Hai un immobile gravato da un’ipoteca iscritta per un debito fiscale o bancario, ma stai cercando di venderlo, ristrutturare o rinegoziare il finanziamento? Ti è stato detto che l’ipoteca blocca ogni operazione, ma non sai come risolvere? In questi casi può essere utile richiedere una riduzione o una restrizione dell’ipoteca, strumenti previsti dalla legge per sbloccare parzialmente il bene e recuperare margini di manovra.

Molti contribuenti e imprenditori non sanno che l’ipoteca non è sempre “immobile”: se ci sono i presupposti giuridici e patrimoniali, può essere limitata, ridotta o anche cancellata in parte.

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in diritto immobiliare, riscossione e tutela del patrimonio – ti spiega cos’è la riduzione o restrizione ipotecaria, quando è possibile ottenerla, e come fare per liberare un bene da un vincolo e proteggerlo legalmente.

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Introduzione

L’ipoteca è una garanzia reale che attribuisce al creditore il diritto di soddisfarsi con prelazione sul ricavato dei beni vincolati, in caso di inadempimento del debitore. Nel sistema italiano, l’ipoteca può essere volontaria, giudiziale o legale, a seconda della sua fonte normativa. Si tratta di uno strumento potente a tutela del credito, ma proprio per questo soggetto a rigorose regole: tra queste, spicca il principio di indivisibilità dell’ipoteca (art. 2809 c.c.), secondo cui il vincolo ipotecario grava interamente su tutti i beni vincolati e perdura per intero su ciascuno di essi finché il debito non sia integralmente estinto.

Tuttavia, vi sono situazioni in cui il vincolo ipotecario risulta eccessivo rispetto all’effettiva entità del debito garantito o alla porzione di beni che sarebbe sufficiente a garantirlo. Si pensi al caso di un mutuo in cui una parte significativa del capitale sia già stata rimborsata, oppure all’ipoteca iscritta su numerosi immobili quando ne basterebbero meno. In tali casi, l’ordinamento consente al debitore (o ad altri soggetti interessati) di ottenere una riduzione dell’ipoteca, ossia una diminuzione della somma garantita o una restrizione del vincolo solo ad alcuni beni, liberando gli altri. Questi istituti – la riduzione e la restrizione dell’ipoteca – rappresentano importanti eccezioni al carattere indivisibile dell’ipoteca e permettono di ripristinare un equilibrio tra entità del credito e garanzia reale prestata.

In questa guida approfondita esamineremo dettagliatamente come ottenere la riduzione o restrizione di un’ipoteca. Tratteremo le diverse tipologie di ipoteca (volontaria, giudiziale, legale) e illustreremo tutti gli strumenti giuridici disponibili per ridurre il vincolo ipotecario, sia in sede giudiziale (ad esempio, il ricorso ex art. 2872 c.c., l’istanza di riduzione nelle esecuzioni immobiliari, l’opposizione ex art. 619 c.p.c., ecc.) sia attraverso strumenti stragiudiziali o conciliativi (accordi con il creditore, mediazione civile, negoziazione assistita) e procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (come il piano del consumatore o il concordato minore). Includeremo riferimenti normativi aggiornati a maggio 2025 e la più recente giurisprudenza di legittimità e di merito, nonché eventuali circolari e prassi rilevanti. La trattazione manterrà un tono tecnico-giuridico, ma con taglio pratico e divulgativo: saranno proposti casi concreti, esempi di atti o istanze e una sezione di FAQ (domande frequenti) per chiarire i dubbi più comuni. Al termine, una sezione elenca le principali fonti normative, giurisprudenziali e dottrinali citate.

Tipologie di Ipoteca: Volontaria, Giudiziale e Legale

L’ordinamento individua tre categorie di ipoteca in base alla fonte che ne legittima l’iscrizione:

• Ipoteca volontaria: nasce dalla volontà delle parti, tipicamente mediante contratto o atto unilaterale stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2821 c.c.). L’esempio più comune è l’ipoteca accesa a favore di una banca a garanzia di un mutuo fondiario concesso per l’acquisto di un immobile. In tal caso il debitore proprietario concede volontariamente il vincolo ipotecario sull’immobile, determinando nell’atto costitutivo l’importo massimo garantito, gli interessi e il piano di rimborso. L’iscrizione ipotecaria volontaria va effettuata nei pubblici registri immobiliari e conserva efficacia per 20 anni (rinnovabile) dalla data di iscrizione.
• Ipoteca giudiziale: è quella che si fonda su un titolo giudiziario. Ai sensi dell’art. 2818 c.c., ogni sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione può costituire titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore. In pratica, il creditore munito di una sentenza di condanna (o di un decreto ingiuntivo definitivo, o altro provvedimento equiparato) può iscrivere ipoteca giudiziale su qualunque immobile di proprietà del debitore, presente o futuro. L’ipoteca giudiziale ha natura generalizzata (può gravare su tutti i beni del debitore) e garantisce anche le spese e gli interessi indicati nel titolo di condanna. Va ricordato che l’ipoteca giudiziale, pur avendo fonte legale nel provvedimento del giudice, non opera automaticamente: richiede sempre l’iscrizione formale nei registri immobiliari da parte del creditore procedente.
• Ipoteca legale: è l’ipoteca che spetta per legge a determinati soggetti in specifiche situazioni, senza necessità di un accordo contrattuale né di una sentenza. L’art. 2817 c.c. prevede due ipotesi principali: (1) al venditore di un immobile (o altro alienante a titolo oneroso) spetta ipoteca legale sul bene alienato, a garanzia delle obbligazioni derivanti dal contratto (in particolare il pagamento del prezzo); (2) ai coeredi o condividenti spetta ipoteca legale sugli immobili assegnati ad altri in sede di divisione ereditaria, a garanzia dell’eventuale conguaglio in denaro loro dovuto. Queste ipoteche legali non si producono automaticamente: il beneficiario deve attivarsi per iscriverle nei registri immobiliari se intende avvalersene. Ad esempio, il venditore che non abbia incassato l’intero prezzo può iscrivere l’ipoteca legale subito dopo l’atto di vendita; se poi riceve il saldo, l’ipoteca dovrà essere cancellata. In caso di pagamenti rateali, anche per l’ipoteca legale vale il principio di riduzione proporzionale: il compratore potrebbe pretendere la restrizione del vincolo mano a mano che salda le varie rate, similmente a quanto avviene per l’ipoteca volontaria. Un tempo, la legge attribuiva un’ipoteca legale anche alla moglie sui beni del marito in regime dotale, istituto ormai abrogato. Altre ipoteche legali sono previste da leggi speciali: ad esempio, l’Agente della Riscossione (ex Equitalia) può iscrivere ipoteca sui beni del contribuente moroso ai sensi dell’art. 77 DPR 602/1973 (se il debito fiscale supera una certa soglia). Anche queste ipoteche, sebbene legali nella fonte, richiedono pur sempre un’iscrizione formale per avere effetto.

Indipendentemente dalla tipologia, tutte le ipoteche devono indicare nell’atto di iscrizione gli elementi essenziali: l’importo del credito garantito (capitale, accessori e spese), i beni vincolati e il titolo da cui nasce l’ipoteca. Inoltre, tutte godono del carattere di indivisibilità: l’ipoteca grava per intero su ogni bene vincolato e garantisce l’intero debito fino a totale soddisfazione del creditore. Le differenze tra le tipologie rilevano però in concreto ai fini della riduzione o restrizione: nell’ipoteca volontaria (tipicamente nei mutui bancari) intervengono le speciali norme del testo unico bancario che vedremo a breve (artt. 38 e 39 D.lgs. 385/1993), mentre per le ipoteche giudiziali e legali valgono principalmente le disposizioni del codice civile (artt. 2872-2875 c.c.). In ogni caso, gli strumenti per ottenere la riduzione del vincolo ipotecario – volontari o coattivi – sono potenzialmente applicabili a tutte le categorie di ipoteca, purché ne ricorrano i presupposti di legge.

Riduzione e Restrizione dell’Ipoteca: Normativa e Presupposti

Il codice civile disciplina la riduzione delle ipoteche all’art. 2872 c.c., definendone le modalità. Tale norma prevede che la riduzione possa operare «riducendo la somma per la quale è stata presa l’iscrizione o restringendo l’iscrizione a una parte soltanto dei beni». In altri termini, la legge consente due forme di intervento sul vincolo ipotecario:

• una riduzione in senso stretto (quantitativa), ossia la diminuzione dell’importo della somma iscritta ipoteca, lasciando invariati i beni gravati ma riducendo la portata monetaria della garanzia;
• una restrizione (qualitativa), cioè la liberazione di uno o più beni dal vincolo ipotecario, mantenendo l’ipoteca solo su parte dei beni originariamente ipotecati.

Entrambe le forme rientrano nel concetto ampio di riduzione dell’ipoteca. Di regola, il debitore ha interesse a ottenere la restrizione dell’ipoteca se alcuni beni vincolati risultano eccedentari (ad esempio per poterli vendere liberi da vincoli), mentre punta alla riduzione della somma se vuole ridurre il grado di rischio percepito sui beni (ad esempio per facilitare nuovi finanziamenti su di essi). Spesso le due cose procedono insieme: liberare un immobile comporta implicitamente anche la riduzione della somma garantita, e viceversa ridurre l’importo iscritto può riflettersi sul numero di beni necessari in garanzia. La norma citata permette di adattare il vincolo ipotecario a sopravvenute diminuzioni del debito o sproporzioni della garanzia rispetto al credito.

I presupposti per richiedere la riduzione o restrizione dell’ipoteca sono fissati dagli artt. 2873-2875 c.c. e dalla legislazione speciale in materia di credito fondiario. In sintesi (fermo restando il principio dell’indivisibilità finché non si realizzano tali condizioni):

• Pagamento parziale del debito: se il debitore ha già pagato una parte significativa del debito garantito, ha diritto a una riduzione proporzionale dell’ipoteca. La legge fissa come soglia il pagamento di almeno un quinto (20%) del debito originario (art. 2873, co.2 c.c.). Superata tale soglia, il debitore può esigere che l’importo dell’ipoteca venga proporzionalmente ridotto in rapporto al debito residuo ancora dovuto. Questa regola generale è ribadita per i mutui bancari dall’art. 39, co. 5 del Testo Unico Bancario, secondo cui «i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta». Ad esempio, se un mutuo ipotecario di €100.000 è stato rimborsato per €20.000, l’ipoteca (originariamente iscritta magari per €130.000 comprensivi di interessi) dovrà essere ridotta proporzionalmente, liberando circa il 20% della somma iscritta.
• Eccedenza del valore dei beni rispetto al credito: se i beni gravati dall’ipoteca hanno un valore complessivo eccessivo rispetto all’importo del debito da garantire, è possibile chiedere di restringere l’ipoteca solo ad alcuni di essi. L’art. 2875 c.c. considera rilevante uno squilibrio in cui «il valore dei beni, tanto alla data dell’iscrizione quanto posteriormente, superi di un terzo l’importo dei crediti iscritti». In altri termini, se i beni ipotecati valgono più del 133% dell’importo garantito, vi è margine per liberarne una parte. Anche l’art. 39 TUB conferma che il debitore ha diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando per il debito residuo i beni rimanenti costituiscano garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38 TUB. Quest’ultimo richiama il limite di finanziabilità del credito fondiario, pari all’80% del valore dei beni (salvo eccezioni stabilite dal CICR). In pratica, quindi, nei mutui fondiari la garanzia sufficiente si presume quando il rapporto tra debito residuo e valore degli immobili ipotecati non supera l’80%. Se tale rapporto è ristabilito liberando un immobile, il debitore ha diritto alla restrizione dell’ipoteca.
• Divario originario tra credito e ipoteca: qualora fin dall’inizio vi sia stata sproporzione tra la somma iscritta e il credito garantito (ipotesi di sproporzione genetica), la legge esclude la riduzione se l’importo ipotecario fu determinato “per convenzione o per sentenza” (ovvero di comune accordo o da autorità giudiziaria). Ciò significa che se il debitore ha convenuto contrattualmente una certa misura di ipoteca, non potrà successivamente contestarla come eccessiva (salvo i casi di nullità per violazione di norme imperative, come il divieto di ipoteche eccedenti il limite fondiario ex art. 38 TUB). Viceversa, se l’eccedenza fu frutto di una scelta unilaterale del creditore (ad esempio un’ipoteca giudiziale iscritta per un importo ben superiore al credito in base a calcoli errati o spese non dovute), il debitore può agire per la nullità parziale dell’iscrizione ex art. 2838 c.c. o chiederne la riduzione. Superato il quinto del debito pagato, comunque, anche un’ipoteca originariamente legittima può essere ridotta per la parte eccedente.

È importante sottolineare che la riduzione dell’ipoteca non è automatica: deve essere richiesta dal debitore o dall’avente diritto. In base all’art. 2874 c.c., il debitore può esercitare il diritto alla riduzione una sola volta per ogni ipoteca, salvo il caso di nuovi ulteriori pagamenti parziali successivi. La prassi suggerisce di avanzare l’istanza di riduzione appena maturano i presupposti (ad es., non appena si raggiunge il rimborso del 20% del mutuo). Il procedimento prevede inizialmente una richiesta al creditore ipotecario: in via volontaria, infatti, la riduzione può essere concessa dallo stesso creditore tramite dichiarazione formale o atto notarile di restrizione. Se il creditore rifiuta o non acconsente, il debitore può allora rivolgersi al Tribunale per ottenere un provvedimento giudiziale che disponga la riduzione coattiva dell’ipoteca (vedi oltre). La domanda giudiziale può essere proposta anche in via d’urgenza, con un ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c., quando vi sia il pericolo di un pregiudizio imminente (si pensi a un’ipoteca sproporzionata che impedisce la vendita di un bene necessario a pagare cure mediche urgenti).

Una volta accordata (volontariamente o dal giudice), la riduzione deve essere annotata a margine dell’iscrizione ipotecaria nei registri immobiliari, analogamente a quanto avviene per la cancellazione. A tal fine si presenta una nota di annotazione presso la Conservatoria, pagando le relative imposte. In base al Testo Unico sulle Imposte Ipocatastali (D.Lgs. 347/1990), l’annotazione di restrizione o riduzione è soggetta a un’imposta proporzionale dello 0,5% sull’importo della garanzia ridotta (o sul valore del bene liberato), oltre a qualche spesa fissa di bollo e diritti di cancelleria. Se il creditore aveva ingiustificatamente ostacolato la riduzione dovuta, potrebbe essere condannato a rifondere tali spese e anche i danni: la legge prevede infatti che, in caso di dolo o colpa grave del creditore che si opponga alla riduzione, questi sia tenuto ai danni (art. 2876 c.c.), come riconosciuto anche dalla Cassazione. La giurisprudenza parla in proposito di abuso del diritto da parte del creditore quando mantiene un’ipoteca eccessiva oltre i limiti di cautela necessari.

Strumenti Giudiziali per Ottenere la Riduzione/Restrizione

Ricorso al Tribunale ex art. 2872 c.c. (Riduzione/Restrizione Coattiva)

Quando il creditore ipotecario non aderisce spontaneamente alla richiesta di riduzione, il debitore deve attivare un procedimento giudiziario per ottenere un ordine di riduzione o restrizione dell’ipoteca. La norma di riferimento (art. 2872 c.c.) non delinea uno specifico rito, ma nella prassi si propone un ricorso al Tribunale territorialmente competente (di regola quello del luogo in cui sono situati gli immobili ipotecati), in camera di consiglio se non vi è controversia o in contraddittorio con il creditore se questi si oppone. Si tratta di un’azione volta a rettificare il vincolo ipotecario nei limiti di legge, e coinvolge necessariamente il creditore ipotecario, che dev’essere chiamato in giudizio per consentirgli di esporre eventuali ragioni di opposizione.

Nel ricorso il richiedente (debitore o altro soggetto interessato) dovrà indicare l’ipoteca di cui chiede la riduzione (estremi dell’iscrizione nei registri, importo, beni vincolati) e documentare i presupposti sopravvenuti: ad esempio, allegando quietanze di pagamento che provano l’avvenuto rimborso di almeno un quinto del debito iniziale, oppure perizie giurate che attestano il valore attuale degli immobili e la sufficienza delle garanzie residue. Il giudice, verificata la sussistenza delle condizioni, emette un provvedimento (decreto motivato) che dispone la riduzione dell’ipoteca, specificando la nuova somma garantita o i beni liberati dal vincolo. Tale provvedimento dovrà poi essere presentato al Conservatore dei Registri Immobiliari per l’annotazione ufficiale della riduzione.

Devono essere parte attiva di questo procedimento il debitore ipotecario o qualsiasi soggetto titolare di un interesse diretto all’affievolimento della garanzia. Ad esempio, ha piena legittimazione il terzo datore d’ipoteca (colui che ha concesso un’ipoteca su un proprio bene a garanzia del debito altrui): anche il terzo proprietario ha interesse a liberare (in tutto o in parte) il suo immobile e può quindi chiedere la riduzione ai sensi dell’art. 2872 c.c.. Parimenti è legittimato l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca iscritta dal venditore: se Tizio compra un bene su cui grava un’ipoteca (di cui era a conoscenza, acquistando magari a prezzo ridotto), una volta divenuto proprietario potrà domandare la restrizione dell’ipoteca del venditore agli altri beni di quest’ultimo, se ricorrono i presupposti di legge. La Cassazione ha chiarito che invece non può agire per la riduzione chi non sia ancora divenuto proprietario: ad esempio, il promissario acquirente di un edificio gravato da mutuo fondiario non può ottenere la liberazione anticipata degli appartamenti se la proprietà è ancora in capo al costruttore (mancando un suo diritto reale sul bene).

Nel giudizio di riduzione, il creditore ipotecario convenuto potrà opporsi sostenendo, ad esempio, che i requisiti non sono soddisfatti (ad es. contestando il valore degli immobili residui o l’entità dei pagamenti dedotti). In caso di contestazione sulla valutazione dei beni, il Tribunale normalmente dispone una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per stimare il valore di mercato degli immobili e verificare se, liberandone alcuni, i rimanenti coprano almeno il valore del credito. Se invece la contestazione riguarda il quantum del debito residuo (magari per disaccordo su interessi o spese), tale aspetto potrebbe dover essere definito in separata sede (ad esempio con un’opposizione al decreto ingiuntivo o una causa sul rendiconto), poiché il giudice della riduzione non sempre può accertare con efficacia di giudicato l’esatto importo dovuto (si tratta infatti di un procedimento di volontaria giurisdizione e non di cognizione piena sul credito). Tuttavia, qualora il debito sia già accertato (per capitale e accessori) in un titolo esecutivo, il giudice potrà basarsi su quello.

In caso di accoglimento, il provvedimento di riduzione indicherà in modo chiaro come viene modificata l’ipoteca: ad esempio “riducendo l’importo della garanzia ipotecaria da €300.000 a €200.000” oppure “liberando dal vincolo ipotecario gli immobili siti in … foglio …, mappali … e mantenendo l’iscrizione sui restanti beni”. La riduzione disposta dal giudice ha efficacia ex tunc (retroattiva) dal momento dell’annotazione nei registri: ciò significa che, una volta annotata, la garanzia ipotecaria si intenderà ridotta fin dalla data originaria di iscrizione, con beneficio anche sul grado rispetto ad altre iscrizioni sopravvenute (le quali non potranno avvantaggiarsi dell’originario importo maggiore). Ad esempio, se un’ipoteca giudiziale era iscritta per €500.000 ma viene ridotta a €300.000, eventuali creditori iscritti in grado successivo ne trarranno vantaggio solo per la parte in cui l’ipoteca superiore è stata annullata retroattivamente (il rango per la differenza si considera vacante sin dall’origine). Nel caso delle ipoteche esattoriali (iscritte da Agenzia Entrate-Riscossione), la giurisprudenza di legittimità ha affermato che il giudice tributario investito del ricorso può disporre la riduzione dell’ipoteca se alcuni degli importi iscritti a ruolo vengono annullati, anziché annullare totalmente l’iscrizione. Solo se la riduzione fa scendere il debito al di sotto della soglia minima di legge (oggi €20.000 ai sensi dell’art. 77 DPR 602/1973) l’ipoteca andrà cancellata in toto per difetto del presupposto normativo.

Vale la pena ricordare che, in parallelo al ricorso ordinario, è spesso possibile agire in via d’urgenza. Come già accennato, qualora vi sia il rischio di un pregiudizio imminente e irreparabile a carico del debitore (ad esempio la perdita di un’opportunità di vendita, o un grave danno derivante dall’impossibilità di disporre di un bene ipotecato), il debitore può presentare un ricorso ex art. 700 c.p.c. chiedendo un provvedimento provvisorio di riduzione dell’ipoteca. La giurisprudenza ha ammesso tale tutela cautelare: ad esempio il Tribunale di Cassino ha ordinato in via d’urgenza la riduzione di un’ipoteca che eccedeva di otto volte il credito, perché la permanenza di quel vincolo impediva ai debitori di sostenere spese vitali durante l’attesa dell’esito di un lungo giudizio. Un provvedimento cautelare di questo tipo riduce immediatamente l’ipoteca, in attesa della decisione di merito, ed è revocabile o modificabile se dovessero mutare le circostanze. Naturalmente, il debitore dovrà poi proseguire la causa di merito per confermare in via definitiva la riduzione.

Opposizioni ed Altri Rimedi nelle Esecuzioni Immobiliari

Nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare (pignoramento e vendita forzata di un immobile ipotecato), l’obiettivo primario del debitore è spesso quello di evitare la vendita o quantomeno di limitare l’espropriazione al necessario. Sebbene la riduzione dell’ipoteca in sé andrebbe idealmente ottenuta prima dell’asta (per ridurre l’importo preteso o liberare beni dalla procedura), esistono alcuni strumenti processuali specifici che il debitore (o terzi interessati) possono attivare durante l’esecuzione:

• Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.): è il rimedio con cui il debitore contesta il diritto del creditore di procedere forzosamente, in tutto o in parte. Ad esempio, se una parte del debito garantito è già stata pagata o è stata annullata (si pensi a cartelle esattoriali sgravate in parte), il debitore può opporsi chiedendo che l’esecuzione sia dichiarata improcedibile per la quota non dovuta. In sostanza, si chiede al giudice dell’esecuzione di accertare che il credito azionato è inferiore a quanto preteso e di limitare l’esecuzione a quanto effettivamente dovuto. Un caso tipico: il creditore procedente pignora per l’intero importo dell’ipoteca originaria, ma il debitore aveva diritto a riduzione; il debitore può sollevare l’eccezione in sede di opposizione, sostenendo che l’esecuzione eccede i limiti della garanzia. L’opposizione all’esecuzione si propone con atto di citazione davanti al Tribunale competente e, se vi sono gravi motivi, si può chiedere al giudice la sospensione della procedura esecutiva ex art. 624 c.p.c. in attesa della decisione.
• Opposizione di terzo all’esecuzione (art. 619 c.p.c.): è il rimedio per i terzi estranei all’obbligazione che rivendicano la proprietà o un diritto reale sui beni pignorati. Nell’ambito di un’ipoteca, può accadere, ad esempio, che un immobile pignorato appartenga in parte a un terzo non debitore (es. comproprietario non obbligato) oppure sia stato alienato prima del pignoramento ad un terzo, il quale non è debitore ma subisce l’espropriazione a causa dell’ipoteca iscritta sul bene. In tali situazioni, il terzo può proporre opposizione ex art. 619 c.p.c., chiedendo la liberazione del suo diritto dal pignoramento. Non è uno strumento per ridurre l’ipoteca in senso tecnico, ma può portare all’esclusione dall’esecuzione della quota di proprietà del terzo o dell’intero bene se il terzo prova di averlo acquistato libero da vincoli opponibili. Ad esempio, se Caio ha ipotecato e poi venduto a Sempronio un immobile, e il creditore pignora l’immobile ora in mano a Sempronio, quest’ultimo potrebbe opporsi se dimostra che, per un vizio formale o sostanziale, l’ipoteca non gli è opponibile (ipotesi rara, perché normalmente l’ipoteca segue il bene). Più frequente è il caso del coniuge comproprietario non debitore: se il pignoramento colpisce l’intero immobile in comunione legale per un debito di uno solo, il coniuge non debitore può opporsi per far valere la propria quota estranea al debito.
• Istanza di riduzione del pignoramento (art. 496 c.p.c.): da non confondere con la riduzione dell’ipoteca, è un’istanza rivolta al Giudice dell’esecuzione per circoscrivere l’ambito dei beni pignorati. La legge stabilisce infatti che il creditore dovrebbe pignorare beni di valore proporzionato al credito (in genere valore complessivo non superiore all’importo dovuto aumentato della metà circa). Se invece sono stati pignorati troppi beni rispetto al necessario, il debitore può chiedere al giudice di liberarne alcuni. In particolare, l’art. 496 c.p.c. consente la riduzione quando i beni pignorati sono più di due, oppure (nel caso di un solo bene) se questo è divisibile senza pregiudizio. Ad esempio, se un creditore ipotecario pignora tre immobili quando ne sarebbe bastato uno per coprire il debito, il debitore può chiedere di ridurre il pignoramento ai soli beni indispensabili, liberando gli altri dal vincolo esecutivo. L’istanza si propone con ricorso al GE e può essere ripresentata nel corso della procedura man mano che evolvono le circostanze. Attenzione: questo strumento incide sul pignoramento (cioè sulla procedura in corso), ma non cancella l’ipoteca sottostante sui beni liberati. Questi rimarranno gravati dall’ipoteca e potranno eventualmente essere pignorati di nuovo se il primo bene non bastasse. Serve però a evitare la vendita forzata di più beni del dovuto.
• Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.): è la facoltà concessa al debitore esecutato di evitare la vendita pagando il dovuto. Consiste nel depositare in tribunale una somma pari all’intero credito azionato, oltre interessi e spese di esecuzione, con un ulteriore importo aggiuntivo (in genere un 20% a titolo di cauzione). Se il giudice accoglie l’istanza di conversione, il pignoramento viene estinto e il bene liberato dalla procedura esecutiva (anche qui, l’ipoteca formale permane finché il creditore non ne faccia la cancellazione, ma di fatto essendo stato pagato il debito, il debitore potrà pretenderne la cancellazione immediata). La conversione è sostanzialmente un modo per guadagnare tempo e pagare a rate il debito: la recente riforma ha introdotto la possibilità per il debitore di ottenere dal giudice un pagamento dilazionato della somma di conversione fino a 36 mensilità, depositando intanto un quinto subito (art. 495, co. 4 c.p.c.). Si tratta di un istituto diverso dalla riduzione dell’ipoteca, ma può rivelarsi utile in extremis per conservare la proprietà del bene ipotecato evitando l’asta.

Infine, qualora il debitore intraprenda una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento (come un piano del consumatore o un concordato minore, v. oltre) e questa venga ammessa dal tribunale competente, è possibile ottenere la sospensione della procedura esecutiva in corso. Ad esempio, l’art. 54 del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza prevede che dal momento dell’apertura di una procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore il giudice possa disporre la sospensione delle esecuzioni individuali sul patrimonio del debitore. Nella prassi, i tribunali concedono tale sospensione per evitare che la vendita coattiva di un immobile vanifichi la fattibilità di un piano di pagamento proposto dal debitore (come avvenuto nel caso del Tribunale di Nola citato prima, che ha sospeso l’asta immobiliare in corso a seguito del deposito di un piano del consumatore). Questa sospensione dà il tempo al debitore di far omologare un accordo o un piano, che se andrà a buon fine risolverà la posizione debitoria evitando la perdita dell’immobile.

Tabella 1 – Principali Rimedi Giudiziali per Ridurre/Limitare un’Ipoteca

Strumento Giudiziale	Chi può attivarlo	Situazione di applicazione	Effetto ottenuto
Ricorso ex art. 2872 c.c. (riduzione coattiva)	Debitore o terzo proprietario del bene ipotecato	Quando l’ipoteca iscritta eccede i limiti di legge (debito ridotto di >=1/5 o valore beni >1/3 eccedenza) e il creditore non acconsente spontaneamente alla riduzione	Provvedimento del Tribunale che dispone la riduzione della somma garantita o la liberazione di alcuni beni dal vincolo ipotecario. Annotazione nei registri immobiliari con efficacia retroattiva.
Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)	Debitore esecutato	Nel corso di un pignoramento immobiliare, se si contesta il diritto del creditore di procedere per l’intero importo (es. parte del debito è già estinta o non dovuta)	Sentenza che limita o estingue l’azione esecutiva; il pignoramento può essere dichiarato improcedibile oltre la somma effettivamente dovuta. Possibile sospensione dell’asta in via cautelare.
Opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.)	Terzo proprietario (o comproprietario) non debitore	Quando un bene pignorato appartiene in tutto o in parte a un terzo estraneo al debito, che rivendica il proprio diritto sul bene	Ordinanza o sentenza che estromette il bene (o la quota di proprietà del terzo) dalla procedura esecutiva. Il bene del terzo viene liberato dal pignoramento, ferma restando l’ipoteca salvo diversa decisione del giudice.
Istanza di riduzione del pignoramento (art. 496 c.p.c.)	Debitore esecutato	Esecuzione immobiliare con più beni pignorati (o bene divisibile) di valore complessivo molto superiore al credito	Ordinanza del Giudice dell’esecuzione che libera alcuni beni dal pignoramento perché eccedenti. I beni liberati non saranno venduti in asta (ma l’ipoteca su di essi rimane finché il debito non è estinto).
Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)	Debitore esecutato	Esecuzione immobiliare in corso, il debitore ha la liquidità (o può ottenerla) per pagare il debito	Ordinanza del G.E. che estingue la procedura esecutiva a fronte del pagamento integrale (anche rateizzato) del dovuto in cancelleria. Il bene pignorato viene liberato dall’esecuzione; il debito viene estinto (e così l’ipoteca verrà poi cancellata dal creditore).

Strumenti Stragiudiziali e Procedure Concorsuali per Ridurre l’Ipoteca

Accordi Amichevoli, Mediazione e Negoziazione Assistita

La soluzione più rapida e meno costosa per ridurre o eliminare un’ipoteca è naturalmente un accordo consensuale con il creditore. Molte volte il creditore (specie se bancario) ha interesse a trovare un’intesa invece di affrontare lunghe azioni legali o procedure esecutive, soprattutto se il debitore offre un pagamento concreto. Ad esempio, il debitore potrebbe proporre un saldo e stralcio – cioè il pagamento di una somma a saldo parziale del debito – in cambio dell’assenso alla cancellazione dell’ipoteca. Oppure, nel caso di più immobili ipotecati, può offrire il ricavato della vendita di uno di essi in cambio della liberazione di quel bene dal vincolo (restrizione dell’ipoteca ai beni rimanenti). Tali accordi vanno formalizzati per iscritto (spesso con atto notarile, nel caso di consenso alla riduzione/cancellazione dell’ipoteca) e permettono di ottenere il risultato voluto senza ricorrere al giudice.

Per favorire la composizione bonaria, la legge prevede anche strumenti di ADR (Alternative Dispute Resolution). In particolare:

• la mediazione civile (D.Lgs. 28/2010) è obbligatoria come condizione di procedibilità per le controversie in materia di contratti bancari e finanziari, nonché di diritti reali immobiliari (categorie nelle quali rientrano le dispute su mutui ipotecari e ipoteche). Ciò significa che, prima di poter agire in giudizio contro una banca per ottenere, ad esempio, la riduzione di un’ipoteca, il debitore deve avviare un tentativo di mediazione presso un organismo accreditato. La mediazione coinvolge un mediatore imparziale che facilita le parti nel raggiungere un accordo. Se il creditore accetta di negoziare, si può giungere a un accordo transattivo: ad esempio, la banca potrebbe accettare un piano di rientro oppure una parziale rinuncia all’ipoteca su determinati beni. L’accordo di mediazione, una volta sottoscritto, viene omologato dal tribunale e diventa titolo esecutivo. Se invece la mediazione fallisce (il creditore rifiuta di aderire o non si trova un’intesa), il debitore ottiene un verbale di esito negativo e può procedere con le vie giudiziali, avendo però almeno esplorato la soluzione amichevole.
• la negoziazione assistita (L. 162/2014) è un altro strumento stragiudiziale: in questo caso le parti sottoscrivono una convenzione con cui si impegnano a negoziare in buona fede, con l’assistenza dei rispettivi avvocati, per risolvere la controversia entro un certo termine. Non è obbligatoria per le materie qui in esame, ma può essere volontariamente utilizzata dalle parti. Un vantaggio è che l’accordo raggiunto nella negoziazione assistita viene firmato dagli avvocati e può essere direttamente esecutivo (previa attestazione di conformità alle norme imperative). Nella pratica, si può attivare una negoziazione assistita con la banca o con altri creditori ipotecari per concordare, ad esempio, una ristrutturazione del debito garantito: potrebbe prevedere la modifica delle scadenze di pagamento, una remissione parziale del debito, la liberazione di un immobile a fronte di un pagamento, etc. La negoziazione assistita è particolarmente utile quando vi sono più creditori e si vuole evitare una procedura concorsuale: tutti i soggetti interessati possono partecipare all’accordo con l’assistenza legale, ottenendo un documento finale che regola la nuova intesa.

In generale, qualsiasi forma di transazione stragiudiziale che riduca il debito garantito comporterà anche la riduzione dell’ipoteca. È fondamentale in tali casi disciplinare chiaramente l’obbligo del creditore di prestare il proprio assenso alla riduzione o cancellazione dell’ipoteca a esito dell’accordo. Di solito ciò avviene mediante atto notarile unilaterale di assenso alla cancellazione (o restrizione) rilasciato dal creditore, che viene poi depositato in Conservatoria. Per le ipoteche bancarie, la legge n. 40/2007 ha previsto la cancellazione semplificata: a debito estinto, la banca comunica telematicamente la cessazione del vincolo e l’ipoteca viene cancellata d’ufficio. Nel caso di riduzione parziale, tuttavia, si dovrà comunque procedere con un’annotazione formale della restrizione.

Va sottolineato che i creditori pubblici (come l’Erario) hanno margini più ristretti per accordi transattivi: l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, ad esempio, può accettare dilazioni di pagamento o aderire a definizioni agevolate (“rottamazione” delle cartelle), ma difficilmente acconsente a rinunciare parzialmente alla garanzia ipotecaria se il debito non è integralmente soddisfatto. In tali casi, gli strumenti più efficaci restano quelli giudiziali o concorsuali. Per i creditori privati (banche, società, privati cittadini), invece, la leva negoziale è la convenienza: se il debitore offre un ritorno economico immediato migliore di quanto il creditore otterrebbe da una lunga esecuzione (magari su un immobile di difficile collocazione), spesso il creditore accetterà la riduzione dell’ipoteca come parte dell’accordo.

Procedure da Sovraindebitamento: Piano del Consumatore e Concordato Minore

Le procedure previste dalla legge per risolvere situazioni di sovraindebitamento offrono strumenti potenti per gestire anche le ipoteche in modo collettivo. Dal 2021 è entrato in vigore il nuovo Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII), che disciplina le procedure già previste dalla L. 3/2012, ora ridenominate. In particolare:

• La ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67-73 CCII), comunemente nota come piano del consumatore, è riservata ai debitori persone fisiche che hanno contratto debiti per scopi estranei all’attività imprenditoriale (consumatori).
• Il concordato minore (artt. 74-83 CCII) è destinato ai debitori non fallibili (piccoli imprenditori, professionisti, start-up innovative e in generale soggetti sovraindebitati diversi dal consumatore) e ricalca in parte il vecchio “accordo di composizione” ex L.3/2012.

In entrambe le procedure, il debitore propone un piano per il pagamento parziale o dilazionato dei propri debiti, sotto il controllo del tribunale e con l’ausilio di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). L’obiettivo è riequilibrare la situazione debitoria evitando, se possibile, la liquidazione forzata dei beni. Un aspetto chiave è che il piano può prevedere il pagamento non integrale dei creditori muniti di garanzie reali (ipoteche o pegni), a condizione di rispettare un vincolo: ai creditori ipotecari deve essere garantito un importo non inferiore a quello che otterrebbero dalla vendita forzata del bene dato in garanzia. In altre parole, si può “tagliare” il credito ipotecario (falcidia del credito privilegiato), ma non al di sotto del presumibile valore di realizzo del relativo immobile. Questo principio, già affermato nell’art. 7, co.1 della L.3/2012, è ora trasfuso nel CCII e garantisce un equo contemperamento tra gli interessi del debitore e quelli del creditore ipotecario.

La procedura del piano del consumatore ha la caratteristica di non richiedere il voto dei creditori: è il giudice a valutare la fattibilità e la meritevolezza della proposta, anche in presenza di opposizione da parte della banca o di altri creditori. Ciò consente al consumatore, ad esempio, di salvare la propria prima casa anche contro il parere della banca, se il piano dimostra che il creditore ipotecario riceverà almeno il valore di mercato dell’immobile. Il tribunale verifica, tramite la relazione dell’OCC, che il debitore abbia agito senza colpa grave e che la proposta assicuri ai creditori garantiti quella soglia minima di soddisfacimento. Un esempio concreto: una coppia di coniugi sovraindebitati, con la casa all’asta per mutuo impagato, ha presentato un piano del consumatore offrendo alla banca il pagamento di circa il 37% del debito residuo, corrispondente al reale valore di mercato dell’immobile ipotecato (fortemente deprezzato rispetto al mutuo originario). Il Tribunale ha omologato il piano, ritenendo rispettata la regola del pagamento non inferiore al ricavato liquidatorio, e di conseguenza l’ipoteca della banca verrà cancellata a fronte dell’incasso di quella somma. La vendita forzata è stata evitata e i debitori potranno mantenere l’immobile pagando la cifra ridotta concordata. Durante la procedura, l’asta è stata sospesa, offrendo loro protezione immediata.

Nel concordato minore, che è l’omologo per imprenditori minori e professionisti, il meccanismo è simile ma prevede il voto dei creditori. Il debitore propone un piano che può contemplare la continuazione dell’attività o la liquidazione parziale dei beni; i creditori vengono suddivisi in classi e votano sulla proposta. Anche in questo caso i creditori ipotecari possono essere soddisfatti parzialmente (sempre nei limiti del valore del bene). Se la maggioranza approva il piano (e il tribunale lo ritiene conforme alla legge), esso diventa vincolante anche per gli eventuali dissenzienti. Spesso, per ottenere l’approvazione, il debitore dovrà negoziare con la banca creditrice ipotecaria, offrendo ad esempio la vendita dell’immobile a condizioni vantaggiose o un apporto di risorse esterne per incrementare la percentuale di soddisfacimento. In ogni caso, dopo l’omologa del concordato minore, l’ipoteca verrà gestita secondo i termini del piano: tipicamente, se è prevista la liquidazione dell’immobile, la banca verrà pagata con il ricavato fino a concorrenza del suo credito ammesso (al valore di stima), e poi l’eventuale eccedenza di debito sarà falcidiata. Se invece il piano prevede la continuazione dell’attività e la rettifica delle condizioni del mutuo, il creditore ipotecario potrebbe accettare un allungamento del termine o una riduzione del tasso, mantenendo l’ipoteca ma con un rischio minore di insolvenza.

Un enorme vantaggio di queste procedure è l’effetto di esdebitazione: una volta eseguito il piano (o concordato) e pagate le somme promesse, il debitore ottiene la liberazione definitiva dai debiti residui non soddisfatti. Ciò significa che, dopo l’adempimento, l’eventuale parte di credito ipotecario che eccede il valore del bene viene definitivamente cancellata, senza possibilità per la banca di agire oltre. L’ipoteca viene quindi eliminata dai registri a seguito della completa esecuzione del piano omologato (o anche prima, se il piano dispone la vendita del bene e la distribuzione del ricavato). In caso di inadempimento del piano, invece, il beneficio decade e i creditori possono riprendere le loro azioni (l’ipoteca originaria conserva la sua efficacia, salvo sia intervenuta parziale soddisfazione nel frattempo). Infine, qualora un debitore non riesca a sostenere un piano, resta percorribile la soluzione della liquidazione controllata del patrimonio (artt. 268-277 CCII), procedura concorsuale liquidatoria in cui l’immobile ipotecato viene venduto e il ricavato distribuito ai creditori (con l’ipoteca che viene cancellata in sede di vendita), e al termine il debitore persona fisica può comunque ottenere l’esdebitazione dei debiti insoddisfatti.

Tabella 2 – Confronto tra Strumenti Stragiudiziali/Concorsuali

Strumento	Natura	Soggetti coinvolti	Caratteristiche principali
Accordo transattivo (saldo e stralcio, ecc.)	Stragiudiziale volontario	Debitore e creditore	Liberamente negoziato; può prevedere pagamenti parziali in cambio di riduzione/cancellazione ipoteca. Vantaggio: rapidità e flessibilità. Rischio: richiede consenso del creditore.
Mediazione civile (D.Lgs. 28/2010)	Stragiudiziale ADR (obbligatoria prima del giudizio)	Debitore, creditore e mediatore	Tentativo formale di conciliazione. Se accordo: titolo esecutivo e riduzione ipoteca concordata. Se fallisce: si procede giudizialmente. Favorisce dialogo, ma non vincola se non c’è intesa.
Negoziazione assistita (L. 162/2014)	Stragiudiziale ADR (facoltativa)	Debitore e creditore con avvocati	Patto di negoziare con assistenza legale. L’accordo raggiunto ha efficacia esecutiva. Utile per definire piani di rientro e restrizioni ipoteca multi-creditore. Necessita cooperazione delle parti.
Piano del consumatore (art. 67 CCII)	Procedura concorsuale giudiziale	Debitore (consumatore), tutti i creditori, OCC, Tribunale	Procedura omologata dal giudice senza voto creditori. Consente falcidia di ipoteca entro limite valore bene. Sospende esecuzioni. Debitore esdebitato a fine piano. Tempi medio-lunghi, richiede requisiti di meritevolezza.
Concordato minore (art. 74 CCII)	Procedura concorsuale giudiziale	Debitore (impresa minore), creditori, OCC, Tribunale	Piano soggetto a voto dei creditori. Possibile continuazione attività o liquidazione parziale. Ipoteca falcidiabile nei limiti valore garanzia. Se approvato e omologato, vincola tutti. Richiede maggioranze di voto e sostenibilità del piano.
Liquidazione controllata (art. 268 CCII)	Procedura concorsuale liquidatoria	Debitore sovraindebitato, curatore, Tribunale	Vendita di tutti i beni, inclusi quelli ipotecati, con cancellazione ipoteche al decreto di trasferimento. Creditori ipotecari soddisfatti sul ricavato secondo grado. Debitore esdebitato a fine procedura (persona fisica). Ultima ratio se piano non praticabile.

Esempi Pratici e Casi di Studio

Caso 1: Riduzione di un’Ipoteca Fondiaria dopo Pagamenti Parziali

Situazione: Un imprenditore aveva acceso un mutuo fondiario di €500.000 garantito da ipoteca sulla sede aziendale. Dopo alcuni anni, è riuscito a ridurre il debito residuo a €350.000 mediante pagamenti regolari, ma l’ipoteca risulta ancora iscritta per l’importo originario (oltre accessori, circa €600.000). Ciò ostacola la possibilità di ottenere nuovi finanziamenti, poiché nei registri risulta un gravame molto elevato sul cespite. L’imprenditore chiede alla banca una riduzione volontaria dell’ipoteca, ma l’istituto temporeggia.
Strategia: Verificato che è stato estinto il 30% del debito originario (ben oltre il quinto richiesto), l’imprenditore decide di agire ex art. 2872 c.c.. Prepara dunque, con l’aiuto del legale, un ricorso al Tribunale per ottenere la riduzione coattiva. Nel ricorso indica gli estremi dell’ipoteca volontaria (iscritta a favore della Banca XYZ sull’immobile censito al N.C.E.U. di …, partita …, per €600.000) e documenta i pagamenti effettuati (allegando le contabili bancarie attestanti il rimborso di €150.000 di capitale). Richiama l’art. 39 TUB e l’art. 2873 c.c., evidenziando che il diritto alla riduzione è maturato. Chiede quindi al Tribunale di ordinare la riduzione della somma iscritta da €600.000 a €420.000, corrispondente all’ammontare attuale del debito (considerando il capitale residuo più interessi maturati).

Di seguito un estratto semplificato del Ricorso:

“Tribunale di [Milano] – Ricorso ex art. 2872 c.c.* per riduzione di ipoteca* \
Ricorrente: Alfa S.r.l., in persona del legale rappresentante Sig. Mario Rossi, c.f… \
Resistente: Banca XYZ S.p.A., c.f…, in persona del legale rapp… \
Oggetto: Riduzione dell’ipoteca iscritta il 10/09/2018 al n. … Reg. Generale, in favore di Banca XYZ S.p.A., sui beni siti in …, a garanzia del mutuo fondiario n. 12345, originariamente per €600.000. \
Alfa S.r.l., esponendo che: (i) dall’iscrizione dell’ipoteca in oggetto il debito garantito si è ridotto da €500.000 a €350.000, avendo la ricorrente effettuato pagamenti per €150.000 (pari al 30% del capitale mutuato); (ii) persistono le iscrizioni ipotecarie per l’importo originario, eccedente l’entità attuale del credito; (iii) ricorrono dunque i presupposti di cui all’art. 2873, co.2 c.c. e all’art. 39, co.5 D.lgs. 385/93 (estinzione di oltre un quinto del debito originario) per ottenere la proporzionale riduzione della somma iscritta; \
tutto ciò premesso, chiede \
che l’Ill.mo Tribunale voglia disporre la riduzione dell’ipoteca iscritta il 10/09/2018 a favore di Banca XYZ S.p.A., limitandone l’importo garantito da €600.000 a €420.000, o nella diversa somma ritenuta di giustizia, ordinando la conseguente annotazione nei Registri Immobiliari.”

Nel ricorso il debitore ha incluso una perizia giurata che conferma che l’immobile in questione vale almeno €500.000, quindi l’ipoteca ridotta a €420.000 lascia comunque alla banca un margine di garanzia superiore al 100% del credito. La banca, a fronte di tale iniziativa, decide di non opporsi in giudizio e accetta la riduzione. Il Tribunale emette decreto favorevole e l’ipoteca viene annotata in riduzione. Ora Alfa S.r.l. risulta avere un’ipoteca per €420.000 (invece di €600.000), in linea con il debito residuo: ciò migliora il rating dell’azienda e libera capacità di credito per futuri finanziamenti.

Caso 2: Restrizione dell’Ipoteca dopo la Vendita di un Immobile

Situazione: Il Sig. Bianchi ha ottenuto un decreto ingiuntivo a suo favore contro il Sig. Verdi per €100.000. Su tale base, Bianchi ha iscritto ipoteca giudiziale su tre immobili di proprietà di Verdi (valore complessivo circa €300.000). Successivamente Verdi vende uno di questi immobili (una villetta del valore di €120.000) al Sig. Neri, che accetta l’acquisto nonostante l’ipoteca, confidando che il debito di Verdi verrà presto saldato. A distanza di un anno, tuttavia, Verdi non ha ancora pagato Bianchi, e Neri si ritrova proprietario di una villetta ancora ipotecata, con il rischio di pignoramento.
Problema: Neri, pur non essendo debitore, non può liberamente disporre della villetta a causa dell’ipoteca di Bianchi. Vorrebbe ottenere un mutuo sulla villetta, ma la banca glielo nega finché persiste l’ipoteca altrui.
Strategia: In base all’art. 2872 c.c., Verdi (l’originario debitore) oppure lo stesso Neri (terzo acquirente interessato) possono chiedere la restrizione dell’ipoteca di Bianchi ai soli due immobili ancora di proprietà di Verdi, liberando la villetta venduta. Si valuta che i due beni residui valgono €180.000, sufficienti a garantire ampiamente il credito di €100.000 (rapporto 1,8:1 > soglia di sicurezza). Verdi, per mantenere fiducia col suo acquirente, presenta un ricorso ex art. 2872 c.c. al Tribunale, evidenziando che “il valore dei beni vincolati eccede di oltre un terzo l’importo del credito”. Nello specifico, il totale valore beni (€300.000) supera di tre volte il credito (€100.000), per cui potrebbe essere liberato anche più di un immobile. Notiamo che, in base all’art. 2875 c.c., la restrizione può avvenire anche se l’ipoteca grava su un unico immobile, purché questo sia “comodamente divisibile” in più parti: ciò significa che, se un bene è fisicamente frazionabile (ad es. un terreno o un complesso suscettibile di suddivisione) senza pregiudicare il suo valore, il debitore può chiedere di liberarne una porzione. Nel nostro caso, avendo tre immobili separati, la divisibilità non è un problema. Verdi illustra che i due beni rimanenti (appartamento e magazzino) garantiscono già due volte il debito.

In udienza, il creditore Bianchi inizialmente si oppone, temendo di perdere garanzie: fa notare che Verdi è inadempiente e che frammentare le garanzie potrebbe rendere l’esecuzione più difficile. Tuttavia, il giudice considera che il credito di Bianchi resterebbe comunque garantito da beni per €180.000, ben oltre il dovuto, e che Neri ha acquistato in buona fede un immobile il cui valore eccede la quota di debito garantita. Richiama la Cassazione sul punto, secondo cui l’acquirente di un bene ipotecato ha un “interesse meritevole di tutela” a ottenerne la liberazione se l’ipoteca può concentrarsi sugli altri beni del debitore.
Esito: Il Tribunale accoglie la richiesta e dispone la restrizione: l’ipoteca di Bianchi verrà mantenuta solo sui due immobili rimasti a Verdi e cancellata (per annotazione) sulla villetta ora di Neri. Quest’ultimo potrà così offrire l’immobile libero alla banca per il mutuo. Bianchi conserva comunque un’ipoteca su beni dal valore sufficiente. Se Verdi persisterà nel mancato pagamento, Bianchi potrà pignorare quei due beni. Neri ha evitato di ritrovarsi coinvolto nell’esecuzione, grazie all’uso efficace dello strumento di riduzione dell’ipoteca.

Caso 3: Piano del Consumatore per Debito Ipotecario Eccessivo

Situazione: I coniugi Rossi hanno contratto un mutuo ipotecario di €150.000 per l’acquisto della loro prima casa. A causa di sopravvenute difficoltà economiche (perdita del lavoro), accumulano un forte ritardo nei pagamenti. La banca avvia un pignoramento: la casa viene stimata dal CTU in soli €60.000 (il mercato immobiliare è calato e l’immobile necessita di ristrutturazioni). Il debito complessivo verso la banca, con interessi e spese legali, ammonta intanto a €170.000. All’asta la casa rischia di essere venduta per un valore molto inferiore al debito, lasciando comunque i coniugi indebitati per la differenza.
Strategia: I coniugi, assistiti da un OCC, scelgono la procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore (piano del consumatore). Nel piano propongono di pagare alla banca €60.000, cioè l’intero valore di mercato della casa, in 4 anni (grazie a nuovi impieghi trovati nel frattempo e a un aiuto dai familiari). Il piano prevede che la casa resti ai debitori, i quali si impegnano a destinare tutte le risorse disponibili a queste rate. Ai creditori chirografari offrono una percentuale simbolica (il piano è sostenibile principalmente perché elimina il mutuo eccedente). L’OCC redige una relazione attestando che: (i) la causa dell’insolvenza è la perdita involontaria del lavoro e non c’è stato dolo o colpa grave; (ii) la proposta verso la banca rispetta il criterio di legge, poiché €60.000 è esattamente quanto la banca ricaverebbe vendendo l’immobile all’asta (anzi, forse di più, evitando costi e ribassi d’asta).
Esito: Il Tribunale omologa il piano del consumatore nonostante l’opposizione formale della banca (che avrebbe preferito proseguire l’esecuzione sperando in un miglioramento di mercato). Dispone contestualmente la sospensione della procedura esecutiva pendente. I coniugi iniziano a pagare le rate stabilite nel piano. Una volta versati i €60.000 (entro 4 anni), otterranno l’esdebitazione: il loro residuo debito verso la banca verrà definitivamente cancellato. La banca dal canto suo riceverà in tutto la somma corrispondente al valore reale del bene, evitando l’incertezza e i tempi di una vendita forzata. L’ipoteca verrà cancellata a seguito dell’esecuzione del piano omologato, liberando completamente l’immobile da ogni gravame. I coniugi avranno così salvato la propria casa e ritrovato sostenibilità finanziaria.

Caso 4: Riduzione di un’Ipoteca Esattoriale dopo Annullamento di Cartelle

Situazione: La società Alfa aveva accumulato debiti tributari iscritti a ruolo per €250.000. L’Agente della Riscossione (ADER) ha iscritto ipoteca legale sugli immobili sociali per €500.000 (corrispondente al doppio del debito, come prassi cautelativa). Successivamente, Alfa impugna alcune cartelle e ottiene in Commissione Tributaria l’annullamento di €150.000 di debiti (tasse non dovute). Il debito residuo scende così a €100.000, sotto la soglia di €120.000 (20% del totale iniziale) necessaria per giustificare ipoteca in base all’art. 77 DPR 602/73.
Problema: Formalmente l’ipoteca iscritta da ADER è ancora di €500.000, benché il credito sia ormai molto inferiore. Alfa chiede ad ADER la cancellazione completa del vincolo, ma l’Agente obietta che vi sono comunque €100.000 ancora a ruolo, e non intende rinunciare alla garanzia per intero.
Strategia: Alfa presenta ricorso al Giudice Tributario, nell’ambito del medesimo giudizio sulle cartelle, chiedendo in via consequenziale la riduzione dell’ipoteca ai sensi dell’art. 2872 c.c.. Argomenta che l’ipoteca attuale è per la maggior parte priva di causa (essendo venute meno €150.000 di pretese) e che, ai sensi della giurisprudenza di Cassazione, il giudice tributario di merito può ridurre l’iscrizione ipotecaria senza doverla annullare del tutto. Poiché il debito residuo è €100.000, propone di ridurre l’importo garantito a €200.000 (il doppio del debito, come previsto dal DPR 602/73 quale massimo garantibile).
Esito: La Corte di Giustizia Tributaria accoglie parzialmente: riconosce che l’ipoteca deve essere “ricondotta nella giusta misura”e ordina la riduzione dell’iscrizione ipotecaria da €500.000 a €200.000. Non accoglie l’istanza di annullamento totale perché comunque un debito significativo rimane (superiore alla soglia di legge di €20.000), ma riduce il vincolo all’importo proporzionato. ADER provvede ad annotare la riduzione. In tal modo, gli immobili di Alfa risultano alleggeriti: prima erano ipotecati al 200% di garanzia, ora al 200% del debito reale (coerente con i limiti di legge). Se in futuro Alfa pagherà anche i €100.000 residui, potrà ottenere la cancellazione completa dell’ipoteca; nel frattempo, l’importo ridotto migliora la posizione di Alfa rispetto ad altri creditori e consente di evitare eventuali contestazioni di abuso di garanzia da parte dell’Agente.

FAQ – Domande Frequenti

D: Qual è la differenza tra riduzione e restrizione dell’ipoteca?
R: La riduzione in senso stretto si riferisce alla diminuzione dell’importo della somma garantita dall’ipoteca, mentre la restrizione indica la liberazione di parte dei beni ipotecati dal vincolo (lasciando l’ipoteca solo su alcuni beni). Entrambe sono forme di riduzione dell’ipoteca (art. 2872 c.c.), solo che la prima agisce sul quantum del credito garantito, la seconda sul quid (i beni vincolati).

D: Chi può chiedere la riduzione o restrizione di un’ipoteca?
R: Il soggetto tipicamente legittimato è il debitore proprietario dei beni ipotecati. Tuttavia la legge tutela “qualsiasi interessato”, quindi anche un terzo proprietario il cui bene sia gravato da ipoteca altrui (es. terzo datore d’ipoteca, o acquirente di immobile ipotecato) può attivarsi. Nel caso di ipoteca legale ex lege (es. venditore, coerede) la richiesta sarà fatta dal debitore che ha costituito la garanzia o dal nuovo proprietario del bene.

D: Serve il consenso del creditore per ridurre l’ipoteca?
R: Se il creditore è collaborativo, è possibile ottenere la riduzione volontaria con una semplice istanza o accordo (la legge prevede che “la riduzione può dipendere dalla volontà del creditore”). In mancanza di accordo, però, il debitore ha diritto alla riduzione quando ricorrono i presupposti (pagamento di almeno 1/5 o eccesso di garanzia). In tal caso dovrà rivolgersi al Tribunale, senza bisogno del consenso del creditore: il giudice, verificati i requisiti, ordinerà la riduzione coattivamente. Il creditore dovrà adeguarsi (pena risarcimento danni se oppone un rifiuto ingiustificato).

D: Ho rimborsato più del 20% del mutuo: l’ipoteca si riduce automaticamente?
R: No, la riduzione non è automatica. Il pagamento di almeno un quinto del debito dà diritto alla riduzione, ma occorre comunque presentare una richiesta formale. Il debitore può chiederla alla banca (che di norma accetta e avvia l’annotazione) oppure, se la banca non procede, deve attivare il ricorso in tribunale. Fino ad allora, l’ipoteca resta iscritta per l’importo iniziale.

D: Quali costi comporta ottenere una riduzione di ipoteca?
R: Se avviene in via volontaria, i costi sono contenuti: la banca potrebbe addebitarvi spese amministrative minime per l’atto di assenso, oltre al compenso del notaio per l’annotazione. In via giudiziale, invece, bisogna considerare il contributo unificato per il ricorso (dipende dal valore, indicativamente qualche centinaio di euro) e le eventuali spese legali. In entrambi i casi, c’è un’imposta ipotecaria dello 0,5% sul valore ridotto o sul bene liberato per registrare l’annotazione. Se il creditore aveva opposto un rifiuto ingiustificato, il giudice può porre le spese a suo carico.

D: La riduzione dell’importo ipotecato influisce sul grado dell’ipoteca o sui diritti di altri creditori?
R: Ridurre l’importo non altera il grado (posizione nella graduatoria) dell’ipoteca, che resta quella originaria. Tuttavia, essendo retroattiva, la riduzione fa sì che eventuali creditori ipotecari di grado successivo non possano più contare sull’eventuale “spazio” liberato se l’importo iniziale era superiore: quella eccedenza si considera come mai garantita sin dall’origine. In pratica, i creditori sottoposti migliorano la loro posizione solo per la parte in cui l’ipoteca superiore è stata annullata retroattivamente.

D: Se il valore dell’immobile aumenta o diminuisce, posso chiedere una modifica dell’ipoteca?
R: L’aumento del valore dell’immobile di per sé non dà diritto al debitore di chiedere una riduzione (la legge esclude riduzioni per oscillazioni di mercato esterne). Viceversa, una forte diminuzione del valore può essere gestita con un piano del consumatore o un accordo: come visto, il debitore in crisi può proporre di pagare solo il nuovo valore di mercato al creditore ipotecario, ottenendo la falcidia del debito residuo. Ma ciò richiede una procedura concorsuale o il consenso del creditore: fuori da quei casi, l’ipoteca resta invariata a meno che non vi siano i presupposti di legge (pagamenti o eccedenza >1/3) indipendenti dal valore.

D: L’ipoteca può essere ridotta più volte man mano che saldo il debito?
R: Sì, ma con qualche limite. L’art. 2874 c.c. permette la riduzione una tantum, salvo nuovi pagamenti: in pratica, ogni volta che raggiungete un ulteriore quinto pagato, potete chiedere una nuova riduzione proporzionale. Ad esempio, dopo aver pagato il 20% iniziale ottenete una riduzione; poi pagando un altro 20% (cioè il 36% del debito originario totale) potrete chiedere un’ulteriore riduzione, e così via. In teoria, il debito residuo va di quinto in quinto finché, all’estinzione completa, l’ipoteca sarà cancellata.

D: Cosa succede se la banca (o altro creditore ipotecario) cede il credito a una società di recupero? Posso ancora ottenere la riduzione?
R: Sì. La cessione del credito garantito comporta il trasferimento dell’ipoteca al nuovo creditore (art. 2843 c.c.). Il vostro diritto alla riduzione rimane intatto e opponibile al cessionario. Dovrete rivolgere la richiesta di riduzione al nuovo creditore (ad esempio la società cessionaria); in caso di inerzia o rifiuto, potrete sempre agire in tribunale. Il cambio di creditore non pregiudica quindi i rimedi previsti dalla legge a tutela del debitore.

D: Come avviene in concreto il frazionamento del mutuo del costruttore (ipoteca 2825-bis)?
R: Il costruttore che ha acceso un mutuo ipotecario sull’intero edificio deve, prima di vendere le singole unità, chiedere alla banca un atto di frazionamento del mutuo e dell’ipoteca. In pratica, il debito complessivo viene suddiviso in quota-parte su ciascuna unità immobiliare, con conseguente frazionamento dell’ipoteca. Ad esempio, se il mutuo iniziale di €1.000.000 gravava su 10 appartamenti, il costruttore ottiene dalla banca la suddivisione in 10 mutui/quote da €100.000 ciascuno garantiti ipotecariamente sui rispettivi appartamenti. Quando viene venduto un appartamento, l’acquirente di solito si accolla la quota di mutuo (€100.000) concordata e l’ipoteca rimane solo su quella unità per l’importo frazionato. Il notaio, per legge (art. 8 D.lgs. 122/2005), non può stipulare il rogito se non ha prova che l’ipoteca originaria sia stata frazionata o cancellata in relazione all’immobile oggetto di compravendita. Ciò garantisce che chi acquista la casa dal costruttore la ottenga libera dall’ipoteca generale (restando semmai gravata solo dalla quota di mutuo che ha scelto di accollarsi). Se il costruttore fosse inadempiente nel frazionare/cancellare, l’acquirente è tutelato potendo chiedere giudizialmente la liberazione dell’immobile, forte delle norme di legge citate.

D: Posso vendere un immobile che ha un’ipoteca sopra?
R: Sì, l’immobile ipotecato si può vendere, ma l’ipoteca lo segue in capo all’acquirente (l’ipoteca è “di diritto ambulatorio”). In pratica, il compratore diventa proprietario però il bene resta gravato dal vincolo finché il debito non viene estinto o l’ipoteca ridotta/cancellata. Per questo, nelle compravendite si fa normalmente in modo di estinguere o frazionare l’ipoteca al rogito: ad esempio, parte del prezzo pagato dall’acquirente viene usata per saldare il mutuo residuo e ottenere la contestuale cancellazione dell’ipoteca (la banca rilascia l’assenso alla cancellazione direttamente in atto). Oppure, come visto per i costruttori, si procede al frazionamento così che ogni acquirente si accolli solo una quota di mutuo e ipoteca. In assenza di tali accorgimenti, l’acquirente dovrebbe accettare il bene con ipoteca (solitamente ottenendo uno sconto sul prezzo) e potrà poi attivarsi lui stesso per la riduzione/cancellazione se ne ricorrono i presupposti.

D: Cosa accade all’ipoteca se l’immobile viene venduto all’asta?
R: In sede di esecuzione forzata, quando un immobile ipotecato viene aggiudicato all’asta, il giudice emette un decreto di trasferimento che pulisce il bene da ipoteche e pignoramenti. L’acquirente, dunque, ottiene l’immobile libero dai vincoli pregressi (art. 586 c.p.c.). Le ipoteche dei creditori vengono trasferite sul prezzo ricavato: in pratica, il denaro versato dall’aggiudicatario sostituisce il bene come garanzia. Da quel momento, i creditori ipotecari faranno valere il loro diritto di prelazione sulla somma depositata, secondo i gradi (tramite il progetto di distribuzione). Se il ricavato è sufficiente, i crediti ipotecari verranno pagati in tutto o in parte e le relative ipoteche si estingueranno definitivamente. Se invece il prezzo d’asta non basta a soddisfare integralmente tutti i creditori ipotecari, essi rimarranno chirografari (creditori non garantiti) per la parte eccedente; tuttavia, poiché l’immobile è ormai trasferito libero, l’ipoteca non potrà più gravare su di esso né su altri beni. Il debitore, salvo esdebitazione o accordi successivi, resterà personalmente obbligato verso i creditori per l’eventuale debito residuo non coperto dal ricavato, ma senza più garanzia reale.

Conclusioni

La riduzione o restrizione dell’ipoteca è uno strumento fondamentale per equilibrare il rapporto tra credito e garanzia, soprattutto in tempi di oscillazioni economiche e immobiliari. Abbiamo visto come l’ordinamento, pur tutelando rigorosamente i diritti dei creditori ipotecari, offra ai debitori una serie di rimedi – dal ricorso giudiziale alle soluzioni negoziali e concorsuali – per evitare che un’ipoteca eccessiva diventi un ostacolo insormontabile. È importante per imprenditori e professionisti conoscere queste possibilità: un’ipoteca sovradimensionata può bloccare investimenti, impedire vendite o pregiudicare la continuità aziendale, ma con gli strumenti giusti è spesso possibile ridurne l’impatto in modo legittimo e sostenibile.

Rimanere informati è essenziale: nuove norme possono introdurre opportunità aggiuntive o procedure più snelle, mentre la giurisprudenza può talora aprire la strada a interpretazioni favorevoli ai debitori (o, viceversa, più restrittive). Per esempio, il diritto ipotecario e fallimentare sono ambiti in continua evoluzione (si pensi alle riforme del Codice della Crisi o agli orientamenti innovativi dei tribunali in materia di sovraindebitamento). In caso di dubbio, è opportuno consultare un avvocato specializzato, che saprà individuare lo strumento più adatto – giudiziale o stragiudiziale – per affrontare la specifica situazione ipotecaria. Con le giuste mosse, ridurre o circoscrivere un’ipoteca eccessiva si può fare con successo: richiede conoscenza delle regole, preparazione di prove solide e, talvolta, un pizzico di negoziazione o creatività nel trovare soluzioni concordate. Ma i benefici – in termini di liquidità recuperata, patrimonio salvaguardato e rapporti riequilibrati – giustificano ampiamente l’impegno. Un debitore informato dei propri diritti è un debitore in grado di gestire meglio le proprie obbligazioni, anche di fronte alle difficoltà. Questa guida ha fornito un quadro completo e aggiornato al maggio 2025 delle possibilità a disposizione. Rimanere informati è essenziale: il diritto ipotecario e fallimentare sono ambiti in continua evoluzione (si pensi alle riforme del 2021-2024 in ambito crisi d’impresa) e agli orientamenti più recenti. In caso di dubbio, è opportuno consultare un avvocato specializzato, che saprà individuare lo strumento più adatto – giudiziale o stragiudiziale – per affrontare la specifica situazione ipotecaria. Con le giuste mosse, ridurre o circoscrivere un’ipoteca eccessiva diventa un obiettivo concretamente raggiungibile, restituendo equilibrio finanziario al debitore e garantendo comunque al creditore la sicurezza necessaria.

Riferimenti Normativi, Giurisprudenziali e Bibliografici

Normativa: Codice Civile: artt. 2808 (nozione di ipoteca), 2809 (indivisibilità), 2817 (ipoteca legale del venditore e coerede), 2818 (ipoteca giudiziale), 2825-bis (ipoteca su immobile da costruire e preliminare), 2838 (limiti d’iscrizione e nullità parziale), 2843 (trasferimento dell’ipoteca al cessionario del credito), 2872 (riduzione dell’ipoteca: beni o somma), 2873 (presupposti riduzione: 1/5 debito), 2874 (istanza unica salvo nuovi pagamenti), 2875 (sproporzione >1/3 valore beni), 2876 (danni per opposizione temeraria). Codice Proc. Civile: artt. 615 (opposizione a esecuzione), 619 (opposizione di terzo), 624 (sospensione esecuzione), 624-bis (sospensione es. per procedure concorsuali), 495 (conversione pignoramento), 496 (riduzione pignoramento), 700 (tutela cautelare d’urgenza). T.U. Bancario (D.Lgs. 385/1993): art. 38 (credito fondiario, limite 80% valore), art. 39 c.5 (diritto a riduzione 1/5 e liberazione beni). DPR 602/1973: art. 77 (ipoteca esattoriale, soglia €20.000). D.Lgs. 122/2005: art. 8 (frazionamento mutui edilizi e divieto rogito senza liberazione). Codice della Crisi e Insolvenza (D.Lgs.14/2019 e succ. mod.): artt. 54 (sospensione esecuzioni), 67-73 (piano del consumatore, ristrutturazione debiti), 74-83 (concordato minore).

Giurisprudenza: Cass. Civ. Sez. II, 27/03/2001 n. 4428 (legittimazione dell’acquirente di bene ipotecato a chiedere restrizione); Cass. Civ. Sez. II, 18/03/2024 n. 7165 (riduzione ipoteca: solo proprietario attuale può chiederla, non promissario); Cass. Civ. Sez. V, 23/12/2020 n. 29364 (giudice tributario può ridurre ipoteca esattoriale proporzionalmente all’annullamento di parte del debito); Cass. Civ. Sez. VI-5, 05/01/2022 n. 203 (invalida in parte ipoteca esattoriale: va ridotta e non annullata in toto); Cass. Civ. Sez. III, 05/04/2016 n. 6533 (abuso del diritto del creditore che rifiuta riduzione ipoteca eccessiva, danni ex art. 96 c.p.c.); Cass. Civ. Sez. Un. 16/11/2021 n. 32198 (conferma falcidia crediti ipotecari in sovraindebitamento); Tribunale di Nola, 28/07/2020 (es. sospesa asta e omologato piano consumatore con pagamento 37% mutuo); Tribunale di Cassino, ord. 17/07/2024 (ridotta in via cautelare ipoteca sproporzionata 8x il credito); Tribunale di Pordenone 2023 (concordato minore: rispetto valore di liquidazione per ipoteca); ABF (Arbitro Bancario Finanziario) Napoli, dec. n. 5427/2014 (diritto del debitore a riduzione somma e restrizione beni ex art. 39 TUB); ABF Milano, dec. n. 5501/2023 (presupposti restrizione ipotecaria, limite LTV 80%); ABF Coord. dec. n. 6137/2014 (scelta bene da liberare spetta al creditore ma con buona fede).

Riduzione o Restrizione Ipotecaria? Fatti Aiutare Da Studio Monardo

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⚠️ In entrambi i casi, puoi chiedere legalmente la riduzione o la restrizione dell’ipoteca.
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🎓 Le qualifiche dell’Avvocato Giuseppe Monardo

✔️ Avvocato esperto in esecuzioni immobiliari e diritto bancario
✔️ Gestore della Crisi – iscritto al Ministero della Giustizia
✔️ Consulente in piani di rientro, saldo e stralcio, e tutela immobiliare
✔️ Autore di opposizioni a pignoramenti e accordi con banche
✔️ Difensore di cittadini, PMI e garanti con immobili ipotecati

Conclusione

Un’ipoteca non è per sempre. Se il debito cambia, anche la garanzia può (e deve) cambiare.
Con la riduzione o restrizione ipotecaria, puoi riacquistare libertà sui tuoi beni, vendere immobili e ripartire.

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