Hai un mutuo in sofferenza o altri debiti legati alla casa e hai paura che la banca possa vendere l’immobile all’asta? Ti stai chiedendo se esiste una soluzione per salvare la tua abitazione e uscire dalla crisi senza perdere tutto?

La cartolarizzazione dei debiti a valenza sociale è uno strumento pensato proprio per tutelare chi è in difficoltà economica, permettendo di rientrare in un percorso sostenibile e, in molti casi, continuare a vivere nella propria casa anche dopo la perdita della proprietà.

Ma cos’è esattamente la cartolarizzazione a valenza sociale?

È una procedura in cui il debito – ad esempio il mutuo non più pagato – viene ceduto dalla banca a una società veicolo, che può proporre una soluzione “sociale”: acquistare l’immobile e metterlo in affitto all’ex proprietario, con la possibilità di riacquisto in futuro. Si tratta quindi di una forma di rent to buy finalizzata a evitare lo sfratto e l’asta giudiziaria.

Come funziona nella pratica?

Il debitore, in difficoltà con i pagamenti, può attivare un percorso con l’aiuto di un’associazione qualificata. Se la banca aderisce, il credito viene cartolarizzato e l’immobile ceduto. Il soggetto in crisi non viene sfrattato, ma resta nell’abitazione come affittuario. In certi casi, viene previsto un diritto di riscatto: puoi riacquistare la casa quando la tua situazione economica lo permette, a condizioni già pattuite.

Chi può accedere a questa possibilità?

Non tutti i debitori possono usufruirne. La cartolarizzazione a valenza sociale è pensata per chi:

– ha ritardi gravi sul mutuo, ma non ha ancora subito l’esecuzione forzata;
– si trova in uno stato di sovraindebitamento accertato;
– ha comunque una capacità minima di pagare un affitto sostenibile;
– è disponibile a collaborare con soggetti specializzati per trovare una soluzione.

E se non riesco a riacquistare la casa?

In ogni caso, puoi evitare lo sfratto e mantenere un tetto sopra la testa, con un contratto di affitto a lungo termine e canoni proporzionati alla tua situazione. È una strada concreta per proteggere la tua dignità e il tuo equilibrio familiare, anche nei momenti più difficili.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in crisi da mutuo, pignoramenti e difesa patrimoniale – ti spiega cos’è la cartolarizzazione dei debiti a valenza sociale, quando può essere attivata e come possiamo aiutarti a salvare la tua casa, evitando l’asta e ripartendo con un piano su misura.

Hai un mutuo che non riesci più a pagare? Vuoi sapere se puoi evitare la vendita all’asta e restare nella tua casa?

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Introduzione

La cartolarizzazione è un processo finanziario mediante il quale un insieme di crediti (spesso sofferenze bancarie) viene ceduto da un cedente (tipicamente una banca) a una società veicolo (SPV) che emette titoli sul mercato per finanziare l’acquisto. La recente evoluzione normativa italiana ha introdotto una particolare declinazione di questo strumento, la cartolarizzazione a valenza sociale, volta a tutelare il debitore in difficoltà. In questa guida aggiornata a giugno 2025, illustreremo dettagliatamente il quadro normativo, le differenze con la cartolarizzazione tradizionale, il ruolo di ciascun attore, gli effetti per il debitore, la giurisprudenza rilevante e le strategie difensive. Sarà dato spazio anche a esempi pratici e a domande frequenti, mantenendo un linguaggio tecnico-divulgativo rivolto a giuristi e operatori, senza trascurare il cittadino esperto. Tutte le norme e le sentenze citate sono elencate nella sezione finale delle fonti normative e giurisprudenziali utilizzate.

1. Contesto e definizione di cartolarizzazione sociale

Negli ultimi anni il sistema bancario italiano ha accumulato un elevato stock di crediti deteriorati (NPL), generando un forte impatto sociale e economico. Solo nel periodo 2014‑2023, secondo dati del Ministero della Giustizia elaborati dalla Caritas e dall’ISTAT, decine di migliaia di famiglie hanno perso la prima casa in esecuzione forzata. La cartolarizzazione tradizionale ha consentito alle banche di liberare i bilanci cedendo masse di NPL a SPV gestite da investitori, ma spesso con l’effetto collaterale di interventi aggressivi nei confronti dei debitori (es. pignoramenti immobiliari). La cartolarizzazione a valenza sociale, introdotta dalla Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019, art. 1 c. 445) nel contesto della legge n. 130/1999 sulle cartolarizzazioni, è pensata proprio per mitigare tali effetti negativi. Essa consente al debitore moroso, in particolare se in difficoltà economica e con casa gravata da mutuo, di partecipare all’operazione nell’interesse di conservare un “doppio” diritto di abitazione. In pratica, il debitore può richiedere alla banca cedente di trasformare il proprio mutuo in sofferenza in una cessione con locazione, cedendo il credito ma continuando a vivere nell’immobile come conduttore, mentre una Associazione di Promozione Sociale (APS) agisce in supporto al debitore.

In sintesi, la cartolarizzazione sociale cerca di conciliare l’esigenza di recupero del credito con la funzione sociale della casa. Dal punto di vista del debitore ciò si traduce nella possibilità di evitare l’asta forzata dell’abitazione principale, ottenendo in cambio un canone di locazione proporzionato alla nuova posizione debitoria e, in genere, una opzione di riacquisto futura (rent-to-buy). Tale schema si applica esclusivamente a cessioni di crediti “qualificati come deteriorati” (mutui in sofferenza o UTP) effettuate da banche o intermediari vigilati (iscritti all’albo ex art. 106 TUB). Se l’operazione soddisfa i requisiti di “valenza sociale” (partecipazione APS, assistenza al debitore, ecc.), si applicano particolari benefici fiscali e agevolazioni urbanistiche, a testimonianza dell’interesse pubblico alla prosecuzione dell’uso residenziale dell’immobile.

2. Quadro normativo di riferimento

La disciplina delle cartolarizzazioni è contenuta principalmente nella Legge 30 aprile 1999, n. 130 (il “Testo Unico Cartolarizzazioni”), integrata dai commi di modifica introdotti dalla Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020) e successive fonti normative. Per completezza, si richiamano anche altre disposizioni rilevanti:

• Testo Unico Bancario (TUB), D.Lgs. 1/9/1993 n. 385: in particolare l’art. 58 disciplina la cessione in blocco di crediti e beni a società di cartolarizzazione, stabilendo efficacia verso terzi e conservazione di privilegi e ipoteche (cfr. infra).
• Legge n. 130/1999, art. 7 e seguenti: norme generali sulle cartolarizzazioni di crediti deteriorati da parte di banche e intermediari finanziari vigilati. L’art. 7.1, introdotto nel 2017 (DL 50/2017 conv. L. 96/2017), consente cessioni di portafogli NPL a SPV con emissione di titoli, e stabilisce limiti alla responsabilità degli originator.
• Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019): il comma 445 dell’art. 1 ha modificato l’art. 7.1 L. 130/1999. In particolare:
  • al comma 1 dell’art. 7.1 è stata inserita la frase “o, su istanza del debitore”, estendendo l’applicazione delle disposizioni di cartolarizzazione anche alle operazioni di valenza sociale richieste dal debitore;
  • è stato introdotto un nuovo comma 8-bis all’art. 7.1, che definisce i requisiti della “valenza sociale” (partecipazione di APS, durata minima dell’operazione, assenza di imposta municipale sulla casa, ecc.).
• Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCI), D.Lgs. 12/1/2019 n. 14: alcune previsioni rilevanti (in attuazione del codice fallimentare) consentono agli SPV di cartolarizzazioni sociali di partecipare a procedure concordate o a ristrutturazioni ex art. 182-bis e 186-bis (ad es. comma 3 art. 7.1 L. 130/1999). Tali norme interagiscono in particolare se il debitore, persona fisica o impresa, entra in procedura concorsuale; tuttavia, la cartolarizzazione sociale rimane in ogni caso uno strumento stragiudiziale di workout.
• Normativa fiscale e catastale: l’art. 7.1 L. 130/1999, come modificato, prevede specifici vantaggi fiscali per i trasferimenti immobiliari nell’ambito di cartolarizzazioni sociali (imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse per cedente e acquirente) e l’esenzione IMU per la casa che resta abitazione principale del debitore.
• Regole CONSOB/Banca d’Italia: le SPV di cartolarizzazione (società per azioni autorizzate ai sensi di L. 130/1999, art. 3) non svolgono attività bancaria, ma sono soggette all’iscrizione in apposito albo tenuto da Banca d’Italia. La Banca d’Italia emette disposizioni su obblighi informativi e statistici delle SPV (cfr. Provvedimento del 7/6/2017 e successivi). In generale, le autorizzazioni dei prospetti informativi per l’emissione di titoli asset-backed ricadono sotto la vigilanza CONSOB quando rivolte al pubblico. Queste regole, tuttavia, non incidono direttamente sugli aspetti “sociali” della disciplina di cui all’art. 7.1, comma 8-bis.

Art. 58 TUB – Cessioni in blocco di beni e crediti: va ricordato che il D.Lgs. 385/1993, art. 58, comma 3, dispone che nelle cessioni in blocco “i privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo … esistenti a favore del cedente … conservano la loro validità e il loro grado a favore del cessionario, senza bisogno di formalità o annotazione”. Ciò significa che, anche senza rogito notarile, l’ipoteca gravante sui mutui cade automaticamente in capo alla nuova SPV al momento della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso di cessione. Tale regime si applica alle operazioni di cartolarizzazione per effetto del richiamo agli artt. 58 (commi 2-6) del TUB nel testo dell’art. 7.1 L. 130/1999.

3. Differenze tra cartolarizzazione tradizionale e a valenza sociale

Pur condividendo la stessa cornice di legge, cartolarizzazione tradizionale e cartolarizzazione sociale differiscono negli scopi, nei requisiti e nelle modalità operative. Nella tabella che segue si riassumono i tratti distintivi principali:

Elemento	Cartolarizzazione tradizionale	Cartolarizzazione a valenza sociale
Origine dell’operazione	Di norma iniziativa della banca (creditore) che vuole cedere NPL sul mercato	Iniziativa del debitore in difficoltà, su richiesta diretta
Tipologia di debito	Qualsiasi credito deteriorato (bancario o leasing)	Principalmente mutui ipotecari su abitazione principale
Cedente	Banche o intermediari finanziari vigilati (art.106 TUB)	Sempre banca/intermediario (il debitore non cede direttamente)
Partecipanti chiave	Banca cedente, SPV (società di cartolarizzazione), investitori titoli	Banca cedente, SPV, società veicolo di appoggio (REOCo), associazione di promozione sociale (APS), debitore
Bene in garanzia	Venduto alla SPV con automatica trascrizione dell’ipoteca (ex art. 58 TUB)	Venduto alla SPV o sua REOCo, ma poi riaffittato al debitore (sell&lease-back)
Ruolo dell’APS	Non previsto (operazione di mercato)	Fondamentale: deve assistere il debitore nella stipula del contratto di locazione
Finalità	Ristrutturazione del portafoglio crediti per banche/investitori, recupero massimo del credito	Integrazione tra obiettivo di recupero e tutela sociale del debitore
Durata minima	Stabilita liberamente nelle condizioni di cartolarizzazione; spesso strutture a breve/medio termine	Durata minima di 15 anni dalla cessione (comma 4-quater art. 7.1) o comunque pari alla locazione
Agevolazioni fiscali	Normali imposte di trasferimento a titolo oneroso (2%/9% registro, €1100 fisse ipocatastali)	Imposta di registro, ipotecaria, catastale fisse (€200 ciascuna); esenzione IMU per la casa se resta abitazione principale del debitore
Diritti del debitore	Nessuno speciale: ceduto il credito, il debitore deve pagare a SPV (in genere senza mediazioni)	Diritto di continuare ad abitare nell’immobile come conduttore; eventuale diritto di riscatto in futuro; assistenza APS nell’iter
Esito finale	Possibile vendita all’asta dell’immobile dopo escussione ipoteca (se SPV non accorda rinegoziazioni)	Debitore diventa conduttore con canone contrattuale, evitando immediata vendita; a fine locazione può riacquistare casa al prezzo pattuito
Applicabilità art.7.1 L.130	Sempre (per crediti di banche)	Solo se richiesto dal debitore e se ricorrono i requisiti di “valenza sociale” (cfr. infra)

In sintesi, la cartolarizzazione sociale “ribalancia” la tradizionale logica del mercato, introducendo il debitore nel processo invece che gestirlo come esterno. Numerosi commentatori sottolineano come l’obiettivo sia creare una “cooperazione” leale tra debitore e creditore, in cui entrambi traggono vantaggio: il creditore recupera in modo più efficiente e il debitore mantiene l’abitazione fondamentale. A ciò si aggiunge l’impatto positivo sulla collettività (riduzione del numero di esecuzioni abitative fallite, che generano “spreco” di valore immobiliare).

4. Requisiti formali per la “valenza sociale”

Per beneficiare del trattamento speciale (agevolazioni fiscali e condizioni di rinegoziazione) previsto dall’art. 7.1 comma 8-bis L. 130/1999, l’operazione di cessione deve rispettare i seguenti requisiti obbligatori:

• Istanza del debitore: l’operazione deve essere avviata “su istanza del debitore”. In pratica è il debitore in difficoltà che richiede alla banca di applicare l’art. 7.1 anche in chiave sociale, spesso nell’ambito di una procedura di composizione negoziale del debito.
• Partecipazione APS: dev’esserci la compartecipazione di un’Associazione di Promozione Sociale iscritta al Registro unico del Terzo Settore da almeno cinque anni. L’APS (o ente dallo stesso istituito) assiste il debitore nel definire il contratto di locazione con la società veicolo di appoggio, verificando che l’operazione sia genuina e coerente con la finalità sociale.
• Contratto di locazione della casa: l’immobile ipotecato ceduto in cartolarizzazione deve essere concesso in locazione “al debitore” da parte della società veicolo (o del patrimonio immobiliare “destinato” ad essa). Ciò significa che all’atto del perfezionamento dell’operazione, al debitore viene offerto un contratto di locazione della sua stessa abitazione (di solito con canone calmierato rispetto al valore di mercato).
• Durata minima dell’operazione: l’art. 7.1, comma 4-quater stabilisce un termine minimo di 15 anni per il piano di cessione-locazione (oppure pari alla durata residua della locazione). In questo periodo il debitore paga il canone anziché le rate del mutuo.
• Impegno al riscatto finale: tipicamente è previsto (e incentivato normativamente) che il debitore abbia la facoltà di riacquistare l’immobile al termine della locazione a un prezzo prefissato (ad es. valore di mercato residuo o valore inizio operazione), benché tale opzione non sia formalmente codificata nell’art. 7.1. In ogni caso, il diritto di riacquisto costituisce un forte incentivo al recupero del credito residuo.
• Agevolazioni urbanistiche e fiscali: l’operazione deve mirare alla conservazione della destinazione abitativa principale della casa da parte del debitore. Per questo, se l’immobile rimane prima casa del debitore (e non rientra nelle categorie catastali di lusso A1, A8, A9), lo Stato ne esonera dall’IMU. Inoltre, le cessioni e i trasferimenti ai fini fiscali godono di imposte fisse (v. sopra).

Se anche uno solo di questi elementi manca, l’operazione perde la “valenza sociale” e si applicano le normali regole di cartolarizzazione (senza benefici aggiuntivi per il debitore). Ad esempio, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che se cedente dei crediti non è la banca originaria ma una SPV finanziaria (o un soggetto non vigilato ex art. 115 TULPS), non è possibile usare il regime agevolato di cui all’art. 7.1 (c.d. Reoco). Inoltre, l’assenza dell’APS oppure la mancanza del contratto di locazione configurano ex se la perdita della speciale protezione.

5. Ruolo degli attori coinvolti

Nelle cartolarizzazioni sociali operano diversi soggetti con compiti specifici. Ecco i principali attori:

• Banca cedente (originator): è la banca (o intermediario vigilato) che detiene il mutuo in sofferenza. Una volta raggiunto l’accordo con il debitore, essa cede il credito alla SPV di cartolarizzazione, ottenendo liquidità tramite l’emissione di titoli. Restano a suo carico i rischi residui di credito fino all’estinzione (salvo clausole di acquisto senza rischio).
• Società di Cartolarizzazione (SPV art. 130): società veicolo autorizzata dalla Banca d’Italia, costituita per emettere titoli acquistando i crediti NPL. Nell’operazione sociale, può creare a sua volta un “patrimonio destinato” oppure una società veicolo di appoggio (REOCo). La SPV si finanzia emettendo obbligazioni asset-backed e utilizza i proventi per acquistare i crediti dalla banca. Deve essere vigilata su trasparenza e conformità ai prospetti informativi.
• Società veicolo d’appoggio / REOCo: è una società di capitali interamente controllata dalla SPV (o facente parte del suo gruppo) e con oggetto esclusivo di gestire gli immobili posti a garanzia. Nel contesto sociale, la REOCo acquista l’immobile del debitore (con contemporaneo trasferimento del credito) e poi concede in locazione lo stesso immobile al debitore. La REOCo svolge dunque la funzione di proprietario “temporaneo” della casa, ricevendo i canoni mensili.
• Associazione di Promozione Sociale (APS): ente no-profit iscritto al registro del Terzo Settore. La legge richiede (comma 8-bis) la partecipazione attiva di una APS con almeno 5 anni di anzianità, la quale affianca il debitore, lo orienta nelle scelte e ne tutela gli interessi. In pratica l’APS verifica che le condizioni del contratto di locazione siano eque e che l’operazione rispetti lo scopo sociale originario (ad es. non spinga il debitore a rinunciare agli altri diritti).
• Debitore: la persona fisica (o impresa) che ha ricevuto il mutuo ipotecario e che ora è inadempiente. Nell’operazione sociale il debitore diventa locatario dell’immobile, continuando ad abitarlo dietro pagamento del nuovo canone. Egli rimane in tutto o in parte obbligato verso la SPV (o REOCo), ma acquisisce un certo grado di tutela sociale. Spesso ottiene anche la facoltà di riscattare l’immobile dopo un certo periodo.
• Investitori: soggetti finanziari o istituzionali che acquistano i titoli emessi dalla SPV (senior, mezzanine, junior). Sebbene estranei all’operazione sociale, essi finanziano l’intero schema. La presenza di garanzie statali (es. GACS) sulle tranche senior può influenzare i rendimenti richiesti.
• Regulatori (Banca d’Italia, CONSOB): vigilano sull’operazione dal punto di vista informativo, prudenziale e di tutela del mercato. Ad esempio, la Banca d’Italia controlla la SPV e la REOCo per garantire la regolarità dell’operazione (v. nota storica sulla vigilanza in [34]). CONSOB interviene se i titoli vengono offerti al pubblico.
• Servicer: la gestione operativa dei crediti e degli immobili può essere affidata a società specializzate (servicer), che raccolgono i canoni e recuperano i crediti non pagati. In ogni caso, il servicer deve essere un soggetto vigilato (banca o intermediario finanziario).

In definitiva, mentre nella cartolarizzazione tradizionale i rapporti sono fondamentalmente contrattuali fra cedente e SPV, nell’operazione sociale entra un ulteriore soggetto (APS) di natura sociale che agisce in difesa del debitore. Il funzionamento pratico passa quindi attraverso un complesso intreccio di contratti: cessione del credito, costituzione di patrimonio destinato o REOCo, contratto di locazione, opzione di riacquisto, ecc. Ciascun atto deve essere redatto in conformità alle prescrizioni di legge (ad es. cessione pro soluto, invio di comunicazioni normative, deposito di elenchi di debitori presso il Tribunale).

6. Effetti per il debitore

Dal punto di vista del debitore, la cartolarizzazione sociale apporta innanzitutto un extrema ratio: evitare di perdere la casa e impantanarsi in procedure esecutive lunghe e costose. Gli effetti concreti sono:

• Continuazione della detenzione dell’immobile: anziché essere liberato dall’ipoteca, il debitore cede formalmente l’immobile alla SPV/REOCo, ma ne ottiene l’uso continuato come abitazione in locazione. Il canone pagato spesso è inferiore alle rate originarie, perché rapportato al prezzo di acquisto del credito. Si crea così un percorso di rinegoziazione del debito attraverso il leasing abitativo.
• Riduzione temporanea del debito: in alcuni casi la vendita del credito alla SPV viene effettuata a un prezzo inferiore al valore nominale (costo di mercato NPL). Ciò può riflettersi sul debito residuo del debitore: pur dovendo pagare il canone, l’ammontare complessivo dovuto alla fine (canoni più prezzo di riscatto) può risultare inferiore al totale delle rate originarie con interessi. Tuttavia, resta comunque un esborso per il debitore fino alla conclusione del contratto.
• Possibilità di riacquisto (“rent to buy”): in molte strutture di cartolarizzazione sociale, il contratto di locazione è corredato da una opzione finale di acquisto dell’immobile a un prezzo prefissato (per esempio, il valore di mercato alla fine del contratto o un prezzo stabilito all’inizio). Ciò consente al debitore, una volta ristabilita la sua situazione finanziaria, di tornare proprietario pagando una somma che rispecchia il valore residuo. La normativa suggerisce un arco temporale fino a 15 anni proprio per garantire un periodo adeguato di risanamento economico.
• Benefici fiscali e assistenza: il debitore gode delle agevolazioni normali (imposte fisse) e del fattore APS. Ad esempio, il TUIR prevede che l’eventuale differenza tra il canone di locazione e il valore normale di mercato possa essere considerata onere deducibile (come spesa di affitto per la “prima casa”), sempre nel rispetto dei limiti di legge. Inoltre, l’APS facilita la trasparenza dell’operazione e previene abusi da parte di SPV o banche.
• Sospensione delle procedure esecutive: durante la trattativa e l’eventuale formalizzazione della cartolarizzazione sociale, il debitore può chiedere la sospensione degli atti esecutivi. Se il giudice riconosce la valenza sociale, le vendite all’asta e i pignoramenti sono di fatto temporaneamente superati. Tuttavia, in assenza di accordo, il debitore può sempre trovarsi costretto a continuare il percorso fallimentare tradizionale o il decreto ingiuntivo.
• Durata dell’operazione: il debitore sa che almeno 15 anni lo separano dalla conclusione dell’accordo (se rettamente applicato art. 7.1 c. 4-quater). Durante questo periodo, la casa non può essere alienata a terzi (salvo conflitto con l’opzione di riscatto a suo favore) e il debitore paga un canone contrattuale. Al termine, se esercita l’opzione, diventa nuovamente proprietario; in caso contrario, potrebbe dover lasciare l’immobile (ma anche in questo esito egli avrà comunque beneficiato di un lungo termine di permanenza).
• Esonero fiscale dell’immobile: dal 2020, la legge esonera l’immobile da IMU se resta abitazione principale del debitore (con alcune eccezioni catastali). Ciò abbassa ulteriormente il costo di permanenza in casa durante la locazione.

In pratica, il debitore ottiene tempo (anni di locazione) per migliorare la propria condizione e un “governo” sulle modalità di recupero del debito, grazie all’intervento della APS e alle cautele previste dalla legge. Al contempo, deve rispettare il nuovo piano: versare regolarmente i canoni, collaborare con l’APS e la SPV, e rispettare le clausole contrattuali. Se poi non pagasse il canone, la SPV potrebbe avviare il normale procedimento di rilascio dell’immobile (sempre però garantito dalla durata minima prefissata), come avverrebbe per qualsiasi locazione.

7. Normativa tecnica di settore (Banca d’Italia, CONSOB ecc.)

Sul piano regolamentare, oltre alle leggi suddette, alcune disposizioni di Vigilanza e provvedimenti tecnici sono rilevanti:

• Provvedimenti della Banca d’Italia: la Banca d’Italia richiede alle SPV di cartolarizzazione la presentazione di prospetti informativi (anche semplificati) ai fini della trasparenza verso gli investitori. In particolare, le “Disposizioni in materia di obblighi informativi e statistici delle società veicolo coinvolte in operazioni di cartolarizzazione” (Provvedimento 7/6/2017) impongono l’elenco dei debitori e le informazioni sugli NPL ceduti. In operazioni a valenza sociale, la SPV dovrà includere anche i dati relativi all’APS e al piano di locazione, ma non vi sono regolazioni extra specifiche rispetto a quelle canoniche.
• Servicer: la Banca d’Italia vieta che l’attività di gestione dei crediti (servicing) in una cartolarizzazione sia affidata a soggetti non vigilati (art. 7.2 L. 130/1999 e Circolare Banca d’Italia). Ciò implica che, nel modello sociale, anche l’incasso dei canoni e le pratiche esecutive restino nelle mani di banche o intermediari autorizzati.
• CONSOB: se i titoli emessi dalla SPV sono offerti a investitori professionali o al pubblico, dovrà essere rispettata la normativa sui prospetti informativi (Reg. UE 2017/1129 – «prospectus regulation») e le comunicazioni di trasparenza di CONSOB. Tuttavia, la struttura sociale non introduce particolari ostacoli a tali procedure.
• Autorità Giudiziaria: il Tribunale ha un ruolo di controllo nell’ambito delle opposizioni esecutive o di richieste di omologa di accordi. Ad esempio, in sede di pignoramento immobiliare il giudice verifica che l’assegnazione del credito al SPV sia avvenuta correttamente (deposito dell’avviso in Gazzetta, elenco debitori presso la cancelleria). L’applicazione dell’art. 7.1 in chiave sociale può quindi implicare ordini di udienze cautelari o sospensive per valutare l’iniziativa del debitore.

8. Giurisprudenza aggiornata (Cassazione, Corti d’Appello, Tribunali)

Essendo la cartolarizzazione sociale materia molto recente, la giurisprudenza specifica è ancora limitata. Tuttavia, si possono segnalare alcune pronunce chiave relative alla cessione dei crediti e al ruolo del debitore ceduto, che hanno ricadute utili per chi opera anche in ambito “sociale”:

• Tribunale di Torre Annunziata (510/2025): una sentenza di febbraio 2025 ha ribadito il principio generale secondo cui il solo avviso di cessione di cui all’art. 58 TUB, pubblicato in Gazzetta, non dimostra di per sé l’inclusione del singolo credito ceduto nell’operazione in blocco. Il Tribunale cita la Cassazione (Cass. civ. 24798/2020) per affermare che il cessionario di crediti NPL ha “onere di dimostrare l’inclusione del credito medesimo” nell’operazione di cessione. In pratica, se il debitore oppone eccezioni esecutive contestando la titolarità del credito al cessionario, quest’ultimo deve produrre la documentazione probatoria (es. elenco dei debitori ceduti, contratto di cessione, testi di atto notarile) che provi che il credito del debitore faceva parte del portafoglio venduto. La sentenza è esemplare nell’ambito di un’opposizione a esecuzione immobiliare: l’opponente (debitore) sosteneva l’inesistenza del contratto di mutuo, ma il Tribunale ha richiamato le regole sulla prova della cessione ex art. 58 TUB. Questo ha importanti implicazioni anche per la cartolarizzazione sociale: il debitore può reclamare la medesima certezza, e l’assenza di prova esplicita di inclusione nella cessione può essere usata come leva negoziale o come difesa in giudizio.
• Cassazione civile, Sez. I, 5/7/2023 n. 24798 (richiamata sopra) – conferma i principi appena detti riguardo all’onere probatorio del cessionario nell’ipotesi di cessione in blocco.
• Cassazione, Ordinanza Sez. Lavoro, 8/6/2023 n. 16238 – riguarda l’INPS e la “Società di Cartolarizzazione Crediti INPS (SCCI S.p.A.)”. La Corte ha riconosciuto l’autonomia della SCCI come ente diverso dall’INPS, escludendo che debba rifondere contributi previdenziali in proprio all’INPS una volta avvenuta la cessione pro soluto dei crediti.. Pur trattandosi di contributi e non di mutui ipotecari, la sentenza testimonia l’applicazione pratica delle cessioni NPL nel settore pubblico: l’INPS trasferisce i suoi crediti ad una SPV dedicata, e da quel momento la SCCI risponde direttamente. Per un debitore, questo giova a chiarire a chi rivolgersi (la SCCI) nel caso di crediti cartolarizzati dall’INPS.
• Cassazione civile, Sez. I, 27/10/2006 n. 23174 – pur anteriore, è spesso richiamata: stabilisce che l’eccezione di mancata titolarità (difetto del rapporto soggettivo attivo) può essere rilevata d’ufficio dal giudice, perché attiene a ordine pubblico (titolarità del diritto). Questo significa che il debitore può far valere anche senza espressa eccezione (oppure il giudice deve notarlo) che l’attore (SPV) non è legittimato se non ha provato la cessione.
• Altre pronunce: varie sentenze di merito (Tribunali e Corti d’Appello) confermano in linea generale i principi dell’art. 58 TUB: ad es., se manca il deposito della lista debitori presso il Tribunale, la cessione pro soluto rimane inefficace verso quei debitori. Le Corti hanno più volte riconosciuto che i privilegi (ipoteche) si trasferiscono automaticamente (art. 58 co. 3), ma nel contempo sottolineano che l’efficacia verso il debitore si perfeziona con la notifica o con il fatto della pubblicazione (art. 1264 c.c.).
• Elementi di novità attese: sono in discussione proposte di ulteriore ampliamento del “fondo salvacasa” previsto dall’art. 7.1. Emendamenti presentati in Legge di Bilancio (2025) puntano a estendere l’applicazione anche a crediti ceduti non solo da banche ma anche da SPV di secondarie, e a snellire i requisiti di partecipazione delle APS. Queste sono novità emerse in audizioni parlamentari e tavoli tecnici, suscettibili di entrate in vigore a breve.
• Giurisprudenza futura: data la novità, attendiamo pronunce specifiche sulla cartolarizzazione sociale (ad es. giudizi di merito sulla effettiva assistenza APS o sulle condizioni economiche del canone). Al momento, l’interpretazione dei giudici segue i principi consolidati della cartolarizzazione ordinaria e delle procedure esecutive, applicati caso per caso.

9. Domande frequenti (FAQ)

D: Quali debiti possono entrare in una cartolarizzazione sociale?
R: Per legge si tratta tipicamente dei crediti deteriorati (in sofferenza o UTP) derivanti da mutui ipotecari su immobili ad uso abitazione principale. L’art. 7.1 L. 130/1999, come modificato, parla specificamente di crediti “caratterizzati come deteriorati … e ceduti da banche e intermediari finanziari vigilati”. In pratica, i mutui “prima casa” insoluti rientrano a pieno titolo. Crediti di altro tipo (es. finanziamenti personali, cessioni del quinto, mutui non prima casa) non rientrano nello schema sociale. Importante: può essere cartolarizzato anche il mutuo sulla seconda casa del debitore? La legge richiede l’abitazione principale per beneficiare dell’esenzione IMU, ma l’operazione di per sé si applica a qualunque immobile dato in garanzia. Di regola, tuttavia, i progetti sociali si focalizzano sulla “prima casa” per ragioni sociali e fiscali.

D: Chi può richiedere la cartolarizzazione a valenza sociale?
R: Solo il debitore moroso che versa in difficoltà. La procedura è “su istanza del debitore”, quindi spetta a lui fare formale domanda alla banca (o all’intermediario) di attivare l’art. 7.1 in modalità sociale. L’impresa bancario/finanziaria non è obbligata ad avviare l’operazione se il debitore non la propone, ma in pratica spesso collabora perché conviene anche a lei (evitare procedimenti esecutivi falliti). L’istanza deve essere dettagliata: va presentata la situazione debitoria, la proposta di contratto di locazione, l’indicazione di un’APS disponibile e la strategia di rientro.

D: Come si individua l’APS e qual è il suo compito?
R: L’Associazione di Promozione Sociale (APS) deve essere già esistente e regolarmente iscritta al registro nazionale da almeno cinque anni. In genere le APS coinvolte sono enti senza scopo di lucro specializzati in tutela dei diritti del debitore (ad es. federazioni consumatori, onlus della povertà abitativa, ecc.). Il ruolo dell’APS è quello di intermediario sociale: valuta le condizioni del debitore, assiste nella negoziazione del contratto di locazione con la REOCo (verificando che il canone sia equo rispetto al mercato locale e alla capacità reddituale), fornisce sostegno psicologico e legale al debitore. Se l’APS riscontra violazioni della normativa o clausole eccessivamente punitive, ne dà tempestiva segnalazione alle autorità di vigilanza (Banca d’Italia) o al giudice competente. La legge impone la sua partecipazione come garanzia di controllo esterno sulla bontà dell’operazione sociale.

D: Quali sono i diritti del debitore durante la procedura?
R: Il debitore, come soggetto che ha richiesto l’operazione, gode di vari diritti:

• Diritto di ricevere le informazioni complete sulla cessione, incluse copia del contratto di cessione del credito, prospetto informativo della SPV, progetto di locazione, piano economico. In linea con i principi di buona fede contrattuale, la banca cedente e la SPV devono fornirgli tutte le informazioni rilevanti.
• Diritto di contrattare il canone di locazione: il canone non è fissato unilaterale, ma deriva da una trattativa negoziale (con il supporto APS) tra debitore e REOCo. Il debitore può proporre condizioni sostenibili o chiedere aumenti graduali legati al miglioramento del suo reddito.
• Diritto di opzione (se prevista): se l’accordo include un patto di riscatto, il debitore ha la facoltà (non un obbligo) di esercitare l’acquisto dell’immobile a un prezzo prestabilito dopo il termine della locazione. Tale facoltà deve essere specificata nel contratto di locazione o in atto separato.
• Facoltà di recesso (eccezionale): qualora nel corso dell’operazione emergano gravi inadempienze da parte della banca o della SPV (ad esempio, se il credito versato non rispecchia i contratti reali o se l’APS segnala frode), il debitore può rivolgersi al giudice per ottenere lo scioglimento dell’accordo e la prosecuzione delle vie giudiziali tradizionali. Analogamente, può revocare il consenso qualora le condizioni cambino sostanzialmente.
• Protezione dagli abusi: la legge e la vigilanza limitano le clausole vessatorie. Ad es., nel contratto di locazione il recesso del locatore è raramente contemplato prima del termine, e la durata minima prefissata (15 anni) tutela il debitore da ingiustificate estinzioni anticipate.

D: Cosa accade se la procedura non va in porto?
R: Se l’operazione fallisce per accordo delle parti o sopravvenute inadempienze del debitore (es. morosità nel canone), si rientra nelle vie ordinarie. La SPV (o la REOCo) potrà avviare l’esecuzione forzata sull’immobile (locato) secondo le modalità usuali: notifica di sfratto per finita locazione, e successiva vendita all’asta. Tuttavia, dal punto di vista fiscale il debitore ha comunque beneficiato dell’intera durata di locazione (fino a 15 anni). Se invece la procedura non si avvia per mancata intesa, il debitore rimane nella condizione iniziale di morosità: la banca potrebbe procedere verso il pignoramento ed asta classici. Occorre evidenziare che l’art. 41-bis L. 157/2019 (c.d. “rinnegazione del mutuo prima casa” da DL 124/2019, modificato poi dall’art. 40-ter L. 69/2021) introduceva analoghi strumenti di rinegoziazione del mutuo per perso­nal a domicilio, con effetto liberatorio dai debiti residui. Si tratta però di disciplina diversa dalla cartolarizzazione sociale, e va studiata a parte.

D: Cosa può fare il debitore se riceve una comunicazione di cessione del credito?
R: Se il debitore viene informato (anche tramite il portale online Gestione Crediti o raccomandata) che il suo credito è stato ceduto ad una SPV, deve innanzitutto leggere attentamente la documentazione: cerchi l’elenco dei documenti depositati (esp. estratto notarile e prospetto), e confronti se la cessione annunciata corrisponde alle sue aspettative. In particolare, deve verificare:

• Se vi sia menzione di “valenza sociale” nell’atto di cessione o nel prospetto, o se risulta coinvolta un’APS. In assenza di tali elementi, probabilmente si tratta di una cartolarizzazione tradizionale, non sociale.
• Se i suoi dati (codice fiscale, ecc.) compaiono nella lista dei debitori ceduti depositata in Tribunale (ex art. 58 co. 2 TUB). Per legge, gli elenchi dei debitori ceduti devono essere depositati entro 30 giorni dall’operazione in Cancelleria. Se il suo nominativo non è presente, il debitore non risulta compreso nella cessione del blocco NPL.
• Se l’ipoteca sull’immobile, indicata nell’avviso in Gazzetta, riporti il cedente corretto. Se la trascrizione navale (o catastale) riporta ancora il vecchio creditore, può contattare la banca per chiarimenti.

Azioni difensive: In caso di dubbi, il debitore può opporsi con un ricorso di opposizione all’esecuzione (ex art. 615 c.p.c.) o sollevare eccezioni nel giudizio di separazione della procedura esecutiva. In tale sede può far valere che il cessionario non ha provato l’efficacia della cessione verso di lui (cfr. Trib. Torre Annuziata). Di fatto, il debitore pretende che l’onere probatorio (sulle liste di cessione e conformità del titolo) ricada sull’attore. Se la SPV non dimostra l’inclusione del suo debito, l’esecuzione potrebbe essere sospesa o dichiarata inefficace.

D: Quali strategie negoziali può adottare il debitore?
R: Prima di arrivare a contenziosi, il debitore dovrebbe tentare la soluzione collaborativa. In sede stragiudiziale è possibile negoziare direttamente con la banca:

1. Rinegoziazione del mutuo: il debitore può proporre piani di rientro alternativi (allungamento durate, riduzione tacita di tassi, consolidamento di altri debiti). Se la banca rifiuta, il debitore può presentare formalmente la richiesta di cartolarizzazione sociale affinché il negoziato prosegua all’interno di questa cornice.
2. Ricorso a istituti di sostegno: l’interessato può rivolgersi a fondazioni o enti locali (poiché spesso la cartolarizzazione sociale è oggetto di linee di agevolazione regionali) per ottenere contributi o facilitazioni nell’avviare il progetto (ad es. contributi regionali per riscatti).
3. Coinvolgimento dell’APS preventivamente: individuare fin dall’inizio un’APS disponibile e coinvolgerla nel dialogo con la banca può aumentare le chance di successo. Le APS esperte possono mediare con le banche, illustrando i vantaggi fiscali e di immagine, riducendo i timori sulle adeguatezze dei canoni.

D: Quali sono i possibili abusi da vigilare?
R: Nel corso dell’attuazione di una cartolarizzazione sociale, possono verificarsi comportamenti abusivi:

• Ambiguità contrattuale: if il contratto di locazione non specifica chiaramente canone o durata, l’operazione perde certezza giuridica. È quindi essenziale che APS e debitore richiedano un contratto dettagliato.
• Assenza APS reale: alcune iniziative (soprattutto in passato) hanno finto di avvalersi di una “consulta sociale” di facciata. La legge ora richiede registri ufficiali; il debitore dovrebbe verificare l’effettiva esistenza legale dell’APS dichiarata.
• Spese sproporzionate: in teoria il debitore paga solo canone; in pratica, talvolta gli SPV hanno richiesto al debitore oneri accessori (es. per atti notarili). Attenzione che la legge [46†L303-L312] prevede costi fissi ridotti (200 €) per le formalità catastali e ipotecarie, anziché le tariffe standard di 1100 €.
• Velocità eccessiva dell’asta: se la banca non accetta la proposta sociale e avvia presto l’esecuzione, il debitore deve opporsi rapidamente. Non esistono “salvati d’ufficio” dalla procedura esecutiva se il debitore non insiste nell’applicare art. 7.1.

In caso di accertati comportamenti fraudolenti, il debitore può sporgere denuncia all’Autorità Giudiziaria e segnalare all’ABF (Arbitro Bancario Finanziario) se ritiene la banca contraria a buona fede e diligenza.

10. Simulazioni pratiche ed esempi

Per chiarire l’applicazione concreta del meccanismo, ecco alcuni scenari ipotetici riferiti a situazioni italiane reali:

• Caso “mutuo prima casa e crisi familiare”: Mario Rossi ha un mutuo ipotecario da 150.000€ su un appartamento a Milano (prima casa). A causa di licenziamento e spese mediche, da 12 mesi non paga le rate, accumulando un debito non pagato di 6.000€. La banca lo dichiara insolvente e avvia il pignoramento immobiliare. Mario contatta un avvocato e un’associazione consumatori (APS). L’APS prepara un piano di rientro che consiste nell’applicazione della cartolarizzazione sociale: si individua un pool di SPV interessate. Mario firma una richiesta formale alla banca. Dopo trattativa, la banca accetta di cedere il mutuo al SPV “Fondo Salvacasa 2023 S.r.l.” con clausola di riacquisto in 10 anni. Mario stipula con una società di capitali controllata da SPV un contratto di locazione dell’appartamento con canone di 400€/mese (inferiore alla rata mutuo precedente). Un’APS locale verifica il contratto. Mario paga regolarmente 400€/mese e continua a vivere in casa; intanto paga spese IMU ridotte (esente per prima casa). Se dopo 10 anni vuole, potrà riacquistare casa con un assegno di 50.000€ (valore prefissato), altrimenti cederà l’appartamento. In ogni caso, ha evitato l’asta e ha diluito il debito su lunghi anni.
• Caso “ricezione comunicazione di cessione”: Anna Bianchi scopre via posta che il suo mutuo è stato ceduto a una SPV. Non era stata informata dall’APS (perché l’istanza l’aveva presentata lei stessa). Legge la documentazione: l’avviso di cessione indica un prezzo bassissimo di acquisto. Nel contratto non trova cenno alla APS citata. Decide quindi di rivolgersi al giudice dell’esecuzione, sostenendo di non aver ricevuto adeguate garanzie sociali. Fa avere ai giudici l’elenco dei ceduti, nel quale il suo nominativo pare errato. Il giudice, sulla base dell’art. 58 e della giurisprudenza citata, non riconosce l’efficacia del contratto di mutuo nei confronti della SPV, fino a prova contraria. L’esecuzione viene sospesa e le parti vengono convocate per integrare la documentazione. La SPV dovrà dimostrare che Anna era inclusa nel pacchetto. Così, Anna allunga i tempi a suo favore, e ottiene chance di negoziare condizioni migliori.
• Caso “controversia sul canone”: Carlo e Maria Rossi hanno firmato il contratto di locazione con SPV, ma ritengono il canone troppo elevato e iniquo rispetto alle loro entrate. L’APS verifica che il canone attuale è superiore al 30% dei loro redditi familiari; carlo si ammala e non può pagare in tempo le rate. A fine anno la SPV invia l’intimazione di sfratto. Anna e Maria, difesi dall’APS, fanno leva sulle clausole di assistenza e proporzionalità: ottengono una riduzione del canone al 50% degli affitti medi del quartiere, con incremento graduale. L’accesso all’esenzione IMU (prevista dalla norma) diventa effettivo solo se rimangono in casa e rispettano gli impegni contrattuali. Se non rispetteranno il nuovo piano, comunque il debitore potrà difendersi in giudizio mostrando l’impatto sociale: ad es., la mancanza di altra abitazione adeguata.
• Caso “trasferimento prima casa in tutela sociale”: Laura ha un mutuo in UTP. In alternativa all’esecuzione esecutiva, propone alla banca di attivare la cartolarizzazione sociale, coinvolgendo un’APS. Si fissa un piano di locazione di 15 anni con canone calmierato. Alla fine della locazione, Laura potrà risolvere (ovvero riscattare) pagando una cifra simile al residuo del mutuo ridotto. La banca, vedendo la copertura dell’affitto e l’esonero dai procedimenti lunghi, accetta. In questo modo Laura evita di finire con sfratto e incassi pensionistici bloccati (che altrimenti sarebbero stati soggetti a pignoramento).

Questi esempi mostrano che la cartolarizzazione sociale è uno strumento di ristrutturazione non tradizionale, che può essere usato in via sussidiaria rispetto ai meccanismi legali classici di risanamento. Tuttavia, richiede attenzione alla documentazione e alla collaborazione fra tutte le parti, nonché la presenza di un APS serio. Qualsiasi soluzione va personalizzata al caso concreto.

11. Conclusioni

La cartolarizzazione dei debiti a valenza sociale rappresenta in Italia un tentativo innovativo di coniugare meccanismi finanziari complessi con esigenze di solidarietà e protezione sociale. Pur non estinguendo il debito del debitore, offre un’alternativa alla procedura esecutiva tradizionale, prolungando la permanenza in casa e favorendo un recupero del credito più sostenibile. Dal lato normativo, il completamento del quadro dipende dall’attuazione pratica delle norme (come il rispetto dei requisiti di legge da parte delle SPV) e dagli sviluppi legislativi in corso (es. emendamenti alla Legge di Bilancio). Dal lato processuale, il debitore deve sapere di poter far valere i propri diritti (come il diritto a una prova della cessione) e può prepararsi con l’aiuto di un avvocato e di un’APS a intraprendere questa strada solo dopo aver valutato le conseguenze a lungo termine. Infine, data l’evoluzione continua, si raccomanda di tenersi aggiornati sulle prassi di settore e sulle nuove giurisprudenze che emergeranno nel prossimo futuro.

Fonti normative e giurisprudenziali

• D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario) – art. 58 commi 2-6 (cessioni in blocco di crediti e beni).
• Legge 30 aprile 1999, n. 130 – art. 3 (spv di cartolarizzazione), art. 7, 7.1 (cartolarizzazione di crediti deteriorati) e ss., con modifiche introdotte da L. 160/2019.
• Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Bilancio 2020) – comma 445 (modifica art. 7.1 L. 130/1999, introducendo le disposizioni per le cartolarizzazioni a valenza sociale).
• Codice Civile – art. 1264 (efficacia della cessione del credito nei confronti del debitore), art. 2657 (trascrizioni immobiliari).
• D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza) – disposizioni generali sui piani di risanamento (artt. 57, 60, 84-85, 240 c.c.i.) citate in art. 7.1 co. 3 L. 130/1999.
• D.L. 24 aprile 2017, n. 50, conv. con mod. in L. 21 giugno 2017 n. 96 – inserimento art. 7.1 L. 130/1999.
• L. 19 dicembre 2019, n. 157 (Bilancio 2020, contropartita) – art. 41-bis (prima formulazione della “esdebitazione” dei mutui prima casa in procedura esecutiva, poi integrato da L. 69/2021).
• Normativa fiscale e catastale – articoli 13 DPR 131/1986 (tasse ipocatastali) e successive modifiche (deduzione canoni prima casa).

Giurisprudenza:

• Trib. Torre Annunziata, sent. 28/2/2025 n. 510/2025 – opposizione esec. immob. (onere probatorio ai sensi art. 58 TUB sulla prova di inclusione del credito ceduto).
• Corte di Cassazione, Civile, Sez. I, 5/7/2023 n. 24798 – conferma che il cessionario deve dimostrare l’inclusione del credito nell’operazione di cessione in blocco.
• Corte di Cassazione, Lavoro, ord. 8/6/2023 n. 16238 – controversia INPS/SCCI (società cartolarizzazione crediti INPS); si riconosce autonomia della SCCI quale cessionario pro soluto.
• Corte di Cassazione, Civile, Sez. I, 27/10/2006 n. 23174 – principio: la titolarità del rapporto (standing) è elemento di ordine pubblico, e il difetto di rappresentazione processuale può essere rilevato d’ufficio.
• (Eventuali altre sentenze sul tema della cessione di NPL e procedure esecutive, in particolare Cass. 2016/2017 n. 16656, Cass. 2014/2015 n. 14344 – vedi art. 7 L. 130/1999) e altre pronunce citate in testo.

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