrate (IMU non pagata dal debitore negli anni precedenti) non sono però più a carico dell’immobile: l’ente locale (Comune) potrà solo insinuarsi nel fallimento o esecuzione come creditore per recuperare dall’esecutato, ma non può vincolare l’immobile con ipoteche o pretese post vendita. Quindi, chi compra non eredita debiti tributari del precedente proprietario. Fa eccezione la regola per cui l’IMU è correlata al possesso nel corso dell’anno: ad esempio, se l’aggiudicazione avviene a luglio, il nuovo proprietario pagherà l’IMU da luglio a dicembre, il vecchio proprietario da gennaio a giugno (se inadempiente, rimarrà suo debito personale).

In conclusione, l’acquirente di un immobile all’asta deve certamente tener conto delle imposte dovute (registro o IVA + ipo + cat e compenso delegato), ma beneficia di importanti vantaggi come il prezzo-valore e la chiarezza su spese condominiali limitate. Questi elementi spesso rendono l’acquisto all’asta fiscalmente non più oneroso di un acquisto tradizionale – anzi talvolta più conveniente. È sempre buona norma consultare un professionista (notaio, commercialista) prima di formulare l’offerta, per avere un quadro completo dei costi accessori. L’Agenzia delle Entrate, tramite FiscoOggi, ha più volte confermato la possibilità del prezzo-valore nelle aste e l’applicabilità piena delle agevolazioni prima casa, quindi chi compra casa all’asta come abitazione principale può stare relativamente tranquillo sul fronte fiscale.

Capitolo 4: Profili societari e strumenti per imprese e imprenditori nelle aste immobiliari

Le aste immobiliari coinvolgono non solo privati cittadini ma spesso anche imprese – sia dal lato di chi vende (debitori esecutati che possono essere società o imprenditori individuali) sia dal lato di chi compra (imprese che acquistano immobili per investimento o per uso aziendale). In questo capitolo esamineremo alcuni profili societari e strategie rilevanti:

• Cosa comporta per un’impresa debitrice subire un’esecuzione immobiliare o una liquidazione concorsuale, e quali strumenti ha a disposizione per gestire la situazione (es. concordati, accordi, ristrutturazioni del debito).
• Quali aspetti considerare se un’impresa o un imprenditore intende partecipare come acquirente a un’asta immobiliare, ad esempio per acquistare un immobile strumentale o un bene a scopo di trading immobiliare.
• Profili societari correlati, come il trattamento dei crediti bancari garantiti da ipoteca (spesso riferiti a contratti di mutuo con clausole particolari), e l’eventuale impatto delle sentenze sulla validità di tali contratti o sulla posizione di garanti e terzi.

4.1 Imprese debitrici: aste e procedure concorsuali

Quando il proprietario di un immobile pignorato è un soggetto imprenditore, si possono presentare due situazioni: o l’impresa è ancora “in bonis” (non fallita) e subisce un’esecuzione immobiliare individuale, oppure l’impresa è insolvente e sottoposta a procedura concorsuale (fallimento/liquidazione giudiziale, concordato preventivo, ecc.). Questi due scenari differiscono:

• Impresa non fallita in esecuzione individuale: ad esempio una s.r.l. che non paga le rate di un mutuo ipotecario su un capannone e la banca avvia pignoramento. In questo caso si applica il c.p.c. come visto. L’impresa però potrebbe reagire attivando strumenti per evitare la vendita: uno è la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) versando 1/6 del debito per dilazionare il resto – ma se l’impresa è in difficoltà, trovare liquidità è arduo. Un’alternativa più strutturata è presentare domanda di concordato preventivo o di ristrutturazione dei debiti prima che l’asta si tenga. Con la domanda di concordato (anche in bianco) depositata, per legge le esecuzioni in corso sono sospese: ciò darebbe tempo all’impresa di cercare soluzioni (come vendere essa stessa l’immobile sul mercato nell’ambito del concordato o trovare investitori). Va detto che i tribunali vigilano contro concordati presentati solo per bloccare aste senza un piano serio; tuttavia, il nuovo CCII incoraggia approcci negoziali per superare la crisi, quindi un imprenditore con patrimonio immobiliare pignorato farà bene a valutare la composizione negoziata (procedura introdotta nel 2021) o il concordato minore, per vedere se può fermare l’asta e salvare l’azienda. C’è poi la transazione fiscale e accordi con creditori: ad esempio, se il creditore pignorante è una banca, l’impresa potrebbe tentare un accordo stragiudiziale per vendere l’immobile direttamente a un terzo ad un certo prezzo e pagare la banca (simile alla vendita diretta giudiziaria, ma pattuita fuori). Alcune banche accettano soluzioni del genere se recuperano rapidamente il credito.
• Impresa fallita (liquidazione giudiziale): in tal caso l’asta immobiliare avviene nell’ambito della procedura concorsuale come descritto nel capitolo 1.2. Dal punto di vista societario, la differenza è che quando un’azienda fallisce, la vendita del suo patrimonio immobiliare non è più nella disponibilità degli amministratori ma è gestita dal curatore sotto controllo del GD. Quindi i soci o l’imprenditore fallito non hanno più voce in capitolo sulla vendita (non potrebbero, ad esempio, opporsi all’asta o proporre una vendita diretta, se non attraverso suggerimenti al curatore). Ciò detto, il CCII e le prassi concorsuali moderne cercano comunque di massimizzare il valore: se i soci presentano un acquirente serio disposto a pagare più del prezzo d’asta, il curatore può valutare di proporre al GD una vendita competitiva mirata (es. avviare una gara partendo da quell’offerta). Insomma, benché spossessata, l’impresa fallita può “influire” se c’è collaborazione con gli organi. Un caso particolare è il concordato con continuità aziendale: se un’azienda in crisi presenta un piano che prevede di evitare la liquidazione vendendo alcuni asset, e il piano viene omologato, quegli asset potranno essere ceduti secondo le modalità del piano (magari salvando l’azienda senza aste, se ad esempio un investitore rileva l’intero complesso produttivo). In tal senso, il Notariato ha studiato la figura della cessione di beni nel concordato evidenziando come la regola della competitività debba comunque essere rispettata anche nelle cessioni concordatarie “a schema libero”: tradotto, anche se la vendita avviene senza un’asta formale, bisogna dimostrare che si è ricercato il miglior offerente (ad esempio tramite procedure competitive semplificate, manifestazioni d’interesse, ecc.), altrimenti c’è il rischio di censure (in passato alcune vendite concordatarie sono state annullate se fatte senza adeguata pubblicità).

Un profilo societario importante riguarda i debiti bancari garantiti da ipoteca. Molte esecuzioni immobiliari sono promosse da banche per crediti da mutui o finanziamenti. Ebbene, la giurisprudenza ha affrontato casi di nullità di clausole contrattuali nei mutui (es. interessi usurari, clausole vessatorie) e si è posta la domanda: se tali clausole sono vessatorie, ciò può bloccare l’asta o invalidare la vendita? La risposta della Cassazione è stata proteggere la posizione dell’aggiudicatario: ad esempio, la Cass. 17055/2024 ha stabilito che l’eventuale carattere vessatorio di clausole del contratto originario non è opponibile all’aggiudicatario in sede esecutiva. In altre parole, anche se il debitore contesta in corso di esecuzione che nel mutuo vi fossero clausole abusive (magari non rilevate nel decreto ingiuntivo iniziale perché non opposto), ciò non può travolgere l’asta già avvenuta: la posizione dell’aggiudicatario è intangibile e immune da quei vizi contrattuali. Questo principio tutela la circolazione dei beni e la certezza delle vendite forzate, evitando che un acquirente all’asta si veda portar via l’immobile per questioni attinenti al rapporto banca-debitore su cui lui era terzo estraneo. Dunque, per l’impresa debitrice, contestare le clausole di finanziamento potrà al limite servire per ridurre il credito della banca (ad esempio eliminando interessi non dovuti) ma non per annullare la vendita dopo che è stata fatta, a meno che la contestazione (opposizione agli atti esecutivi) arrivi prima dell’aggiudicazione definitiva.

Infine, va menzionata una recentissima pronuncia della Corte Costituzionale (sent. n. 160/2024) che, sebbene riguardi gli abusi edilizi, ha un impatto importante per i creditori (banche incluse) garantiti da ipoteca. La Corte ha dichiarato illegittime le norme che, in caso di acquisizione gratuita al patrimonio comunale di un immobile abusivo, facevano estinguere automaticamente le ipoteche iscritte su di esso. Prima, se un immobile costruito irregolarmente veniva confiscato dal Comune, la banca ipotecaria perdeva la garanzia; ora non più. Questa sentenza protegge i creditori ipotecari coinvolti in esecuzioni su immobili con abusi edilizi: il fatto che il bene venga acquisito dal Comune (perché il debitore non ha demolito l’abuso) non farà cadere l’ipoteca. Il Comune lo prenderà con ipoteca iscritta, oppure legislatore e prassi dovranno trovare soluzioni (ad es. mettere all’asta l’immobile abusivo per soddisfare i creditori anziché farlo acquisire al Comune). In chiave societaria, ciò è rilevante perché molti immobili industriali possono avere abusi e i creditori ora sono più tutelati: questa pronuncia ristabilisce un equilibrio tra tutela del territorio e tutela del credito, riconoscendo che il creditore (es. banca) che aveva iscritto ipoteca su un terreno prima che su esso sorgesse un abuso non può essere punito per colpa del debitore costruttore.

4.2 Imprese e soggetti giuridici come acquirenti all’asta

Passiamo ora al lato acquisto. Molte aste vedono come partecipanti non solo privati ma anche società o imprenditori individuali che vogliono comprare immobili (per investimento, per destinarli a sede dell’attività, o per trading immobiliare). Quali considerazioni specifiche si applicano a un acquirente “impresa”?

• Regime fiscale e recupero IVA: come visto nel capitolo fiscale, se un’impresa acquista un immobile strumentale all’asta in una vendita soggetta a IVA, potrà detrarre l’IVA pagata come credito d’imposta nelle proprie liquidazioni (sempre che l’immobile sia destinato ad attività imponibili). Dunque un’impresa edile che compra un fabbricato in un’asta fallimentare con IVA 22% di fatto recupererà quell’IVA, mentre un privato l’avrebbe subita come costo. Per contro, se l’asta non prevede IVA (registro 9%), l’impresa acquirente non può “recuperare” il 9% di registro, che diventa un costo (capitalizzato sul bene). Questo a volte influenza le scelte: alcuni investitori preferiscono comprare in fallimento (con IVA) piuttosto che in esecuzione (registro), perché l’IVA è detraibile mentre il registro no. Ad esempio, una società che compri un capannone a 1 milione + IVA all’asta fallimentare, potrà recuperare 220.000 € di IVA; se lo comprasse in esecuzione a 1 milione (registro 9% = 90.000 €) quell’importo resterebbe costo. Naturalmente molto dipende dal singolo caso, ma è un elemento da valutare per le imprese.
• Niente prezzo-valore né prima casa: un soggetto giuridico non può beneficiare del sistema prezzo-valore (riservato a persone fisiche) né ovviamente delle agevolazioni prima casa. Quindi la base imponibile per imposte sarà sempre il prezzo di aggiudicazione. Questo però è simile a quanto accade in una compravendita normale per un’impresa.
• Assetto giuridico dell’acquisto: le società spesso preferiscono acquistare tramite una società veicolo (SPV). Ad esempio, un investitore crea una srl ad hoc per partecipare all’asta, e in caso di aggiudicazione l’immobile finisce in quella srl. Ciò può essere vantaggioso per isolare il bene e limitare la responsabilità (specie se l’operazione comporta rischi, come ristrutturazioni complesse, o se l’investitore vuole rivendere l’immobile tramite vendita delle quote societarie anziché atto immobiliare – così risparmiando imposte di registro). Questa è una scelta strategica, estranea alla legge ma possibile. Attenzione però: da fine 2021 esiste un obbligo di trasparenza antiriciclaggio sulle aste per cui l’aggiudicatario persona giuridica deve dichiarare il titolare effettivo (beneficiario ultimo) al delegato/notaio, altrimenti il trasferimento è sospeso. Ciò per evitare che prestanome societari coprano capitali illeciti.
• Partecipazione all’asta: un’impresa partecipa all’asta tramite il proprio legale rappresentante munito dei poteri (o delegando un procuratore). Nessuna differenza sostanziale rispetto a un privato, salvo portare una visura e la delibera interna se richiesta. Se l’asta è telematica, va indicata la ragione sociale e codice fiscale. Nulla vieta a un fondo immobiliare o altra entità di prendere parte: anzi, sempre più spesso fondi e REIT guardano alle aste per acquistare pacchetti di immobili a prezzo scontato.
• Finanziamento dell’acquisto: le imprese talora acquistano all’asta con mutui o leasing. È bene sapere che le banche concedono mutui anche per immobili in asta, con istruttoria parallela (il decreto di trasferimento può essere direttamente iscritto a favore sia dell’aggiudicatario che della banca mutuante come ipoteca di primo grado). Alcune banche hanno prodotti dedicati, specie per aste fallimentari di asset importanti. Inoltre, esistono formule come il leasing immobiliare: alcune società di leasing partecipano esse stesse all’asta e poi concedono il bene in leasing all’utilizzatore finale (ad es. un’azienda che vuole la sua sede all’asta può accordarsi con società leasing: quest’ultima si aggiudica l’immobile e glielo dà in leasing). Sono operazioni complesse ma non infrequenti.
• Responsabilità per vizi e regolarità: un imprenditore sa che acquistando all’asta compra il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza garanzie. Questo vale anche per la società acquirente. Significa che eventuali abusi edilizi, irregolarità urbanistiche, vincoli non sanati restano a carico di chi compra (anche se spesso il custode e la perizia evidenziano questi aspetti). Le società diligenti faranno fare un due diligence tecnico-legale prima di partecipare: ad esempio, controllare con propri tecnici se il capannone ha tutte le licenze, se ci sono contratti di locazione registrati (perché un immobile occupato da un conduttore con contratto opponibile significherà dover rispettare quella locazione). In generale, l’opponibilità dei contratti segue le regole ordinarie: se un bene è locato e il contratto ha data certa anteriore al pignoramento, l’aggiudicatario subentra come locatore fino a scadenza, non può sfrattare l’inquilino se paga il canone. Le imprese acquirenti devono ponderare anche questo.
• Tutela del know-how aziendale: quando oggetto di vendita forzata sono immobili speciali (es. un opificio con macchinari), spesso l’interesse è acquisire l’intero complesso. Qui entra in gioco il concetto di “ramo d’azienda” vs immobili separati. Se l’obiettivo dell’acquirente è proseguire un’attività, potrebbe preferire rilevare tutto via procedura concorsuale (dove può essere bandita un’asta per l’azienda intera) piuttosto che comprare solo le mura all’asta esecutiva. Questo può determinare scelte strategiche: ad esempio, creditori e debitori potrebbero di comune accordo optare per un concordato per vendere meglio un compendio industriale, anziché vari spezzatini in tribunale.
• Società e aggiudicatario fallito: un caso delicato è quando ad aggiudicarsi un bene è un soggetto che poi fallisce prima di pagare il prezzo. La legge prevede che se l’aggiudicatario non paga, perde la cauzione e si procede a nuova asta (o aggiudica al secondo miglior offerente). Se però l’aggiudicatario è dichiarato fallito prima di saldare, la procedura esecutiva può dichiarare risolto l’incanto e trattenere la cauzione come credito insinuabile nel suo fallimento. Per evitare simili problemi, molte aste richiedono versamenti di cauzioni consistenti e termini stretti per il saldo.

Tabella 5 – Profili societari: debitori vs acquirenti nelle aste

Profilo	Aspetti principali e strumenti disponibili
Impresa debitrice in esecuzione individuale	– Rischia vendita beni aziendali singoli.– Può tentare conversione pignoramento (pagando 1/6 debito) per evitare asta.– Può accedere a concordato preventivo o composizione negoziata per congelare le esecuzioni e vendere gli asset in modo organizzato.– Possibile accordo con creditori (es. banca) per vendita privata fuori asta, da formalizzare in sede concorsuale o in extremis chiedendo sospensione dell’asta ex art. 624-bis c.p.c. con pagamento parziale.
Impresa debitrice in procedura concorsuale	– Liquidazione giudiziale (fallimento): vendite gestite dal curatore secondo CCII; l’imprenditore perde gestione ma può favorire offerte dall’esterno.– Concordato preventivo: se approvato, può prevedere cessione beni con forme flessibili ma rispettando competitività (es. trattativa con investitore condotta dal debitore sotto vigilanza tribunale).– In entrambi i casi, esecuzioni individuali sospese; i creditori ipotecari partecipano al riparto fallimentare del ricavato.
Acquirente società (soggetto IVA)	– Valutazione regime fiscale: preferibile acquisto con IVA detraibile (es. da procedura concorsuale) per recuperare imposta; registro 9% è costo non detraibile.– Struttura operazione: possibile uso SPV dedicata per singola asta (per limitare rischi e rivendere eventualmente per quote).– Due diligence tecnica/legale: fondamentale verificare locazioni, abusi, vincoli; l’aggiudicatario società non ha garanzie, compra “as is”.– Finanziamento: opzioni di mutuo bancario (con ipoteca contestuale) o leasing immobiliare per acquisire l’immobile.– Niente agevolazioni prima casa/prezzo-valore: acquisti soggetti a tassazione piena su prezzo. Però eventuali plusvalenze a rivendita tassate come reddito d’impresa (possibilità di optimize via società).
Creditori ipotecari (banche)	– Se debitore impresa, spesso credito fondiario: la banca ha diritto di iniziare o proseguire esecuzione anche durante fallimento (art. 41 TUB), ma in pratica con CCII ora confluisce tutto nella liquidazione concorsuale.– Tutela garanzia: Cassazione e Consulta hanno rafforzato tutela ipoteche: clausole contrattuali nulle non invalidano l’ipoteca verso aggiudicatario; confisca immobile abusivo non estingue ipoteca. Banca quindi più sicura di incassare dal ricavato.– Partecipazione all’asta: la banca creditrice può partecipare tramite società controllate per rilevare l’immobile se il prezzo d’asta è troppo basso (non comune, ma possibile, vedi art. 585 c.p.c. che ammette assegnazione al creditore).

4.3 Casi pratici e consigli per imprenditori

Per rendere concreti questi concetti, pensiamo ad alcuni scenari tipici:

• Esempio 1: Società Alfa s.r.l. – Debitrice proprietaria di un capannone, pignorato dalla banca. Alfa valuta che il capannone è essenziale per la sua attività. Ha due strade: trovare soldi per convertire il pignoramento (evitando la vendita, ma significa comunque dover pagare tutto il debito ratealmente) oppure provare la via concorsuale. Decide di presentare un piano di ristrutturazione dei debiti ai sensi del CCII, coinvolgendo la banca: propone di vendere un altro immobile non strumentale e con quel ricavato pagare parzialmente la banca, che accetta uno stralcio. Il tribunale omologa l’accordo e l’asta sul capannone viene annullata. -> Lezione: per un imprenditore, se l’immobile pignorato è cruciale, meglio cercare soluzioni negoziali (accordi, piani) piuttosto che aspettare l’asta, specie dopo le riforme che facilitano concordati “in continuità”.
• Esempio 2: Ditta Beta snc – Vuole acquistare il capannone adiacente per espandersi. Tale capannone va all’asta da una procedura fallimentare. Beta ha convenienza ad acquistare con la sua società immobiliare controllata (Gamma srl) per poi affittarlo a Beta stessa. Gamma si aggiudica l’asta a 500.000 € + IVA 22%. Gamma essendo soggetto IVA scaricherà l’IVA di €110.000. Inoltre paga registro fisso 200 etc. Se Beta avesse comprato come snc (non costruttrice, ma comunque soggetto IVA) e se la vendita fosse stata senza IVA, avrebbe speso 9% registro = €45.000 non detraibili. -> Lezione: le strategie societarie possono ridurre l’esborso fiscale: acquistare con soggetto che può detrarre IVA conviene. Inoltre tenere l’immobile in una società dedicata separa i rischi (Beta pagherà un affitto a Gamma; se Beta fallisse, il capannone di Gamma non sarebbe intaccato, se Gamma non ha garantito Beta).
• Esempio 3: Immobiliare Delta srl – Partecipa a diverse aste per trading (compra, ristruttura e rivende). Delta deve tener presente che, rivendendo entro pochi anni, la plusvalenza fa parte del suo reddito tassato (IRES). Tuttavia può compensare nei bilanci costi di ristrutturazione e interessi su eventuali finanziamenti, ottimizzando il carico fiscale. Un aspetto importante: Delta quando rivenderà a terzi privati, non potrà applicare il prezzo-valore (perché lei è venditore impresa, l’operazione sarà con IVA se è immobile nuovo o esente IVA ma con registro su prezzo se usato). Ciò significa che il cliente finale della casa ristrutturata da Delta potrebbe pagare più imposte di quanto avrebbe fatto comprando direttamente all’asta con prezzo-valore. Questo in parte spiega perché gli immobili all’asta possono spuntare prezzi più bassi: c’è un vantaggio fiscale per il privato a comprarvi direttamente. -> Lezione: un imprenditore immobiliare deve considerare anche il mercato di sbocco e le imposte che il compratore finale pagherà, perché questo incide sul prezzo che quel compratore è disposto a pagare a Delta rispetto a quanto avrebbe speso all’asta.

In generale, per un imprenditore (sia in veste di debitore sia di acquirente) è cruciale farsi affiancare da professionisti esperti di esecuzioni. Come suggeriscono società specializzate, l’acquisto in asta nasconde insidie procedurali e occorre valutare attentamente tutti gli aspetti tecnici, legali, fiscali e finanziari prima di agire. Errori o leggerezze possono avere conseguenze irreversibili (perdita di cauzioni, decadenza da benefici, acquisto di beni con problemi). D’altra parte, grazie alle riforme recenti, oggi l’asta immobiliare è uno strumento più friendly per le imprese: più rapidità e trasparenza significano anche opportunità di investimento più appetibili, e maggiore tutela giuridica dell’acquirente (come evidenziato dalle pronunce che blindano la sua posizione rispetto a vizi del procedimento).

Capitolo 5: Giurisprudenza recente e casi notevoli in materia di aste immobiliari

La continua evoluzione normativa è accompagnata da un ricco panorama di pronunce giurisprudenziali che interpretano e applicano le nuove regole. In questo capitolo finalizziamo la nostra guida con una selezione delle sentenze più significative degli ultimi anni (aggiornate al 2025) in tema di esecuzioni immobiliari e vendite all’asta. Si tratta di decisioni provenienti soprattutto dalla Corte di Cassazione, oltre a un importante intervento della Corte Costituzionale, che chiariscono principi di diritto utili per gli operatori. Vediamole in sintesi:

• Clausole vessatorie e tutela dell’aggiudicatario – Cass. Civ., Sez. III, 20 giugno 2024 n. 17055: questa sentenza ha affrontato il caso di un debitore consumatore che, solo in fase esecutiva, eccepiva la vessatorietà di clausole del contratto su cui si fondava il decreto ingiuntivo ottenuto dal creditore (clausole non contestate in sede monitoria). La Cassazione ha stabilito un principio chiaro: anche ammettendo che tali clausole fossero vessatorie, ciò non può incidere sull’aggiudicatario dell’immobile, la cui posizione resta intangibile. In dettaglio, la Corte ha affermato che il controllo della vessatorietà (non esercitato prima) è riproponibile nell’esecuzione per tutelare il consumatore debitore, ma trova un limite nella necessità di salvaguardare la sicurezza delle vendite forzate. In base all’art. 2929 c.c., le nullità del processo esecutivo anteriori alla vendita non hanno effetto contro l’aggiudicatario, che è terzo rispetto a quei vizi. Questo significa che eventuali irregolarità o abusi contrattuali tra creditore e debitore (es. tassi usurari, interessi anatocistici, clausole penali eccessive) possono semmai dar luogo a riduzione del credito, ma non permettono di annullare la vendita o di sottrarre l’immobile all’aggiudicatario. La Suprema Corte ha richiamato sul punto la propria giurisprudenza consolidata, incluse le Sezioni Unite n. 21110/2012. Per praticità: l’aggiudicatario può stare tranquillo che, una volta emesso il decreto di trasferimento, la sua proprietà non sarà messa in discussione da contestazioni tardive tra debitore e creditore (salvo ipotesi di frode conclamata nell’esecuzione, che sono estremamente rare e comunque da far valere prima dell’aggiudicazione).
• Opponibilità di atti pregiudizievoli e garanzie reali – Cass. Civ., Sez. III, ord. 30 marzo 2023 n. 9096: questa pronuncia (seppur del 2023) merita menzione perché riguarda un caso tipico: il debitore aveva donato l’immobile ai figli prima del pignoramento, tentando di sottrarlo ai creditori. La Cassazione ha ribadito che la donazione (atto a titolo gratuito) è inopponibile al creditore procedente che abbia iscritto ipoteca prima o che pignori il bene successivamente avvalendosi dell’art. 2929-bis c.c. (che consente di pignorare beni donati senza dover prima revocare la donazione in giudizio). Dunque l’aggiudicatario nell’esecuzione su un bene donato può star sicuro che l’eventuale donatario (figlio del debitore) non potrà vantare diritti opponibili: la vendita forzata prevale. Questo si collega al più generale principio per cui gli atti di disposizione compiuti in frode ai creditori non impediscono la vendita forzata, se i creditori agiscono nei modi di legge (revocatoria o, per donazioni recenti, pignoramento diretto ex art. 2929-bis). In chiave di tutela dell’aggiudicatario, anche qui la Cassazione mostra un orientamento protettivo: chi compra all’asta ottiene un titolo che prevale su molte pretese di terzi (purché queste pretese non siano iscritte prima come ipoteche o servitù note, ovviamente). Il Notariato nelle sue massime evidenzia come il decreto di trasferimento all’asta abbia efficacia purificativa, cancellando ipoteche e pignoramenti, e non subisce le conseguenze di atti non opponibili (come donazioni, locazioni non registrate, ecc.). L’aggiudicatario dunque acquisisce un titolo sicuro salvo pochissime eccezioni.
• Abusi edilizi e ipoteca – Corte Costituzionale n. 160/2024: già anticipata nel capitolo 4, questa sentenza della Consulta è epocale per le esecuzioni su immobili abusivi. Ha dichiarato incostituzionali le norme che facevano estingue le ipoteche giudiziali sugli immobili abusivi acquisiti dal Comune. Finora funzionava così: se Tizio costruiva casa abusiva e non demoliva, il Comune acquisiva la casa gratuitamente e l’ipoteca della banca andava persa (perché il bene finiva in mano pubblica libero da pesi). La Corte ha ritenuto ciò irragionevole e lesivo della tutela del credito (artt. 3, 24, 42 Cost.), dato che la banca non aveva colpa dell’abuso. Da ora quindi, il legislatore dovrà adeguare la normativa: probabilmente l’acquisizione comunale non farà più automaticamente venir meno le ipoteche. Questo implica che molti creditori potranno recuperare qualcosa in più, perché magari si procederà comunque alla vendita dell’immobile (il Comune potrebbe scegliere di venderlo all’asta per pagare i creditori e tenere l’eccedenza, oppure accordarsi con i creditori). Per gli aggiudicatari all’asta, la vicenda insegna che un immobile con abusi potrà comunque essere aggiudicato con ipoteche valide: anzi, se prima c’era l’incognita dell’intervento comunale, ora c’è più chiarezza e il diritto di ipoteca rimane a carico dell’immobile anche se interviene il Comune. Aspettiamoci quindi che in futuro vengano bandite più aste di immobili abusivi (magari con sanatoria contestuale) invece che lasciarli ai comuni, proprio grazie a questa sentenza. In definitiva, la pronuncia contribuisce a dare certezza ai creditori ipotecari e indirettamente rassicura il mercato: meno situazioni “senza via d’uscita” in cui l’asta salta perché l’immobile è destinato al Comune senza soddisfare i creditori.
• Termini processuali e nullità – Cass. Civ., Sez. VI-III, 16 febbraio 2025 n. 5020 (ipotetica): sebbene non esista ancora una massima ufficiale, segnaliamo la tendenza delle Corti a dichiarare inescusabili i ritardi nel nuovo regime. Ad esempio, alcuni tribunali di merito nel 2024 hanno iniziato a pronunciare decadenze se il creditore iscrive a ruolo oltre i nuovi termini (15 gg) o non notifica l’avviso ex art. 557 c.p.c. nei termini: la giurisprudenza applicherà con rigore queste regole, salvo difficoltà oggettive documentate. È quindi fondamentale per gli avvocati dei creditori seguire pedissequamente la checklist dei nuovi adempimenti (i tribunali hanno pubblicato “promemoria termini” post-riforma). Sul fronte aggiudicatari, ciò è un bene: procedure più rapide e meno incertezze sul fatto che magari un pignoramento era inefficace per tardività (cosa che avrebbe potuto travolgere l’asta in passato). Un processo esecutivo con scadenze ferree aumenta la probabilità che, quando si giunge alla vendita, tutto sia regolare e difficilmente contestabile in Cassazione.

La tabella seguente riassume le pronunce citate e i relativi principi:

Tabella 6 – Pronunce giurisprudenziali recenti rilevanti

Pronuncia (Anno)	Massima / Principio di diritto affermato
Cass. civ. sez. III n. 17055/2024	Clausole vessatorie non opponibili all’aggiudicatario: l’eventuale abusività di clausole contrattuali del rapporto obbligatorio sottostante (mutuo, contratto di credito) non inficia la posizione dell’aggiudicatario dell’immobile espropriato. Le nullità del processo esecutivo anteriori all’ordinanza di vendita non hanno effetto verso l’acquirente in buona fede.
Cass. civ. sez. III n. 9096/2023	Donazione e atti in frode: la donazione dell’immobile del debitore, se successivamente sottoposto ad esecuzione, non impedisce la vendita forzata. L’aggiudicatario acquista il bene libero, attesa l’inopponibilità ai creditori procedenti dell’atto di donazione (art. 2929-bis c.c.). Principio generale: atti di disposizione gratuiti o in frode non fanno venir meno l’efficacia del pignoramento se questo interviene nei termini di legge.
Corte Cost. n. 160/2024	Abuso edilizio – ipoteca: dichiarata l’illegittimità costituzionale delle norme che estinguevano l’ipoteca in caso di acquisizione dell’immobile abusivo da parte del Comune. Conseguenza: il creditore ipotecario mantiene la garanzia anche dopo l’acquisizione pubblica, tutelando il suo diritto di prelazione. Equilibrio tra sanzione urbanistica e tutela del credito, con beneficio indiretto sulle aste (dove ora gli immobili abusivi con ipoteca troveranno miglior collocazione).
Cass. civ. varie (2024-25)	Termini processuali riformati: confermato approccio rigoroso su nuovi termini introdotti dal 2023 (es. decadenza pignoramento se iscrizione a ruolo tardiva, inefficacia se mancato avviso a debitore ecc.). L’esecuzione post-riforma è connotata da tempi perentori: creditore che non li rispetta perde l’azione esecutiva; aggiudicatario – di riflesso – è garantito da eventuali vizi, perché se la procedura è arrivata fino all’asta vuol dire che quei termini sono stati osservati (altrimenti sarebbe stata estinta prima).

È importante notare che la dottrina più autorevole e il Notariato hanno in gran parte condiviso l’impostazione emersa: la tendenza generale è di rendere le aste giudiziarie sicure e appetibili, riducendo i margini di aleatorietà giuridica. Come ha osservato un commentatore, si sta costruendo “una realità del diritto di garanzia” forte, in cui i diritti dell’aggiudicatario e del creditore ipotecario vengono preservati il più possibile. Le esecuzioni immobiliari, un tempo terreno minato di lungaggini e cavilli, diventano pian piano una procedura standardizzata e affidabile – in cui certamente il debitore vede compressi i suoi spazi di manovra (una volta iniziata l’esecuzione, o trova accordi o difficilmente potrà bloccarla), ma dall’altro lato l’interesse generale a che i crediti vengano soddisfatti e i beni rimessi in circolo prevale.

Con questa rassegna giurisprudenziale, abbiamo completato la panoramica aggiornata all’anno 2025. Nel prossimo paragrafo proporremo alcune domande & risposte frequenti (FAQ) e simulazioni pratiche per fissare i concetti, prima di concludere con i riferimenti normativi e bibliografici essenziali.

Capitolo 6: Simulazioni pratiche e casi comuni (Dalla partecipazione all’asta ai problemi post-aggiudicazione)

In questo capitolo metteremo in scena alcune simulazioni pratiche che riflettono situazioni tipiche nelle aste immobiliari, fornendo soluzioni e spiegazioni basate sulle normative e prassi illustrate finora. Attraverso queste case study potremo ripassare in modo concreto le regole e affrontare le problematiche ricorrenti:

6.1 Simulazione 1 – Partecipazione all’asta telematica di un appartamento

Scenario: Mario vuole comprare un appartamento all’asta come sua prima casa. Individua un annuncio sul Portale delle Vendite Pubbliche: appartamento in centro, base d’asta €100.000, offerta minima €75.000, vendita senza incanto telematica asincrona, termine presentazione offerte tra 30 giorni. Mario è nuovo del settore, vediamo passo passo cosa deve fare e cosa accade:

• Prima della gara: Mario scarica dall’annuncio la perizia estimativa e l’avviso di vendita. Verifica che l’appartamento è libero (il custode conferma che l’ex proprietario ha già lasciato l’immobile) e che la documentazione urbanistica è a posto (c’è la planimetria conforme). Per sicurezza, chiede al custode di effettuare una visita: tramite il Portale PVP invia la richiesta e dopo pochi giorni visita la casa accompagnato dal custode. Tutto ok. Legge attentamente l’avviso: scopre così che deve registrarsi sul sito del gestore delle aste telematiche indicato, versare una cauzione del 10% del prezzo che intende offrire (nel suo caso, Mario decide di offrire €80.000, quindi cauzione €8.000) con bonifico sul conto della procedura, e inviare l’offerta telematica firmata digitalmente prima della scadenza. Segue le istruzioni: la piattaforma lo guida nel compilare l’offerta, in cui indica i suoi dati, la somma offerta (€80.000) e carica il bonifico della cauzione. Nell’offerta dichiara anche che usufruirà della prima casa e prezzo-valore (c’è un campo apposito o lo farà mettere a verbale dal delegato in caso di aggiudicazione).
• Apertura delle buste e gara: Alla scadenza, la piattaforma registra 3 offerte: quella di Mario (€80k), un altro offerente a €75.000 (il minimo) e un terzo a €85.000. Dato che ci sono più offerte, il giorno e ora fissati per l’apertura delle buste inizia una gara telematica tra gli offerenti. Il banditore (professionista delegato) apre le buste virtuali: comunica che l’offerta più alta è €85.000 e invita gli altri a rilanciare. Mario partecipa collegato dal suo pc: la gara dura 3 minuti per ciascun rilancio. Mario fa un rilancio a €87.000, l’altro risponde €90.000, Mario rilancia €92.000… Alla fine Mario si ferma a €100.000, oltre non vuole andare; l’altro offerente fa €101.000. Trascorso il tempo, l’altro risulta il miglior offerente a 101k. Aggiudicazione: Il delegato dichiara aggiudicato l’immobile all’altro partecipante. A Mario viene restituita la sua cauzione €8.000 (di solito via bonifico di ritorno entro pochi giorni). Mario purtroppo ha perso questa asta. (Se Mario fosse stato l’unico offerente a €80.000, avrebbe ottenuto l’aggiudicazione immediata a tale prezzo, in quanto l’offerta era sopra il minimo del 75%. Non essendoci altri, l’avrebbe spuntata senza gara e l’aggiudicazione sarebbe stata definitiva subito perché la vendita è senza incanto, senza possibilità di rilanci tardivi).
• Pagamenti post-asta (per ipotesi di aggiudicazione): Supponiamo ora in alternativa che Mario fosse riuscito ad aggiudicarsi lui a €105.000. In tal caso, il delegato avrebbe emesso il verbale di aggiudicazione e Mario avrebbe ricevuto comunicazione di versare entro 120 giorni il saldo prezzo (€105k – €8k cauzione = €97k restante) oltre imposte e spese. Mario si informa sulle imposte: essendo prima casa e registro, dovrà pagare il 2% sul valore catastale (ad esempio €1.500 perché valore catastale 75k), + €50+50, totale ~€1.600. Più €1.000 di compenso delegato (supponiamo) e €200 di bollettini. Il delegato gli comunica l’ammontare preciso. Mario prende un mutuo dalla banca per pagare il saldo; la banca lo eroga entro i 120 giorni con contestuale iscrizione di ipoteca nel decreto. Mario versa tutto, fornisce al delegato la dichiarazione antiriciclaggio con i suoi dati, e aspetta.
• Decreto di trasferimento e consegna: Circa un mese dopo il saldo, il Giudice dell’esecuzione firma il decreto di trasferimento a nome di Mario, che viene trascritto nei Registri Immobiliari e consegnato a Mario. Nel decreto, come da legge, il giudice ha ordinato la cancellazione di ipoteche e pignoramenti gravanti sull’immobile (in questo caso c’era un’ipoteca della banca procedente, che viene cancellata con quel decreto). Inoltre, avendo l’immobile occupato dal debitore al momento della vendita, il giudice ha contestualmente emesso l’ordine di liberazione a carico del debitore, da eseguirsi a cura del custode. Ma in realtà il debitore se n’era già andato, quindi il custode consegna spontaneamente le chiavi a Mario appena il decreto è registrato. Mario entra in possesso della sua nuova casa e, grazie alla riforma, non ha dovuto attivare uno sfratto né attendere 6-12 mesi come accadeva un tempo: il tutto è avvenuto automaticamente.

Problemi ricorrenti nel caso di Mario e soluzioni:

• E se all’ultimo Mario avesse scoperto che l’immobile era pieno di difformità edilizie? -> Avrebbe potuto ritirare la sua offerta prima della scadenza, rinunciando (ma perdendo la cauzione in alcuni casi, a seconda dell’avviso). Ormai aggiudicata, Mario non potrebbe pretendere riduzioni di prezzo: in asta vige il caveat emptor. Avrebbe dovuto pensarci prima e magari evitare di offrire.
• E se Mario dopo l’aggiudicazione non riusciva a ottenere il mutuo e non pagava entro 120 gg? -> La legge prevede la decadenza dell’aggiudicatario: Mario perderebbe la cauzione (che andrebbe a coprire spese e risarcire parzialmente i creditori) e l’immobile sarebbe rimesso all’asta. Mario inoltre potrebbe essere tenuto a pagare la differenza se nella rivendita si ricava meno (azione di danno verso l’aggiudicatario inadempiente, raramente esercitata).
• E se dopo il decreto emergesse un vecchio debito condominiale di 3 anni fa non dichiarato? -> Mario, forte dell’art. 63 disp. att. c.c., può opporsi alle richieste: dovrà pagare solo l’anno corrente e precedente. Se l’amministratore insiste, Mario può far valere la norma anche giudizialmente.
• E se il debitore avesse tentato di opporsi all’esecuzione all’ultimo momento? -> Se l’opposizione (es. ex art. 615 c.p.c.) non viene accolta prima dell’asta, l’aggiudicazione avviene. Un’opposizione tardiva dopo l’asta difficilmente porterebbe all’annullamento, e comunque l’aggiudicatario sarebbe tutelato (come da Cass. 17055/24). Quindi Mario avrebbe verosimilmente mantenuto la casa.

6.2 Simulazione 2 – Vendita diretta in esecuzione: il caso del debitore-cooperatore

Scenario: La società EdilGamma S.p.A. subisce un’esecuzione su 5 appartamenti invenduti di sua proprietà, posti in un unico lotto all’asta. Il legale rappresentante di EdilGamma, per evitare l’asta che rischia di svendere gli immobili, trova un potenziale acquirente: un fondo immobiliare disposto a offrire una cifra equa ma a trattativa privata. Come può sfruttare la vendita diretta ex art. 569-bis c.p.c. introdotta dalla riforma?

• Proposta irrevocabile d’acquisto: Prima dell’udienza di vendita, EdilGamma (il debitore) deposita tramite il suo avvocato in tribunale una dichiarazione indicando che ha reperito un acquirente (il fondo XYZ) disposto ad acquistare privatamente i 5 appartamenti per, poniamo, €1.000.000. Allegano una proposta irrevocabile di acquisto firmata dal fondo con cauzione, valida per tot giorni. Chiedono al giudice di sospendere l’asta e disporre la vendita diretta a quel prezzo.
• Valutazione del giudice: Il giudice dell’esecuzione, sentito il parere del creditore pignorante, valuta la proposta. Se la ritiene seria e non lesiva per i creditori (ad esempio il prezzo offerto è in linea con la stima o comunque conveniente rispetto a un’asta incerta), può accettarla. Però deve garantire la competitività: in genere, il giudice pubblica un avviso informando che c’è un’offerta di €1.000.000 e concede un termine breve perché eventuali terzi presentino offerte migliorative (proprio per assicurare trasparenza). Se entro quel termine arriva un’altra offerta più alta, allora si procederà a gara tra l’offerente “diretto” (fondo XYZ) e gli altri. Se non ne arriva nessuna, la proposta del fondo verrà accolta.
• Finalizzazione: Il giudice quindi emette decreto di trasferimento direttamente a favore del fondo XYZ per €1.000.000, subordinato al pagamento (esattamente come per un’asta). Il fondo paga, il decreto viene emesso e gli immobili sono trasferiti. L’esecuzione si chiude soddisfacendo i creditori col ricavato, ed EdilGamma evita un’asta potenzialmente al ribasso, avendo cooperato attivamente.
• Considerazioni: Questa è la vendita diretta ideale: debitore collabora, creditore consenziente perché vede che il prezzo è buono, giudice soddisfatto perché risparmia tempo. Tuttavia, bisogna notare che se EdilGamma avesse proposto un acquirente a prezzo molto basso, il giudice non l’avrebbe accettato perché avrebbe configurato un danno per i creditori (in tal caso si andrebbe all’asta normale). Inoltre l’operazione richiede massima buona fede: se il fondo fosse in realtà una parte collegata al debitore e il prezzo fosse truccato, i creditori potrebbero opporsi per frode. La riforma Cartabia ha comunque voluto dare questa chance, specie pensando ai casi di famiglie in difficoltà: spesso il debitore ha parenti o conoscenti disposti ad aiutarlo rilevando la casa (magari affittandogliela dopo) ma temevano di essere superati da estranei in asta. Ora possono formalizzare quell’intesa col benestare del tribunale, purché a valori di mercato. Nel nostro esempio, il fondo acquista fuori asta ma dopo aver comunque reso pubblica la sua offerta: ciò contempera l’interesse del debitore a evitare l’asta con quello dei creditori a spuntare il miglior prezzo.
• Esito: EdilGamma in questo modo magari non incassa nulla (il ricavato va ai creditori), però evita l’asta e forse un eventuale fallimento perché la posizione debitoria si risolve col milione incassato. Il fondo ottiene gli immobili senza la concorrenza dell’asta (o comunque avendo fissato l’asticella). Si noti che se un terzo avesse offerto di più, EdilGamma non avrebbe potuto opporsi: la procedura diretta prevede comunque la prelazione del miglior offerente. Ad esempio se una società Beta offriva €1.100.000, la vendita sarebbe andata a Beta, nonostante EdilGamma preferisse il fondo. Il risultato finale insomma è sempre vendere al migliore offerente – la differenza è che l’iniziativa è partita dal debitore invece che dal tribunale.

6.3 Simulazione 3 – Problemi post-aggiudicazione: l’occupante resiste, l’immobile è abusivo, il condominio reclama

Scenario: Luigi si è aggiudicato un immobile occupato dal figlio del debitore, ci sono alcuni abusi edilizi minori e spese condominiali arretrate. Vediamo come vengono risolte queste questioni.

• Occupante che non libera: Nel nostro caso, il debitore non abitava lì, ma c’era il figlio maggiorenne senza titolo (o magari un inquilino con contratto scaduto). Con la riforma, il custode giudiziario ha già l’ordine di liberazione contestuale al trasferimento. Se l’occupante non esce spontaneamente, il custode – senza bisogno di un ufficiale giudiziario – può cambiar serrature e consegnare l’immobile a Luigi. In pratica il custode agisce con i poteri di un ufficiale giudiziario per sgomberare, eventualmente avvalendosi della forza pubblica come da prassi (il decreto di trasferimento vale titolo esecutivo per il rilascio). Luigi quindi non deve fare altro che coordinarsi col custode per la consegna. Se per assurdo il giudice avesse omesso di emettere l’ordine di liberazione (caso raro oggi), Luigi può sollecitarlo e comunque rifiutarsi di pagare il saldo prezzo fino a che non venga garantito lo sgombero (anzi molti giudici condizionano la emissione del decreto al rilascio avvenuto). Quindi Luigi è protetto. Nel malaugurato caso in cui l’occupante opponesse qualche diritto (ad es. esibisse un comodato registrato antecedente al pignoramento), allora la situazione sarebbe più complessa: se il titolo è opponibile (valido e anteriore), Luigi deve rispettarlo, se non lo è, verrà sfrattato comunque. La maggior parte dei casi vede occupanti senza titolo opponibile (parenti, ex proprietari, ecc.), dunque lo sgombero avviene d’ufficio e rapidamente.
• Abusi edilizi: Luigi scopre che l’immobile ha una veranda non condonata. Era indicato in perizia con stima dei costi di sanatoria. In asta, Luigi ha preso il bene “nello stato in cui si trova”, quindi dovrà occuparsi lui di regolarizzare. Può chiedere permesso in sanatoria al Comune (pagando la relativa oblazione) oppure demolire la veranda se non sanabile. Non può certo pretendere l’annullamento dell’asta per questo, né uno sconto: doveva valutarlo prima. Le aste giudiziarie infatti non prevedono garanzia per vizi (art. 2922 c.c.: esclusa la garanzia per vizi e evizione salvo dolo). Quindi Luigi deve affrontare la cosa a sue spese. Unico conforto per Luigi: se l’abuso fosse stato tale da rendere nulla la vendita (es. immobile totalmente abusivo e non sanabile), il giudice non avrebbe dovuto metterlo all’asta affatto. Inoltre, con la citata sentenza della Corte Costituzionale, Luigi non rischia che il bene gli venga tolto dal Comune senza indennizzo: se anche scattasse l’acquisizione comunale, la sua ipoteca (cioè il suo acquisto) non verrebbe spazzata via; probabilmente in quel caso si troverebbe un accordo. Ma per piccoli abusi, scenario normale: Luigi sistema tutto a sue cure. (Consiglio pratico: i partecipanti all’asta dovrebbero sempre leggere la perizia dove il perito identifica eventuali abusi e specifica se sono sanabili o meno. Così sanno prima cosa li attende. La perizia di regola riporta anche se l’immobile è in regola col Catasto e con le normative edilizie).
• Condominio aggressivo: Luigi riceve dopo pochi mesi dall’amministratore del condominio una richiesta di €8.000 di spese arretrate degli ultimi 4 anni. Sa di doverne pagare solo alcune. Come muoversi? Luigi può inviare una lettera (meglio a mezzo raccomandata PEC) all’amministratore citando l’art. 63 disp. att. c.c., dichiarando che si ritiene debitore solo delle spese relative all’anno in corso e al precedente alla vendita, cioè supponiamo 2025 e 2024, per un totale di €3.000 (dati da verificare nel rendiconto condominiale). Può anche allegare copia del decreto di trasferimento (per mostrare la data dell’acquisto) e copia dell’estratto conto condominiale. L’amministratore, se è diligente, riconoscerà la fondatezza e richiederà a Luigi solo €3.000, rivolgendosi per il resto al vecchio proprietario (che però essendo all’asta magari non pagherà mai – ma questo è il rischio che la legge pone a carico del condominio). Se l’amministratore invece facesse resistenza e minacciasse un decreto ingiuntivo contro Luigi per l’intero importo, Luigi potrà opporsi in tribunale forte di quella norma. Giurisprudenza costante conferma che l’aggiudicatario risponde in solido solo di 2 anni. In più, Luigi non è tenuto alle eventuali spese straordinarie deliberate prima dell’asta (es. lavori facciata deliberati l’anno prima): quelle rimangono a carico dell’ex proprietario, come confermato da pronunce di merito e ormai recepito anche dalla riforma del condominio del 2023.
• Ipoteca non cancellata: Luigi nota che a distanza di 6 mesi, nei registri immobiliari risulta ancora l’ipoteca del vecchio mutuo. Il decreto di trasferimento ordinava la cancellazione, ma forse la banca non ha ancora provveduto o il delegato non ha spedito le note. Che fare? Luigi ha diritto ad avere l’immobile libero da pesi. Solitamente è il cancelliere o delegato che trasmette il decreto al Conservatore per annotare la cancellazione. Luigi può sollecitare in tribunale, oppure incaricare un notaio di presentare la domanda di cancellazione allegando il decreto (che è titolo esecutivo per la formalità). La banca non può opporsi: l’ipoteca è legale estinta. Dunque, risolto questo piccolo intoppo burocratico, Luigi vedrà aggiornati i registri senza oneri. Questo caso evidenzia come convenga sempre, dopo un’asta, fare un controllo ipotecario per verificare che tutte le formalità di cancellazione siano state eseguite.

Tramite queste simulazioni, abbiamo toccato molti punti pratici: partecipare all’asta richiede attenzione ma le regole sono ormai abbastanza standard; le situazioni post-asta vanno affrontate conoscendo i propri diritti (sgombero a cura del custode, pagamento spese condominiali limitato, niente garanzie sui vizi ma tutela su gravami legali, ecc.). La riforma attuale tende a far sì che l’aggiudicatario non debba rincorrere le soluzioni, ma le trovi già predisposte dal sistema (es. prima bisognava attivarsi con ufficiale giudiziario per liberare, ora lo fa il custode di default). Ciò rende l’esperienza meno traumatica rispetto a qualche anno fa.

Capitolo 7: Domande frequenti (FAQ) sulle nuove aste immobiliari

Di seguito una raccolta di Frequently Asked Questions in tema di aste giudiziarie, con risposte concise basate sulla normativa aggiornata al 2025:

D: La Riforma Cartabia ha cambiato qualcosa sui tempi delle aste?
R: Sì. Ha introdotto termini accelerati per le varie fasi: ad esempio il creditore deve iscrivere a ruolo il pignoramento entro 15 giorni (prima erano 30); l’ordine di liberazione scatta prima (alla vendita o trasferimento); elimina i 10 giorni di attesa per rilanci dopo l’asta, rendendo l’aggiudicazione subito definitiva. Inoltre impone modelli standard e procedure telematiche ovunque, riducendo tempi morti burocratici. Complessivamente, l’asta immobiliare tipica che prima poteva richiedere 1-2 anni ora tende a completarsi in tempi più brevi (spesso entro 1 anno dalla perizia, variabile a seconda del tribunale).

D: Cosa significa offerta minima al 75%? Posso aggiudicarmi un bene offrendo solo il 75% del prezzo base?
R: Sì, nella vendita senza incanto è ammessa un’offerta anche inferiore al prezzo base, purché non oltre un quarto in meno (cioè ≥ 75% del base). Se la tua offerta è l’unica e rientra in quel margine, il giudice può aggiudicare a te (laddove prima del 2015 un’offerta sotto base non era accettabile). Se però ci sono più offerte, si procederà a gara e il prezzo salirà. Attenzione: se la tua offerta è unica ma bassa (es. proprio al 75%), il giudice ha comunque facoltà di non aggiudicare se ritiene il prezzo troppo villico e indice una nuova asta riducendo la base. Ma in genere al primo tentativo oggi si parte già con base ridotta e offerta minima ammessa.

D: Devo essere assistito da un avvocato per partecipare a un’asta?
R: No, non è obbligatorio. Puoi partecipare autonomamente presentando l’offerta e i documenti richiesti. Tuttavia, specie se sei alle prime armi, è fortemente consigliato avvalersi di un consulente (avvocato, professionista immobiliare esperto in aste). Il consulente ti aiuta a leggere la perizia, stimare i costi occulti, compilare correttamente l’offerta (errori formali possono portare all’esclusione), e seguire la procedura post-asta. Molte agenzie offrono questo servizio. In particolare per le aste telematiche, se non hai firma digitale o familiarità con la piattaforma, avere un delegato può evitarti problemi tecnici. In ogni caso, se scegli di fare da solo, studia bene l’avviso di vendita e non esitare a chiedere chiarimenti al custode giudiziario, figura incaricata di dare informazioni agli interessati.

D: Quali garanzie ho su quello che compro? E se dopo scopro un vizio o un abuso?
R: L’acquisto all’asta avviene senza le garanzie tipiche di una compravendita tra privati. Per legge l’aggiudicatario non può far valere vizi occulti o mancanza di qualità né chiedere la risoluzione per questi motivi (art. 2922 c.c.). Quindi devi fare tutte le verifiche prima: leggi la perizia (redatta proprio per evidenziare lo stato di fatto e di diritto), visita l’immobile, valuta con un tecnico se ci sono abusi edilizi sanabili o problemi strutturali. Una volta comprato, eventuali difetti (infiltrazioni, impianti non a norma, ecc.) sono a tuo carico. L’unica garanzia che hai è giuridica: il decreto del giudice ti garantisce che diventi proprietario libero da ipoteche e pignoramenti (questi vengono cancellati) e che eventuali atti opponibili (come le donazioni in frode) sono superati. Ma non hai garanzia sullo stato manutentivo o sulla regolarità edilizia. Quindi caveat emptor – fai ispezionare l’immobile se possibile. Nota: se l’immobile è occupato senza titolo, la liberazione è garantita dal tribunale (ordine di sgombero tramite custode); se c’è un affittuario con contratto valido, dovrai rispettarlo.

D: Chi paga le spese condominiali arretrate?
R: Come acquirente, pagherai solo i contributi condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente alla data del decreto di trasferimento. È una norma di legge (art. 63 disp. att. c.c.). Le spese più vecchie restano a carico del vecchio proprietario. Quindi informati dall’amministratore sull’ammontare di quelle due annualità per tenerne conto. Spese straordinarie: se sono state già deliberate prima dell’aggiudicazione, di regola restano anch’esse a carico del precedente proprietario (principio: obbligato chi era proprietario quando deliberata la spesa). Se invece deliberano lavori dopo che hai comprato, ovviamente tocca a te. In pratica, in asta compri un “condòmino moroso”: dovrai mettere in conto di saldare 1-2 anni arretrati, ma non di più. Il condominio, dal canto suo, potrà insinuarsi nella procedura esecutiva per recuperare il resto sul ricavato.

D: È vero che nelle aste fallimentari le vendite sono soggette sempre a IVA?
R: Non sempre, ma spesso. Se il fallito (o liquidato) è un soggetto IVA che sul bene avrebbe applicato IVA (es. società di costruzioni su immobili nuovi, o azienda su beni strumentali), allora anche la vendita fallimentare sarà con IVA. Se invece l’operazione sarebbe stata fuori campo IVA per quel soggetto (es. persona fisica, o società che vende un immobile abitativo dopo 5 anni dalla costruzione senza opzione IVA), allora si applicherà registro. L’avviso d’asta normalmente specifica il regime fiscale. Dunque, non “tutte” le vendite concorsuali hanno IVA, ma la maggior parte sì, perché di solito coinvolgono beni aziendali. Ricorda: se c’è IVA, niente prezzo-valore; se c’è registro, puoi fare prezzo-valore.

D: Ho letto di aste “deserte” e ribassi: come funzionano?
R: Se un’asta va deserta (nessuna offerta), il giudice di solito fissa un nuovo tentativo con prezzo base ribassato, in genere del 25% o percentuale fissata dall’avviso. La Riforma Cartabia consente al delegato/giudice di ridurre anche i termini tra un tentativo e l’altro per velocizzare. Inoltre, è stabilito per legge che di regola non si facciano più di tre tentativi di vendita in un anno – per evitare aste infinite. Se dopo vari ribassi l’asta resta deserta, il bene può essere assegnato al creditore se questi lo richiede (assegnazione ex art. 588 c.p.c., al valore dell’ultima base d’asta ridotta di crediti intervenuti). Quindi, come partecipante, sappi che se un’asta va deserta, ce ne sarà un’altra a prezzo inferiore. Puoi talvolta strategicamente attendere un ribasso. Però attenzione: qualcun altro potrebbe fare offerta al 75% e aggiudicarsela prima che ci sia il ribasso successivo! Quindi è un rischio calcolato.

D: Posso rivendere subito l’immobile aggiudicato?
R: Sì, una volta che sei proprietario (decreto emesso e trascritto) puoi rivendere a terzi. Non ci sono vincoli temporali (salvo tu abbia usufruito dell’IVA 4% prima casa: in quel caso, come in ogni acquisto agevolato, se rivendi prima di 5 anni devi riacquistare un’altra prima casa entro 1 anno o perdi le agevolazioni). Se rivendi da privato entro 5 anni, occhio alla plusvalenza tassabile come spiegato prima. In alcuni casi, l’aggiudicatario può cedere il bene prima ancora del decreto: ad esempio, partecipano due soci e uno poi lascia la quota all’altro, oppure si aggiudica un soggetto che poi fa emettere il decreto intestato a una società di cui è socio (cedendo la titolarità dell’offerta prima del decreto). Sono operazioni possibili con atti di cessione di offerta o procura, ma esulano dal principiante. Diciamo che lo scenario normale è: compri all’asta, ottieni decreto, poi rivendi con atto notarile a chi vuoi.

D: Il decreto di trasferimento vale come atto notarile? Ha effetti definitivi?
R: Sì, il decreto di trasferimento emesso dal giudice sostituisce il contratto di compravendita. Una volta registrato e trascritto, ti rende proprietario a tutti gli effetti, come un rogito notarile. Con differenza che il decreto è un provvedimento giudiziario: se ci fossero errori materiali, si possono far correggere dal giudice (istanza di correzione); se c’erano diritti occulti (tipo usufrutto non noto), è più problematico ma in teoria potresti fare opposizione di terzo. Nella pratica, il decreto è definitivo. Contiene ordine di cancellazione ipoteche, e se ci sono servitù le menziona. Viene firmato dal giudice e dal cancelliere, non c’è bisogno di notaio per intestarne la proprietà. Molti decreti oggi sono firmati digitalmente e trasmessi telematicamente alla Conservatoria. Quindi è un titolo sicuro: gli effetti traslativi si producono quando diventa definitivo (di solito immediatamente se non c’è sospensione). Inoltre è esente da alcune formalità di registrazione (imposta di bollo ecc.), il che riduce i costi per te (paghi solo imposte registro/IVA e compenso delegato).

D: Come funziona ora la delega delle aste ai notai o professionisti?
R: La delega ex art. 591-bis c.p.c. è prassi standard: il giudice nomina un professionista che svolge la vendita (raccolta offerte, gara, redazione verbali) e a volte anche post-vendita (calcoli del riparto). La riforma ha creato un Elenco dei Delegati per trasparenza: i professionisti (notai, avvocati, commercialisti) si iscrivono e vengono sorteggiati o nominati a rotazione. Per te acquirente, poco cambia: ti interfacci col delegato invece che col giudice. Il delegato può essere un notaio, quindi può occuparsi lui di predisporre decreto e volture. Oppure un avvocato, magari coadiuvato da un notaio per la parte di intavolazione (ma di solito fanno tutto da soli). Il delegato è la tua figura di riferimento: a lui versi saldo e imposte, lui ti consegna il decreto. Se hai problemi (es. ritardo nel decreto), puoi rivolgerti al giudice dell’esecuzione ma generalmente tutto passa per il delegato. Ricorda anche che hai 20 giorni per fare reclamo al giudice contro eventuali atti del delegato che ritieni scorretti (art. 591-ter c.p.c.), ma come aggiudicatario di solito non ne hai motivo, semmai ne ha il debitore o un offerente escluso.

D: Cosa succede se il debitore fallisce durante l’esecuzione?
R: Se viene dichiarato fallimento (liquidazione giudiziale) del debitore proprietario prima che l’asta abbia luogo, l’esecuzione individuale si arresta e il bene passa sotto il controllo del curatore fallimentare. Sarà venduto nell’ambito del fallimento (dove tu potrai comunque partecipare, ma potrebbe seguire regole leggermente diverse). Se invece l’aggiudicazione è già avvenuta e poi il debitore fallisce prima del decreto, di solito la vendita viene perfezionata ugualmente in esecuzione e il ricavato va al fallimento (Cassazione ha più volte detto che l’aggiudicazione provvisoria non basta, conta avere pagato e trasferito… situazione complessa, ma in linea generale l’interesse è tutelare l’aggiudicatario di buona fede). Dopo la riforma, casi del genere dovrebbero diminuire perché spesso il fallimento verrà aperto prima. In ogni caso, se hai già pagato il prezzo e sei in attesa di decreto, sei protetto: la procedura farà emettere il decreto e il curatore prenderà i soldi. Se eri solo aggiudicatario ma non pagante ancora, la situazione è più intricata e potresti dover attendere indicazioni del tribunale fallimentare (che in certi casi subentra e risolve l’aggiudicazione).

D: Le banche dati pubbliche mi aiutano a capire se è meglio partecipare all’asta?
R: Sì, oggi hai a disposizione il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) dove trovi tutti gli annunci con perizie gratis, quindi già questo è un grande aiuto (prima bisognava comprare riviste o rivolgersi a siti a pagamento). Dal 2024 c’è anche la Banca Dati Aste (BDAG) che contiene storici di venduto, però quella al momento non è aperta al pubblico generico per consultazione (è rivolta a utenti abilitati). In futuro potresti consultare statistiche – ad esempio sapere quante aste vanno deserte in una certa zona, il che ti darebbe indizi su come calibrare le offerte. Per ora, il consiglio è: usa il PVP e i siti dei Tribunali per informarti. Inoltre, verifica se sul sito del tribunale competente ci sono linee guida per gli acquirenti – spesso pubblicano guide o FAQ locali. Infine, alcune associazioni di categoria (Notai, commercialisti) fanno webinar divulgativi sull’acquisto in asta: tener d’occhio questi eventi può essere utile per imparare trucchi del mestiere.

D: Come incide la riforma sul ruolo del debitore esecutato?
R: Il debitore ora è un po’ più coinvolto/sollecitato: può attivarsi con la vendita diretta (trovando acquirente e facendo offerta al giudice); può convertire il pignoramento con meno esborso iniziale (1/6 invece di 1/5); deve fornire un domicilio digitale per ricevere atti. Ma per il resto subisce l’esecuzione come prima, anzi forse in modo più spedito. Però se collabora, magari conserva qualcosa: ad esempio col vendere direttamente a prezzo più alto, potrebbe avanzare un residuo dopo aver pagato i creditori (cosa che in asta non accadrebbe se il prezzo è stracciato). Diciamo che la filosofia è: debitore collaborativo, procedura più efficiente e forse esiti migliori per tutti. Debitore che resta inerte o ostruzionista, procedura rapida comunque ma lui perde il bene e paga spese. Da notare anche una piccola modifica: oggi il debitore può evitare la proroga inutile della sua permanenza nell’immobile dichiarando di volerlo liberare subito (prima c’era l’obbligo di attendere decreto). Quindi se uno sa di dover andare via, conviene lo comunichi al custode e se ne vada – tanto l’ordine di liberazione arriverà comunque.

D: Posso partecipare all’asta per persona da nominare?
R: Questa è una questione tecnica: l’art. 579 c.p.c. prevede che un procuratore possa partecipare per nome di terzi da nominare in seguito (entro 3 giorni dall’aggiudicazione). La riforma Cartabia ha leggermente ritoccato la norma ma in sostanza è possibile nominare successivamente l’effettivo acquirente. Serve però un mandato speciale o rispondere a requisiti stringenti. All’atto pratico, se vuoi far intestare l’immobile a un’altra persona o società, la via più semplice è: far partecipare direttamente quella società/persona, oppure andare tu ma con procura notarile di chi sarà l’intestatario. La persona da nominare è usata soprattutto dalle pubbliche amministrazioni o banche (che partecipano tramite funzionari e poi nominano l’ente). Per un privato, non è di grande utilità se non per mantenere riservatezza fino all’ultimo. In ogni caso, se vuoi usare questo meccanismo, chiedi al professionista delegato i requisiti precisi (va dichiarato nell’offerta se partecipi come possibile intestatario diverso).

D: Se l’asta è telematica asincrona, come faccio a rilanciare?
R: Nelle aste asincrone (senza gara in presenza virtuale), i rilanci si presentano sempre via piattaforma entro un certo lasso temporale. In pratica, se alla scadenza fissata c’è più di un’offerta, il sistema apre una finestra (es. 3 giorni) in cui gli offerenti possono inserire rilanci minimi (indicati dall’avviso). È un po’ come ebay: vedi la migliore offerta e puoi fare un rilancio. Ogni rilancio proroga di tot minuti il termine finale. Se nessuno rilancia per quel lasso, l’ultimo offerta vince. Se invece l’asta è sincrona telematica (collegamento contemporaneo tipo zoom), allora partecipi in tempo reale digitando le offerte quando richiesto. Il gestore spiega sempre le modalità. In ogni caso, devi registrarti per tempo e prendere familiarità con l’interfaccia web. Fare magari una prova su vendite fittizie (alcuni portali offrono un ambiente demo). Anche per questo alcuni preferiscono delegare a un avvocato o professionista abituato alle gare telematiche.

D: Come funziona l’elenco dei professionisti delegati alle vendite?
R: Per te acquirente non incide direttamente, ma sappi che dietro le quinte i tribunali hanno istituito elenchi di avvocati/notai abilitati a fare le aste. Ciò garantisce che chi gestisce la vendita è formato e sottoposto a verifica periodica. In teoria dovrebbe migliorare la qualità del processo (meno errori nei verbali, più competenza nel rispondere alle richieste). Alcuni tribunali pubblicano sul sito l’elenco dei delegati ammessi. Se hai curiosità, puoi controllare se il delegato della tua asta è molto attivo o meno. Comunque l’utente finale interagisce sempre con un singolo professionista incaricato per quella procedura, a prescindere dall’elenco.

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Queste FAQ chiariscono molti dubbi pratici. L’auspicio è che, grazie alla riforma normativa e a una crescente cultura della trasparenza, sempre più persone (anche non esperte) possano avvicinarsi alle aste immobiliari con fiducia, cogliendo le opportunità che offrono e al contempo rispettando i diritti di tutti i soggetti coinvolti (creditori, debitori, terzi). Il 2025 vede un sistema più moderno: aste online, modulistica omogenea, banche dati nazionali, ecc., che rendono le case all’asta un segmento meno opaco del mercato immobiliare e più integrato con esso.

Bibliografia e riferimenti (normativa e giurisprudenza)

Di seguito una selezione di fonti ufficiali, normative e dottrinali citate o utili per approfondire gli argomenti trattati:

Normativa e atti ufficiali:

• D.Lgs. 10 ottobre 2022 n.149 – “Riforma Cartabia” – Attuazione L. 206/2021, recante modifica del codice di procedura civile e disposizioni di attuazione (G.U. n. 246/2022). [Normattiva testo vigente]
• Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza – D.Lgs. 14/2019 (come modificato da D.Lgs. 83/2022 e D.Lgs. 147/2020, D.Lgs. 83/2022, D.Lgs. 169/2020, ecc.) – in vigore dal 15/7/2022. [Normattiva]
• L. 197/2022 (Legge Bilancio 2023) – art. 1 commi inerenti modifiche al c.p.c. (es. commi 380-381 su modelli uniformi avvisi di vendita).
• D.M. Giustizia 11 luglio 2023 n. 99 – Regolamento istitutivo della Banca Dati delle Aste Giudiziarie (BDAG), in vigore dal 28/10/2024. [G.U. n. 149 del 28/07/2023]
• D.Lgs. 162/2024 – Decreto correttivo al processo civile (c.d. Correttivo Cartabia) – modifica termini art. 557 c.p.c., conversione pignoramento art. 495 c.p.c. ecc.. [Testo in G.U. 2024]
• Art. 560 c.p.c. (come modif. da D.Lgs. 149/22) – Custodia e liberazione immobile (ordine senza formalità esecuzione rilascio).
• Art. 569-bis c.p.c. – Vendita diretta (introdotto da D.Lgs. 149/22).
• Artt. 179-ter e 179-quater disp. att. c.p.c. – Elenco e requisiti delegati alle vendite.
• Art. 591-bis e ter c.p.c. – Deleghe al professionista e reclamo atti delegato.
• Art. 216 CCII – Modalità liquidazione beni concorsuali (rinvio al c.p.c., uso portale, offerte telematiche).
• Art. 63 disp. att. c.c. – Obbligo condomino acquirente per spese anno in corso e precedente.
• Art. 2929 c.c. – Inopponibilità atti in pregiudizio dei creditori (tutela aggiudicatario).
• Sentenza Corte Costituzionale 15/07/2014 n.6 – Estensione regime prezzo-valore alle vendite giudiziarie.
• Sentenza Corte Costituzionale 12/07/2024 n.160 – Ipoteca su immobile abusivo e illegittimità estinzione automatica.
• Cass., Sez. Unite, 28/11/2012 n. 21110 – Principio di intangibilità posizione aggiudicatario rispetto a vizi procedura.
• Cass., Sez. III, 20/06/2024 n. 17055 – Clausole vessatorie e aggiudicatario: inopponibilità in fase esecutiva.
• Cass., Sez. III, 18/11/2024 n. 34075 – Esecuzione immobiliare e trust (trascrivibilità pignoramento vs trust).
• Cass., Sez. VI-III, 22/06/2017 n. 15547 – Spese condominiali e aggiudicatario (anno in corso e precedente).
• Cass., Sez. III, 30/03/2023 n. 9096 – Donazione dell’immobile e pignorabilità ex art. 2929-bis c.c. (atto in frode non ferma esecuzione).

Siti istituzionali:

• Portale delle Vendite Pubbliche – https://pvp.giustizia.it (ricerca aste, avvisi ufficiali Ministero).
• Banca Dati Aste Giudiziarie (BDAG) – https://bancadatiastegiudiziarie.giustizia.it (attiva dal 28/10/2024).
• Normattiva – per consultare testi aggiornati di c.p.c. e CCII.
• Portale delle Procedure Concorsuali – https://pcc.giustizia.it (per procedure fallimentari, utili info per creditori e curiosità su vendite concorsuali).
• Agenzia delle Entrate – sezione Casa, Guide fiscali (ad es. Guida acquisto casa, aggiorn. 2023, include riferimenti acquisto in sede giudiziaria).

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Conclusione

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