Quando Una Casa Pignorata Va All’Asta?

Da Giuseppe Monardo
Giugno 20, 2025
06:45
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Hai ricevuto un atto di pignoramento sulla casa o temi che possa accadere a breve? Ti stai chiedendo quando una casa pignorata finisce effettivamente all’asta e se hai ancora il tempo per fermare tutto prima che venga venduta?

Il pignoramento immobiliare è un atto serio, ma non immediatamente irreversibile. Tra il pignoramento e la vendita all’asta passano diversi passaggi – e se agisci per tempo, puoi ancora salvare l’immobile, bloccare la procedura o trovare un accordo.

Ma quando una casa pignorata va all’asta, concretamente?

Dopo la notifica dell’atto di pignoramento, il creditore deve iscrivere l’atto al Tribunale e chiedere l’avvio dell’esecuzione forzata. A quel punto il giudice nomina un delegato alla vendita e si avvia la fase di perizia sull’immobile, con sopralluogo, valutazione e redazione della relazione.

Solo dopo la perizia, il tribunale fisserà la data della prima asta, solitamente non prima di 6-8 mesi dalla notifica del pignoramento. In alcuni casi, soprattutto se il tribunale è congestionato o ci sono problemi con la documentazione, possono passare anche 12 mesi o più.

Quindi non è vero che la casa viene venduta subito?

Esatto. C’è un margine di tempo prezioso per intervenire. In questa finestra puoi:

– Salvare la casa pagando o rateizzando il debito;
– Opporsi al pignoramento se ci sono vizi o irregolarità nell’atto;
– Proporre un piano di rientro nell’ambito di una procedura da sovraindebitamento;
– Oppure, in alcuni casi, vendere l’immobile volontariamente per chiudere il debito prima che finisca all’asta.

E cosa succede se non si fa nulla?

Se non intervieni, l’asta si tiene regolarmente e la casa può essere aggiudicata anche a un prezzo molto più basso del suo reale valore di mercato. Il ricavato andrà a coprire – in ordine – spese di procedura, creditori privilegiati e chirografari. Se resta qualcosa, ti verrà restituito, ma se non basta, il debito residuo potrebbe restare ancora a tuo carico.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in esecuzioni immobiliari, difesa da pignoramenti e procedure per salvare la casa – ti spiega quando una casa pignorata va all’asta, quali sono i tempi reali e cosa possiamo fare per aiutarti a bloccare la vendita o risolvere il debito in modo strategico.

Hai ricevuto un pignoramento e non sai se puoi ancora evitare l’asta? Vuoi sapere esattamente quanto tempo hai e quali sono le strade percorribili per non perdere la casa?

Richiedi, in fondo alla guida, una consulenza riservata con l’Avvocato Monardo. Analizzeremo subito il tuo caso, verificheremo lo stato della procedura e ti accompagneremo in ogni fase per proteggere la tua casa, i tuoi diritti e il tuo futuro.

Introduzione

Avere la propria casa messa all’asta rappresenta uno dei momenti più critici per un debitore. Ogni anno in Italia decine di migliaia di immobili residenziali finiscono in vendita forzata: nel solo 2023, ad esempio, circa 88.174 immobili sono stati oggetto di aste giudiziarie (in calo del 30% rispetto all’anno precedente). Nell’ultimo decennio (2014-2023) si stima che oltre 380.000 abitazioni principali siano state vendute tramite esecuzione forzata. Questi numeri evidenziano l’enorme portata del fenomeno e le drammatiche conseguenze sociali: famiglie costrette a lasciare la propria casa e imprenditori che vedono beni aziendali cruciali liquidati spesso a valori inferiori a quelli di mercato.

Di fronte a questa realtà, il legislatore italiano è intervenuto con numerose riforme in ambito civile, processuale, tributario e bancario per bilanciare le opposte esigenze dei creditori (rapido recupero dei crediti) e dei debitori (tutela dell’abitazione e gestione del sovraindebitamento). Negli ultimi anni – in particolare con le riforme collegate al Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e con l’entrata in vigore del nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) – sono emerse importanti novità normative e applicative. Parallelamente, la giurisprudenza recente (Cassazione e Corti d’Appello) ha fornito chiarimenti autorevoli su questioni chiave, mentre nella prassi operativa si sono affermati nuovi strumenti (come il saldo e stralcio immobiliare, le aste telematiche, la composizione negoziata delle crisi) e linee guida notarili/bancarie volte a gestire le esecuzioni immobiliari in modo più efficiente e “umano”.

Scopo della guida: offrire, con linguaggio tecnico-giuridico ma di taglio divulgativo, un panorama completo e aggiornato a giugno 2025 sul tema “Quando una casa pignorata va all’asta”. Il focus sarà il punto di vista del debitore: quali sono i tempi e le condizioni in cui un immobile pignorato viene messo all’asta, e soprattutto quali strumenti di tutela e soluzioni alternative il debitore ha a disposizione. La guida si rivolge ad avvocati, professionisti legali ed economici, nonché a privati e imprenditori coinvolti in procedure esecutive, offrendo approfondimenti specialistici ma accessibili.

Cosa troverai in questa guida:

Novità normative recenti: analisi delle riforme legislative rilevanti (dal Codice della Crisi alle riforme del processo civile collegate al PNRR, fino all’evoluzione della giustizia digitale) e il loro impatto sul pignoramento di immobili e sulla messa all’asta.
Giurisprudenza aggiornata: commento alle sentenze più autorevoli dal 2023 in poi (Cassazione e Corti d’Appello) in tema di esecuzioni immobiliari, diritti del debitore, sovraindebitamento, esdebitazione (cioè liberazione dai debiti) e tutela della prima casa.
Prassi notarili e bancarie: esame delle pratiche operative consolidate o innovative riguardanti il saldo e stralcio, le vendite all’asta (anche telematiche), i rapporti con le banche creditrici prima e dopo l’asta, il ruolo dei professionisti delegati e dei notai nelle procedure.
Procedure da sovraindebitamento: panoramica degli strumenti introdotti dal CCII per i debitori civili (piano del consumatore, concordato minore, liquidazione controllata, esdebitazione), con spiegazione di come possono interagire con un pignoramento immobiliare in corso.
Simulazioni pratiche e tabelle: esempi concreti (casi pratici) e schemi riepilogativi dei principali istituti, per comprendere in modo immediato tempistiche, condizioni ed effetti delle varie soluzioni (giudiziali e stragiudiziali) a disposizione del debitore.
Domande e risposte frequenti: una sezione finale in formato Q&A che affronta i quesiti più comuni (ad es. “Cosa può fare il debitore per evitare l’asta?”, “Quanto tempo passa dal pignoramento all’asta?”, “La prima casa è pignorabile?”, “Che succede se il prezzo d’asta è basso?”, ecc.), fornendo risposte chiare e riferimenti normativi.

Prima di entrare nel dettaglio, è importante chiarire che “andare all’asta” per un immobile significa che, a seguito di un pignoramento, il bene viene venduto coattivamente tramite una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare. Esamineremo dunque quando si arriva a questo punto – in termini di tempi e presupposti – e come la legge attuale disciplina l’asta, ma soprattutto cosa può fare il debitore per evitare o gestire questa situazione, tenendo conto di tutte le tutele introdotte fino a giugno 2025.

Novità normative recenti sulle espropriazioni immobiliari

In questa sezione esaminiamo le principali novità normative che incidono sulla posizione del debitore proprietario di una casa pignorata destinata all’asta. Tali novità provengono sia dalla riforma del processo civile attuata tra 2021 e 2023 (anche in attuazione del PNRR, la cosiddetta Riforma Cartabia), sia dal nuovo Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza del 2019 (a regime dal 2022), oltre che da alcune misure speciali introdotte in periodo di pandemia e di crisi economica. Vediamo ciascun ambito nel dettaglio.

Riforma del processo esecutivo civile (PNRR – “Riforma Cartabia”)

La legge delega n. 206/2021 e il successivo D.Lgs. 10 ottobre 2022 n. 149 (Riforma Cartabia del processo civile) hanno profondamente innovato la disciplina dell’espropriazione immobiliare, con l’obiettivo di renderla più efficiente e veloce in linea con gli obiettivi del PNRR. Le novità, operative per le procedure iniziate dal 2023 in poi, mirano sia a ridurre i tempi della procedura sia a massimizzare il ricavato della vendita, anche attraverso una maggiore collaborazione del debitore. Ecco i punti salienti della riforma:

Tempistiche più rapide e termini perentori: sono stati abbreviati i termini in varie fasi chiave dell’esecuzione. Ad esempio, il termine per depositare la documentazione ipocatastale iniziale è stato ridotto (guadagnando circa 60 giorni nella fase introduttiva). Inoltre, il giudice deve ora nominare tempestivamente (entro 15 giorni) un custode giudiziario in sostituzione del debitore. In passato, il debitore poteva mantenere la custodia dell’immobile pignorato per un periodo più lungo; adesso invece la custodia passa rapidamente a un professionista terzo, riducendo il rischio che il bene si deteriori e facilitando le visite dei potenziali acquirenti.
Sgombero anticipato dell’immobile: la riforma prevede che, quando viene autorizzata la vendita o delegato un professionista alla vendita, il giudice ordini la liberazione dell’immobile (ossia lo sgombero) se questo non è abitato dal debitore e dalla sua famiglia oppure se è occupato da terzi senza un titolo opponibile (ad es. occupanti abusivi). In tal modo gli immobili abusivamente occupati o con occupanti senza diritto vengono liberati prima dell’asta, risultando più appetibili per gli acquirenti. Se invece l’immobile pignorato è la prima casa del debitore esecutato (e vi abita con la famiglia in base a un titolo opponibile, ad es. proprietà o usufrutto), resta in vigore la prassi di consentire al debitore di permanere fino all’aggiudicazione; lo sloggio forzoso avverrà solo dopo il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario. In altri termini, la presenza del debitore e della sua famiglia come occupanti legittimi continua a costituire un fattore di tutela temporanea, mentre occupanti senza titolo ora vengono allontanati subito.
Delega più ampia al professionista e controlli sui tempi: è stato potenziato il ruolo del professionista delegato (tipicamente notaio, avvocato o commercialista) nelle operazioni di vendita. Già dal 2015 molte attività (come la pubblicazione degli avvisi, lo svolgimento dell’asta, ecc.) potevano essere delegate; ora la riforma consente di delegare anche fasi prima riservate al giudice, ad esempio la predisposizione del progetto di distribuzione del ricavato tra i creditori. Contestualmente, si introduce un rigoroso meccanismo di controllo sui delegati tramite scadenze temporali precise imposte dal giudice. In pratica, il giudice dell’esecuzione emette un cronoprogramma che il delegato deve seguire (es.: entro tot giorni dalla scadenza del termine per le offerte deve tenersi l’asta; entro tot giorni dall’aggiudicazione deve essere depositato il piano di riparto, ecc.). L’obiettivo è evitare stasi procedurali e garantire che tra il pignoramento e la chiusura della procedura passino meno anni possibile.
Prezzi base d’asta e ribassi controllati: per scongiurare vendite a prezzo vile (troppo basso), già con D.L. 83/2015 si era introdotto il divieto di aggiudicare a meno del 75% del valore stimato (salvo che dopo almeno un’asta deserta si potessero accettare offerte fino al 25% in meno). La riforma 2022 non modifica formalmente l’art. 591 c.p.c. sui ribassi, ma enfatizza la necessità per i giudici di evitare eccessive svalutazioni dovute a troppi tentativi d’asta andati deserti. Oggi i tribunali tendono a fissare il prezzo base già al 50-70% del valore di stima sin dal primo esperimento, applicando poi ribassi graduali (tipicamente 25% a ogni nuova asta se la precedente è andata deserta). La vera novità è che – grazie ai termini più stretti – il giudice può arrivare prima a dichiarare l’estinzione per infruttuosità quando, dopo vari tentativi, il bene rimane invenduto e i creditori non chiedono l’assegnazione. In altre parole, si evita di trascinare per anni procedure su beni invendibili: dopo alcuni ribassi senza esito e se il creditore procedente rinuncia a ulteriori tentativi, l’esecuzione viene chiusa d’ufficio. L’immobile torna nella disponibilità del debitore libero dal pignoramento (anche se non liberato dall’ipoteca originaria, che resta a garanzia del debito residuo). Questa evenienza da un lato “salva” il bene al debitore, ma dall’altro lo lascia esposto al debito non soddisfatto (che il creditore potrà tentare di riscuotere con altre azioni, oppure transigere o far oggetto di esdebitazione). Va segnalato che una norma introdotta nel 2021 (art. 164-ter disp. att. c.p.c.) prevede espressamente l’estinzione di diritto della procedura se sono trascorsi 3 anni dall’ultimo tentativo di vendita senza aggiudicazione e senza nuove istanze.
Introduzione della vendita diretta (art. 568-bis c.p.c.): una delle innovazioni maggiori è la possibilità per il debitore di trovare autonomamente un acquirente e vendere direttamente la casa pignorata, con l’autorizzazione del giudice, evitando l’asta. Introdotta dal D.Lgs. 149/2022 (come nuovo art. 568-bis c.p.c.), questa procedura consente di chiudere l’esecuzione in modo più rapido e spesso a un prezzo migliore rispetto all’asta. In sostanza, una volta fatta la perizia di stima, il debitore – d’accordo col custode – può attivarsi sul mercato per cercare un compratore disposto a pagare almeno il prezzo base fissato dal tribunale. Trovato il compratore, il debitore chiede al giudice l’autorizzazione alla vendita diretta; ottenuto il via libera, può stipulare il contratto di vendita (con l’assistenza del custode o del professionista delegato) e versare il ricavato in procedura. In questo modo il pignoramento viene estinto e la casa non finisce all’asta. I vantaggi sono evidenti: il debitore evita l’incertezza dell’incanto pubblico e spesso spunta un prezzo più equo (le aste, specie dopo più ribassi, tendono a deprezzare molto gli immobili), il creditore viene soddisfatto più celermente, l’acquirente evita la gara formale in tribunale. Naturalmente vi sono condizioni e controlli: il prezzo della vendita privata non può essere inferiore a quello base fissato dal giudice; il custode vigila affinché l’acquirente non sia un parente o prestanome del debitore in frode ai creditori e che il prezzo sia congruo. La vendita diretta è ispirata a esperienze estere (ad es. la vente privée francese) e valorizza il ruolo attivo del debitore onesto, riducendo costi e tempi di realizzo.
Altre misure minori: la riforma Cartabia ha introdotto varie semplificazioni anche in altri tipi di esecuzione forzata (come il pignoramento di crediti presso terzi), che qui non dettagliamo. Inoltre, è stato esteso l’uso delle astreintes (penalità di mora) anche al giudice dell’esecuzione: ad esempio, se un provvedimento ingiuntivo di consegna non viene ottemperato, il giudice può imporre una sanzione pecuniaria per ogni giorno di ritardo. Queste innovazioni riguardano più le esecuzioni mobiliari/obblighi di fare e trovano meno applicazione nelle vendite immobiliari coattive, ma mostrano la tendenza generale a rendere più efficace l’esecuzione forzata.

Impatto per il debitore: in sintesi, la riforma del 2022 (in vigore dal 2023) punta a velocizzare la procedura d’asta, evitare che il bene sia svenduto dopo troppi ribassi, e chiudere le esecuzioni infruttuose per non lasciare il debitore e i creditori in un limbo per anni. Il debitore perde prima la disponibilità dell’immobile (affidato a un custode), ma ciò serve a preservarne il valore e ad attirare più acquirenti. D’altra parte, guadagna nuovi strumenti per evitare la vendita all’asta: in primis la vendita privata concordata (se riesce a trovare un compratore) e la possibilità di convertire il pignoramento in rate (come vedremo a breve). In generale, le nuove norme mirano a che, se la vendita coattiva deve avvenire, essa avvenga presto e al miglior prezzo possibile, e se invece il mercato non assorbe il bene, la procedura si chiuda liberando il debitore dal vincolo del pignoramento.

Novità dal Codice della Crisi (sovraindebitamento ed esdebitazione)

Un cambiamento epocale per i debitori civili (persone fisiche consumatori o piccoli imprenditori non fallibili) è arrivato con il Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII), emanato con D.Lgs. 14/2019 e definitivamente in vigore dal 15 luglio 2022. Questo Codice ha riordinato tutta la materia delle procedure concorsuali, abrogando la vecchia legge fallimentare e anche la cosiddetta “legge sul sovraindebitamento” (L. 3/2012). Per i debitori che hanno la prima casa all’asta, le disposizioni più rilevanti del CCII sono proprio quelle sulle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (soluzioni concordate con i creditori) e sull’esdebitazione (cancellazione dei debiti residui). Di seguito riepiloghiamo le principali novità introdotte:

Quattro procedure di sovraindebitamento: il CCII conferma e riorganizza gli strumenti della vecchia L.3/2012 in quattro opzioni, pensate per offrire soluzioni diversificate ai debitori non soggetti al fallimento. In sintesi:
1. Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67–73 CCII): evoluzione del vecchio “piano del consumatore”. È riservato alle persone fisiche che hanno debiti da consumo (non legati ad attività d’impresa) e che si trovano in stato di sovraindebitamento (incapaci di pagare regolarmente i debiti). Il piano viene proposto dal debitore con l’ausilio di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi) e, dopo la verifica di fattibilità e meritevolezza (assenza di colpa grave o frode), può essere omologato dal tribunale anche senza consenso dei creditori. È una procedura unilaterale: il giudice, valutata l’equità nel trattamento dei creditori e il rispetto delle cause di prelazione, può imporre ai creditori la ristrutturazione (es. pagamento parziale e rateizzato) prevista dal piano, liberando poi il debitore da eventuali debiti residui una volta eseguiti i pagamenti stabiliti.
2. Concordato minore (artt. 74–83 CCII): è l’erede dell’“accordo di composizione” della L.3/2012. Destinato ai debitori non fallibili (piccoli imprenditori sotto le soglie di fallibilità, start-up innovative, professionisti, enti non commerciali, e anche i consumatori se preferiscono coinvolgere i creditori). Il debitore propone ai creditori un accordo di ristrutturazione (es. dilazioni, stralcio parziale, intervento di terzi garanti). A differenza del piano del consumatore, qui è richiesto il voto dei creditori: serve l’assenso di una maggioranza qualificata (60%) dei crediti per poter omologare l’accordo. Il CCII però consente il cram-down, ossia l’omologazione nonostante il dissenso di alcuni creditori, se ad esempio un creditore ha rifiutato irragionevolmente una proposta migliore di quanto avrebbe ottenuto in una liquidazione. Anche per il concordato minore il debitore deve essere meritevole (niente frodi o malafede) e non aver commesso atti in frode ai creditori. Questo strumento è flessibile e permette soluzioni concordate senza liquidare i beni: ad esempio, può prevedere che il debitore continui a pagare il mutuo sulla casa, mantenendola, mentre i creditori chirografari ottengono una percentuale sui crediti. In tal modo si può salvare l’abitazione, se il piano assicura comunque il soddisfacimento del creditore ipotecario.
3. Liquidazione controllata del sovraindebitato (artt. 268–277 CCII): è la nuova versione della “liquidazione del patrimonio”. Si tratta di una procedura concorsuale giudiziale in cui tutti i beni del debitore vengono liquidati (venduti) da un liquidatore nominato dal tribunale, sotto la supervisione del giudice. Possono accedervi tutti i debitori civili sovraindebitati, anche non meritevoli (a differenza dei piani/concordati, dove la buona fede è requisito). Il vantaggio per il debitore è che, al termine della liquidazione, egli può ottenere l’esdebitazione dei debiti rimasti insoddisfatti. Il CCII ha reso questa procedura più snella che in passato: ne ha fissato una durata massima di 3 anni (salvo proroghe eccezionali) e soprattutto ha eliminato la necessità di una separata domanda di esdebitazione – ora la liberazione dai debiti avviene in automatico (su istanza del debitore meritevole) con il decreto di chiusura della liquidazione, a meno che il giudice non la neghi su eccezione di qualche creditore per comportamenti fraudolenti. Spesso la liquidazione controllata è la strada da percorrere se il debitore non può salvare l’immobile: ad esempio quando il mutuo è insostenibile, il debitore può avviare una liquidazione controllata e lasciare che la vendita della casa sia gestita dal liquidatore, possibilmente ottenendo un valore di mercato migliore (il liquidatore può infatti vendere in modo coordinato con tutti i creditori, talvolta anche tramite asta ma evitando ribassi eccessivi). Al termine, se il ricavato non copre l’intero debito, il debitore persona fisica – se in buona fede – ottiene l’esdebitazione del residuo.
4. Esdebitazione del debitore incapiente (art. 283 CCII): è la procedura innovativa “a costo zero” introdotta per i casi più gravi. Se il debitore persona fisica sovraindebitato non possiede alcun bene liquidabile né redditi aggredibili, e risulta meritevole (cioè l’insolvenza non è dovuta a dolo o colpa grave), può chiedere direttamente al tribunale di essere liberato da tutti i debiti senza offrire nulla ai creditori. È una sorta di fresh start concesso una tantum al debitore onesto ma completamente incapiente. Questa procedura, introdotta in via sperimentale nel 2020 e ora a regime col CCII, prevede alcune tutele per i creditori: ad esempio, il debitore esdebitato deve comunicare per 4 anni eventuali sopravvenienze attive (eredità, vincite, aumenti di reddito) e destinarle al pagamento dei debiti, pena la revoca del beneficio. Inoltre, l’esdebitazione “a zero” può essere ottenuta una sola volta nella vita. In pratica, se una persona ha perso la casa all’asta e rimane con debiti residui ma nessun altro bene o entrata, può aspirare a questo istituto per azzerare la propria posizione debitoria e ripartire da capo, previa verifica della sua buona fede. Importante: l’esdebitazione incapiente non richiede l’apertura di una liquidazione; è un procedimento autonomo (se il debitore ha anche minimi beni, dovrà invece passare per la liquidazione controllata ordinaria). Questa misura colma una lacuna del passato, in cui un debitore totalmente nullatenente restava inseguito a vita dai creditori insoluti (salvo prescrizione), perché non poteva accedere ad alcuna procedura concorsuale in mancanza di patrimonio.
Criteri di meritevolezza più chiari: il CCII ha precisato i criteri per valutare la meritevolezza del debitore, cioè la buona fede necessaria per accedere alle procedure di sovraindebitamento o ottenere l’esdebitazione. Un debitore non meritevole (ad esempio perché ha contratto debiti con frode, ha dissipato il patrimonio in modo doloso, o ha violato gli obblighi di leale collaborazione con l’OCC) può vedersi negare sia l’omologazione di un piano/concordato sia l’esdebitazione finale. Il giudice valuta caso per caso, ma la legge offre linee guida: ad esempio l’art. 69 CCII elenca cause di inammissibilità del piano del consumatore (aver causato il sovraindebitamento con colpa grave, non aver depositato tutta la documentazione, ecc.); similmente, l’art. 283 CCII richiede espressamente la meritevolezza per l’esdebitazione incapiente. La giurisprudenza ha interpretato in modo rigoroso tali requisiti: la Cassazione e le Corti d’Appello hanno escluso dai benefici quei debitori che consapevolmente avevano accumulato debiti senza prospettiva di pagamento o omesso di dichiarare beni ai creditori. Ad esempio, Cass. civ. 31/03/2022 n. 9096 ha confermato il diniego di un piano a un debitore che aveva accumulato ingenti debiti fiscali non pagando le imposte pur avendone la capacità, considerandolo indice di mala fede. Viceversa, si è chiarito che la mera sproporzione tra debiti e patrimonio non implica di per sé malafede se il soggetto ha tentato di onorare i debiti ma è stato travolto da eventi esterni (perdita del lavoro, crisi economica, ecc.). In definitiva, il sistema premia l’“honest but unfortunate debtor” (per citare una nota espressione anglosassone) fornendo strumenti di sollievo, ma non tollera abusi evidenti.
Interazione con le esecuzioni immobiliari in corso: un aspetto cruciale per il debitore la cui casa è già pignorata è capire se l’avvio di una procedura di sovraindebitamento possa bloccare o sospendere l’asta imminente. Ebbene, il CCII – in linea con la previgente L.3/2012 – prevede che la presentazione di un ricorso per un piano del consumatore o un concordato minore consente di chiedere al giudice un provvedimento di sospensione delle esecuzioni individuali. In pratica, se il debitore si attiva per tempo e deposita una proposta di piano o di concordato (anche nella forma di domanda “prenotativa” con riserva di presentare la proposta completa), il tribunale può emettere misure protettive che bloccano temporaneamente le aste e i pignoramenti in corso, in attesa della decisione sull’omologazione. Già la L.3/2012 prevedeva all’art. 12-bis la sospensione delle procedure esecutive dal momento in cui il debitore veniva ammesso a una procedura di sovraindebitamento; il CCII ha confermato e perfezionato questa possibilità. Ad esempio, se una casa è già all’asta, il debitore può chiedere al giudice della crisi di sospendere la vendita finché non si decide sul piano presentato. La giurisprudenza di merito recente tende a concedere tali sospensioni quando il piano appare seriamente perseguibile, bilanciando l’interesse del creditore (che subisce un ritardo) con quello del debitore di evitare una vendita affrettata che potrebbe rivelarsi inutile se poi il piano viene omologato e prevede modalità diverse di soddisfacimento. È fondamentale però la tempestività: se l’asta è già avvenuta e la casa aggiudicata, intervenire dopo può essere troppo tardi (una volta emesso il decreto di trasferimento, il giudice dell’esecuzione ha già completato la vendita e non può tornare indietro). Quindi chi intende seguire la via del piano o accordo deve muoversi appena riceve l’atto di pignoramento o comunque prima che l’asta abbia luogo, così da ottenere la protezione in tempo utile.
Coordinamento con le procedure concorsuali maggiori: il CCII prevede anche norme di coordinamento nell’eventualità che il debitore sia soggetto (o diventi soggetto) a procedure fallimentari. Ad esempio, se un piccolo imprenditore in teoria “fallibile” viene ammesso a un concordato minore, ciò prevale su eventuali istanze di fallimento pendenti nei suoi confronti. Oppure, se dopo la vendita all’asta di una casa emerge che il debitore in realtà aveva un’insolvenza più ampia, ma non superava le soglie di fallibilità, potrà comunque ricorrere al sovraindebitamento e non sarà dichiarato fallito (a meno che non si scopra che era un imprenditore sopra soglia in dolo). In generale il confine tra fallimento e sovraindebitamento rimane basato sui requisiti dimensionali dell’impresa; il CCII assicura che un debitore “minore” non venga travolto da procedure maggiori se ha accesso a quelle minori.

Impatto per il debitore: il Codice della Crisi ha notevolmente ampliato le possibilità per un debitore di gestire l’asta in modo alternativo. Invece di subire passivamente la vendita forzata, oggi il debitore in buona fede può: proporre un piano o accordo per ristrutturare il debito (anche includendo la banca e magari prevedendo di pagare il mutuo e salvare la casa), oppure avviare una liquidazione controllata per vendere tutto ma poi liberarsi dei debiti residui, o addirittura, se totalmente privo di risorse, chiedere l’esdebitazione incapiente per essere sollevato dai debiti senza pagare nulla. Tutte queste opzioni, se attivate in tempo, permettono di sospendere l’asta in attesa dell’esito. Si tratta di strumenti potentissimi di tutela, che prima del 2012 nemmeno esistevano, e che dal 2022 sono diventati ancora più accessibili e incisivi. Va però ribadito: sono riservati ai debitori onesti e meritevoli – chi ha compiuto frodi o atti in mala fede non potrà avvalersene.

Altre misure di sollievo per il debitore: rinegoziazione del mutuo e “Fondo Salva-casa”

Oltre alle grandi riforme strutturali sopra descritte, negli ultimi anni vi sono state alcune misure specifiche pensate per affrontare situazioni particolari di debitori con casa pignorata, soprattutto in periodi di crisi economica e pandemica. Ne evidenziamo due in particolare:

Rinegoziazione del mutuo per la prima casa pignorata: introdotta inizialmente nel 2019 e poi estesa durante la pandemia, questa misura (art. 41-bis D.L. 124/2019 conv. L. 157/2019, poi confluita nell’art. 40-quater D.L. 41/2021 conv. L. 69/2021) ha offerto ai debitori consumatori la cui prima casa sia oggetto di pignoramento, la possibilità di rinegoziare il mutuo con la stessa banca oppure ottenere un finanziamento da una banca terza (con surroga nell’ipoteca) per estinguere la procedura. Era una norma temporanea con scadenza già fissata (l’istanza andava presentata entro il 31 dicembre 2022), quindi oggi non più attivabile salvo future proroghe. Le condizioni principali erano: che il debitore avesse rimborsato almeno il 5% del capitale originario del mutuo e l’immobile fosse abitazione principale non di lusso, con ipoteca di primo grado; che il pignoramento fosse iniziato entro il 21 marzo 2021; e che l’importo totale dovuto (capitale, interessi, spese) non superasse €250.000. In caso di accesso, il debitore proponeva di pagare una somma pari al minore tra: debito residuo calcolato ex art. 2855 c.c. (tenendo conto delle priorità) e 75% del prezzo base d’asta (o del valore di stima se l’asta non era ancora fissata). In sostanza, la banca doveva accettare circa il 75% del valore di perizia (equivalente al prezzo minimo in asta dopo un ribasso del 25%) e stralciare la differenza. Se il debito residuo era inferiore a quel 75%, andava pagato integralmente. Il nuovo mutuo rinegoziato poteva durare tra 10 e 30 anni (purché la somma tra durata e età del debitore non superasse 80 anni). Era prevista la possibilità di intervento di un terzo finanziatore con garanzia statale tramite il Fondo prima casa gestito da Consap. Una clausola fondamentale: il debitore aveva diritto all’esdebitazione del debito residuo eventualmente non coperto dal nuovo finanziamento. Ciò significa che, ad esempio, se il debito era 250.000 € e il nuovo mutuo ottenibile era 150.000 € (75% del valore), i restanti 100.000 € venivano cancellati per legge. Questa norma ha rappresentato un’ultima chance per molti debitori in procedura esecutiva sulla prima casa: se riuscivano a ottenere un nuovo prestito (o a rinegoziare con la propria banca) pari a circa 3/4 del valore di stima, potevano salvare la casa, estinguendo il pignoramento, mentre la banca subiva una perdita sul credito (parzialmente mitigata dalla garanzia pubblica). Esempio concreto: casa stimata €200.000, base d’asta €200.000, offerta minima ammessa €150.000; mutuo residuo €250.000. Il debitore offriva €150.000 con un nuovo mutuo; la banca incassava questa somma, rinunciava al pignoramento e ai restanti €100.000 che venivano stralciati. Il debitore manteneva la casa (ora gravata dal nuovo mutuo di €150.000) e veniva liberato dal debito residuo di €100.000. Questa misura (in vigore fino al 2022) è scaduta senza essere prorogata. È stata poco utilizzata, perché in pratica chi è già in esecuzione spesso ha difficoltà a ottenere nuovo credito (il paradosso è che serviva una banca disposta a finanziare un soggetto “cattivo pagatore”). Tuttavia ha rappresentato un precedente importante, perché per la prima volta si è previsto per legge un meccanismo obbligatorio di saldo e stralcio a favore del debitore su un mutuo prima casa. La Corte Costituzionale (ord. 33/2021) ha giudicato la norma legittima, ritenendola un bilanciamento straordinario ma non irragionevole in situazione di emergenza. Dal canto suo, la Cassazione ha interpretato l’istituto in chiave di “consolidamento del debito”: più che imporre una nuova concessione di mutuo, ha ritenuto che la norma obbligasse la banca ad accettare un pagamento dilazionato del debito residuo consolidato (con garanzia statale), analogamente alla conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c.. In altre parole, la banca non era tenuta a erogare nuovo credito, ma a dilazionare l’esistente con l’ausilio della garanzia pubblica – lettura che ha reso l’applicazione più praticabile. Organizzazioni di consumatori e alcuni politici hanno auspicato che questa procedura venga rifinanziata o resa strutturale in futuro, dato il suo potenziale di tutela sociale.
Fondo “Salva Casa”: la legge di bilancio 2020 (L. 160/2019, art. 1 co. 445) ha previsto l’istituzione di un fondo denominato “Salva Casa”. Non si tratta di un fondo pubblico di sostegno diretto al debitore, bensì di un meccanismo finanziario: in base all’art. 7.1 della L. 130/1999 (come modificato), società veicolo di cartolarizzazione possono acquistare immobili all’asta per conto di investitori e concederli in locazione all’ex debitore con patto di futura rivendita. In pratica, è un modo per consentire che la casa pignorata resti al debitore come inquilino e che questi abbia la possibilità di riacquistarla in futuro alle condizioni stabilite (ad esempio, pagando un affitto e poi riscattando l’immobile). Questo strumento è di attuazione complessa e ha richiesto decreti attuativi; al momento (2025) non risulta ancora operativamente diffuso, ma è una opzione ulteriore inserita dal legislatore per cercare di salvaguardare l’abitazione principale del debitore in casi estremi.

Impatto per il debitore: le misure come la rinegoziazione del mutuo prima casa (ora scaduta) e il Fondo Salva-casa mostrano una crescente sensibilità del legislatore verso la protezione dell’abitazione principale del debitore in difficoltà. Pur trattandosi di interventi circoscritti, segnano un orientamento: favorire soluzioni negoziali e di sostegno finanziario che evitino, ove possibile, la perdita definitiva della casa. Il messaggio è chiaro: se il debitore è collaborativo e ci sono margini per ristrutturare il debito (magari riducendolo e diluendolo nel tempo), l’ordinamento è disposto a concedere strumenti eccezionali per farlo.

Giustizia digitale e aste telematiche: l’evoluzione tecnologica

Un ultimo profilo normativo da considerare è la digitalizzazione della giustizia, che ha inciso anche sulle procedure esecutive e sulle vendite all’asta. Già da alcuni anni, con l’introduzione del Processo Civile Telematico, molti atti dell’espropriazione immobiliare (depositi, notifiche, pubblicità) avvengono in modalità digitale. In particolare, le aste telematiche sono divenute la regola: il D.L. 83/2015 ha introdotto l’obbligo di vendita con modalità telematiche, poi confluito nell’art. 569 c.p.c. e nelle specifiche del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP). Oggi:

Gli avvisi di vendita dell’immobile pignorato sono pubblicati sul PVP, un portale ministeriale unico che raccoglie tutte le aste giudiziarie, garantendo pubblicità e trasparenza a livello nazionale.
Le offerte d’acquisto possono essere presentate online tramite portali autorizzati, e l’incanto si svolge telematicamente, in modalità asincrona (buste chiuse e rilanci entro un certo termine) oppure sincrona (collegamento simultaneo audio/video dei partecipanti). Ciò consente a chiunque, da qualunque luogo, di partecipare all’asta senza doversi recare fisicamente in tribunale, aumentando potenzialmente il numero di offerenti e quindi il prezzo realizzabile.
Il custode giudiziario e il professionista delegato mettono a disposizione una data room digitale con tutta la documentazione rilevante (perizia di stima, foto, documenti ipotecari e catastali), accessibile via web agli interessati, e gestiscono anche le visite all’immobile su appuntamento, coordinandosi con gli offerenti.
Tutti gli atti del professionista delegato (verbali d’asta, aggiudicazione, progetto di distribuzione) sono redatti e depositati telematicamente e notificati via PEC ai creditori.

Questa evoluzione – già avviata prima – ha avuto un forte impulso durante l’emergenza COVID, quando il distanziamento ha reso preferibili le modalità da remoto. Oggi le aste telematiche sono la normalità: per il debitore ciò comporta da un lato minori possibilità di accordi collusivi tra partecipanti (un tempo nelle aste in aula poteva capitare che pochi offerenti si mettessero d’accordo per tenere basso il prezzo; ora il sistema telematico garantisce anonimato e concorrenza più ampia), dall’altro una maggiore platea di possibili acquirenti, spesso con effetti positivi sul prezzo finale. In alcune vendite recenti si è visto un numero altissimo di offerte, anche dall’estero – scenario impensabile fino a pochi anni fa.

Da segnalare che con i fondi del PNRR si sta potenziando ulteriormente l’infrastruttura digitale delle esecuzioni: è in corso l’integrazione tra il Portale delle Vendite Pubbliche e i sistemi delle Camere di Commercio per tutte le vendite competitive, e si punta all’interoperabilità con i registri immobiliari per automatizzare ad esempio la cancellazione delle ipoteche e pignoramenti dopo il decreto di trasferimento. Inoltre, il Decreto Correttivo 2023-2024 della riforma Cartabia ha introdotto novità sulle notifiche telematiche degli atti di pignoramento: l’ufficiale giudiziario potrà eseguire la notifica via PEC se il debitore è un’impresa o un professionista, rendendo più spedito l’avvio dell’esecuzione.

Per il debitore, la giustizia digitale significa anche che ogni sviluppo della procedura è tracciato online: tramite il proprio avvocato può consultare il fascicolo telematico, vedere le offerte pervenute, i verbali d’asta, ecc. Questo aumenta la trasparenza, ma richiede anche attenzione costante – non si può più “contare” su lentezze burocratiche o su scarsa pubblicità dell’asta per impedire la vendita.

Impatto per il debitore: l’innovazione tecnologica ha reso le aste più efficienti e potenzialmente più remunerative. Se da un lato ciò riduce la speranza che l’asta vada deserta per mancanza di partecipanti (cosa che in passato talvolta salvava il debitore da una svendita), dall’altro significa che, se la casa viene venduta a un prezzo più alto, minore sarà il debito residuo che il debitore dovrà eventualmente ancora pagare. In definitiva, la telematizzazione – unita alle riforme normative – tende a contenere il fenomeno delle vendite “sottocosto” e ad assicurare un equilibrio migliore tra creditori e debitore, rendendo il processo più rapido ma anche più equo nei risultati.

Giurisprudenza recente su espropriazioni immobiliari e tutele del debitore

Passiamo ora ad esaminare come i tribunali, e soprattutto la Corte di Cassazione, hanno interpretato e applicato le norme rilevanti per i debitori con casa pignorata. La giurisprudenza fornisce infatti principi e orientamenti che integrano il dato normativo, chiarendo dubbi e colmando lacune. Di seguito analizziamo le pronunce più significative degli ultimi anni (2023 e seguenti, con alcuni richiami precedenti se utili) su quattro temi chiave: procedure esecutive immobiliari (aspetti procedurali e diritti del debitore), soluzioni negoziali come il saldo e stralcio, sovraindebitamento ed esdebitazione, e la tutela dell’abitazione principale (prima casa) soprattutto verso il fisco.

Orientamenti sulle esecuzioni immobiliari e diritti del debitore

Nel campo delle vendite forzate immobiliari, la Cassazione ha in tempi recenti affrontato varie questioni di grande interesse per chi subisce l’espropriazione della casa. Ecco alcuni punti notevoli emersi in giurisprudenza:

Prezzo “vile” e aggiudicazione a prezzo basso: ci si è a lungo chiesti se una vendita all’asta a un prezzo irrisorio rispetto al valore reale potesse essere annullata per questo motivo. La Cassazione aveva chiarito che, in mancanza di una norma specifica, la mera sproporzione del prezzo di aggiudicazione non costituiva di per sé motivo di annullamento, salvo il caso estremo di “prezzo irrisorio” tale da suggerire collusione o frode. Con la riforma 2015 è intervenuto il limite normativo del 50% del valore di stima sotto il quale non sono ammissibili offerte (75% al primo incanto, poi minimo 25% di ribasso), superando in parte il problema. Tuttavia le Corti di merito vigilano ancora: ad esempio, alcune pronunce di Tribunale e Corte d’Appello hanno revocato d’ufficio l’ordinanza di vendita disponendo una nuova stima quando il valore iniziale appariva manifestamente errato e stava portando a ribassi eccessivi non congrui. La Cassazione, con sent. 11165/2017, ha affermato che “l’eccessivo divario tra prezzo ricavato e valore del bene, di per sé, non integra gli estremi di un vizio della vendita” purché siano state rispettate le forme di legge (pubblicità, ecc.). Al tempo stesso, però, ha riconosciuto che il giudice ha il potere-dovere di intervenire (ex art. 586 c.p.c.) se il prezzo fosse talmente basso da ledere l’interesse sia del creditore che del debitore. In pratica: la vendita a prezzo basso rimane valida salvo casi-limite, ma il giudice può sospendere o non approvare l’aggiudicazione se il prezzo è scandalosamente basso. Oggi, con i limiti di legge sul ribasso minimo, queste situazioni sono meno frequenti, ma la giurisprudenza mantiene alta l’attenzione.
Aste deserte e assegnazione al creditore: se l’asta va ripetutamente deserta, la legge consente al creditore procedente di chiedere l’assegnazione dell’immobile in conto del suo credito (art. 588 c.p.c.). Prima della riforma, ciò avveniva di regola dopo tre aste deserte, al valore base diminuito di un quarto. Oggi la norma prevede che l’assegnazione possa essere chiesta sempre, ma per un importo non inferiore al prezzo base dell’ultimo tentativo (salvo consenso di tutti i creditori per un valore inferiore). La Cassazione ha chiarito che l’assegnazione non è un diritto automatico del creditore bensì un atto discrezionale del giudice: il giudice dell’esecuzione può rifiutarla se la ritiene pregiudizievole per altri creditori. Ad esempio, Cass. civ. Sez. III 20/01/2020 n. 1095 ha confermato che il GE può negare l’assegnazione se c’è più di un creditore e quello procedente chiede di assegnarsi la casa a un prezzo basso erodendo le quote spettanti agli altri. Inoltre, la giurisprudenza ha affermato che, se dopo aste deserte il creditore procedente rinuncia a proseguire, la procedura può essere dichiarata estinta per improseguibilità: altri creditori (in particolare i chirografari, non garantiti) non possono subentrare tardivamente oltre un certo limite. Come già accennato, l’art. 164-ter disp. att. c.p.c. introdotto nel 2021 stabilisce l’estinzione di diritto se trascorrono 3 anni dall’ultima asta senza aggiudicazione e senza nuove istanze. In sostanza, la giurisprudenza sposa l’idea di evitare esecuzioni senza fine: se nemmeno il creditore principale vuole più l’immobile dopo vari tentativi, si chiude bottega e l’immobile esce dalla procedura.
Opposizioni e sanatoria delle vendite: sul fronte delle opposizioni all’esecuzione, la Cassazione è molto netta: una volta che la casa è stata aggiudicata e trasferita all’asta, il debitore non può più riavere il bene, nemmeno se emergono vizi gravi nella procedura. Eventuali irregolarità possono dare diritto semmai a un risarcimento danni in denaro, ma non incidono sul trasferimento al nuovo acquirente. In particolare, Cass. civ. Sez. III 18/07/2018 n. 19204 ha ribadito che, una volta emesso il decreto di trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario, eventuali vizi anche gravi della procedura non possono portare alla restituzione del bene al debitore. Ciò perché il decreto di trasferimento, una volta definitivo, attribuisce all’aggiudicatario un diritto irrevocabile, tutelato anche costituzionalmente per la stabilità dei traffici giuridici. Dunque il debitore che lamenti irregolarità (errori di notifica, ecc.) deve attivarsi subito con l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. prima che la vendita sia perfezionata; altrimenti, a vendita conclusa, potrà al più chiedere un indennizzo ma non riavere la casa. In pratica: tempestività è la parola d’ordine – se c’è un vizio nel pignoramento o nella procedura, il debitore deve contestarlo immediatamente, perché a posteriori la vendita viene “sanata” per tutelare l’acquirente.
Sospensione della procedura esecutiva: la sospensione ex art. 624 c.p.c. è un provvedimento eccezionale (diverso dalla sospensione ottenibile con un piano di sovraindebitamento di cui si è detto). Il giudice dell’esecuzione può sospendere l’asta solo in presenza di gravi motivi, di regola legati a un giudizio di merito pendente (es. un’opposizione a precetto che contesta la validità del titolo per usura nel mutuo, ecc.). Le pronunce sulla sospensione discrezionale sono rare, ma vale la pena menzionare Cass. 19/01/2022 n. 742: ha escluso che la sola pendenza di trattative di saldo e stralcio tra debitore e creditore costituisca motivo sufficiente per sospendere l’asta. In assenza di un accordo concreto, la trattativa in corso non giustifica blocchi: la tutela del debitore in quel caso si realizza semmai chiedendo un termine per vendere privatamente (ex art. 569 c.p.c., oggi 568-bis) o attraverso la conversione del pignoramento. Questo orientamento conferma che la sospensione “per equità” è vista con sfavore; il debitore deve usare gli strumenti specifici previsti dalla legge (piano, conversione, accordo di saldo e stralcio) piuttosto che fare affidamento sulla clemenza del giudice.
Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.): la conversione è lo strumento che consente al debitore esecutato di evitare la vendita sostituendo al bene pignorato una somma di denaro. In pratica, il debitore chiede di pagare ai creditori un importo pari al credito azionato (comprensivo di spese e interessi) per ottenere l’estinzione della procedura. Può essere autorizzato a depositare subito una prima rata di almeno un quinto dell’importo dovuto e poi versare il resto fino a un massimo di 18 rate mensili. La Cassazione ha da tempo un orientamento favorevole a questo istituto: Cass. 22/02/2016 n. 3290 ha affermato che il giudice deve concedere la dilazione prevista dalla legge se il debitore ne ha i requisiti, senza poterla negare discrezionalmente. Ha chiarito inoltre che se il debitore rispetta tutte le rate, anche gli eventuali coobbligati (es. un garante) beneficiano dell’effetto liberatorio – segno che la conversione chiude definitivamente la partita debitoria. La conversione tuttavia nella prassi è utilizzata di rado, perché richiede che il debitore disponga di liquidità immediata almeno per il 20% del dovuto, circostanza non comune trattandosi per definizione di soggetti in difficoltà. Quando accade, è spesso grazie all’aiuto di un parente o di un terzo acquirente: ad esempio, un privato interessato all’immobile versa al debitore una caparra che questi usa per coprire il 1/5 iniziale, ottenendo la sospensione dell’asta, per poi estinguere la procedura e vendere l’immobile privatamente a quel terzo. La giurisprudenza incoraggia l’uso corretto della conversione e sanziona gli abusi – ad esempio, depositi della prima rata fatti solo per prendere tempo seguiti poi da inadempimento, che portano semplicemente alla ripresa dell’esecuzione e fanno perdere al debitore il beneficio, oltre al denaro versato.
Tutela dell’abitazione familiare (fondo patrimoniale, casa coniugale): un tema particolare è il conflitto tra esecuzione immobiliare e diritto all’abitazione della famiglia del debitore. Se l’immobile pignorato è stato conferito in un fondo patrimoniale, la Cassazione ha più volte affermato che l’esecuzione è ammessa solo per debiti contratti per scopi attinenti ai bisogni familiari (art. 170 c.c.). Ad esempio, Cass. 20/01/2010 n. 653 ha ritenuto pignorabile l’immobile in fondo patrimoniale per debiti derivanti dal mutuo stipulato per acquistare la stessa casa (considerato certamente un bisogno familiare), mentre ha escluso l’esecuzione per debiti estranei ai bisogni della famiglia. In generale, quindi, il fondo patrimoniale protegge la casa solo da creditori per cause non familiari – va valutata la natura del debito. Inoltre, in ambito di separazione e divorzio, la Cassazione ha affrontato il caso della casa coniugale assegnata a uno dei coniugi con figli minori: come anticipato nella parte normativa, Cass. 17/07/2019 n. 19115 ha stabilito che l’assegnazione della casa al genitore affidatario (ex art. 337-sexies c.c.) è opponibile all’aggiudicatario dell’asta per un certo periodo (massimo 9 anni dall’opponibilità ai terzi). Ciò significa che se la casa viene venduta forzosamente, chi la compra dovrà rispettare il diritto di abitazione del minore fino alla scadenza di quel termine. Questo chiaramente riduce l’interesse all’acquisto e abbassa il prezzo, quindi alcuni tribunali cercano soluzioni – ad esempio informando bene i potenziali acquirenti nella perizia e nell’avviso d’asta, o invitando il creditore a valutare soluzioni alternative pur di evitare una vendita così problematica. Comunque, se il creditore insiste, l’asta si fa lo stesso, anche se probabilmente a un prezzo inferiore per via di quel vincolo.

Giurisprudenza su saldo e stralcio e accordi transattivi

Saldo e stralcio significa accordo tra debitore e creditore per chiudere la posizione debitoria con un pagamento a saldo inferiore al dovuto e conseguente “stralcio” (rinuncia) del credito residuo. Non esiste una disciplina legislativa generale di questo istituto (salvo la misura speciale sulla rinegoziazione mutui prima casa vista sopra, ormai scaduta), ma nella prassi delle esecuzioni immobiliari è molto diffuso come soluzione negoziale. La giurisprudenza ha affrontato vari profili del saldo e stralcio durante la procedura esecutiva, chiarendo quanto segue:

Lecità dell’accordo durante l’esecuzione: nulla vieta alle parti di raggiungere una transazione anche dopo l’inizio della procedura esecutiva – anzi, l’ordinamento favorisce le soluzioni concordate. La Cassazione (sent. 15/07/2014 n. 16114) ha affermato che un accordo di saldo e stralcio sottoscritto tra debitore e creditore procedente comporta l’obbligo per il creditore di rinunciare agli atti dell’esecuzione (ex art. 629 c.p.c.), poiché venuto meno l’interesse a proseguire avendo definito la pretesa in via extragiudiziale. Il giudice dell’esecuzione, ricevuta la rinuncia, dichiarerà estinta la procedura (salvo regolazione delle spese). Importante: non serve che l’accordo sia “omologato” dal tribunale, essendo un contratto privatistico, ma occorre formalizzare correttamente la rinuncia e, se vi sono altri creditori intervenuti, assicurarsi che anch’essi siano soddisfatti o acconsentano, altrimenti potrebbero proseguire l’esecuzione per conto proprio.
Ruolo del notaio e forma dell’accordo: nella pratica, il saldo e stralcio immobiliare si realizza tipicamente con la vendita dell’immobile a un terzo acquirente individuato dal debitore (o dal creditore) ad un prezzo sufficiente – anche se inferiore al debito totale – a soddisfare i creditori chiave, i quali in cambio stralciano (abbandonano) ogni pretesa ulteriore. La Cassazione non impone forme specifiche, ma la prassi notarile ha messo a punto uno schema collaudato: come suggerito dal Consiglio Nazionale del Notariato, l’ideale è stipulare un atto di compravendita in cui intervengono sia il debitore (che vende al nuovo acquirente) sia il creditore pignorante, il quale dichiara di ricevere il prezzo pattuito (versato dall’acquirente) e contestualmente rinuncia alla procedura esecutiva. In tal modo, il trasferimento di proprietà è immediato, senza dover attendere un decreto giudiziale, e subito dopo la firma il creditore deposita l’istanza di estinzione in tribunale, ottenendo l’ordinanza di cancellazione del pignoramento. Spesso il notaio fissa il rogito presso il tribunale in presenza del giudice o di un suo delegato, così che contestualmente alla consegna del prezzo nelle mani del creditore si firma anche l’ordinanza di estinzione – prassi seguita ad esempio a Roma e Milano con sportelli dedicati in tribunale. In alternativa, il notaio può farsi depositario del prezzo e impegnarsi a consegnarlo al creditore solo a rinuncia avvenuta, per tutelare le parti. La Cassazione ha convalidato operazioni del genere, purché non ledano i diritti di eventuali creditori terzi. Ad esempio, Cass. 06/06/2018 n. 14411 ha ritenuto valida la vendita intervenuta dopo il pignoramento con il consenso del creditore procedente, respingendo l’eccezione che fosse un atto in frode ex art. 2913 c.c.: si è infatti considerato che la vendita con accordo del creditore, finalizzata all’estinzione dell’esecuzione, non è un atto in frode ma uno strumento satisfattivo concordato, opponibile anche agli altri creditori se anch’essi vengono soddisfatti o non si oppongono.
Entità dello “sconto” accettabile: non esiste un criterio fisso su quale percentuale del debito costituisca un saldo equo – dipende dalle circostanze del caso, dal valore di mercato del bene e dalla strategia delle parti. In generale, le banche sanno che in asta, dopo ribassi, spese e attese, potrebbero recuperare una percentuale ridotta del credito (spesso il 50% o meno). Dunque, un accordo saldo-stralcio viene spesso accettato se l’importo offerto è attorno al 70-80% del valore di mercato dell’immobile, che potrebbe equivalere magari al 50-60% del debito complessivo se il debito supera il valore del bene. Secondo alcuni avvocati specializzati, in media le banche accettano stralci con 20-30% di riduzione rispetto al dovuto, ma solo dopo attente perizie e verifiche (soprattutto se il credito è stato ceduto a società di recupero che lo hanno acquistato a forte sconto). Come sottolineato dalla notaio Valentina Rubertelli, se ad esempio il debito residuo è 100 e qualcuno offre 80 per la casa, la banca potrebbe accettare rinunciando a 20 pur di chiudere rapidamente la posizione. Ciò libera il debitore da quei 20 di debito ulteriore, mentre con la vendita all’asta – se il prezzo fosse inferiore al debito – il residuo rimarrebbe comunque a carico del debitore senza uno stralcio automatico. Proprio il fatto che l’asta non libera dal debito residuo mentre il saldo e stralcio sì, è un incentivo per il debitore a perseguire quest’ultima strada e per il creditore ad accettarla se la perdita rispetto allo scenario d’asta è modesta.
Più creditori e stralcio “parziale”: la situazione si complica quando ci sono più creditori iscritti o intervenuti e non tutti partecipano all’accordo. Esempio tipico: la banca ipotecaria (primo grado) accetta 80 su 100 di credito e rinuncia, ma c’è un secondo creditore chirografario per 10 che rimarrebbe a bocca asciutta. In linea di principio, quel creditore minore potrebbe opporsi all’estinzione della procedura e subentrare come nuovo procedente (ex art. 111 c.p.c.). La Cassazione, con ordinanza 04/09/2019 n. 22046, ha però chiarito che se il creditore ipotecario largamente prevalente rinuncia e l’immobile è stato venduto liberamente, la prosecuzione dell’esecuzione da parte di un piccolo chirografario rischia di configurare un abuso del diritto, qualora non vi siano altri beni su cui quel creditore potrebbe soddisfarsi. In tal caso, i giudici valutano caso per caso, ma tendenzialmente se il principale creditore garantito si accorda e la procedura viene chiusa, la estinguono definitivamente, soprattutto se il creditore residuo non ha subìto un pregiudizio concreto (ad esempio, se comunque dalla distribuzione in asta non avrebbe ricavato nulla, non peggiora la sua situazione). Di norma, chi organizza un saldo e stralcio cerca di coinvolgere tutti i creditori significativi, dando magari qualcosa anche ai chirografari se possibile. Se proprio uno rimane fuori, può chiedere di partecipare alla distribuzione del prezzo incassato: ma se il prezzo è pari o di poco superiore al credito del primo, al chirografario non spetterebbe comunque nulla ex lege, quindi la sua posizione non risulta peggiorata dallo stralcio. In conclusione, la maggior parte delle volte un saldo e stralcio si negozia globalmente con tutti i creditori importanti, e la giurisprudenza tende a non ostacolare la chiusura dell’esecuzione in tali frangenti, riconoscendo la validità dell’accordo prevalente.
Opposizioni fondate sul saldo e stralcio: capita che un debitore, anziché far formalizzare subito la rinuncia del creditore, presenti un’opposizione all’esecuzione sostenendo che la procedura non doveva proseguire perché era stato raggiunto un accordo di stralcio. In tal caso, ovviamente, l’accordo va provato in giudizio. Ad esempio, il Tribunale di Milano con sentenza 17/07/2020 ha accolto l’opposizione di un debitore che aveva prodotto email della banca dove questa accettava una certa cifra, salvo poi non formalizzare l’atto di rinuncia. Se c’è prova scritta chiara di un accordo transattivo, esso vincola il creditore ai sensi degli artt. 1230 e 1321 c.c. (come novazione del debito) e l’esecuzione basata sul credito originario diventa illegittima. Tuttavia, l’onere probatorio è rigoroso: scambi preliminari o semplici trattative non bastano. La Cassazione, con sent. 13/01/2022 n. 947, ha ribadito che solo un accordo chiaro e completo può costituire novazione del debito, estinguendo la precedente obbligazione esecutata; in assenza di ciò, la procedura va avanti. Quindi, se il debitore vuole far valere un saldo e stralcio, deve assicurarsi di avere un documento che attesti inequivocabilmente l’intesa (firma di entrambe le parti su accordo, o comunicazione formale della banca).

In sintesi, la giurisprudenza incoraggia gli accordi di saldo e stralcio come soluzione negoziale positiva: chiudono il contenzioso, spesso vantaggiosamente per entrambe le parti, e riducono il contenzioso giudiziario. Tuttavia, richiede che siano fatti bene (forma adeguata, coinvolgimento di tutti i creditori rilevanti, prova certa dell’accordo) per evitare strascichi. La chiave è la collaborazione di tutte le parti in causa e la formalizzazione notarile precisa dell’operazione.

Pronunce su procedure da sovraindebitamento ed esdebitazione

Nel campo delle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento, la giurisprudenza – specie della Cassazione – è intervenuta spesso per definire aspetti controversi, molti dei quali rilevano direttamente per i debitori con casa all’asta che valutino di intraprendere tali procedure. Ecco alcuni orientamenti importanti:

Impugnabilità in Cassazione dei provvedimenti sulla crisi da sovraindebitamento: un tema preliminare è se (e come) le decisioni prese nell’ambito delle procedure di sovraindebitamento possano essere portate in Cassazione. La Corte ha chiarito (Cass. Sez. I, 11/08/2021 n. 22665) che il decreto di omologazione o di rigetto di un piano o accordo, emesso in sede di reclamo dal tribunale, non è ricorribile per Cassazione ex art. 111 Cost., in quanto non ha natura di provvedimento decisorio definitivo. In pratica, fuori dei casi tassativi di reclamo previsti dalla legge (che si esauriscono nel doppio grado di merito), il debitore o i creditori non possono trascinare ulteriormente la vicenda in Cassazione. Questo per esigenze di celerità: ad esempio, se un piano del consumatore viene revocato dal Tribunale in sede di reclamo, quel provvedimento non può essere ulteriormente contestato in Cassazione, altrimenti si allungherebbero eccessivamente i tempi. Unica eccezione: la Cassazione ammette ricorso straordinario ex art. 111 solo contro i decreti di chiusura della liquidazione che decidono sull’esdebitazione finale, equiparandoli a sentenze. Ad esempio, Cass. 27/01/2022 n. 2461 ha dichiarato inammissibile un ricorso contro il decreto che revocava l’ammissione al sovraindebitamento, confermando questo indirizzo restrittivo. Dunque, le procedure da sovraindebitamento sono tendenzialmente blindate entro il doppio grado di merito, a vantaggio della rapidità (ma con minor uniformità di decisioni, anche se gli orientamenti stanno convergendo man mano).
Ruolo e legittimazione dell’OCC (Organismo di Composizione della Crisi): la Cassazione ha affrontato anche la posizione processuale dell’OCC e del gestore nominato nelle procedure di sovraindebitamento. In particolare, Cass. Sez. I, 29/07/2021 n. 21828 ha stabilito che l’OCC (e il gestore) non è parte processuale necessaria nel giudizio di omologazione dell’accordo o del piano. La sua funzione è ausiliaria e di attestazione, ma non è un contraddittore processuale: quindi non può ad esempio proporre reclamo autonomo contro la decisione del giudice. Questo chiarimento evita confusioni di ruolo: l’OCC resta un ausiliario del debitore e del giudice (fornisce assistenza tecnica, redige relazioni, attesta fattibilità e meritevolezza), ma non ha un interesse proprio a impugnare o discutere il merito della soluzione proposta. Conseguenza pratica: se ad esempio il giudice liquida un compenso inferiore all’OCC, quest’ultimo può opporsi su quel punto, ma non può opporsi riguardo alle modalità di soddisfacimento dei creditori decise nel piano.
Trattamento dei debiti fiscali e previdenziali nei piani: una questione molto dibattuta era se nel piano del consumatore si potessero ridurre i debiti fiscali (IVA, ritenute) senza consenso del Fisco. Inizialmente la giurisprudenza era oscillante. È intervenuta la Corte Costituzionale con sentenza 24/03/2022 n. 65, la quale – investita del dubbio di legittimità dell’art. 7 co. 1 L.3/2012 che sembrava vietare la falcidia di IVA e ritenute – ha di fatto aperto alla possibilità di includere anche questi crediti nei piani. La Consulta ha dichiarato illegittimo il divieto assoluto di toccare certi tributi, a condizione però che nel piano il trattamento proposto al Fisco non sia inferiore a quello ricavabile in una liquidazione fallimentare (principio del miglior soddisfacimento). Nel frattempo, la Cassazione a Sezioni Unite (15/11/2021 n. 3558) – seppur in un caso di piani attestati ex art. 67 l.fall. – aveva affermato un principio analogo: gli enti pubblici non godono di un privilegio assoluto di intangibilità nelle procedure di ristrutturazione dei debiti. Il nuovo CCII ha recepito tali orientamenti: oggi l’art. 78 CCII consente il cram down sui crediti fiscali e contributivi se l’OCC attesta che il trattamento proposto non è inferiore a quello ottenibile in liquidazione e se l’ente non presenta opposizione o rifiuta senza indicare una soluzione migliore. In sostanza, la giurisprudenza ha anticipato la norma: già prima del CCII alcune Corti (es. App. Venezia 13/05/2020) omologavano piani che prevedevano il taglio di interessi e sanzioni su debiti tributari. Oggi, alla luce della Consulta e del CCII, un debitore può includere debiti fiscali nel piano prevedendo pagamenti parziali, e il giudice può omologare anche senza adesione formale dell’ente se il piano offre al Fisco almeno quanto otterrebbe liquidando i beni. È una novità enorme, perché prima molti piani fallivano a causa del “veto” erariale. Va segnalato che la Corte di Giustizia UE (sentenza 08/05/2024, causa C-20/23) ha affermato che la direttiva insolvenza non impedisce agli Stati di escludere taluni debiti dal discharge, ma farlo in modo integrale per i debiti tributari potrebbe confliggere col principio del fresh start salvo ragioni imperative. L’Italia, ad ogni modo, oggi non li esclude integralmente: li assoggetta a condizioni rigorose e al controllo del giudice.
Esdebitazione del fallito ed estensione al meritevole parzialmente pagato: spostandoci un attimo sul versante fallimentare, segnaliamo Cass. Sez. I 19/07/2024 n. 19964, che ha chiarito che l’esdebitazione del fallito (art. 142 l.fall., ora art. 278 CCII) può essere concessa anche se durante il fallimento una parte dei debiti è stata pagata col ricavato dell’attivo. Non serve cioè che i creditori siano rimasti totalmente insoddisfatti perché il fallito possa chiedere l’esdebitazione. Questo principio, sebbene afferente al vecchio fallimento, consolida l’idea di una second chance ampia per il debitore meritevole, e si riflette anche nelle procedure di sovraindebitamento.
Meritevolezza ed esdebitazione “incapiente”: poiché l’esdebitazione dell’incapiente è una novità recente (anticipata con L. 176/2020, entrata a regime col CCII 2022), non ci sono ancora pronunce della Cassazione specifiche sul punto. Tuttavia ci sono pronunce di merito incoraggianti. Ad esempio, il Tribunale di Napoli con decreto 15/07/2022 ha concesso l’esdebitazione incapiente a un debitore persona fisica ritenuto meritevole (assenza di atti in frode), applicando la norma transitoria della L.3/2012 come modificata nel 2020. È un caso importante perché dimostra che, già prima dell’entrata in vigore piena del CCII, i tribunali hanno iniziato a usare lo strumento per liberare dal debito persone totalmente insolventi ma incolpevoli. Ciò evita che – dopo aver perso la casa all’asta – il debitore resti prigioniero a vita dei debiti residui. Queste innovazioni segnano un sistema più equilibrato e vicino alla logica europea della second chance. Non a caso, la Corte di Giustizia UE (C-20/23 del 2024 citata sopra) ha enfatizzato che escludere integralmente certi debiti dal perdono potrebbe violare il principio del fresh start.

Tutela della prima casa: debitore fiscale e altri creditori

Un capitolo particolare, che coinvolge diritto tributario e processuale, concerne la tutela della prima casa del debitore di fronte ai creditori pubblici (Erario) e, in generale, lo statuto speciale dell’abitazione principale.

Dal 2013 il legislatore ha introdotto il principio dell’impignorabilità della prima casa da parte dell’agente della riscossione (oggi Agenzia Entrate – Riscossione), recependo istanze sociali e un orientamento giurisprudenziale formatosi sul punto. Vediamo il quadro attuale e gli orientamenti correlati:

Divieto di espropriare l’unico immobile di residenza (art. 76 DPR 602/1973): la norma, come modificata dal D.L. 69/2013 (decreto “del fare”), stabilisce che l’Agente della Riscossione non può pignorare un immobile del debitore se questo possiede tutti i seguenti requisiti: (1) è l’unico immobile di proprietà del debitore; (2) è adibito a abitazione principale del debitore (residenza anagrafica); (3) non è un immobile di lusso (sono esclusi quelli in cat. A/8 e A/9, ville e castelli); (4) il debitore non ha altri immobili (oltre eventualmente a pertinenze della casa stessa). Inoltre, per procedere a qualsiasi pignoramento immobiliare esattoriale (anche non prima casa) occorre che il debito superi €120.000 e che sia stata iscritta ipoteca da almeno 6 mesi senza che il debitore abbia pagato. In sintesi: il Fisco può iscrivere ipoteca anche sulla prima casa (la legge non lo vieta), ma non può metterla all’asta se è l’unica e vi risiede il debitore. La ratio è tutelare il diritto all’abitazione, salvo casi di particolare valore del bene o pluriproprietà. La Cassazione ha più volte confermato e interpretato questa norma. Di rilievo è l’ord. 32759/2024, che ha ribadito: “Quando l’espropriazione ha ad oggetto l’unico immobile di proprietà del debitore, destinato ad abitazione principale, l’azione esecutiva diventa improcedibile”. Ciò significa che qualsiasi pignoramento deve essere dichiarato improcedibile se ricadono tali condizioni, anche se magari a promuoverlo era stato inizialmente un altro creditore (es. un condominio) e l’Agente della Riscossione era solo intervenuto successivamente. Proprio l’ord. 32759/2024 riguardava un caso “ibrido”: pignoramento avviato dal condominio per spese condominiali, su cui poi era intervenuto il Fisco; il Tribunale (e Cassazione confermando) hanno esteso la tutela di impignorabilità, ritenendo che l’unico immobile abitativo non potesse essere liquidato solo per soddisfare crediti erariali intervenuti. È un approccio molto protettivo: la prima casa “non si tocca” per i debiti fiscali, neanche indirettamente. Attenzione però: se il creditore procedente è un privato (es. una banca), la norma sopra detta non si applica. Una banca può pignorare la prima casa (purtroppo sì, ed accade di routine), e se poi il Fisco interviene nella procedura, la Cassazione ha precisato che l’intervento ex art. 111 c.p.c. lo rende semplicemente un interventore, non trasforma l’esecuzione in “esattoriale” ai fini del divieto. L’impignorabilità opera solo se l’esecuzione è avviata dal Fisco. Quindi, se il debitore ha debiti sia con la banca sia con l’erario, nulla impedisce che la casa sia espropriata dalla banca (creditore privato) – e il Fisco potrà partecipare alla distribuzione come creditore intervenuto. In compenso però, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione non può iniziare essa stessa l’esproprio sulla prima casa: può al più iscrivere ipoteca e attendere. La Cassazione a Sezioni Unite (sent. 19667/2014) ha confermato che l’ipoteca può essere iscritta anche sulla prima casa (non essendo atto di espropriazione), ma senza possibilità di azione esecutiva quell’ipoteca resta “dormiente” finché magari il contribuente non acquisisca un secondo immobile (nel qual caso la casa principale perderebbe lo status di unico bene e diverrebbe pignorabile).
Impignorabilità prima casa oltre l’ambito fiscale? Ci si è chiesti se questo divieto di pignoramento possa valere come principio generale, ad esempio invocato in un’opposizione all’esecuzione promossa da una banca. La risposta dei giudici è no: la Corte Costituzionale, con ord. 128/2021, ha ritenuto non fondata la questione di legittimità che chiedeva di estendere il divieto ai creditori privati, giudicando ragionevole la scelta legislativa di tutelare la casa solo verso lo Stato (che ha mezzi alternativi di riscossione) e non verso banche o altri creditori particolari. Dunque in un’esecuzione promossa da un creditore qualsiasi (diverso dall’Agenzia Entrate-Riscossione) il giudice non può dichiarare improcedibile il pignoramento solo perché riguarda la prima casa del debitore. Ciò è stato confermato anche da Cass. 18/10/2019 n. 25505. Si segnala però un caso interessante: se l’unico immobile del debitore è pignorato da un creditore che potrebbe soddisfarsi diversamente senza colpire la casa (ad es. avendo garanzie alternative), alcuni giudici di merito hanno sperimentato soluzioni creative come la conversione d’ufficio del pignoramento o il differimento sine die della vendita. Si tratta però di prassi minoritarie e discusse dal punto di vista legale, al limite della legittimità.
Casa familiare e mantenimento dei minori: come visto, se l’immobile pignorato è la casa familiare assegnata in sede di separazione al coniuge collocatario dei figli minori, la vendita all’asta non estingue automaticamente il diritto di abitazione dei minori. Cass. 19115/2019 (Sez. III) ha sancito che l’assegnazione ex art. 337-sexies c.c., se trascritta e opponibile a terzi, vincola l’aggiudicatario per max 9 anni, finché i figli perdono il diritto di abitare con il genitore. Questo comporta – come detto – un abbattimento del valore di mercato e rende più difficoltosa la vendita. La giurisprudenza di merito talora cerca soluzioni equitative (es. sensibilizzare il creditore a evitare la vendita o almeno informare adeguatamente i partecipanti all’asta), ma non c’è un divieto assoluto: la casa può essere venduta e l’aggiudicatario dovrà rispettare quel diritto di abitazione temporaneo.

Situazione attuale in sintesi: la “prima casa” gode oggi di una protezione rafforzata ma non universale:

Totale protezione contro il Fisco: l’Agente della Riscossione non può metterla all’asta se unica e non di lusso (come confermato da Cass. ord. 32759/2024).
Parziale protezione in contesti familiari (casa assegnata per i figli): ciò incide sugli effetti verso l’acquirente (che subisce il vincolo d’uso), ma non impedisce la vendita coattiva.
Nessuna protezione verso creditori privati (banche, finanziarie, condominio ecc.), salvo rare prassi giudiziali estemporanee di natura equitativa. In altre parole, una banca o un privato possono pignorare e far vendere all’asta la prima casa del debitore.

Per il debitore ciò significa che, se ha debiti fiscali, almeno non deve temere che l’Erario gli venda la casa in cui vive (potrà però preoccuparsi degli altri creditori). Se invece la casa è pignorata da una banca, non vi è scudo: l’unico modo di evitare l’asta è intervenire attivamente prima – pagando o rinegoziando il debito (ad esempio con un saldo e stralcio), oppure avviando una delle procedure di sovraindebitamento per bloccare l’esecuzione. In tal senso, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione spesso si limita a iscrivere ipoteca sulla prima casa e attendere che qualche altro creditore eventualmente la pignori; oppure preferisce rivalersi su beni più facilmente liquidabili come stipendi o conti correnti. Va aggiunto che la giurisprudenza è molto ferma nel difendere il principio di impignorabilità verso il Fisco, respingendo ogni tentativo di eluderlo. Abbiamo visto il caso del pignoramento misto condominiale-fiscale: la Cassazione ha bloccato tutto riconoscendo la finalità protettiva della norma. Si segnala anche che la giurisprudenza tributaria di merito ha precisato come, anche quando il divieto non si applica (es. seconda casa, o casa di lusso), la procedura esattoriale ha comunque proprie peculiarità: il pignoramento immobiliare fiscale si esegue fuori dal tribunale ordinario, secondo il DPR 602/73, e prevede termini particolari (ad es. devono trascorrere almeno 300 giorni tra pignoramento e vendita). Spesso l’ADER preferisce iscrivere ipoteca e attendere, oppure aggredire altre risorse (stipendi, conti) più rapide. Il debitore deve sapere che, se la sua casa non è protetta (perché non è unica o non è abitazione principale) ed ha debiti fiscali ingenti, l’Ente di riscossione potrà procedere comunque a pignorare e vendere, ma con le regole e i tempi particolari sopra detti. In ogni caso, anche in tale frangente il debitore può includere i debiti fiscali in un’eventuale procedura di sovraindebitamento per ottenere la sospensione dell’asta e poi la ristrutturazione o lo stralcio anche di essi.

Prassi operative notarili e bancarie nelle esecuzioni immobiliari

Oltre alle norme e alle sentenze, molto si gioca sul terreno delle prassi operative adottate da notai, banche e altri operatori del settore. Spesso, infatti, l’esito concreto di una casa pignorata all’asta dipende da come queste prassi vengono gestite. Qui esaminiamo alcuni aspetti pratici importanti dal punto di vista del debitore: il ruolo del notaio nel formalizzare accordi di saldo e stralcio, le modalità con cui le banche finanziano gli acquirenti alle aste (o intervengono esse stesse nelle aste), come le banche trattano l’eventuale debito residuo dopo l’asta, e infine le prassi relative alla cancellazione delle segnalazioni da “cattivo pagatore”.

Prassi notarili nel saldo e stralcio immobiliare

Come accennato nella parte giurisprudenziale, il notaio gioca un ruolo centrale nel dare attuazione concreta a un accordo di saldo e stralcio immobiliare, garantendo la sicurezza legale dell’operazione per tutte le parti. La situazione tipica è: il debitore ha trovato un accordo con il creditore ipotecario (di solito la banca) per vendere l’immobile a un terzo a un dato prezzo, inferiore al debito, con contestuale liberatoria sul residuo. Dal punto di vista notarile, la formula consigliata – come visto – è stipulare un atto di vendita vero e proprio, in presenza di tutte le parti. Negli ultimi anni i notai hanno elaborato clausole standard per assicurare che l’operazione sia efficace e sicura. In particolare, nell’atto:

Si inserisce una dichiarazione del creditore procedente (pignorante) in cui consente alla vendita e si impegna a rinunciare agli atti della procedura esecutiva appena incassato il prezzo concordato.
Si indica esattamente come il prezzo versato dall’acquirente viene utilizzato: es. “euro X vengono versati al Notaio Tizio quale incaricato di consegnarli a Banca Alfa a titolo di saldo e stralcio del mutuo n…; contestualmente a tale pagamento Banca Alfa rinuncia al pignoramento”. Spesso il pagamento avviene con assegno circolare intestato al creditore o con bonifico contestuale, così che vi sia tracciabilità.
Il notaio può fissare la stipula nei locali del tribunale o concordare con il giudice un momento immediatamente successivo per presentare l’atto e far emettere l’ordinanza di estinzione. In alcune prassi, il giudice delega lo stesso notaio a raccogliere la rinuncia e a predisporre il provvedimento di estinzione, velocizzando la chiusura. Come detto, a Roma e Milano esistono sportelli dedicati per questi adempimenti, dove la rinuncia e l’ordinanza vengono emesse il giorno stesso del rogito.
Si curano le cancellazioni: nell’atto di vendita a saldo e stralcio il notaio fa risultare che tutte le ipoteche e pignoramenti sull’immobile verranno cancellati a spese dell’acquirente, in base all’ordinanza di estinzione. La banca contestualmente rilascia anche atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca (atto in realtà non strettamente necessario, perché la chiusura della procedura travolge l’ipoteca ex art. 586 c.p.c., ma per tranquillità dell’acquirente spesso viene formalizzato lo stesso).
Se vi sono altri creditori intervenuti con pignoramenti successivi, idealmente firmano anche loro l’atto dichiarando di rinunciare (magari perché ricevono una parte del prezzo). In tal caso l’atto assume il valore di un accordo transattivo globale e la procedura viene completamente estinta per tutti.

In questo modo, grazie al lavoro notarile, l’operazione di saldo e stralcio viene cucita su misura per chiudere ordinatamente l’esecuzione in corso. Il risultato è che l’acquirente ottiene l’immobile libero da pesi, il creditore riceve il pagamento concordato con certezza legale, e il debitore estingue la procedura e viene liberato dal debito residuo. Dal lato del debitore, è fondamentale affidarsi a un notaio esperto in queste prassi: occorre che l’operazione sia impeccabile, perché implica la rinuncia ad ogni difesa successiva. Una volta venduta la casa e stralciato il debito, la posizione del debitore si chiude – da qui l’importanza di concordare bene i termini. Ad esempio, è buona norma far inserire nell’atto una clausola che dichiara espressamente che il pagamento effettuato soddisfa integralmente ogni esposizione debitoria verso il creditore: così si evita che quest’ultimo, magari per errore contabile, possa pretendere in futuro qualcosa in più come credito chirografario residuo. In genere le banche su questo sono collaborative e rilasciano quietanza liberatoria “a saldo di ogni avere” nell’atto stesso.

I notai segnalano anche di fare attenzione a eventuali pignoramenti successivi trascritti dopo quello principale: se ce ne sono, occorre coinvolgere anche quei creditori nel piano, altrimenti la loro presenza impedirebbe l’estinzione completa (non potendosi estinguere “parzialmente” l’esecuzione lasciando fuori altri creditori). In pratica, il saldo e stralcio funziona meglio se c’è un solo grande creditore (tipicamente la banca ipotecaria); con creditori multipli va strutturato quasi come un piccolo concordato con accordo plurimo.

Prassi bancarie nell’acquisto all’asta e post-asta

Dal lato delle banche, possiamo distinguere due fasi: la fase dell’asta in cui la banca può essere coinvolta come finanziatore degli acquirenti o come soggetto che gestisce il credito NPL, e la fase post-vendita, quando si tratta l’eventuale debito residuo del debitore esecutato. Vediamo i principali comportamenti delle banche in pratica:

Finanziamenti per acquisto all’asta: negli ultimi anni molte banche hanno sviluppato prodotti di mutuo dedicati a chi intende comprare immobili all’asta. Questo interessa indirettamente il debitore perché maggiore accesso al credito per i partecipanti significa più potenziali acquirenti e prezzi d’asta più alti. Banche come Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER, etc., offrono mutui “sull’aggiudicazione” con tassi competitivi e iter rapido. La prassi tipica è: l’offerente fa una pre-valutazione di mutuo prima dell’asta, ottenendo una lettera di disponibilità fino a un certo importo. Se poi vince l’asta, entro i 60-90 giorni concessi dal tribunale per pagare il saldo, la banca eroga il mutuo direttamente al delegato della vendita. L’ipoteca della banca verrà iscritta contestualmente al decreto di trasferimento, in modo da garantire il mutuo sul bene che nel frattempo è divenuto di proprietà dell’aggiudicatario. Notai e tribunali hanno concordato procedure standard per questo: spesso il decreto di trasferimento menziona che “l’aggiudicatario ha fatto ricorso a un finanziamento erogato da XYZ Banca, assistito da ipoteca di primo grado contestuale, e si autorizza la immediata iscrizione”. Questo meccanismo è ormai ben collaudato, tanto che sui portali delle vendite giudiziarie spesso è indicato quali banche convenzionate offrono mutui per quello specifico lotto. Per il debitore, sapere che i potenziali acquirenti possono ottenere finanziamenti è un (piccolo) sollievo: significa che l’asta sarà più partecipata e la casa potrebbe vendersi a un prezzo più alto (riducendo il debito residuo). Alcune banche, inoltre, partecipano indirettamente alle aste tramite società immobiliari loro affiliate o tramite l’acquisto dei crediti (NPL). Ad esempio, può accadere che una società collegata alla banca acquisti il credito ipotecario del debitore a una frazione del valore e poi partecipi all’asta per assicurarsi l’immobile. Sono operazioni di gestione degli NPL (crediti deteriorati): non proprio prassi “fair” verso il debitore, ma legali purché la società che partecipa all’asta non sia formalmente la stessa banca creditrice (altrimenti scatterebbe il limite dell’art. 579 c.p.c. sulla partecipazione del creditore solo oltre un certo limite di ribasso). Va detto che quando succede, spesso è per evitare ribassi eccessivi: la società collegata fa un’offerta minima per non far andare deserta l’asta e porre un floor al prezzo. Da un lato può sembrare un comportamento opportunistico della banca, dall’altro oggettivamente impedisce che il bene sia svenduto a estranei per un tozzo di pane – in qualche misura tutela anche il debitore fissando un prezzo minimo. La Cassazione (Cass. 30/11/2016 n. 24238) ha considerato legittima questa prassi, vedendola come esercizio della libertà contrattuale in sede di partecipazione all’asta, finché non c’è turbativa (collusione illecita).
Comportamento delle banche creditrici all’asta: di solito la banca ipotecaria procedente non partecipa attivamente all’incanto come offerente, anche se teoricamente potrebbe (offrendo di compensare il prezzo col proprio credito). Più spesso attende il risultato passivamente. Tuttavia, nella prassi, gli uffici legali delle banche istruiscono i professionisti delegati a non accettare vendite a prezzi troppo bassi senza consultazione: in alcuni casi, se l’unica offerta è molto inferiore al valore e la legge consentirebbe comunque di aggiudicare (es. terzo esperimento con offerta al 50% del valore), la banca preferisce dire no, far fissare un’ulteriore asta o valutare l’assegnazione a sé medesima tramite REOCO. Con le nuove regole e un mercato più efficiente, ciò accade raramente perché di solito c’è sempre almeno un acquirente disposto a pagare intorno al prezzo base. Come accennato, alcune banche hanno reparti specializzati o REOCO (Real Estate Owned Companies) che intervengono se l’asta rischia di andare deserta o con prezzo troppo basso: essenzialmente la banca si fa auto-aggiudicare l’immobile tramite una società veicolo, per poi rivenderlo con calma invece di subire una svendita in asta. Questo è di fatto un modo evoluto di fare assegnazione: la società fa offerte come un partecipante qualunque e di solito vince se gli altri latitano. Dal lato debitore, paradossalmente può essere meglio di un’asta deserta con ulteriori ribassi, perché almeno il prezzo rimane a un livello accettabile; certo significa che la casa finisce a una società legata al creditore, ma in mancanza di altri acquirenti reali è comunque un esito già scritto. Ribadiamo che non c’è nulla di illecito in ciò: la Cassazione (sent. 24238/2016) l’ha considerato legittimo, finché non c’è collusione o turbativa d’asta.
Gestione del debito residuo dopo l’asta: veniamo al dopo asta. Se il ricavato dell’aggiudicazione non copre l’intero credito della banca, il debitore rimane formalmente obbligato per il debito residuo (la differenza non soddisfatta). La banca potrebbe quindi agire su altri beni o redditi del debitore (stipendi, pensioni, conti) per recuperarlo. Tuttavia, la prassi interna di molte banche è la seguente: se dopo l’asta risulta che il debitore è sostanzialmente nullatenente o inesigibile, la posizione viene classificata come “sofferenza residua” e spesso ceduta a società di recupero crediti per importi simbolici, oppure viene accantonata e proposta per un saldo e stralcio tardivo a forte sconto. In altre parole, molte banche chiudono il dossier dopo l’asta, ritenendo antieconomico spendere ulteriormente per rincorrere il debitore, specialmente se appare insolvente. Questo non è garantito, ma succede nella maggior parte dei casi di forte incapienza. Se invece il debitore ha delle entrate significative (es. uno stipendio), la banca potrebbe benissimo notificargli un decreto ingiuntivo per il residuo e attivare un pignoramento presso terzi (sul conto o sul salario). Da notare che l’entità effettiva del residuo post-asta può essere oggetto di contestazione: la banca deve rideterminare l’importo tenendo conto di quanto incassato dall’asta al netto delle spese, e applicando eventualmente clausole contrattuali (es. interessi di mora possono essere ridotti dal giudice in sede di distribuzione). Il debitore farebbe bene a farsi assistere anche in questa fase per verificare la correttezza del conteggio: se la banca richiede più del dovuto, si possono proporre opposizioni o eccezioni. In ogni caso, soluzioni transattive restano possibili anche dopo l’asta: anzi, alcune banche le preferiscono. Spesso, dopo la vendita forzata, la banca o chi per essa contatta il debitore proponendo un saldo agevolato sul residuo. Ad esempio: “Lei ci deve ancora 50.000 €, se ce ne dà 10.000 in un’unica soluzione chiudiamo la posizione”. Questo avviene soprattutto quando il creditore originario ha ceduto il credito residuo a un fondo di recupero: tali fondi comprano pacchetti di crediti residui per pochi centesimi sull’euro, quindi anche incassare il 20% per loro è utile e redditizio. Il debitore potrebbe trovarsi, magari a distanza di mesi o un anno dall’asta, con l’opportunità inaspettata di liberarsi del residuo con un piccolo esborso: è una sorta di saldo e stralcio postumo. In tal caso è prudente farsi rilasciare un’apposita quietanza liberatoria totale per sicurezza. Se invece il debitore ha già avviato una liquidazione controllata o altra procedura concorsuale dopo l’asta, il residuo verrà trattato in quel contesto e di regola verrà esdebitato a fine procedura (dopo un eventuale riparto parziale).
Segnalazioni nelle banche dati creditizie: un ultimo aspetto pratico riguarda la reputazione creditizia del debitore. L’aver avuto la casa all’asta di solito significa che il debitore è segnalato come cattivo pagatore (in Centrale Rischi Bankitalia o CRIF). La vendita all’asta di per sé non cancella tali segnalazioni; anzi, se rimane un debito residuo insoluto, la posizione resta classificata “a sofferenza” nelle banche dati. Solo una soluzione transattiva o un’esdebitazione permettono di aggiornare la posizione come chiusa. Le banche, dopo un saldo e stralcio, in genere comunicano alle centrali rischi che il credito è chiuso con stralcio (“balance paid after write-off”), il che non è positivo come un rimborso integrale ma è comunque meglio di un’insolvenza aperta. In caso di esdebitazione giudiziale, il debitore può far valere il decreto di esdebitazione per ottenere la cessazione delle segnalazioni pregiudizievoli: vi sono anche circolari del Garante Privacy che impongono la registrazione della chiusura per esdebitazione nelle banche dati, trattandosi di una liberazione legale dai debiti.

Sintesi dal punto di vista delle banche:

Durante la procedura esecutiva, le banche cercano di minimizzare la perdita: talora usando strumenti come le REOCO per evitare aste deserte o partecipando ad accordi stragiudiziali di saldo e stralcio.
Offrono supporto finanziario ai terzi acquirenti (mutui ad hoc) perché ciò indirettamente massimizza il recupero e velocizza la chiusura del credito deteriorato.
Dopo la vendita, se rimane un gap (debito residuo), fanno valutazioni di costo-beneficio: se il debitore è nullatenente, spesso si accontentano di chiudere la posizione senza ulteriori azioni (vendendo il credito a terzi o accettando di stralciarlo); se invece il debitore ha capacità, possono perseguire il residuo con pignoramenti su redditi o transazioni parziali.

Esempio pratico – Timeline di un’esecuzione immobiliare

Per comprendere quando una casa pignorata va effettivamente all’asta, può essere utile seguire un esempio concreto con una sequenza temporale. Consideriamo il caso di Mario, un privato che non riesce più a pagare il mutuo sulla sua abitazione principale:

Giorno 0 – Atto di precetto e pignoramento: la banca, dopo varie rate non pagate, vince una causa e notifica a Mario un atto di precetto (intimazione a pagare). Mario non paga entro i 10 giorni previsti, così la banca avvia il pignoramento immobiliare sulla casa notificando e trascrivendo l’atto. Da questo momento la casa è formalmente pignorata.
+30/60 giorni – Iscrizione a ruolo e documenti: il pignoramento viene iscritto in tribunale; Mario è ancora custode del bene per il momento. Entro poche settimane, però, il creditore deposita i documenti ipocatastali (in virtù delle nuove regole accelerate). Il tribunale assegna la pratica a un giudice dell’esecuzione (GE).
+2 mesi – Custodia al professionista: il GE, ricevuti i documenti, nomina subito un custode giudiziario professionista al posto di Mario. Mario riceve quindi l’ordine di consegnare le chiavi e la disponibilità della casa al custode. Se Mario e famiglia vi abitano, di solito viene concesso loro di restare almeno fino all’udienza di vendita, ma con l’obbligo di collaborare (ad es. far entrare il perito e i visitatori interessati).
+3 mesi – Stima dell’immobile: il giudice nomina un perito estimatore (esperto stimatore) che entro poche settimane effettua un sopralluogo nell’immobile e redige la perizia di stima dettagliata, indicando il valore di mercato, eventuali abusi edilizi, regolarità catastale, occupanti, etc. Mario dovrà collaborare facendo ispezionare la casa. La perizia verrà messa a disposizione online per i futuri offerenti.
+5-6 mesi – Ordinanza di vendita: terminata la stima, il GE emette l’ordinanza di vendita. Qui fissa il prezzo base d’asta (spesso allineato al valore di mercato o leggermente inferiore, es. 70% del valore in perizia), stabilisce la modalità (asta telematica asincrona o sincrona) e le date chiave: termine per presentare offerte, data dell’eventuale gara tra offerenti, misura del rilancio minimo, ecc. Se la casa non è abitata da Mario o è occupata da estranei, il GE può ordinare subito lo sgombero così che all’asta sia libera.
+8-10 mesi – Prima asta: arriva il giorno fissato per la vendita. Supponiamo che l’asta sia telematica asincrona con termine alle ore 12 di un certo giorno. Se arrivano offerte valide (almeno pari al prezzo minimo previsto), il delegato d’asta le esamina. Poniamo che vi siano 3 offerenti: la miglior offerta risulta di €150.000 su base €150.000 (nessun rialzo oltre la base). La casa viene aggiudicata provvisoriamente a quel migliore offerente (salvo aumenti di quinto nei 10 giorni successivi, che trascuriamo in questo esempio). Mario ha quindi visto la sua casa venduta dopo circa 9 mesi dal pignoramento – un tempo oggi realistico grazie alla riforma, anche se può variare (in alcune sedi la prima asta avviene entro 6 mesi, in altre oltre 12 mesi).
+12 mesi – Decreto di trasferimento: entro circa 60-90 giorni l’aggiudicatario versa il saldo del prezzo. Il GE emette quindi il decreto di trasferimento, con cui la proprietà passa all’aggiudicatario e dispone contestualmente la cancellazione delle ipoteche e del pignoramento. Se Mario e famiglia abitavano ancora l’immobile, ora il custode (o l’ufficiale giudiziario) li farà sloggiare consegnando l’immobile libero all’aggiudicatario. Mario perde quindi la casa definitivamente in questo momento.
+13 mesi – Distribuzione e residuo: il professionista delegato prepara il piano di distribuzione del ricavato: supponiamo che dal prezzo di €150.000, tolte spese e compensi (€10.000), rimangano €140.000 da distribuire. La banca ipotecaria aveva un credito (mutuo) di €200.000: prenderà tutti €140.000 rimasti. La procedura viene chiusa. Rimane un debito residuo di €60.000 di Mario verso la banca. A questo punto, la banca valuta se inseguire Mario per quel residuo: se Mario non ha più nulla (ha perso lavoro, non ha altri immobili né stipendi aggredibili), probabilmente classificherà la posizione come perdita o la cederà a un recupero crediti terzo che magari proverà in futuro un saldo stralcio. Se invece Mario ha ad esempio uno stipendio, è possibile che dopo qualche mese la banca (o la finanziaria cessionaria) gli notifichi un decreto ingiuntivo per €60.000 e proceda con un pignoramento presso terzi sul quinto dello stipendio.

Questo scenario ovviamente può variare molto: se l’asta va deserta, occorrerà organizzarne un’altra con ribasso (aggiungendo 4-5 mesi in più); se Mario prima dell’asta avvia un piano del consumatore o trova un accordo, la timeline si interrompe e l’asta viene sospesa. Tuttavia, l’esempio mostra che, dopo il pignoramento, in meno di un anno oggi si può arrivare alla vendita all’asta – un tempo decisamente più breve rispetto al passato (quando potevano volerci 2-3 anni). Dunque “quando” una casa pignorata va all’asta dipende da molti fattori, ma mediamente, con le riforme attuali, la prima asta arriva entro 6-12 mesi dal pignoramento; se non ci sono offerte e si devono fare più esperimenti, la procedura può durare attorno ai 2-3 anni, trascorsi i quali, se ancora invenduta, come visto il processo viene chiuso.

Nota: in ogni momento prima dell’aggiudicazione Mario avrebbe potuto evitare la vendita esercitando la conversione del pignoramento (ad esempio se avesse trovato i fondi per pagare almeno un quinto e rateizzare), oppure concordando un saldo e stralcio con la banca (magari trovando lui stesso un acquirente disposto a comprare privatamente, da proporre col nuovo art. 568-bis c.p.c.). Se l’aggiudicazione è già avvenuta, invece, come abbiamo visto non c’è più modo di riavere la casa: non resta che puntare a liberarsi del debito residuo tramite un accordo col creditore o un’esdebitazione.

Domande frequenti (FAQ)

D: Quanto tempo passa dal pignoramento all’asta?
R: Non c’è un termine fisso per legge, ma con le riforme recenti i tempi si sono molto ridotti. Oggi la prima asta viene di solito fissata entro 6-12 mesi dal pignoramento. I fattori che incidono sono: carico di lavoro del tribunale, complessità della perizia, eventuali istanze di vendita presentate dal creditore o dal debitore (vendita diretta). Se l’asta va deserta e bisogna ripeterla con ribasso, ogni tentativo aggiunge 4-6 mesi circa. La riforma impone al giudice di evitare infinite ripetizioni e di chiudere la procedura se dopo alcuni tentativi l’immobile non viene venduto entro circa 3 anni. Dunque realisticamente una procedura esecutiva immobiliare oggi dura mediamente tra 1 e 3 anni. In passato i tempi medi erano molto più lunghi (anche 5-6 anni), ma l’obiettivo del PNRR è di scendere ben sotto i 3 anni e in molti tribunali ciò già avviene.

D: Il debitore viene sfrattato subito dopo il pignoramento?
R: No, non immediatamente. In genere dopo il pignoramento il debitore resta custode dell’immobile ancora per qualche settimana, finché il giudice nomina un custode professionale. Se il debitore abita la casa con la famiglia, il custode spesso gli consente di continuare ad abitarvi fino all’aggiudicazione (salvo comportamenti scorretti). Lo sgombero forzato avviene dopo il decreto di trasferimento all’aggiudicatario. Invece, se la casa non è abitata dal debitore (ma da occupanti senza titolo, inquilini con contratto scaduto, ecc.), il giudice oggi può ordinare lo sgombero prima dell’asta, già quando autorizza la vendita, così da vendere l’immobile libero. Ma per la prima casa del debitore, è prassi lasciarlo dentro fino alla vendita, anche per ragioni di umanità (oltre che di ordine pubblico). In sintesi: il debitore/proprietario occupante viene sfrattato solo dopo la vendita all’asta (di solito con l’ausilio del custode o della forza pubblica se necessario).

D: La “prima casa” è davvero impignorabile?
R: Solo per i debiti fiscali (Equitalia/Agenzia Entrate-Riscossione) e a certe condizioni. Se il debito è con il Fisco, la legge vieta il pignoramento dell’unica casa di residenza (non di lusso) del debitore. Quindi l’Agente Riscossione non può iniziare un’esecuzione immobiliare su quella casa. Tuttavia, se ci sono altri creditori privati, essi possono pignorarla. Esempio: un debitore ha tasse non pagate e anche un mutuo insoluto; la banca può pignorare la casa e procedere con l’asta, e il Fisco potrà solo intervenire per prendere eventualmente parte del ricavato. La Corte Costituzionale ha confermato che questa disparità è legittima. Quindi attenzione: prima casa al riparo dal Fisco, ma non al riparo da banche o altri creditori. Inoltre la legge fiscale richiede che il debitore non abbia altri immobili e prevede soglie di debito (oltre €120.000) per poter comunque procedere su immobili diversi. In pratica, Equitalia può iscrivere ipoteca sulla prima casa ma non espropriarla. Diverso è se la casa non è abitazione principale (es. seconda casa o casa data in affitto): in tal caso anche il Fisco può pignorarla, rispettando però un procedimento diverso (DPR 602/73) con tempi un po’ più lunghi (preavviso di 30 giorni, attesa di 300 giorni dopo il pignoramento prima di poter vendere, ecc.).

D: Se la casa viene venduta all’asta a un prezzo molto basso, il debitore può contestare l’esito?
R: Difficilmente. La legge oggi fissa già un limite minimo di prezzo per evitare esiti troppo bassi (non meno del 75% del valore di stima al primo tentativo, e in generale non meno del 50% dopo più ribassi). Se nonostante ciò l’immobile viene aggiudicato a un prezzo che il debitore considera “vile”, non c’è uno specifico rimedio, salvo casi estremi. La Cassazione ha escluso l’annullamento per semplice sproporzione tra prezzo e valore. Il giudice può rifiutare di aggiudicare solo se il prezzo è proprio scandalosamente irrisorio da far sospettare frode. In pratica queste soglie (50% del valore) evitano il grosso delle vendite indecorose. Se il debitore ritiene che il valore di stima fissato dal perito fosse troppo basso (e abbia portato a un prezzo base troppo basso), può cercare di eccepirlo prima dell’asta chiedendo una nuova stima, ma servono elementi oggettivi forti (errori grossolani del perito). Ci sono stati casi in cui i giudici hanno disposto nuova perizia in corso di esecuzione quando emergeva un errore di valutazione che stava conducendo a ribassi ingiustificati. Ma una volta fatta l’aggiudicazione, il prezzo di vendita non è più contestabile dal debitore.

D: Il debitore deve pagare qualcosa se il ricavato d’asta non copre tutto il debito?
R: Sì, in teoria il debitore resta obbligato per il debito residuo (differenza tra credito e ricavato). Ad esempio: debito €200.000, ricavato asta €150.000 -> residuo €50.000. Il creditore potrebbe agire per quei €50.000 rimanenti. In pratica, però, molto dipende dalla situazione del debitore: se non ha altri beni né entrate pignorabili, spesso le banche chiudono un occhio e classificano la perdita. A volte cedono il credito residuo a società specializzate, che dopo qualche tempo propongono al debitore di chiudere la posizione con un ulteriore saldo e stralcio (magari offrendo di pagare un 10-20% del residuo). Se invece il debitore ha uno stipendio, pensione o altro, è probabile che – una volta chiusa l’asta – il creditore notifichi un decreto ingiuntivo per il residuo e proceda con un pignoramento dello stipendio o conto corrente. Questo a meno che non intervenga una procedura di esdebitazione: se il debitore chiede ed ottiene l’esdebitazione (ad es. tramite liquidazione controllata o come incapiente), il residuo viene cancellato legalmente e il creditore non potrà più pretenderlo. In sintesi: il residuo è a carico del debitore, ma spesso viene poi oggetto di trattativa o stralcio. Nulla invece è dovuto dal debitore se il prezzo d’asta ha coperto per intero il debito (anzi, l’eventuale eccedenza va restituita al debitore, anche se casi del genere sono rari perché di solito il debito supera il valore).

D: Una volta che la casa è stata aggiudicata, c’è modo di riaverla?
R: Purtroppo no. Una volta emesso il decreto di trasferimento, il passaggio di proprietà è definitivo e irrevocabile. Il debitore perde la proprietà e non può reclamare l’immobile indietro nemmeno se emergesse che qualcosa nella procedura non era regolare. L’unica possibilità teorica sarebbe se l’aggiudicazione non si perfeziona (ad es. l’aggiudicatario non paga il saldo prezzo e quindi decade – in tal caso l’immobile tornerebbe all’asta, ma non al debitore). Oppure se prima della firma del decreto succede qualcosa (ad es. arriva una sospensione, il debitore converte il pignoramento all’ultimo minuto pagando tutto): ma una volta firmato il trasferimento, non c’è via di ritorno. Il debitore potrà solo – se ci fossero stati gravi irregolarità – chiedere un risarcimento danni al creditore (ad esempio se il pignoramento era nullo, potrà chiedere i danni, ma non riavere la casa). Questo principio è molto fermo in Cassazione per tutelare la sicurezza dei terzi acquirenti.

D: Quali alternative ha il debitore per evitare che la casa venga venduta all’asta?
R: Ha diverse possibili strategie, da valutare in base al caso concreto (spesso anche combinabili):

Opposizione legale: se ci sono vizi formali nel pignoramento o nel precetto (notifica viziata, irregolarità nel titolo esecutivo, ecc.), il debitore può proporre un’opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi ex artt. 615 o 617 c.p.c. per far dichiarare improcedibile o sospendere la procedura. Questo però funziona solo se c’è un motivo solido (non basta dire “la banca è cattiva”: serve un vizio giuridico). In caso di opposizione, il giudice può sospendere l’asta in attesa della decisione di merito. Se l’opposizione viene accolta, il pignoramento viene eliminato.
Procedura di sovraindebitamento (piano del consumatore o concordato minore): come spiegato, se il debitore è sovraindebitato e meritevole, può presentare un piano di ristrutturazione o un concordato minore. Il tribunale, se la proposta è seria, concede misure protettive e blocca tutte le aste in corso. Poi, se la procedura va a buon fine (omologazione), la casa potrebbe addirittura essere salvata (ad es. prevedendo che il debitore continui a pagare il mutuo) oppure venduta ma nell’ambito controllato del concordato (e l’eventuale residuo debito viene stralciato). Questa è oggi una delle vie principali per fermare la vendita.
Istanza di vendita privata (art. 568-bis c.p.c.): il debitore può chiedere al giudice di concedergli un termine per trovare privatamente un acquirente disposto a comprare la casa ad un prezzo non inferiore alla base d’asta. Se il giudice approva, l’asta viene sospesa e il debitore (con l’aiuto del custode) cerca un compratore sul mercato libero. Trovato l’acquirente, si procede come in un normale rogito ma con le cautele viste (il creditore partecipa e rinuncia al pignoramento). Questa strada richiede che la casa sia appetibile sul mercato e che il debitore riesca a individuare in tempi rapidi un acquirente serio.
Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.): se il debitore riesce a recuperare abbastanza liquidità (o un finanziamento), può convertire il pignoramento, cioè sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro depositata in tribunale. Deve offrire l’intero importo del credito precettato più spese e interessi (oppure la prima rata del 20% e il resto fino a 18 mesi). Se il giudice accetta e il debitore paga tutte le rate, la procedura si estingue e la casa viene liberata dal vincolo. Questo però presuppone, appunto, di reperire i fondi – spesso è fattibile solo se un parente aiuta o se c’è la possibilità di rifinanziare il debito.
Saldo e stralcio con la banca: è sempre possibile trattare con il creditore per trovare un accordo transattivo. Ad esempio, il debitore può offrire una somma (magari procurata vendendo volontariamente un altro bene, o facendosi aiutare da qualcuno) a saldo dell’intero debito, in cambio della rinuncia all’esecuzione. Se la banca accetta, rinuncia agli atti, l’esecuzione viene chiusa. Spesso questo coincide con la vendita della casa a un terzo concordata fuori asta (come descritto prima). Il vantaggio è che il debitore può spuntare la cancellazione del residuo debito (lo stralcio) e evitare l’alea dell’asta. Le banche di solito vogliono vedere un’offerta concreta e tempi rapidi prima di rinunciare.
Rinegoziazione del mutuo con intervento di un terzo: se c’è tempo e margine, il debitore potrebbe cercare di ottenere un nuovo mutuo da un’altra banca per pagare quello vecchio ed estinguere la procedura (come nel meccanismo ex art. 40-quater D.L. 41/2021, ora scaduto, che però alcuni istituti continuano a valutare in via privata). Questo richiede però una buona fattibilità finanziaria e spesso una garanzia statale che al momento non è disponibile (il fondo salva-casa, se mai decollerà, potrebbe aiutare in tal senso, permettendo a un veicolo di acquistare la casa e darla in leasing al debitore).

In concreto, la scelta dell’alternativa dipende da: entità del debito, valore della casa, condizione economica del debitore, presenza di altri creditori. Un consulente legale può aiutare a individuare la strategia migliore – a volte una combinazione (es. chiedere tempo al giudice per vendere privatamente, intanto trattare saldo e stralcio con la banca, oppure presentare un piano ex CCII). Importante è agire tempestivamente: se si aspetta troppo, l’asta arriva e dopo è tardi per quasi tutto.

D: Partecipare all’asta conviene al debitore?
R: In teoria, il debitore potrebbe far partecipare un proprio congiunto o una società di fiducia all’asta per cercare di “ricomprarsi” la casa a prezzo di saldo. Tuttavia, il debitore stesso non può partecipare (sarebbe un modo per non pagare i crediti); i suoi parenti non hanno divieti legali, ma se l’operazione è troppo scoperta (tipo: il figlio fa l’unica offerta minima), il creditore potrebbe insospettirsi e fare opposizione, sostenendo che è un aggiramento dell’esecuzione. Va detto che il codice vieta la partecipazione all’asta al creditore procedente se vuole offrire meno di un certo importo (art. 579 c.p.c.), ma nulla vieta che un terzo acquisti per poi eventualmente rivendere o restituire l’immobile al debitore. Insomma, è una strada rischiosa e borderline. Piuttosto, conviene perseguire vie ufficiali (piano del consumatore, saldo e stralcio concordato) piuttosto che sperare di ricomprarsi la casa all’asta sotto banco.

Fonti normative e giurisprudenziali utilizzate

Fonti normative principali

Codice di Procedura Civile (c.p.c.), in particolare artt. 495, 568-bis, 569, 586 c.p.c. e art. 164-ter disp. att. c.p.c. – modificati dal D.Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia).
Legge 26/11/2021 n. 206, delega per l’efficienza del processo civile (base normativa della Riforma Cartabia collegata al PNRR).
D.Lgs. 10/10/2022 n. 149, attuativo della delega 206/2021 – riforma del processo civile ed esecuzioni (contiene le modifiche al c.p.c. sulle esecuzioni immobiliari, vendita diretta, termini, ecc.).
D.Lgs. 14/2019, Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII), come modificato dai D.Lgs. 83/2022, 169/2022 e 136/2024 (correttivi) – disciplina organica delle procedure di sovraindebitamento e insolvenza. In particolare: artt. 65–83 (piano del consumatore e concordato minore), 268–277 (liquidazione controllata), 283 (esdebitazione incapiente).
Legge 27/01/2012 n. 3 (abrogata dal CCII) – “legge sul sovraindebitamento”, rilevante come quadro antecedente per piani del consumatore, accordi e liquidazione del patrimonio (art. 14-quaterdecies introdotto nel 2020 anticipava l’esdebitazione incapiente).
D.P.R. 29/09/1973 n. 602, art. 76 – disposizioni sulla riscossione delle imposte, limiti all’espropriazione immobiliare esattoriale (soglia €120.000; divieto su unico immobile abitativo principale non di lusso).
D.L. 124/2019, art. 41-bis (conv. L. 157/2019) e D.L. 41/2021, art. 40-quater (conv. L. 69/2021) – norme emergenziali sulla rinegoziazione dei mutui prima casa per debitori esecutati (misura valida fino al 31/12/2022).
Legge 30/12/2019 n. 160, art. 1 comma 445 – istituzione del Fondo “Salva Casa” (art. 7.1 L. 130/1999) per permettere a veicoli di cartolarizzazione di acquisire immobili all’asta e concederli in locazione con patto di futura vendita all’ex debitore.
Direttiva (UE) 2019/1023 (20/06/2019) – relativa ai quadri di ristrutturazione e all’insolvibilità – recepita in parte dal CCII (ha ispirato l’introduzione dell’esdebitazione incapiente, ecc.). In particolare art. 23 par. 4 della direttiva (facoltà per gli Stati di escludere taluni debiti dal discharge).
Legge 29/12/2022 n. 197 (Legge di Bilancio 2023) – ha introdotto misure di definizione agevolata dei debiti fiscali (rottamazione-quater) e stralcio di crediti minori, citate nel contesto per i riflessi sui debiti fiscali dei sovraindebitati.

Fonti giurisprudenziali (sentenze e pronunce)

Cass., Sez. Un., 25/03/2021 n. 8504: sovraindebitamento e transazione fiscale – riparto di giurisdizione tra giudice concorsuale e tributario (cfr. falcidia tributi).
Cass., Sez. I, 11/08/2021 n. 22665: sovraindebitamento – i decreti di reclamo (omologa o diniego piano/accordo) non sono ricorribili ex art. 111 Cost..
Cass., Sez. I, 29/07/2021 n. 21828: ruolo dell’OCC – l’OCC/gestore non è parte necessaria nel giudizio di omologa (funzione ausiliaria).
Cass., Sez. VI, 27/01/2022 n. 2461: sovraindebitamento – inammissibile ricorso straordinario a Cassazione contro provvedimento che in reclamo revoca l’ammissione (confermata chiusura al doppio grado).
Cass., Sez. I, 10/03/2022 n. 7775: criteri di valutazione dell’istanza di esdebitazione del fallito – considerare comparazione attivo/passivo e condotta (meritevolezza).
Cass., Sez. I, 19/07/2024 n. 19964: esdebitazione fallimentare – accessibile anche se parte dei debiti è stata pagata in procedura (non serve completa insoddisfazione).
Cass., Sez. III, 20/01/2020 n. 1095: assegnazione immobile al creditore – atto discrezionale del giudice e tutela degli altri creditori (il GE può negarla se pregiudizievole per creditori concorrenti).
Cass., Sez. III, 30/10/2015 n. 22192: “prezzo vile” in asta – identificazione di una soglia (circa 50% del valore) poi recepita in legge.
Cass., Sez. III, 14/07/2021 n. 20001: aggiudicatario d’asta e spese condominiali – paga solo l’anno corrente e precedente ex art. 63 disp. att. c.c.; il resto rimane a carico del debitore (principio a tutela degli aggiudicatari).
Cass., Sez. I, 06/06/2018 n. 14411: vendita dell’immobile pignorato con il consenso del creditore procedente non viola l’art. 2913 c.c. – non è atto in frode ai creditori se serve a soddisfare il procedente (legittimità del saldo e stralcio in corso di esecuzione).
Cass., Sez. III, 22/01/2016 n. 3290: conversione del pignoramento – diritto del debitore, il giudice ha l’obbligo di concederla se i requisiti di legge sono soddisfatti (dilazione non a discrezione del GE).
Cass., Sez. Un., 18/09/2014 n. 19667: riscossione esattoriale – Agente Riscossione può iscrivere ipoteca sulla prima casa anche se l’espropriazione è vietata (l’ipoteca non è esecuzione forzata).
Cass., Sez. III, 17/07/2019 n. 19115: casa coniugale assegnata – l’assegnatario (per figli minori) conserva il diritto di abitazione opponibile all’aggiudicatario per 9 anni dalla data di opponibilità ai terzi.
Cass., Sez. III, 04/09/2019 n. 22046: saldo e stralcio parziale – se il creditore ipotecario (prevalente) rinuncia all’esecuzione dopo aver incassato, la procedura può essere estinta anche se i chirografari non sono soddisfatti (evitare abuso del diritto da parte di chirografari).
Cass., Sez. I, 13/01/2022 n. 947: accordo transattivo e opposizione all’esecuzione – solo un accordo chiaro e definitivo (novativo) può far venir meno il titolo esecutivo; trattative non concluse non bastano.
Cass., Sez. III, ord. 23/01/2025 n. 32759: impignorabilità prima casa ribadita – esecuzione improcedibile su unico immobile residenziale del debitore (caso di pignoramento iniziato da condominio con successivo intervento AE-R, risolto in favore dell’improcedibilità).
Corte Costituzionale 10/03/2022 n. 65: dichiarata l’illegittimità parziale della L.3/2012 art. 7 co. 1 nella parte in cui impediva la falcidia dell’IVA (e ritenute) nel piano del consumatore.
Corte Costituzionale ord. 13/07/2021 n. 128: ritenuta non fondata la questione di estendere l’impignorabilità prima casa ai creditori privati – non è irragionevole tutelare la casa solo verso lo Stato e non verso creditori particolari (scelta discrezionale del legislatore).
Corte di Giustizia UE, 08/05/2024 (causa C-20/23): interpretazione dell’art. 23(4) della direttiva 2019/1023 – gli Stati membri possono escludere taluni debiti (tributari, contributivi) dall’esdebitazione, purché la misura sia proporzionata e rientri nelle eccezioni consentite (principio di second chance da bilanciare con interessi pubblici).
Tribunale di Padova, sent. 1406/2013: (giurisprudenza di merito significativa richiamata da Cass. 32759/2024) – in un’esecuzione promossa dal condominio con intervento successivo del Fisco, il tribunale ha applicato l’impignorabilità ex art. 76 DPR 602/73 estendendola al caso per salvaguardare l’abitazione (anticipando l’orientamento oggi consolidato).
Tribunale di Napoli, decr. 15/07/2022: concessa l’esdebitazione del debitore incapiente a un soggetto meritevole, applicando in via anticipata l’art. 283 CCII (all’epoca non ancora in vigore, ma introdotto dalla L. 176/2020).
Tribunale di Milano, sent. 17/07/2020: sospesa l’esecuzione accogliendo l’opposizione di un debitore che ha provato l’esistenza di un accordo di saldo e stralcio concluso con la banca (il giudice milanese mostra sensibilità verso le transazioni in corso).

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