Hai ricevuto un atto di pignoramento o una notifica di vendita all’asta della tua casa?
Temi di perdere l’abitazione per debiti con la banca, l’Agenzia delle Entrate o altri creditori?

Questa guida dello Studio Monardo – avvocati esperti in esecuzioni immobiliari, sovraindebitamento e tutela del patrimonio – ti spiega come funziona la procedura di pignoramento, quali strumenti hai per bloccare l’asta e come difendere legalmente la tua casa, anche se sei in difficoltà economica.

Scoprirai:

• Cosa succede quando una casa viene pignorata: chi può chiedere la vendita, quali sono le fasi della procedura e quando parte l’asta vera e propria;
• Quali sono i tempi e i margini per intervenire prima della vendita, anche se hai già ricevuto la notifica del tribunale;
• Come sospendere l’asta con strumenti legali:
  – Accordi di saldo e stralcio
  – Rateizzazioni o rinegoziazioni del debito
  – Istanza di sospensione o opposizione all’esecuzione
  – Accesso a procedure di sovraindebitamento (es. piano del consumatore, ristrutturazione dei debiti)
• Quando la vendita può essere bloccata per irregolarità formali, debiti prescritti o atti impugnabili;
• Come evitare di subire passivamente: ogni giorno conta, ma con l’assistenza giusta puoi agire in tempo per salvare l’immobile o quantomeno rinegoziare condizioni più sostenibili.

Con il supporto legale adeguato puoi fermare la vendita forzata, difendere il tuo diritto alla casa e trovare una soluzione concreta anche in presenza di debiti elevati.

Alla fine della guida potrai richiedere una consulenza riservata con l’Avvocato Monardo, analizzare gli atti che hai ricevuto e costruire una strategia personalizzata per salvare la tua abitazione, proteggere i tuoi cari e voltare pagina in sicurezza.

1. Introduzione

Il pignoramento immobiliare e la conseguente vendita all’asta rappresentano l’epilogo più temuto per chi si trova in difficoltà economiche e rischia di perdere la propria abitazione o immobile aziendale. Per evitare la vendita forzata all’asta esistono tuttavia diverse soluzioni pre-asta, sia di natura giuridica che negoziale, che consentono al debitore di salvare la casa o quantomeno di gestire la situazione debitoria in modo meno traumatico e più vantaggioso. Questa guida – aggiornata a maggio 2025 – offre un quadro completo e approfondito di tutte le strategie disponibili per bloccare o scongiurare l’espropriazione forzata dell’immobile prima che venga aggiudicato all’asta.

Il taglio del documento è giuridico ma divulgativo, pensato per avvocati e imprenditori che necessitano di strumenti concreti e aggiornati per affrontare casi di immobili pignorati o in imminente asta. Analizzeremo le principali soluzioni pre-asta, tra cui:

• Saldo e stralcio del debito (accordo transattivo a saldo parziale);
• Rinegoziazione o ristrutturazione del mutuo ipotecario, anche tramite il Fondo Salva Casa;
• Piani di rientro e moratorie concordate con le banche;
• Accordi transattivi con i creditori (anche diversi dalla banca);
• Strumenti concorsuali per la crisi d’impresa, tra cui la composizione negoziata della crisi e gli accordi di ristrutturazione ex art. 182-bis L.F. (oggi Codice della Crisi), oltre ad altre procedure come il piano del consumatore per debitori civili.

Per ciascuna strategia illustreremo il funzionamento, i requisiti legali, i vantaggi e svantaggi, con riferimenti normativi e alla giurisprudenza più recente (sentenze del 2024 e 2025 di Cassazione e dei tribunali di merito). Verranno presentati casi pratici simulati – con nomi di fantasia – sia per persone fisiche (privati consumatori) sia per società o imprese, in modo da comprendere come applicare concretamente ogni soluzione.

Completeranno la guida una sezione di FAQ (Domande Frequenti) rivolte a imprenditori e proprietari indebitati, utili a chiarire i dubbi più comuni, e delle tabelle riepilogative che sintetizzano per ogni soluzione pre-asta le tempistiche, le condizioni, i vantaggi e gli eventuali rischi. Infine, in appendice, verranno elencate tutte le fonti normative e pronunce giurisprudenziali citate, per un rapido riferimento.

Prima di entrare nel merito delle singole strategie, è importante chiarire brevemente come funziona un’esecuzione immobiliare e quali spazi di manovra esistono prima che l’immobile sia venduto all’asta.

2. Il pignoramento immobiliare e l’asta giudiziaria: contesto e problemi

Quando un creditore (tipicamente una banca per mutuo non pagato, ma anche un privato o l’erario) avvia un’esecuzione forzata immobiliare, l’immobile del debitore viene pignorato e sottoposto a una procedura giudiziale di vendita all’asta. Durante la procedura:

• Il debitore mantiene la proprietà formale dell’immobile fino al decreto di trasferimento, ma perde la disponibilità: non può venderlo o disporne liberamente, né deteriorarlo.
• Viene nominato un perito estimatore dal tribunale, che valuta il bene; sulla base della perizia il giudice fissa un valore base d’asta iniziale.
• Se l’asta va deserta (assenza di offerenti), ne viene fissata un’altra con prezzo ribassato (generalmente -25% ogni volta). Ciò può portare a forti svalutazioni, talora a realizzi molto inferiori al valore di mercato.
• Il ricavato dell’asta, al netto delle spese procedurali (anche ingenti, spesso decine di migliaia di euro), viene distribuito ai creditori. Se la somma non copre interamente i debiti, i creditori possono in teoria agire per il residuo (a meno che il debitore non ottenga un’esdebitazione nelle forme di legge).

È evidente che la vendita all’asta comporta svantaggi sia per il debitore che per i creditori:

• Il debitore rischia di perdere la casa a un prezzo inferiore al valore di mercato, restando eventualmente ancora indebitato per la differenza.
• Il creditore rischia di incassare meno del dovuto (specie se il bene si svaluta dopo aste deserte) e deve attendere i tempi dell’esecuzione (spesso lunghi).

Fortunatamente, l’ordinamento offre varie possibilità di intervento prima dell’asta, per fermare o estinguere la procedura esecutiva evitando la vendita forzata. Tali soluzioni si collocano in diversi momenti:

• Dopo il precetto ma prima o subito dopo il pignoramento: es. accordi con il creditore per saldare o dilazionare il dovuto.
• Durante la procedura esecutiva (prima dell’asta): es. opposizioni legali, istanze di sospensione, accordi transattivi con pagamento del debito (anche parziale), attivazione di procedure concorsuali che sospendono l’esecuzione.
• Nei casi estremi, a ridosso dell’asta: es. richiesta al giudice di chiusura anticipata ex art. 164-bis c.p.c. se la vendita non soddisferebbe comunque i creditori.

Nei paragrafi seguenti esamineremo in dettaglio ciascuna soluzione pre-asta. Per ognuna, dopo la spiegazione teorica, sarà presentato un esempio pratico di applicazione e verranno evidenziati i riferimenti normativi e giurisprudenziali più rilevanti (massime di sentenza, nuovi istituti introdotti fino al 2025, ecc.).

3. Soluzioni pre-asta: panoramica generale

Prima di analizzare singolarmente le opzioni, ecco una panoramica schematica delle principali soluzioni per salvare un immobile prima dell’asta:

• Accordo a saldo e stralcio: Il debitore (o un terzo per lui) raggiunge un accordo con il creditore principale per estinuguere il debito con un pagamento inferiore al dovuto (saldo parziale) in cambio della cancellazione di ogni pretesa residua. Ciò estingue il pignoramento e salva l’immobile dalla vendita forzata.
• Rinegoziazione o ristrutturazione del mutuo: Riguarda in genere mutui ipotecari. Può consistere in un cambio delle condizioni (tasso, durata, rate) per rendere sostenibile il pagamento, o in una sostituzione del mutuo con uno nuovo (surroga o rifinanziamento) magari coinvolgendo garanti. Un caso particolare è la rinegoziazione con intervento statale tramite il Fondo Salva Casa (art. 41-bis D.L. 124/2019) che consente, se ricorrono specifici requisiti, di bloccare l’asta e ottenere un nuovo finanziamento garantito dallo Stato per estinguere il debito residuo.
• Piani di rientro concordato: Il debitore concorda con la banca o il creditore un piano di pagamento graduale del debito arretrato (ad esempio rate extra oltre alle normali rate di mutuo) evitando l’accelerazione del debito. Se il creditore acconsente e sospende l’azione esecutiva, il debitore può recuperare le rate scadute e rimettersi in pari, bloccando l’asta.
• Accordo transattivo con i creditori: In senso più ampio, include qualsiasi transazione con i creditori che abbia l’effetto di estinguere o ridurre il debito e porti i creditori a rinunciare all’esecuzione. Ad esempio, un accordo per pagare il dovuto in forma dilazionata fuori dal processo esecutivo, oppure un accordo con tutti i creditori intervenuti per evitare la vendita (magari trovando un acquirente privato disposto a rilevare l’immobile pagandone il prezzo ai creditori).
• Opposizioni e strumenti legali: Azioni giudiziali che il debitore può intraprendere per contestare il titolo esecutivo o il credito (es. eccependo usura nei tassi del mutuo, o altre irregolarità) oppure per ottenere una sospensione della procedura. Inoltre, strumenti come l’istanza ex art. 164-bis c.p.c. permettono, in casi di sproporzione tra costi/benefici, di chiedere la chiusura anticipata dell’esecuzione se la vendita all’asta non soddisferebbe comunque i creditori.
• Procedure concorsuali per sovraindebitamento o crisi d’impresa: Si tratta di percorsi giudiziari che consentono di ristrutturare il debito complessivo del debitore sotto controllo dell’autorità giudiziaria, spesso congelando le azioni esecutive in corso. Per le persone fisiche “non fallibili” (consumatori, piccoli imprenditori sotto soglia) esistono procedure di sovraindebitamento come il piano del consumatore (ora piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore nel Codice della Crisi) e l’accordo di composizione dei debiti. Per le imprese vi sono strumenti come gli accordi di ristrutturazione dei debiti (ex art. 182-bis L.F., ora art. 57 e ss. CCII) e il concordato preventivo, nonché il nuovo istituto della composizione negoziata della crisi introdotto nel 2021 (un percorso stragiudiziale assistito volto a trovare un accordo con i creditori). Queste procedure, se attivate, possono comportare la sospensione delle aste in corso e la definizione di un piano che eviti la liquidazione forzata del patrimonio.

Nei capitoli seguenti ciascuna di queste soluzioni verrà approfondita. Cominciamo dalle soluzioni stragiudiziali negoziali, per poi passare agli strumenti legali e concorsuali.

4. Accordo a saldo e stralcio del debito

Definizione: Il saldo e stralcio è un accordo transattivo in cui il creditore accetta di chiudere ogni esposizione debitoria a fronte di un pagamento inferiore al debito totale dovuto. In pratica, il debitore offre una somma a saldo (spesso reperita da familiari, da un nuovo finanziamento o da un terzo acquirente) e il creditore accetta di stralciare (cancellare) la parte restante del debito. Questo accordo comporta la rinuncia del creditore all’azione esecutiva e la conseguente estinzione del pignoramento, salvando l’immobile dalla vendita all’asta.

Lo strumento del saldo e stralcio è largamente utilizzato soprattutto nei confronti delle banche per mutui ipotecari in sofferenza, ma può applicarsi con qualsiasi creditore disposto a negoziare. Si tratta essenzialmente di una transazione ai sensi degli artt. 1965 e segg. c.c., in cui entrambe le parti ottengono un vantaggio:

• il debitore evita l’esproprio e libera l’immobile dal vincolo, uscendo dalla situazione debitoria (ottenendo una “liberatoria” dal creditore);
• il creditore, dal canto suo, recupera subito una parte del credito senza affrontare l’incertezza, i costi e i tempi di un’asta dagli esiti aleatori (rischio di incasso minore dopo anni).

Presupposti e fattibilità: Per convincere un creditore ad accettare un saldo e stralcio, l’offerta deve essere conveniente rispetto allo scenario dell’asta. La convenienza viene valutata considerando:

• il valore di mercato e d’asta dell’immobile pignorato: se il valore stimato o di realizzo in asta (dopo ribassi) è nettamente inferiore al debito, il creditore sarà più incline ad accettare una somma ridotta subito;
• i tempi e costi dell’esecuzione: aste protratte e spese legali riducono l’utilità per il creditore. Un pagamento immediato in saldo e stralcio può risultare preferibile a una lunga attesa con esito incerto;
• l’eventuale presenza di altri creditori: se ci sono più creditori inscritti (es. ipoteche di grado inferiore o creditori intervenuti), un accordo col solo creditore procedente potrebbe non bastare: occorre coinvolgere tutti i creditori pignoranti affinché tutti rinuncino all’esecuzione. In pratica o si stralcia anche il dovuto verso gli altri, oppure i creditori non aderenti potrebbero proseguire la procedura (subentrando nel pignoramento ai sensi dell’art. 629 c.p.c.).

Procedura pratica: Il saldo e stralcio si formalizza con una proposta scritta del debitore (o di un terzo interessato, ad es. un parente o investitore) indirizzata al creditore. Nella proposta si offre una certa somma, spesso immediata (o in più tranche ravvicinate), chiedendo in cambio:

1. L’accettazione da parte del creditore come saldo definitivo del credito (rinuncia a qualsiasi ulteriore pretesa per differenza).
2. La rinuncia o l’estinzione formale della procedura esecutiva in corso e la cancellazione di ipoteche o pignoramenti sull’immobile una volta ricevuto il pagamento.

Se il creditore accetta (magari dopo una negoziazione sull’importo), si redige un accordo transattivo scritto. Nelle esecuzioni immobiliari, tipicamente:

• La banca (o altro creditore) deposita in tribunale un atto di rinuncia agli atti esecutivi a fronte dell’avvenuto pagamento concordato, chiedendo l’estinzione della procedura.
• Il giudice dell’esecuzione, verificate le condizioni, dichiara l’estinzione del pignoramento ai sensi dell’art. 629 c.p.c., e ordina la cancellazione delle trascrizioni (ipoteca, pignoramento).

A questo punto l’immobile esce dall’asta e il debitore ne conserva la proprietà libera da vincoli.

Esempio pratico (persona fisica): Mario Rossi ha un debito residuo di €200.000 con la banca Alfa su un mutuo ipotecario, e la casa familiare è finita all’asta dopo diverse rate non pagate. L’immobile, stimato dal perito €150.000, è già andato deserto in un primo incanto e il prezzo base è sceso a €112.500. Mario riesce, con l’aiuto di parenti, a racimolare €100.000. Il suo avvocato negozia con la banca un saldo e stralcio: Mario offre €100.000 subito in cambio dell’estinzione totale del debito. La banca, valutando che in asta potrebbe incassare ancora meno (detratti i costi procedurali), accetta. Viene sottoscritto un accordo transattivo e Mario versa la somma concordata. La banca deposita l’istanza di estinzione della procedura esecutiva e il tribunale cancella il pignoramento. Risultato: la casa è salva; Mario perde €100.000 ma evita l’asta e la banca rinuncia a ulteriori pretese sui restanti €100.000.

Esempio pratico (impresa): La società Beta Srl ha un capannone ipotecato a garanzia di un mutuo di €500.000 con Banca X. Beta è in crisi di liquidità e il capannone viene pignorato: base d’asta €400.000, ma pochi investitori interessati. Beta trova un investitore disposto ad acquistare il capannone per €350.000 fuori asta. Banca X accetta un accordo: l’investitore paga €350.000, di cui €300.000 vanno alla banca a saldo del mutuo (che quindi condona €200.000 di debito a Beta) e €50.000 restano a Beta (liquido per pagare altri creditori chirografari). In parallelo, Beta ottiene che gli altri creditori intervenuti (un fornitore ipotecario di secondo grado con piccolo credito e un paio di chirografari) rinuncino all’esecuzione dietro pagamento di modeste somme dal ricavato. Formalizzati gli accordi, l’esecuzione viene chiusa senza asta e l’investitore acquista l’immobile da Beta a pignoramento cancellato. Risultato: Beta Srl perde la proprietà del capannone (ceduto all’investitore) ma ricava abbastanza da sistemare gran parte dei debiti e soprattutto evita che il bene venga svenduto all’asta (scenario in cui avrebbe perso l’immobile senza ricavare nulla per gli altri debiti). Banca X incassa subito 300k evitando tempi lunghi e incertezza.

Vantaggi e svantaggi del saldo e stralcio: I punti di forza di questa soluzione sono evidenti:

• Rapidità e certezza: se l’accordo riesce, il debitore risolve la pendenza in tempi brevi, evitando l’asta. Il creditore incassa subito.
• Salvaguardia dell’immobile: il debitore (o un suo familiare) può mantenere la proprietà se è lui a pagare il saldo; se paga un terzo acquirente, il debitore perlomeno evita le conseguenze di una vendita all’asta e può negoziare magari di rimanere nell’immobile come inquilino o riscattarlo in futuro.
• Riduzione del debito: la porzione non pagata viene stralciata, liberando il debitore da ulteriori obblighi (spesso viene formalizzata anche un’quietanza liberatoria completa del creditore).

Di contro, vi sono alcune criticità:

• Reperimento dei fondi: Il debitore deve disporre (o trovare da terzi) di una somma significativa in tempi brevi. Non tutti riescono a ottenere liquidità o finanziamenti quando sono in precarie condizioni finanziarie.
• Accordo non garantito: Il creditore non è obbligato ad accettare. Se la sua stima di realizzo in asta è vicina al credito, potrebbe rifiutare l’offerta ritenendola troppo bassa.
• Presenza di più creditori: Come detto, bisogna gestire tutti i creditori pignoranti. Basta un creditore dissenziente per impedire la completa estinzione dell’esecuzione. In tal caso, si può comunque chiudere almeno con alcuni creditori (riducendo il debito) ma l’asta potrebbe procedere per iniziativa di chi è rimasto.
• Possibile rischio revocatorio: Se il debitore paga un creditore con forte sconto mentre ha altri debiti insoluti, in caso di fallimento successivo l’operazione potrebbe essere contestata come atto in frode (anche se trattandosi di pagamento concordato su crediti scaduti, la revocatoria fallimentare ex art. 67, c.3, lett. a) L.F. non opera, ma rimane la revocatoria ordinaria se vi è frode ai danni di altri creditori). Pertanto, è bene valutare l’accordo nell’ambito complessivo dei debiti.

Giurisprudenza rilevante: Non esiste una norma specifica di legge sul “saldo e stralcio”, trattandosi di una fattispecie negoziale basata sul principio dell’autonomia contrattuale. Tuttavia, la giurisprudenza ha più volte legittimato questo tipo di accordi transattivi:

• Si riconosce la possibilità per il creditore ipotecario di rinunciare parzialmente al credito e alla garanzia in cambio di un pagamento immediato: ciò rientra nella libertà contrattuale e nell’art. 1236 c.c. (remissione parziale del debito).
• Cassazione ha ricordato che l’accordo di saldo e stralcio vincola solo le parti che vi aderiscono: un creditore non aderente non è toccato dalla transazione (Cass. civ. sez. I, 21 dicembre 2021 n. 40913, che ha ribadito l’efficacia inter partes degli accordi ex art.182-bis L.F., principio analogamente applicabile alle transazioni stragiudiziali).
• In materia di esecuzioni, si evidenzia che l’estinzione anticipata del processo esecutivo per rinuncia del creditore procedente è possibile purché non leda i diritti degli eventuali creditori intervenuti (art. 629 c.p.c.). Se altri creditori sono intervenuti, è necessaria la loro rinuncia o soddisfazione, come affermato da varie pronunce di merito (Trib. Roma, ord. 12/07/2018).
• Sull’aspetto fiscale, va menzionato che la parte di debito stralciata può costituire un sopravvenuto attivo tassabile per il debitore (ad esempio, se si tratta di un’impresa), salvo fallimento o altre procedure di esdebitazione.

5. Rinegoziazione e ristrutturazione del mutuo ipotecario

Quando l’immobile all’asta è gravato da un mutuo ipotecario (caso frequentissimo, specie per le abitazioni), una via per evitarne la vendita forzata è cercare di rinegoziare il mutuo con la banca oppure rifinanziare il debito in modo sostenibile. L’obiettivo è ripristinare la capacità del debitore di pagare le rate, magari dopo un periodo di difficoltà temporanea, evitando così che la banca prosegua nell’esecuzione.

Rinegoziazione significa modificare i termini del mutuo esistente: ad esempio, allungare la durata (riducendo l’importo delle rate), ridurre il tasso d’interesse, consolidare gli arretrati nel capitale residuo, oppure prevedere una moratoria (sospensione) temporanea delle rate per dare respiro al debitore. Spesso le banche, di fronte a segnali di difficoltà, possono preferire rinegoziare piuttosto che avviare un costoso e lungo pignoramento che potrebbe concludersi con un incasso minore del credito.

Ristrutturazione o rifinanziamento può implicare la chiusura del mutuo originario e la sua sostituzione con un nuovo finanziamento:

• Surroga del mutuo: il debitore trova un’altra banca disposta a subentrare (surrogare) nel mutuo esistente, magari offrendo condizioni migliori o concedendo un importo per coprire gli arretrati. La surroga trasferisce l’ipoteca alla nuova banca (ai sensi della Legge Bersani 40/2007) e può essere una soluzione se un nuovo istituto valuta positivamente la solvibilità futura del cliente.
• Mutuo di rifinanziamento: un nuovo prestito (anche garantito da ipoteca sostitutiva) il cui ricavato serve a estinguere il vecchio mutuo e gli eventuali arretrati, rimettendo in bonis la posizione. Talvolta un parente del debitore contrae il nuovo mutuo al posto suo, per salvare la casa, e il debitore si impegna a restituire le somme a quest’ultimo.

Una misura di grande rilievo in questo ambito è stato il cosiddetto “Fondo Salva Casa” introdotto dall’art. 41-bis del D.L. 124/2019 (convertito in L. 157/2019). Tale norma, in vigore dal 2020, ha previsto per i consumatori la possibilità di:

• Rinegoziare il mutuo o ottenere un finanziamento sostitutivo destinato a estinguere il mutuo in sofferenza,
• Beneficiare di una garanzia statale (tramite una sezione ad hoc del Fondo di garanzia prima casa) sul nuovo finanziamento,
• Ottenere l’esdebitazione (cancellazione) del debito residuo eventualmente non coperto dal nuovo mutuo.

In sostanza, il debitore con casa all’asta poteva chiedere alla banca originaria di rinegoziare, oppure a una nuova banca di concedere un mutuo per l’importo che realisticamente l’immobile vale (almeno il 75% del prezzo base d’asta); la differenza rispetto al debito originario veniva condonata (esdebitata) una volta pagato il mutuo rinegoziato. Lo Stato, attraverso il Fondo, garantiva fino al 50% del capitale del nuovo mutuo, riducendo il rischio per le banche aderenti. Importanti condizioni erano:

• Il debitore doveva essere persona fisica consumatore, proprietaria della prima casa oggetto di mutuo;
• La procedura esecutiva doveva essere già iniziata tra il 2010 e il 30/6/2019;
• Il debito doveva essere verso una banca (non con più creditori ipotecari) e non dovevano esserci altri creditori intervenuti, salvo loro rinuncia;
• Importo massimo del debito €250.000, e il debitore doveva aver già rimborsato almeno il 10% del capitale originario;
• L’istanza andava presentata entro il 31 dicembre 2021.

Se la banca accettava la rinegoziazione, il giudice sospendeva l’asta per massimo 6 mesi in attesa del perfezionamento. Va detto che la banca poteva rifiutare l’adesione e non c’era un obbligo di concessione del nuovo mutuo da parte di terzi finanziatori. Inoltre, la misura aveva carattere straordinario e a termine (non è stata ulteriormente prorogata oltre il 2021).

Nonostante questi limiti, il Fondo Salva Casa ha rappresentato un importante precedente: ha riconosciuto a livello normativo la necessità di strumenti per rinegoziare i mutui in esecuzione immobiliare, salvaguardando la prima casa. Dopo la sua scadenza, restano comunque possibili rinegoziazioni private. Nel 2023-2024 il legislatore è intervenuto sul Codice della Crisi per facilitare la trattativa con i creditori pubblici anche in sede stragiudiziale: ad esempio, con il D.Lgs. 136/2024 è stato previsto che durante la composizione negoziata il debitore possa proporre alle Agenzie fiscali un accordo transattivo con pagamento parziale o dilazionato dei debiti tributari. Ciò indica una tendenza a favorire soluzioni negoziali anche per debiti pubblici, analogamente a quanto si è fatto con le banche.

Altre forme di intervento sui mutui: Oltre alla rinegoziazione strutturale, ricordiamo strumenti come:

• Il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (Fondo Gasparrini), che permette la sospensione delle rate fino a 18 mesi in caso di temporanea difficoltà (perdita del lavoro, malattia, etc.). Questa sospensione non risolve definitivamente il problema, ma può evitare che si accumulino rate scadute conducendo al pignoramento. Durante crisi come quella pandemica Covid-19, l’accesso a tale Fondo è stato ampliato.
• Le moratorie ABI: protocolli volontari promossi dall’Associazione Bancaria Italiana in accordo col governo, che in periodi di crisi generalizzata invitano le banche a concedere congelamenti o dilazioni sui mutui. Ad esempio, nel 2020 molte banche hanno aderito a moratorie Covid su mutui e leasing.

Procedura pratica per rinegoziare: Il debitore (direttamente o tramite legale) deve interloquire con la banca preferibilmente prima che il procedimento esecutivo sia troppo avanzato. In molti casi la banca, ricevuto l’atto di pignoramento, incarica a sua volta i propri legali: il debitore può contattare la banca o i legali e proporre un piano:

• se si punta a modificare il mutuo esistente, occorrerà un atto di rinegoziazione (scrittura aggiuntiva) concordato;
• se serve nuova finanza (per coprire gli arretrati o parte del debito), il debitore deve cercare un nuovo istituto disposto a concedere il credito (non facile se c’è un pignoramento in corso, ma a volte banche più piccole o mediatori creditizi possono trovare soluzioni, specie se interviene un terzo garante o co-mutuatario).

Una volta raggiunto un accordo di massima, si può chiedere al giudice dell’esecuzione una sospensione dell’asta per trattative in corso, depositando magari una dichiarazione della banca sulla volontà di rinegoziare. Il giudice può concedere rinvii dell’asta se intravede concrete possibilità di soluzione, nell’ambito dei poteri di direzione della procedura (talora viene chiesto di depositare l’accordo entro una certa data).

Quando l’accordo è formalizzato e il debitore riprende i pagamenti o estingue il mutuo con il nuovo finanziamento, la banca tipicamente rinuncia all’esecuzione (o la mantiene sospesa finché non vede consolidato il nuovo mutuo). Alla fine, il pignoramento viene cancellato.

Esempio pratico: Anna è in ritardo di 8 rate sul mutuo prima casa con la Banca Beta, che ha avviato il pignoramento. L’asta non è ancora fissata ma l’esecuzione è pendente. Anna ha ripreso da poco un lavoro stabile e potrebbe permettersi una rata più bassa. Tramite un consulente, negozia con Banca Beta di rinegoziare il mutuo: la banca acconsente ad allungare la durata di 10 anni e ad applicare un tasso fisso più basso, così la rata scende del 30%. Gli arretrati vengono messi in coda al piano di ammortamento. La banca chiede in cambio il pagamento immediato di due rate arretrate simboliche e le spese legali sostenute. Anna accetta. Viene sottoscritto un accordo di rinegoziazione, il mutuo prosegue con le nuove condizioni e la banca revoca il pignoramento in tribunale. Anna mantiene la sua casa e riprende a pagare regolarmente le rate riviste.

Esempio pratico (Fondo Salva Casa): Luigi, disoccupato, ha la casa all’asta per un mutuo di €120.000 con Banca X. La procedura è iniziata nel 2018. Luigi scopre di poter accedere al Fondo Salva Casa. Con l’assistenza di un OCC (Organismo di composizione delle crisi) prepara un’istanza: un parente (lo zio Carlo) si offre di fare da nuovo mutuatario. Una banca Y accetta di concedere a Carlo un mutuo di €80.000 garantito dal Fondo statale al 50%. Banca X, vista la garanzia pubblica, acconsente a rinegoziare: accetta gli €80.000 come saldo e il tribunale sospende l’asta. Carlo ottiene il mutuo e paga Banca X. Il giudice emette un decreto che trasferisce la casa a Carlo (nuovo proprietario) e riconosce a Luigi e famiglia un diritto di abitazione per 5 anni sulla casa (come previsto dalla legge). Entro questi 5 anni Luigi potrà riacquistare la casa dallo zio, rimborsandogli quanto pagato e subentrando nel mutuo residuo. In caso contrario Carlo resterà proprietario definitivo. Risultato: l’asta è annullata; Luigi ha perso la proprietà per ora, ma ha evitato sfratto immediato e ha una chance di riprendersi la casa. La banca ha incassato 80k garantiti dallo Stato rinunciando a 40k di credito che sarebbero comunque andati persi probabilmente, dati i ribassi d’asta.

Vantaggi della rinegoziazione/rifinanziamento:

• Permette al debitore di conservare la proprietà e proseguire il pagamento del debito in modo sostenibile, evitando l’esproprio.
• Evita al creditore i costi e i rischi dell’esecuzione, mantenendo il rapporto contrattuale (spesso la banca preferisce avere un mutuo in bonis, sebbene allungato, piuttosto che un immobile da vendere).
• In alcuni casi (es. Fondo Salva Casa) consente anche un taglio del debito con intervento normativo e garanzie pubbliche.

Svantaggi e limiti:

• Non sempre la banca è disponibile: se ritiene il debitore non affidabile o il suo reddito insufficiente, potrebbe preferire realizzare il bene all’asta, specialmente se c’è molto equità nell’immobile (rapporto debito/valore basso).
• Il debitore deve comunque dimostrare di poter onorare il nuovo piano: la rinegoziazione fallisce se poi il debitore ricade in morosità, portando solo a un rinvio dell’inevitabile.
• Spesso le condizioni rinegoziate comportano un costo maggiore nel lungo termine (allungando gli anni si pagano più interessi complessivi, o la banca capitalizza interessi di mora, spese legali, ecc. nel nuovo debito).
• Nel caso del rifinanziamento con nuova banca, il procedimento è complesso e richiede garanzie aggiuntive: non è facile ottenere un nuovo mutuo con un pignoramento in corso senza un terzo garante o un miglioramento della situazione reddituale.

Giurisprudenza e norme recenti:

• L’art. 40 TUB (Testo Unico Bancario) e successive modifiche incoraggiano soluzioni alternative alla risoluzione del contratto di mutuo, e varie disposizioni a livello comunitario (direttiva sul credito immobiliare) spingono le banche a trattare con i clienti in difficoltà prima di agire in via giudiziale.
• Il Fondo Salva Casa è stato un esempio normativo concreto: benché limitato temporalmente, la sua attuazione è stata chiarita da circolari ABI e provvedimenti attuativi (D.M. MEF 2020) e alcune pronunce di merito hanno applicato la sospensione ex art. 41-bis. Ad esempio, Tribunale di Napoli Nord 15/07/2020 ha disposto la sospensione dell’esecuzione su richiesta del debitore ammesso al Fondo.
• Cassazione 2024 sulla prima casa impignorabile: un tema correlato è la tutela della prima casa dai pignoramenti, almeno per crediti fiscali. La Corte di Cassazione, ord. 32759/2024 ha confermato che per l’unica casa di abitazione del debitore, se adibita a residenza e non di lusso, l’espropriazione non può procedere se il creditore è l’Agente della Riscossione. Ciò è frutto della legge (art. 76 DPR 602/1973 modificato) che impedisce il pignoramento della prima casa da parte del Fisco in tali casi. Questa pronuncia rafforza il principio che la casa di residenza merita speciale protezione. Tuttavia, per i mutui bancari questa protezione non opera: la banca può pignorare anche la prima casa (salvo specifici accordi).
• In generale, la Cassazione ha più volte ribadito che la sospensione o estinzione del processo esecutivo per accordo delle parti è ammissibile e meritoria, rientrando nei poteri dispositivi su diritti disponibili (Cass. civ. 24234/2011).

6. Piani di rientro e moratorie con i creditori

Un piano di rientro è un accordo informale in cui il debitore si impegna a versare il dovuto in più tranche nel tempo, spesso dilazionando gli arretrati accumulati. Ad esempio, se un mutuatario ha 6 rate scadute, la banca potrebbe accettare che le paghi rateizzandole nei successivi 12 mesi, parallelamente al pagamento delle rate correnti.

La logica del piano di rientro è fornire al debitore un’ultima chance di mettersi in regola, evitando la decadenza dal beneficio del termine e la conseguente richiesta di pagamento integrale di tutto il debito. Molte banche prima di avviare il pignoramento propongono al cliente in ritardo un accordo scritto di rientro (talora chiamato “accordo di morosità” o “piano di rimborso”).

Anche a pignoramento già avviato, nulla vieta che le parti trovino un accordo: la banca può sospendere le azioni esecutive se il debitore rispetta il piano concordato. Talora, soprattutto nelle esecuzioni immobiliari, il piano di rientro viene formalizzato come condizione per chiedere al giudice una sospensione dell’asta ex art. 624-bis c.p.c. (che consente di sospendere la procedura fino a 24 mesi se il creditore concorda, tipicamente nell’ambito di un accordo ex art. 182-ter disp. att. c.p.c.).

Caratteristiche tipiche di un piano di rientro:

• Prevede pagamenti periodici (mensili, trimestrali) a integrazione o sostituzione delle normali rate, al fine di smaltire l’arretrato.
• Può includere una parziale remissione di interessi di mora o spese, se il debitore rispetta puntualmente i pagamenti.
• Spesso la banca fa sottoscrivere al debitore una ricognizione del debito e l’impegno a non opporsi all’esecuzione in caso di nuovo inadempimento, così da avere un titolo più forte. Bisogna fare attenzione: firmando tali accordi, il debitore di fatto conferma l’ammontare del debito; se in futuro volesse eccepire, ad esempio, usurarietà degli interessi, potrebbe trovarsi precluso (ci sono sentenze che considerano la ricognizione di debito come rinuncia implicita a contestazioni sull’entità del credito).
• La durata del piano è di solito breve (6-24 mesi), per non diluire troppo il rientro. Piani troppo lunghi sono poco credibili per il creditore a meno di garanzie aggiuntive.

Quando conviene proporre un piano di rientro:

• Se la difficoltà finanziaria è temporanea e il debitore prevede di tornare solvibile a breve (es. era disoccupato e trova un impiego, aveva calo di liquidità e attende pagamenti, ecc.).
• Se l’importo arretrato non è enorme rispetto al debito totale, tale per cui con uno sforzo aggiuntivo il debitore può recuperare.
• Se il creditore mostra apertura: tipicamente quando la banca preferisce evitare di classificare a sofferenza il credito e mantenere il cliente in bonis.

Procedura pratica: Il debitore (o il suo legale) contatta il creditore e propone un calendario di pagamenti. È essenziale mettere qualcosa subito (un “acconto” significativo) per dimostrare la buona fede. Ad esempio: “Pagherò 1/3 dell’arretrato subito e il resto in 12 rate mensili extra, oltre a riprendere le rate ordinarie”. Se il creditore acconsente, si redige un accordo scritto. Contestualmente il creditore può impegnarsi a non proseguire nell’esecuzione o a non iscrivere il pignoramento se ancora non fatto, salvo riprendere le azioni se il piano fallisce. Se il pignoramento c’è già, il creditore in genere non lo estingue subito (preferisce tenerlo come pressione), ma fa richiesta al giudice di sospendere l’asta in corso in attesa dell’esito del piano. Solo a piano concluso verrà disposta l’estinzione definitiva.

Esempio pratico: Paolo ha un debito per prestito personale con la finanziaria Y di €50.000 garantito da ipoteca sulla sua seconda casa. In crisi, non ha pagato per 1 anno e la finanziaria ha pignorato l’immobile. Paolo trova un nuovo lavoro e può destinare €1.500 al mese ai debiti. Tramite l’avvocato, propone alla finanziaria Y un piano di rientro: €10.000 subito (prendendoli da un TFR) e poi €1.500 al mese per 24 mesi, in modo da saldare circa €46.000 in due anni (la finanziaria rinuncerebbe a €4.000 di interessi e spese). Y accetta. Depositano al tribunale dell’esecuzione l’accordo e ottengono la sospensione immediata dell’asta fissata per il mese successivo. Paolo inizia i pagamenti mensili. Dopo 24 mesi, avendo pagato come promesso, la finanziaria comunica al giudice di essere stata soddisfatta e rinuncia al pignoramento. Paolo conserva la proprietà dell’immobile.

Vantaggi del piano di rientro:

• È spesso più semplice da ottenere rispetto a un saldo e stralcio, perché il creditore recupera l’intero importo (o quasi), solo dilazionato.
• Evita al debitore di dover reperire una grossa somma subito; l’esborso è spalmato nel tempo.
• Se formalizzato bene, consente al debitore di guadagnare tempo e proteggere l’immobile mentre torna solvibile.
• Meno impatto sul credit score: la posizione torna “regolare” e il debitore può evitare segnalazioni negative prolungate (anche se la segnalazione in CRIF per i ritardi rimane storicamente).

Svantaggi e rischi:

• È efficace solo se il debitore poi rispetta rigorosamente il piano. Un nuovo inadempimento di solito fa perdere ogni beneficio e il creditore riprende l’esecuzione con meno pazienza.
• Spesso l’accordo impone al debitore di rinunciare a eccezioni e pretese (firmando il riconoscimento del debito). Questo può precludere eventuali contestazioni future su calcoli o interessi illegittimi.
• L’immobile rimane vincolato fino all’ultimo pagamento: il debitore non può comunque venderlo o disporne liberamente, e vive sotto la spada di Damocle del pignoramento riattivabile.
• Non comporta riduzione del debito (se non qualche sconto di interessi secondari): il debitore paga comunque tutto, solo in ritardo.

Profili legali e giurisprudenza:

• Il codice di procedura civile incoraggia la composizione bonaria: l’art. 624-bis c.p.c. (introdotto nel 2014) consente la sospensione dell’esecuzione su istanza del debitore con il consenso del creditore procedente, per tentare accordi. In molti tribunali ci si avvale di questa norma per formalizzare i piani di rientro (la sospensione può durare max 24 mesi).
• Alcune sentenze di Cassazione sottolineano che anche dopo il precetto le parti possono liberamente accordarsi su dilazioni, senza che ciò implichi una novazione del rapporto salvo patto contrario (Cass. 24047/2011). In pratica il piano di rientro non estingue il titolo originario a meno che non si convenga diversamente; il creditore può sempre far valere il titolo esecutivo se il piano fallisce.
• Cass. civ. 27/07/2023 n. 22890 (in tema di sovraindebitamento, ma con principio estensibile) ha evidenziato come il legislatore attuale privilegi soluzioni di ristrutturazione che valutino la buona fede del debitore, piuttosto che punirlo per la precedente inadempienza. Questo clima culturale si riflette anche nei piani di rientro: se il debitore mostra impegno concreto, sempre più spesso i giudici e le controparti sono disposti a dare opportunità di rientro.

7. Accordi transattivi con il creditore (anche diversi dalla banca)

Non sempre il creditore pignorante è una banca o una finanziaria; può trattarsi ad esempio di un privato (un ex socio, un parente per un prestito non restituito, un condominio per spese condominiali non pagate, etc.) o di un fornitore nel caso di un bene aziendale. In tutti questi casi, la via per evitare l’asta è trovare un accordo transattivo con il creditore (o con più creditori se sono diversi) prima che si giunga alla vendita.

Abbiamo già visto due forme specifiche di accordo:

• Il saldo e stralcio (che è una transazione con rinuncia a parte del credito).
• Il piano di rientro (transazione con dilazione del pagamento).

In questa sezione consideriamo in generale l’ipotesi di negoziare con il creditore una soluzione ad hoc. Può comprendere:

• Dilazioni e rateizzazioni personalizzate (oltre quelle standard, es. un accordo per pagare un tot ogni sei mesi, o un piano flessibile legato a incassi del debitore).
• Concessioni di garanzie: ad es. il debitore può offrire un pegno, una fideiussione di un terzo, o un’ipoteca su altro bene, in cambio della rinuncia a pignorare la casa.
• Conversione del debito: ad esempio, il debitore cede un bene diverso al creditore (dazione in pagamento) o riconosce al creditore una partecipazione societaria, ecc., in cambio dell’abbandono dell’esecuzione.
• Coinvolgimento di un terzo acquirente: scenario simile all’esempio di Beta Srl prima, ma generalizzando: il debitore trova qualcuno interessato al bene; il creditore consente una vendita privata a quel terzo (spesso a un prezzo migliorativo rispetto all’asta) e riceve il proprio ricavato dall’operazione. Ciò avviene a volte nelle aste telematiche con l’istituto della vendita concordataria (alcuni tribunali la ammettono: vendita privata autorizzata in costanza di esecuzione, se tutela gli interessi di tutti).

Il denominatore comune è che qualunque accordo deve prevedere la rinuncia o soddisfazione dei creditori in modo da ottenere l’abbandono del pignoramento. Infatti, come ribadito:

• se c’è un solo creditore procedente, basta la sua rinuncia dopo accordo per estinguere il processo;
• se ci sono più creditori, l’accordo deve includerli tutti (o comunque bisogna pagarli a parte), perché altrimenti un creditore rimasto fuori potrebbe subentrare e proseguire.

Nei fatti, spesso conviene convocare un tavolo tra il debitore e tutti i creditori interessati: ciò può accadere anche formalmente in tribunale (alcuni G.E. invitano le parti a comparire per tentare soluzioni) oppure in via stragiudiziale con mediazione degli avvocati.

Transazione fiscale o con enti pubblici: Una categoria particolare di accordi è quella con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia) per debiti tributari. La legge consente rateizzazioni fino a 72-120 rate a certe condizioni, e più recentemente con la “Rottamazione” e il “Saldo e stralcio cartelle” (DL 193/2016 e DL 119/2018) sono stati introdotti condoni parziali anche per privati. Tuttavia, se l’Erario ha già pignorato l’immobile, l’unica vera via per bloccare la vendita è verificare se rientra nel caso di impignorabilità prima casa oppure pagare/rateizzare tutto il dovuto. Un’opportunità potrebbe venire dall’ambito concorsuale: con il Codice della Crisi 2019 e correttivi 2020-2022, e da ultimo col correttivo 2024, è possibile includere l’erario in accordi di ristrutturazione o piani con falcidia del debito, ma in via stragiudiziale pura l’Agenzia non può “trattare” liberamente oltre le norme (se non tramite istituti come la composizione negoziata, v. oltre). Dunque per i debiti fiscali ipotecari l’accordo pre-asta spesso coincide con sfruttare le definizioni agevolate di legge (rottamazioni, ecc.) e nel frattempo chiedere la sospensione dell’asta, oppure ricorrere a una procedura di sovraindebitamento.

Esempio pratico: La ditta individuale Gamma ha un magazzino ipotecato da un fornitore (che ha un decreto ingiuntivo da €80.000). Gamma subisce il pignoramento del magazzino. Il titolare però riesce a vendere un macchinario inutilizzato ricavando €30.000, e propone al fornitore: “ti pago 30.000 subito e altri 50.000 in 12 mesi, con garanzia di un terzo fideiussore, se ritiri il pignoramento”. Il creditore, valutando che l’asta potrebbe rendere forse €60.000 netti dopo anni, accetta. Viene firmata una transazione: Gamma paga i 30k iniziali e rilascia cambiali per i restanti 50k garantite da un amico imprenditore. Il fornitore revoca il pignoramento. Gamma conserva il magazzino impegnandosi a pagare il residuo su base mensile. Le cambiali danno al creditore un titolo esecutivo autonomo se Gamma non paga, ma intanto l’immobile è salvo dall’asta.

Vantaggi: Gli accordi transattivi generici permettono soluzioni creative e flessibili, cucite sul caso concreto. Si possono coinvolgere risorse di terzi, prevedere modalità di pagamento originali, scambiare beni o servizi in luogo di denaro, ecc. L’importante è che il creditore sia soddisfatto abbastanza da desistere dall’esecuzione. Questo approccio cooperativo evita l’esito giudiziario e può anche preservare i rapporti commerciali (un fornitore soddisfatto transattivamente potrebbe continuare a lavorare con l’azienda, invece di vederla fallire ad esito di un’asta).

Svantaggi: Serve una forte volontà negoziale di entrambe le parti. Se il rapporto è conflittuale (es. un ex coniuge rancoroso, un socio tradito) il creditore potrebbe rifiutare per principio ogni accordo, preferendo punire il debitore anche a costo di rimetterci. Inoltre, con più creditori è arduo mettere tutti d’accordo: c’è il rischio del fronte del no da parte di qualcuno. In tali casi, si potrebbero convincere comunque i principali e valutare una procedura concorsuale per imporre la soluzione ai dissenzienti (vedi accordi di ristrutturazione con cram down).

Giurisprudenza: Anche qui valgono i principi generali visti altrove. Possiamo citare un paio di situazioni giuridiche:

• Accordi ex art. 182-bis L.F. (trattativa privata): Pur essendo un istituto concorsuale (che vedremo nel capitolo successivo), l’accordo 182-bis può essere visto come un accordo transattivo globale con i creditori, poi omologato. La Cassazione ha confermato (ord. 23312/2020 e altre) la natura negoziale/concorsuale di tali accordi, sottolineando che finché tutti i creditori aderenti rispettano i patti, l’accordo regge, ma se la società fallisce dopo l’omologazione, l’accordo si risolve e i crediti originari riespandono. Questo insegna che l’accordo è efficace solo se si tiene in piedi la situazione concordata; se viene meno (fallimento, nuovo default), si torna allo status quo ante per i creditori (come visto nella Cass. 32996/2024).
• Mediazione civile: Un pensiero va anche all’istituto della mediazione. In materia di diritti disponibili (come debiti) le parti possono anche utilizzare la mediazione per facilitare l’accordo. Ad esempio, alcuni tribunali spingono il debitore e creditore a un organismo di mediazione prima di procedere con la vendita, specialmente in contesti condominiali o familiari. Se ne esce un accordo, esso viene omologato e vincola le parti. La giurisprudenza incoraggia la mediazione come strumento deflattivo.
• Atti in frode: la Cassazione (es. Cass. 15395/2015) ha chiarito che la mera conclusione di una transazione debitoria non costituisce atto in frode ai creditori se non c’è l’intento di nuocere ad altri: fa parte dell’autonomia privata decidere di accettare un pagamento ridotto da Tizio invece che attendere un futuro incerto. Diverso è se la transazione implica collusione per danneggiare terzi (ad esempio svendere un bene a un prezzo irrisorio ad un prestanome per sottrarlo ai creditori: lì potrebbe configurarsi revocatoria).

In conclusione, la parola chiave delle soluzioni fin qui illustrate (saldo e stralcio, rinegoziazione, piani di rientro, transazioni varie) è “negoziazione stragiudiziale”. Tuttavia, non sempre queste vie informali sono praticabili o sufficienti. Se la situazione debitoria è complessa, o vi sono troppi creditori, o manca l’accordo con qualcuno, il debitore può ricorrere a strumenti più strutturati offerti dalla legge: le procedure concorsuali di prevenzione del fallimento o di composizione della crisi. Queste possono imporre o facilitare soluzioni anche in mancanza di unanimità dei consensi. Passiamo dunque ad esaminare tali strumenti.

8. Strumenti della crisi d’impresa (e sovraindebitamento) per bloccare l’asta

Quando il debitore è un’impresa (soggetta a fallimento) o un privato fortemente indebitato con più creditori, una soluzione individuale con ciascun creditore può essere impraticabile. In questi casi, l’ordinamento prevede procedure concorsuali che consentono di gestire la crisi nel suo complesso, con effetti di sospensione delle azioni esecutive (il cosiddetto automatic stay). Alcune di queste procedure possono essere utilizzate strategicamente per evitare che un immobile venga venduto all’asta, includendolo in un piano di risanamento o liquidazione più organico e spesso a valori più equi. Di seguito esaminiamo:

• la Composizione negoziata della crisi (strumento nuovo, introdotto nel 2021, per imprese in difficoltà);
• gli Accordi di ristrutturazione dei debiti (ex art. 182-bis Legge Fallimentare, ora disciplinati nel Codice della Crisi);
• il Concordato preventivo (lo strumento concorsuale classico, in particolare il concordato con continuità aziendale se l’obiettivo è salvare l’azienda e i suoi beni);
• per completezza, cenni alle procedure di sovraindebitamento per privati (Piano del consumatore, ecc.), che pur non essendo “crisi d’impresa” hanno finalità analoghe per i debitori civili.

8.1 Composizione negoziata della crisi d’impresa

La composizione negoziata è un percorso di risanamento introdotto dal D.L. 118/2021 (poi confluito nel D.Lgs. 14/2019, Codice della Crisi, artt. 12-25) volto ad aiutare l’imprenditore in situazione di crisi o insolvenza incipiente a trovare un accordo con i creditori con l’ausilio di un esperto indipendente. Si tratta di una procedura volontaria e stragiudiziale, ma con alcune tutele previste dalla legge.

Funzionamento in breve:

• L’imprenditore in difficoltà presenta un’istanza di accesso alla piattaforma telematica della composizione negoziata. Viene nominato un esperto (di regola un commercialista o esperto di ristrutturazioni) che analizza la situazione economico-finanziaria dell’impresa.
• L’esperto aiuta l’imprenditore a predisporre un piano di risanamento e a negoziare con i creditori possibili soluzioni (dilazioni, conversione debiti in capitale, accordi di ristrutturazione, cessione di rami d’azienda etc.).
• Durante la composizione negoziata, l’imprenditore può chiedere al tribunale l’applicazione di misure protettive: in pratica, un decreto che sospende o vieta l’inizio di azioni esecutive individuali da parte dei creditori per la durata delle trattative (inizialmente fino a 120 giorni, prorogabili fino a un massimo di 240 giorni). Ciò significa che se viene concessa la protezione, le aste immobiliari in corso restano sospese per quel periodo.
• Entro il termine, se le trattative vanno a buon fine, si potrà formalizzare l’accordo raggiunto: potrebbe essere un accordo stragiudiziale approvato da tutti (senza passaggio in tribunale, salvo la conferma delle misure protettive per il tempo di esecuzione), oppure l’accesso a una procedura concorsuale semplificata (ad esempio un concordato semplificato per la liquidazione se la composizione fallisce ma l’imprenditore vuole evitare istantaneamente il fallimento).
• Se non si trova alcuna intesa, la procedura termina e i creditori possono riprendere le azioni.

Utilità per salvare l’immobile all’asta: Grazie alle misure protettive, la composizione negoziata offre subito un beneficio: congela le esecuzioni. Dunque, se un’azienda ha un capannone, ufficio o immobile pignorato e in asta, avviare la composizione negoziata e ottenere le misure protettive blocca temporaneamente l’asta e dà tempo per cercare soluzioni di mercato (es. investitori, nuove linee di credito). Durante la protezione, i creditori non possono iniziare o proseguire pignoramenti, né acquisire prelazioni (salvo autorizzazione del tribunale in casi urgenti).

Inoltre, la presenza di un esperto imparziale può facilitare accordi di ristrutturazione: i creditori vedono una figura terza che valuta la sostenibilità delle proposte, aumentando la fiducia. Ad esempio, la composizione negoziata può sfociare in un accordo di ristrutturazione del debito formalizzato (vedi 8.2) con percentuali concordate, o in un piano attestato di risanamento che, pur senza omologa, convince le banche a ristrutturare il debito e ritirare i pignoramenti.

Un caso particolare introdotto di recente: dal correttivo 2023-2024 è possibile, durante la composizione negoziata, proporre all’Agenzia delle Entrate un accordo con pagamento parziale o dilazionato dei debiti fiscali. Prima ciò non era consentito (i debiti fiscali potevano essere solo sospesi ma non ridotti stragiudizialmente). Ora invece, se l’erario accetta, anche i debiti tributari possono essere inclusi nell’accordo complessivo, migliorando le chance di risanamento.

Esempio pratico: Delta Srl, azienda edile, ha un grosso debito bancario e fiscale; la sua sede (un capannone) è pignorata da una banca e l’asta è in calendario tra due mesi. Delta richiede la composizione negoziata. Ottenuta la nomina di un esperto, deposita un’istanza al tribunale per misure protettive. Il tribunale emette decreto di sospensione di tutte le azioni esecutive per 4 mesi, dunque l’asta viene sospesa. Nel frattempo l’esperto aiuta Delta a elaborare un piano: prevede la cessione di alcuni macchinari inutilizzati, l’apporto di un investitore che mette liquidità, e chiede alla banca una haircut (taglio) del 20% del credito e al fisco la dilazione dei debiti in 5 anni con stralcio sanzioni. Grazie al recente correttivo, Delta può formulare una proposta all’Agenzia delle Entrate per un accordo transattivo sui tributi. Dopo negoziati, la banca e l’AdE accettano: la banca prende subito l’80% grazie all’investitore di Delta, il fisco concorda un pagamento in 60 rate. Viene formalizzato un accordo di ristrutturazione dei debiti firmato dai principali creditori. Delta chiede al tribunale l’omologa di questo accordo. All’omologa, i pignoramenti vengono meno e i beni di Delta (incluso il capannone) non sono più all’asta ma restano vincolati al piano concordato. Risultato: Delta Srl continua la propria attività nell’immobile e soddisfa i creditori secondo l’accordo invece di essere spazzata via dall’esecuzione.

Vantaggi della composizione negoziata:

• È riservata (all’inizio non si viene iscritti in tribunali fallimentari, la nomina esperto è riservata) il che consente all’impresa di non subire immediato discredito.
• Flessibilità: non impone subito la formalizzazione concorsuale, ma lascia spazio a diverse soluzioni (accordo stragiudiziale, ingresso soci, cessione beni ecc.).
• Sospensione delle esecuzioni rapida e mirata, senza passare per procedure più complesse come il concordato preventivo (che richiede un piano formalizzato e soglia di ammissibilità).
• Se la composizione fallisce, l’imprenditore può comunque ripiegare su un concordato semplificato liquidatorio, mantenendo un minimo di controllo della situazione invece di subire istanze di fallimento altrui.

Svantaggi e limiti:

• Non è garantito il successo: se i creditori non collaborano o l’azienda è troppo compromessa, la composizione termina e le esecuzioni ripartono (al più si è guadagnato tempo).
• Le misure protettive sono temporanee e soggette a valutazione del giudice: vanno motivate con la prospettiva di un possibile risanamento. Se il giudice percepisce che la composizione è usata strumentalmente solo per prendere tempo, potrebbe revocare le misure.
• Manca il coinvolgimento dei creditori dissenzienti se non si traduce in un accordo omologato: a differenza del concordato, la composizione negoziata in sé non vincola i non aderenti. Occorre eventualmente convertirla in un accordo ex 182-bis omologato o concordato per avere effetti erga omnes su tutti i creditori.

Normativa e prassi recente: Essendo nuova, la composizione negoziata ha pochi precedenti giurisprudenziali consolidati, ma sta emergendo una prassi:

• Molti tribunali (es. Trib. Milano, Trib. Roma) hanno predisposto protocolli per gestire le misure protettive e il coordinamento con le sezioni esecuzioni. Ad esempio, chiarendo che il termine massimo totale delle misure è 240 giorni.
• Alcune pronunce (Trib. Palermo 2022) hanno concesso misure protettive anche su richiesta reiterata, evidenziando che se c’è concreta negoziazione in atto è interesse di tutti evitare azioni esecutive disordinate.
• Il D.Lgs. 83/2022 e il D.Lgs. 136/2024 hanno integrato l’istituto, ad esempio introducendo appunto la possibilità di transazione fiscale in sede negoziata e aggiustando il disallineamento tra durata composizione (fino a 12 mesi con proroga) e misure protettive (8 mesi max).

In definitiva, la composizione negoziata è uno strumento promettente per l’imprenditore che vede i propri beni all’asta: consente di prendere fiato e cercare soluzioni di mercato con protezione legale.

8.2 Accordi di ristrutturazione dei debiti (art. 182-bis L.F. e ss. CCII)

Gli accordi di ristrutturazione sono una procedura concorsuale semplificata prevista originariamente dall’art. 182-bis della vecchia Legge Fallimentare, oggi disciplinata negli artt. 57 e seguenti del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII). Si tratta di accordi privatistici tra il debitore e una parte dei creditori, che acquistano efficacia generale tramite l’omologazione del tribunale.

Caratteristiche principali:

• Il debitore (imprenditore in crisi, anche non fallibile se ricorre alle procedure di sovraindebitamento analoghe) negozia con i creditori che rappresentino almeno il 60% dei crediti totali (vecchia soglia, confermata nel CCII) un accordo sul risanamento del debito. Tipicamente, i creditori aderenti accettano pagamenti parziali o dilazionati secondo un piano.
• Raggiunto l’accordo con la maggioranza qualificata, il debitore lo presenta al tribunale per l’omologazione. Il tribunale verifica legalità e fattibilità, oltre che l’idoneità dell’accordo ad assicurare il pagamento integrale dei creditori estranei nei termini di legge (di solito entro 120 giorni dalla omologa per i debiti scaduti, o 120 giorni dalla scadenza se successiva).
• Una volta omologato, l’accordo è vincolante per i creditori aderenti, mentre i non aderenti devono comunque essere pagati alle scadenze originarie (salvo che si applichino meccanismi di estensione).
• Durante la pendenza dell’iter di omologazione, il debitore può chiedere misure protettive analoghe a quelle del concordato: sospensione delle esecuzioni. Il CCII, in attuazione della direttiva UE 2019/1023, consente di ottenere tali misure anche nella fase delle trattative pre-deposito (il c.d. accordo di ristrutturazione in corso di negoziazione). Dunque, se l’accordo è presentato (o se si deposita una domanda di omologa con accordi già siglati dal 60%), il tribunale può vietare o sospendere le aste in corso.
• Esistono varianti come gli accordi ad efficacia estesa: ad es., se l’accordo ha l’adesione di 75% dei creditori finanziari, il debitore può chiedere che sia esteso ai creditori finanziari dissenzienti (art. 63 CCII); similmente per i creditori fiscali e previdenziali, le recenti modifiche hanno introdotto un cram-down fiscale: il tribunale può omologare l’accordo anche senza adesione dell’Agenzia Entrate se ritiene che otterrà quanto otterrebbe in liquidazione.

Rapporto con le aste: In un accordo di ristrutturazione, spesso uno degli elementi è la gestione degli immobili. Il debitore può prevedere nel piano di:

• Mantenere l’immobile e pagarne il creditore ipotecario parzialmente (magari vendendo altri asset per fare cassa).
• Oppure vendere l’immobile privatamente a un prezzo di mercato e distribuire il ricavato ai creditori secondo l’accordo (questo evita la svalutazione da vendita giudiziaria).
• Oppure ancora prevedere che l’immobile resti all’azienda se strategico (in un accordo con continuità).

Dal momento del deposito della domanda di omologa, l’art. 54 CCII consente al debitore di chiedere misure protettive, analoghe al concordato. Pertanto qualsiasi asta in corso viene sospesa su decreto del tribunale. Tale sospensione può coprire alcuni mesi fino all’omologazione (di solito l’intero iter dura qualche mese essendo un procedimento non troppo complesso se i creditori sono già consenzienti).

Esempio pratico: Epsilon S.p.A. ha un grosso complesso immobiliare come collaterale per obbligazioni verso banche. È in crisi e due banche hanno avviato pignoramenti. Epsilon negozia un accordo: le banche A e B (detentrici del 70% del debito totale) accettano di ridurre il debito del 30% e di riscadenzare il resto su 5 anni, in cambio Epsilon si impegna a vendere alcuni lotti non strategici e a ricapitalizzare la società. Alcuni piccoli fornitori (che contano per il 20% del debito) restano estranei ma verranno pagati a scadenza normale. Epsilon deposita l’accordo sottoscritto dall 70% dei crediti. Chiede subito la sospensione delle esecuzioni: il tribunale la concede, fermando le aste. In sede di omologa, un fornitore non aderente si oppone dicendo che l’accordo favorisce le banche a suo danno. Il tribunale verifica che i creditori estranei verranno comunque pagati integralmene alle scadenze (quindi non danneggiati) e che l’accordo è sostenibile, quindi omologa. Le aste sono definitivamente revocate, i pignoramenti cancellati (a seguito di adempimento dell’accordo). I creditori aderenti attendono i pagamenti secondo il piano concordato. Se Epsilon non rispetterà l’accordo, i creditori potranno chiedere il fallimento; ma intanto Epsilon ha evitato la liquidazione immediata del patrimonio all’asta.

Vantaggi dell’accordo 182-bis:

• Meno traumatico del concordato: coinvolge solo una parte dei creditori e non prevede la gestione dell’attivo da parte di organi concorsuali, l’imprenditore rimane al comando.
• È veloce e relativamente snello: se c’è consenso, l’omologa è pressoché automatica. Non c’è voto dei creditori in assemblea come nel concordato, ma solo adesioni individuali.
• Permette di cristallizzare accordi che magari erano stati presi in composizione negoziata, dando loro forza esecutiva (il decreto di omologa è titolo esecutivo).
• Consente di superare eventuali minoranze contrarie tramite i meccanismi di cram-down (fiscale o finanziario) di cui sopra, recentemente potenziati.

Svantaggi:

• Richiede comunque un’ampia adesione dei creditori. Se c’è troppa frammentazione o conflittualità, potrebbe essere impossibile arrivare al 60-75% di consensi. In tal caso si deve ripiegare su un concordato preventivo dove i creditori “votano” ma la maggioranza può imporre ai dissenzienti.
• I creditori non aderenti non subiscono modifiche al loro credito: ciò può creare tensioni di liquidità (bisogna pagarli regolarmente) o situazioni di ingiustizia percepita (alcuni prendono 100%, altri accettano meno).
• Risoluzione e revoca: se il debitore non esegue l’accordo, come detto, questo si risolve e i creditori tornano con i pieni diritti sul debito originario (Cass. 32996/2024, sopra citata, ha affermato proprio che il fallimento successivo risolve l’accordo e i crediti originari rivivono per intero). Dunque il beneficio per il debitore è condizionato a una rigorosa esecuzione del piano.

Giurisprudenza recente:

• Cassazione Sez. I 32996/2024 (sentenza del 17/12/2024) ha fatto chiarezza sulle conseguenze del fallimento post-accordo, come visto: il fallimento (o liquidazione giudiziale, in terminologia CCII) sopravvenuto rende impossibile l’attuazione dell’accordo e lo risolve per impossibilità sopravvenuta, con la “riespansione” dei crediti nel loro ammontare iniziale al passivo. Questa pronuncia (e una gemella n. 32997/2024) hanno risolto dubbi: il creditore aderente non è vincolato a ridursi il credito in sede fallimentare, può insinuare l’intero (meno quanto ricevuto eventualmente durante l’accordo).
• Cassazione Sez. Trib. 23312/2020 ha qualificato gli accordi di ristrutturazione come procedure concorsuali a tutti gli effetti, sebbene basate su un accordo privatistico, distinguendoli dalla mera transazione privata (ciò fu rilevante ai fini tributari, perché trattandosi di procedura concorsuale certi privilegi fiscali restavano tali).
• Sul fronte fiscale, la giurisprudenza ante 2020 (Cass. 755/2020) riteneva necessaria l’adesione formale dell’erario all’accordo per poter falcidiare IVA e ritenute, in mancanza niente omologa. Dopo la riforma, questo è superato: ora il giudice può omologare l’accordo anche senza adesione del Fisco se la proposta è migliorativa rispetto alla liquidazione, come sancito dal nuovo art. 63 CCII modificato e in linea con il DL 118/2021.
• In sintesi, gli accordi di ristrutturazione sono oggi uno strumento più forte di qualche anno fa, grazie ai poteri di cram-down e all’integrazione con la composizione negoziata.

8.3 Concordato preventivo e altre procedure concorsuali

Il concordato preventivo è la procedura concorsuale “classica” per eccellenza, prevista per debitori in stato di crisi o insolvenza. Pur non essendo citato espressamente nella domanda, merita un cenno perché è spesso utilizzato proprio per bloccare le esecuzioni, comprese le aste, e trovare una soluzione organizzata:

• Presentando domanda di concordato (anche in bianco, ossia riserva, ex art. 44 CCII), si possono ottenere automaticamente misure protettive su tutti i beni (sullo stile dell’art. 168 L.F. che nel vecchio regime bloccava le esecuzioni pendenti). Va detto però che nel Codice della Crisi il blocco non è più automatico: anche per il concordato occorre fare specifica istanza di misure protettive e il tribunale le concede se la domanda non è abusiva. Una volta concesse, ogni asta è sospesa.
• Nel concordato con continuità aziendale, l’obiettivo è mantenere l’impresa attiva e spesso ciò comporta conservare i beni (come immobili produttivi) nel patrimonio, prevedendo di soddisfare i creditori gradualmente coi flussi di cassa futuri. Ad esempio, un concordato con continuità può dire: “non vendiamo il capannone all’asta ora, lo teniamo e l’azienda continuerà a operare; i creditori ipotecari riceveranno pagamenti dilazionati o rinegoziati e avranno garanzie aggiuntive”. Se i creditori approvano il piano e il tribunale omologa, l’esecuzione non riprenderà mai più e l’immobile resta alla società (salvo diversa previsione del piano).
• Nel concordato liquidatorio, invece, spesso l’immobile verrà comunque venduto, ma con modalità più vantaggiose: ad esempio mediante vendita competitiva organizzata dal debitore sotto controllo del commissario, magari trovando un acquirente interessato a rilevare l’immobile insieme ad altri asset in un lotto, evitando la svalutazione e permettendo di pagare parzialmente i creditori con percentuali concordate. In ogni caso, anche qui l’asta originaria viene rimpiazzata dalla procedura concordataria.

Il concordato preventivo è un procedimento complesso (richiede maggioranze in percentuale di crediti per l’approvazione in adunanza, distinte per classi se presenti, e l’omologazione giudiziale con eventuale cram-down sui dissenzienti se la maggioranza globale è raggiunta). Il dettaglio esula dall’obiettivo pratico della guida, ma basti sapere che:

• Blocco delle aste: è praticamente assicurato durante tutto l’iter (dalla presentazione alla omologazione, mesi o anni) purché il debitore segua le scadenze e non si faccia revocare la protezione.
• Possibilità di soluzioni creative: il concordato può offrire ai creditori prospettive migliori dell’asta. Ad esempio, può coinvolgere un investitore che mette capitale per pagare i debiti in cambio di quote, cosa che all’asta non avverrebbe.
• Esdebitazione finale: dopo l’omologa e l’esecuzione del concordato, la società (o il privato nel concordato minore) è liberata dai debiti residui come da piano, anche se i creditori hanno ricevuto percentuali ridotte.

Va segnalato per i piccoli debitori non fallibili (consumatori, professionisti, imprenditori minori) l’equivalente del concordato: prima L.3/2012 parlava di concordato minore o accordo di composizione della crisi, oggi il CCII prevede il concordato minore (artt. 74-83 CCII) che è simile a un concordato preventivo ma semplificato per dimensione. Anche tale procedura, se attivata, comporta il blocco delle esecuzioni e può includere proposte di pagamento parziale ai creditori, soggette all’approvazione del tribunale (non c’è votazione formale in concordato minore se tutti i creditori sono chirografari; c’è solo omologa con eventuali opposizioni).

Piano del consumatore (ora Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore): Questo merita menzione speciale per i debitori persone fisiche con debiti prevalentemente personali (non d’impresa). Ispirato alla L.3/2012, oggi regolato dagli art. 67-73 CCII, il piano del consumatore:

• Consente al debitore di proporre al giudice un piano di pagamento parziale dei debiti in base alla propria sostenibilità, anche senza il consenso dei creditori (non c’è votazione, decide il giudice sulla base di fattibilità e meritevolezza).
• Può prevedere che i creditori ipotecari vengano soddisfatti parzialmente, purché non meno di quanto otterrebbero dalla liquidazione dell’immobile. Questo è fondamentale: significa che si può salvare la casa prevedendo di pagarne il valore di mercato ratealmente anziché subirne l’asta. Giurisprudenza pionieristica (Tribunale di Nola 2020) ha appunto omologato piani dove la banca ipotecaria prendeva solo una percentuale del mutuo, giudicando sufficiente che fosse pari o superiore al ricavato d’asta stimato. Cass. 28625/2022 ha confermato la possibilità di trattamento falcidiato dei crediti con garanzia nel sovraindebitamento secondo i criteri del Codice della Crisi (che come visto richiedono assenza di colpa grave del debitore e rispetto del valore di liquidazione).
• L’omologa del piano comporta la sospensione e cessazione delle esecuzioni in corso. La legge prevede espressamente che dall’apertura della procedura i creditori non possono iniziare o proseguire azioni (art. 65 CCII).
• Dopo l’omologa, il pignoramento immobiliare viene chiuso e il debitore paga secondo il piano. Se inadempie, i creditori potranno riprendere le azioni (ma potrebbe intervenire l’esdebitazione di cui all’art. 282 CCII se la liquidazione produce il massimo possibile anche se niente per qualcuno).

Esempio pratico (piano del consumatore): Chiara ha debiti per 300.000€ (200k mutuo casa, 50k carte di credito, 50k fisco). È sovraindebitata, casa pignorata dalla banca. Presenta un piano del consumatore offrendo: 120.000€ alla banca in 15 anni (ottenuti affittando parte della casa + contributo del figlio), 10.000€ ai creditori minori ripartiti pro quota, zero all’erario ma con richiesta di stralcio sanzioni. Il perito stima che dall’asta la banca otterrebbe forse 100.000 netti. Il giudice omologa il piano ritenendolo più vantaggioso per tutti rispetto alla liquidazione (banca prende 120k invece di 100, gli altri qualcosa mentre in asta probabilmente nulla). La procedura esecutiva viene chiusa. Chiara mantiene la casa e paga le rate previste. (Ecco un caso simile a quello di Nola 2020 dove fu accordato un pagamento di circa il 37% del mutuo).

Meritevolezza: nel piano del consumatore, un tempo il giudice doveva valutare la “meritevolezza” (assenza di colpe gravi nella formazione del debito). Cassazione 22890/2023 ha precisato che la riforma ha cambiato criterio: ora conta solo che non vi sia colpa grave, malafede o frode del consumatore, che è standard più permissivo rispetto a prima. Questo ha aperto la porta a molti più piani omologati, perché non serve essere “meritevoli” in senso stretto, basta non aver truffato i creditori.

In sintesi, le procedure concorsuali (concordati, accordi, piani) sono l’ultima linea di difesa per salvare la casa o altri beni prima del baratro dell’asta e del fallimento. Vanno attivate con l’assistenza di professionisti specializzati e comportano costi e complessità, ma offrono strumenti potentissimi: sospensione immediata delle aste, taglio dei debiti sotto controllo giudiziario, e una soluzione ordinata al posto del caos esecutivo.

9. Domande frequenti (FAQ)

Infine, rispondiamo ad alcune domande comuni che avvocati, imprenditori e proprietari indebitati spesso pongono quando affrontano il rischio di un’asta immobiliare.

D: Se la mia casa è già stata pignorata e messa all’asta, posso ancora salvarla?
R: Sì, fino a che non venga aggiudicata e trasferita, ci sono varie possibilità di salvarla. Puoi pagare il debito (o concordarne il saldo e stralcio) e ottenere l’estinzione dell’esecuzione anche a ridosso dell’asta. Puoi proporre un accordo al creditore o presentare un’istanza di sospensione per trattative (art. 624-bis c.p.c.). Puoi anche attivare una procedura di sovraindebitamento o concordato che blocchi la vendita. I tempi sono cruciali: prima agisci, più opzioni avrai. Ma casi di salvataggio sono possibili persino pochi giorni prima dell’asta, ad esempio se il creditore concorda un saldo e stralcio e comunica la rinuncia.

D: Cos’è esattamente il saldo e stralcio e quanto devo offrire perché sia accettato?
R: Il saldo e stralcio è un accordo in cui paghi al creditore una somma inferiore al debito e in cambio quello rinuncia al resto. Non c’è una percentuale fissa: dipende dal caso. Il creditore confronterà la tua offerta con quanto pensa di ricavare dall’asta. Se all’asta prevede di incassare magari solo il 50% del credito, un’offerta vicina o superiore a tale valore potrebbe convincerlo. Inoltre conta la velocità e certezza del pagamento: se puoi pagare subito, anche un 30-40% potrebbe andare bene in casi estremi. È importante presentare una proposta ben argomentata, magari supportata da una perizia indipendente sul valore d’asta previsto, per dimostrare che il saldo è il male minore per il creditore.

D: La banca ha rifiutato un mio saldo e stralcio perché sostiene che l’immobile vale abbastanza da coprire il debito. Posso fare qualcosa?
R: Se la banca è convinta che vendendo all’asta recupererà tutto, sarà restia ad accettare sconti. In tal caso potresti:

• Migliorare l’offerta (ad esempio trovare un terzo acquirente disposto a pagare di più).
• Far leva sui costi e tempi: ricordare alla banca che anche se il bene vale, l’asta potrebbe durare anni e avere costi del 20% circa, quindi il recupero effettivo sarebbe minore.
• Valutare un’altra strada: ad esempio un concordato o un piano del consumatore in cui comunque la banca verrebbe soddisfatta per il valore di mercato. Il giudice potrebbe omologare una soluzione di questo tipo anche se la banca preferirebbe il 100%, purché prenda quanto prenderebbe in asta.
• In ultima analisi, se la casa è prima casa e il creditore fosse l’Agente Riscossione (debito fiscale), allora l’immobile sarebbe impignorabile per legge. Ma per una banca questa tutela non c’è.

D: Ho più debiti e più pignoramenti (es. banca e Agenzia Entrate). Posso fare un unico accordo globale?
R: Sì, ma è complicato gestirlo privatamente perché ogni creditore ha interessi diversi. In questi casi, spesso conviene usare una procedura concorsuale:

• Se sei un consumatore o piccolo imprenditore: la procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento (piano del consumatore o concordato minore) ti permette di inserire tutti i debiti in un unico piano, soggetto ad omologazione, e bloccare tutti i pignoramenti.
• Se sei un imprenditore medio-grande: un accordo di ristrutturazione o concordato preventivo può affrontare globalmente la situazione. Ad esempio, puoi falcidiare insieme debiti bancari e tributari con l’approvazione del tribunale.
• Un accordo stragiudiziale plurilaterale senza omologa è possibile ma instabile: basta un creditore che non sta ai patti per far saltare tutto. Meglio formalizzare il tutto con l’ombrello di una procedura.

D: La casa è all’asta e io l’ho già lasciata andando in affitto altrove. Mi conviene tentare di salvarla comunque?
R: Dipende. Se la casa era prima casa e ci sei affezionato o ha un valore per te (anche economico in prospettiva), tentare di salvarla può valere la pena. Se l’hai già abbandonata e non la rivuoi, potresti comunque voler bloccare l’asta per vendere tu la casa a condizioni migliori: ad esempio trovi un acquirente che paga qualcosa in più del prezzo d’asta; così ci guadagni anche tu (in asta se il ricavato supera i debiti, l’eccedenza torna a te, ma accade raramente). Fermando l’asta e vendendo privatamente puoi spuntare prezzo migliore. Se invece il debito supera di molto il valore, e non hai vie di uscirne (oltre la casa), valutare una procedura di liquidazione potrebbe essere più sensato per poi ottenere l’esdebitazione.

D: Ho letto della legge “anti pignoramento prima casa”: posso invocarla contro la banca?
R: Purtroppo no per i crediti bancari. La legge che rende impignorabile l’unica casa (non di lusso) del debitore vale solo per i debiti fiscali iscritti a ruolo dall’Agente della Riscossione. In pratica Equitalia/Agenzia Entrate Riscossione non può pignorare la tua prima casa (con qualche eccezione tecnica), come confermato da Cassazione 32759/2024. Ma i creditori privati (banche, finanziarie, privati) non hanno questo divieto: possono pignorare anche l’abitazione principale. Esiste solo una protezione parziale: se l’asta non soddisfa i creditori in modo ragionevole, il giudice può chiudere l’esecuzione ex art. 164-bis c.p.c.. Ad esempio, se dopo tre aste deserte il valore è sceso a quasi zero, potresti chiederne la chiusura per evitare svendite inutili.

D: Posso vendere da solo la casa mentre è pignorata?
R: Tecnicamente no senza coinvolgere i creditori. Dal momento del pignoramento, non puoi validamente vendere o ipotecare l’immobile (gli atti sarebbero inefficaci verso il processo esecutivo). Tuttavia, puoi trovare un acquirente e poi:

• O chiedere al giudice l’autorizzazione a una vendita privata (strumento poco usato ma possibile se tutti i creditori sono d’accordo e conviene).
• Oppure più semplice: fare in modo che il potenziale acquirente finanzi un accordo saldo e stralcio con i creditori e, una volta cancellato il pignoramento, procedere alla compravendita normale. È ciò che succede quando entra un investitore per rilevare l’immobile pre-asta.
• In alcune esecuzioni delegate, i tribunali consentono le cosiddette vendite senza incanto con offerte private: se tu trovi un offerente e questo partecipa facendoti un’offerta, potresti influenzare la vendita. Ma è comunque nell’ambito dell’asta. Più efficiente è sospendere l’asta e vendere fuori.

D: Se faccio un saldo e stralcio o un concordato, finirò nelle banche dati come cattivo pagatore?
R: Se fai un saldo e stralcio bilaterale, spesso la banca segnalerà la posizione come “chiusa a saldo e stralcio”, che nelle banche dati creditizie (CRIF, Centrale Rischi) equivale a dire che non hai rimborsato l’intero dovuto. È una segnalazione negativa, sebbene migliore di un sofferto totale o di un pignoramento in corso. Nel concordato o sovraindebitamento omologato, la segnalazione è quella di procedura concorsuale: comparirai come soggetto in concordato, e dopo come esdebitato. Anche questo incide sulla reputazione creditizia per qualche anno. Tuttavia, se l’alternativa era il fallimento o l’insolvenza totale, queste soluzioni sono comunque un male minore. Inoltre dopo l’esdebitazione potrai ripartire con una fedina finanziaria pulita, col tempo.

D: Quanto costa e quanto tempo ci vuole per attivare un piano del consumatore o un concordato?
R: Le procedure concorsuali richiedono il coinvolgimento di professionisti (OCC, avvocati, commercialisti). I costi dipendono dalla complessità, ma indicativamente qualche migliaio di euro almeno per un piano del consumatore semplice (compenso OCC più spese legali). Il concordato per un’azienda è più oneroso (ci sono anche compensi per il commissario, il giudice delegato etc. una volta ammesso). In termini di tempo:

• Un piano del consumatore può essere omologato in 4-6 mesi circa, se ben documentato e senza intoppi.
• Un concordato preventivo può richiedere 6-12 mesi fino all’omologa (tra ammissione, votazione, omologa).
• Un accordo di ristrutturazione spesso è più rapido: se i creditori chiave hanno firmato, l’omologa può arrivare in 2-3 mesi.
• La composizione negoziata prevede 3-6 mesi di negoziazione. Se poi si sfocia in un concordato semplificato per chiudere, aggiungere altri 2-3 mesi.
  Ricorda però che fin dall’inizio della procedura puoi ottenere il blocco delle aste (misure protettive), quindi non devi aspettare l’omologa per avere un effetto salvavita.

D: Dopo aver risolto con una procedura (saldo e stralcio, concordato, ecc.), il debito residuo che fine fa?
R: Dipende dalla soluzione:

• Nel saldo e stralcio, il residuo viene cancellato per accordo: il creditore non può più pretendere nulla (fatti salvi eventuali coobbligati/garanti che, se non inclusi nell’accordo, potrebbero ancora essere perseguiti per il debito originario; attenzione quindi a coinvolgere fideiussori nell’accordo).
• Nel piano di rientro, idealmente paghi tutto, quindi non c’è residuo. Se c’è rimessione di interessi, quella parte viene perdonata contrattualmente.
• Nell’accordo 182-bis o concordato, la parte di credito non pagata è esdebitata per effetto dell’omologazione: il creditore ne perde il diritto (salvo condizioni risolutive, ad es. se il concordato viene risolto per inadempimento grave, il debito originario può “rivivere”).
• Nel piano del consumatore/concordato minore, il decreto di omologa libera il debitore dalla parte eccedente secondo il piano. Anche qui, se non adempie al piano poi i crediti possono essere riscossi limitatamente a quanto non pagato, ma il debitore può chiedere comunque l’esdebitazione integrale se ha dato tutto quel che poteva.
• Importante: l’esdebitazione (ad esempio quella post-fallimentare o post-liquidazione controllata) è l’istituto che cancella i debiti residui in capo al debitore persona fisica onesto ma sfortunato. Oggi è concessa a fine liquidazione giudiziale sovente. Quindi, anche se la casa va all’asta e il ricavato non copre tutto, il debitore persone fisiche può comunque ottenere l’esdebitazione dal tribunale (è l’ultimo rimedio di “perdono” dei debiti).

10. Tabelle riepilogative delle soluzioni pre-asta

Di seguito, proponiamo alcune tabelle riassuntive che confrontano le varie soluzioni pre-asta, evidenziandone condizioni, vantaggi, svantaggi e tempistiche.

Tabella 1 – Soluzioni stragiudiziali (negoziali) per evitare l’asta

Soluzione	Vantaggi principali	Svantaggi/Rischi	Tempi	Condizioni per attuarla
Saldo e stralcio	– Debito ridotto (parte condonata)- Pagamento immediato chiude subito l’esecuzione- Salva l’immobile dal pignoramento (se debitore paga).	– Occorre liquidità immediata (non sempre disponibile)- Richiede consenso creditore, non garantito- Se più creditori, vanno tutti soddisfatti o dissenzienti proseguono.	Rapido: accordo e pagamento possono avvenire in poche settimane; l’estinzione in tribunale richiede pochi giorni dall’istanza.	– Offerta credibile e conveniente rispetto ad asta (p.e. ≥ valore realizzo d’asta)- Disponibilità di fondi (propri, di terzi o nuovo finanziamento)- Coinvolgere tutti i creditori pignoranti (o pagarli separatamente).
Rinegoziazione mutuo	– Mantiene in vita il mutuo e la proprietà dell’immobile- Rate più basse o sostenibili; evita default- Se con Fondo Salva Casa: possibile garanzia statale e taglio debito residuo.	– Banca non obbligata a concedere modifiche- Allungamento durata = più interessi totali pagati- Se debitore ricade in mora, si torna al punto di partenza (pignoramento riprende).	Medio: trattativa con banca può durare da 1 a 3 mesi; formalizzazione rinegoziazione in poche settimane; sospensione asta immediata se banca aderisce.	– Debitore deve dimostrare rinnovata capacità di pagamento (es. nuovo reddito)- Spesso serve pagamento di almeno una parte di arretrato- Fondo Salva Casa (scaduto 2021) aveva requisiti stringenti: consumatore, prima casa, pignoramento 2010-2019, importo ≤250k, 10% capitale già pagato, istanza entro 2021.
Piano di rientro	– Chance di recuperare arretrati gradualmente- Evita interventi giudiziari formali (concordati ecc.)- Se rispettato, riporta in bonis il rapporto e ferma l’esecuzione.	– Nessuna riduzione del debito (paghi tutto, solo dilazionato)- Se salta una rata del piano, il beneficio decade e l’esecuzione riparte, spesso con meno tolleranza- Firma di riconoscimento debito può precludere contestazioni future (es. su interessi usurari).	Breve: solitamente piano di 6-24 mesi. L’accordo si formalizza in giorni; l’esecuzione può essere sospesa per la durata del piano (fino a 24 mesi ex art. 624-bis c.p.c.).	– Creditore consenziente e fiducioso nella volontà del debitore- Pagamento iniziale (acconto) per dimostrare serietà- Debitore con entrate stabili per sostenere sia rate correnti che extra (arretrati).
Accordo transattivo generico (dilazioni, conversioni, dazione in pagamento, ecc.)	– Massima flessibilità: si può adattare la soluzione alle esigenze di entrambi (es. dare un bene diverso al creditore, coinvolgere un investitore, etc.)- Può sanare rapporti plurimi in un colpo solo, se tutti siedono al tavolo.	– Rischio di fallimento se anche un solo creditore rilevante rifiuta- Necessità di formalizzare bene l’accordo per evitare fraintendimenti- Possibile ricorso a figure terze (mediatori, periti) per convincere parti (costi e complessità aumentano).	Variabile: dipende dalla negoziazione. Può richiedere settimane o mesi se i creditori sono molti. Una volta raggiunto, l’esecuzione si estingue subito.	– Disponibilità al dialogo di tutti i creditori coinvolti (se uno oppone resistenza forte, meglio passare a procedure concorsuali)- Spesso serve il supporto di consulenti/mediatori per trovare soluzioni creative (es. piano industriale per convincere creditori commerciali).
Opposizione o istanze legali (es: opposizione per usura, istanza 164-bis c.p.c.)	– Possono bloccare l’asta per via giudiziaria (sospensione processuale ottenuta dal giudice)- Strumenti come 164-bis possono far chiudere l’esecuzione se inutile- Utili anche come leva negoziale per indurre il creditore a trattare.	– Esito incerto: se l’opposizione viene rigettata, si perde tempo e si possono aggravare spese- Serve base giuridica solida (es. perizia su tassi usurari) e i tempi di decisione possono essere lunghi- L’istanza ex 164-bis c.p.c. è accolta solo in casi estremi di sproporzione costi/benefici evidenti.	Medio-lungo: un’opposizione all’esecuzione può richiedere mesi o anni; nell’immediato si può chiedere sospensione ma concessa solo con fumus boni iuris. L’istanza 164-bis se presentata viene valutata in tempi brevi dal G.E.	– Presenza di vizi sostanziali o procedurali nell’esecuzione (titolo nullo, vizi di notifica, tassi usurari) per fondare l’opposizione- Oppure condizioni per 164-bis: asta deserta più volte, valore immobile crollato sotto debito e costi procedura elevati rispetto incasso.

Tabella 2 – Soluzioni concorsuali (giudiziali) per evitare/perfezionare l’asta

Procedura	Vantaggi	Svantaggi	Tempi e effetti	Condizioni e note
Composizione negoziata (crisi d’impresa)	– Standstill immediato: sospende esecuzioni fino a 240 gg- Consulenza di un esperto per trovare soluzioni- Evita inizialmente pubblicità e stigma del tribunale fallimentare (procedura riservata nella fase negoziale).	– Non vincola i creditori dissenzienti se non si raggiunge poi un accordo omologato- Temporanea: se in 6-12 mesi non trovi accordo, si rischia di tornare alla crisi iniziale- Serve cooperazione: se i creditori ignorano le trattative, la procedura fallisce.	– Durata negoziazione: 3-6 mesi (prorogabile altri 3) con esperto.– Misure protettive: fino a max 8 mesi, con possibile proroga.– Se accordo trovato: può sfociare in • accordo stragiudiziale (poi esecuzione volontaria)• oppure accordo 182-bis o concordato semplificato (tempi aggiuntivi per omologa 1-2 mesi).	– Imprese in crisi (requisiti dimensionali: nessun limite di legge, applicabile da micro a grandi imprese)- Non ancora insolvenza irreversibile (deve esserci prospettiva di risanamento).- Occorre presentare situazione aziendale e nominare esperto da elenco.- Novità 2023: ammessa transazione su debiti fiscali durante negoziazione (prima non possibile).
Accordo di ristrutturazione (182-bis L.F. / art.57 CCII)	– Permette di legare i creditori consenzienti in un piano omologato dal tribunale, con sospensione esecuzioni in attesa- Meno costoso e invasivo del concordato (gestione rimane all’imprenditore, niente voto in adunanza)- Possibilità di cram-down su minoranze (fisco, banche) se condizioni rispettate.	– Richiede consenso di almeno 60% crediti (non facile da ottenere se molti creditori)- I creditori non aderenti restano da pagare integralmente fuori piano (a breve termine)- Se sopravviene fallimento, accordo si risolve e i tagli decadono (il beneficio salta).	– Negoziazione: variabile, spesso diversi mesi per convincere creditori.– Deposito e omologa: ~2-4 mesi (procedura di volontaria giurisdizione, di solito senza opposizioni forti).– Esecuzione piano: tipicamente qualche anno per i pagamenti dilazionati. Durante esecuzione, esecuzioni individuali bloccate se riguardano crediti oggetto di accordo.	– Debitore in crisi solvibile (impresa o sovraindebitato) che può ottenere adesione qualificata (≥60%).- Piano attestato da professionista indipendente sulla fattibilità e migliore soddisfazione dei creditori dissenzienti rispetto a fallimento (richiesto dal giudice).- Pagamento integrale dei creditori estranei entro 120 gg da scadenza (per legge).- Possibile integrazione con composizione negoziata (spesso accordi nascono lì).
Concordato preventivo (artt. 84-120 CCII)	– Blocco universale delle azioni esecutive (tutti i creditori inclusi) dall’ammissione/protettiva in poi- Possibilità di cram-down su intere classi dissenzienti (con omologa anche se alcuni creditori votano contro, purché maggioranze raggiunte)- Ampia varietà di soluzioni: continuazione azienda, liquidazione di beni con vendite più efficienti, intervento di terzi, ecc.- Esdebitazione finale del debitore persona fisica (nel concordato minore) o chiusura pulita per società.	– Procedura complessa, pubblica e costosa (intervengono commissario giudiziale, professionisti vari)- Richiede preparare proposta e piano dettagliati, soddisfare vincoli legali su percentuali di pagamento (es. almeno 20% chirografari in liquidatorio, salvo deroghe)- Tempi medio-lunghi, e incertezza dell’esito (creditori devono approvare a maggioranza; se salta, probabile fallimento).	– Fase iniziale: domanda anche prenotativa, in pochi giorni misure protettive (fino 4+4 mesi).– Ammissione e voto: 2-3 mesi per predisporre piano se in bianco, poi convocazione creditori ~4-6 mesi.– Omologa: entro 1-1,5 anni dall’inizio di solito.– Esecuzione piano: variabile, può durare anni (ma esecuzioni individuali vietate definitivamente dopo omologa su crediti anteriori).	– Debitore in stato di crisi o insolvenza.- Patrimonio e/o flussi tali da poter offrire ai creditori una soddisfazione non inferiore alla liquidazione fallimentare (attestato da perito).- Nel concordato con continuità: deve garantire che l’attività produce valore sufficiente a pagare creditori secondo piano.- Nel concordato liquidatorio: di regola 20% minimo ai chirografari (CCII ha attenuato vincolo se intervento di terzi apportanti finanza esterna ≥10%).
Procedura sovraindebitamento (Piano del consumatore / Concordato minore)	– Adatta a persone fisiche, piccoli imprenditori: meno formalismi del concordato preventivo- Piano del consumatore: niente voto creditori, decide il giudice in base a convenienza e buona fede- Possibile forte riduzione debiti, anche ipotecari (basta rispettare valore di liquidazione del bene)- Sospende e annulla pignoramenti in corso una volta ammessa.	– Soglia di accesso: debitore non deve essere soggetto a fallimento (no grandi imprese)- Necessaria relazione di un OCC (organismo composizione crisi) che attesti meritevolezza (nel senso attuale di assenza dolo/malafede grave) e fattibilità del piano- Se il debitore non rispetta il piano, l’omologa può essere revocata su istanza dei creditori e si perde il beneficio (salvo eventualmente accedere a liquidazione giudiziale del patrimonio).	– Presentazione ricorso: tempi di preparazione 1-2 mesi (raccolta documenti, relazione OCC).– Omologa: 3-6 mesi circa se non vi sono opposizioni feroci.– Effetti immediati: dal deposito, il giudice può sospendere le esecuzioni; dall’ammissione/apertura procedimento sono congelate per legge.– Pagamento piano: può durare fino a 5-7 anni tipicamente (oltre solo in casi eccezionali es. mutuo di lunga durata ristrutturato).	– Debitore civile o piccolo imprenditore (non soggetto a fallimento). Esempio: consumatore sovraindebitato, start-up sotto soglie art. 2 CCII, professionista.- Per il Piano del consumatore: debiti per lo più contratti per scopi personali (non aziendali prevalenti). Richiesto che il debitore non abbia colpa grave o frode nel sovraindebitamento.- Per Concordato minore: applicabile a piccoli imprenditori o anche consumatori in alternativa; richiede il voto dei creditori (maggioranza semplice del monte crediti), simile a concordato preventivo ma senza soglie minime di pagamento.

11. Fonti normative e giurisprudenziali citate

Di seguito sono elencate le principali fonti legislative e giurisprudenziali menzionate nella guida, con indicazione degli estremi:

Normativa:

• Codice Civile: art. 1236 (remissione del debito), art. 1463 (impossibilità sopravvenuta liberatoria), art. 1965 c.c. (transazione).
• Codice di Procedura Civile: art. 624-bis c.p.c. (sospensione della vendita su istanza delle parti), art. 629 c.p.c. (estinzione esecuzione per rinuncia del creditore), art. 164-bis c.p.c. (chiusura anticipata dell’esecuzione per infruttuosità).
• Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993): art. 40 (decadenza dal termine e facoltà di moratoria/rinegoziazione), art. 120-quinquies (rinegoziazione mutui).
• D.P.R. 602/1973: art. 76 (limiti pignoramento prima casa per debiti erariali), modificato da D.L. 69/2013 (Decreto del Fare).
• Legge 3/2012: (abrogata e confluita nel CCII dal 2022) – disciplina sul sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di composizione, liquidazione). Concetti di meritevolezza poi evoluti con D.L. 137/2020 (che ha introdotto art. 12-bis co.3 novellato e art. 7 co.2 lett. d-ter).
• D.L. 124/2019 art. 41-bis (cd. Fondo Salva Casa) conv. in L.157/2019: possibilità di rinegoziazione mutui prima casa pignorati con garanzia dello Stato. Termini attuativi: istanze entro 31/12/2021, requisiti di accesso per debitori, crediti e immobili (es. procedura esecutiva avviata 2010-2019, debito ≤250k, 10% capitale già pagato).
• Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019):
  • art. 12-25 (Composizione negoziata della crisi) introdotti da D.L. 118/2021 e correttivi,
  • art. 54-64 (Accordi di ristrutturazione dei debiti; art. 57 soglia 60%, art. 61-64 accordi ad efficacia estesa e concordati semplificati),
  • art. 63 CCII (accordi estesi ai dissenzienti, cram down fiscale),
  • art. 64-bis CCII (transazione fiscale nei piani di ristrutturazione soggetti a omologa),
  • art. 65-73 (Piano di ristrutturazione del consumatore),
  • art. 74-83 (Concordato minore),
  • art. 84-120 (Concordato preventivo ordinario),
  • art. 282-283 (Esdebitazione del debitore civile).
• D.Lgs. 83/2022 e D.Lgs. 136/2024 (decreti correttivi al CCII): hanno introdotto migliorie tra cui la possibilità di proposta transattiva sui tributi in composizione negoziata, l’estensione delle misure protettive a 240 giorni, e il cram-down fiscale nei concordati/accordi.
• Leggi di bilancio 2023 (L.197/2022) e 2024 (L.197/2023): nuove definizioni agevolate (“Rottamazione-quater”) per debiti fiscali che indirettamente possono influire sulle esecuzioni (sospensioni di diritto delle procedure esecutive su prime case in attesa di definizione agevolata, in taluni casi).

Giurisprudenza (massime e sentenze):

• Cass. civ. Sez. III, ord. 16 dicembre 2024 n. 32759: ha ribadito l’impignorabilità della prima casa dell’unico immobile del debitore per i crediti fiscali, dichiarando improcedibile l’esecuzione promossa da Agenzia Entrate-Riscossione in presenza dei requisiti di art.76 DPR 602/73.
• Cass. civ. Sez. I, 27 luglio 2023 n. 22890: in materia di sovraindebitamento, ha chiarito che la meritevolezza del consumatore va valutata alla luce della nuova norma (assenza di colpa grave, malafede o frode) introdotta dal Codice della Crisi, eliminando il più restrittivo parametro previgente. (Cambia approccio nell’omologa dei piani del consumatore post riforma).
• Cass. civ. Sez. I, 17 dicembre 2024 n. 32996: ha stabilito che se dopo l’omologa di un accordo di ristrutturazione l’impresa viene dichiarata fallita, l’accordo ne rende giuridicamente impossibile l’attuazione e si risolve per impossibilità sopravvenuta ex art.1463 c.c., con conseguente riespansione dei crediti originari da ammettere al passivo nel loro importo iniziale (salvo detrarre quanto già incassato, non revocabile). (Conferma il principio della riespansione delle obbligazioni in caso di concorso successivo).
• Cass. civ. Sez. Trib., 28 ottobre 2020 n. 23312: ha qualificato l’accordo ex art.182-bis L.F. come procedura concorsuale a carattere negoziale, distinta dalla mera transazione privata, con effetti protettivi ed esdebitativi previsti dalla legge (rilevante anche per considerare tali accordi ai fini tributari come concorsuali).
• Cass. civ. Sez. III, 12 febbraio 2024 n. 3887: (non citata sopra nei testi ma rilevante) ha evidenziato che il prezzo giusto dell’asta è quello che risulta dal corretto funzionamento delle regole processuali, non quello soggettivamente ritenuto tale dal debitore o dal creditore; e che la vendita giudiziaria può legittimamente avvenire anche dopo plurimi ribassi finché vi è una minima capienza. (Ribadisce la razionalità del meccanismo d’asta ma implicitamente incoraggia l’uso di 164-bis se il meccanismo fallisce nello scopo).
• Cass. Sez. Un. 18620/2019: (menzionata in analisi contestuale) ha risolto un contrasto stabilendo che la presentazione di domanda di concordato non travolge gli effetti di una vendita forzata già avvenuta (aggiudicazione) prima dell’apertura della procedura, ma impedisce il compimento degli atti successivi non ancora definiti. (Principio di coordinamento tra esecuzione singolare e concorsuale).
• Tribunale di Nola, 25 giugno 2020 (decreto): ha omologato un piano del consumatore di una coppia, con un mutuo ipotecario residuo, nonostante il pagamento proposto alla banca fosse parziale (~37% del dovuto in 7 anni), ritenendo soddisfatto il criterio del miglior soddisfacimento rispetto all’alternativa liquidatoria (asta) e riconoscendo la buona fede dei debitori in difficoltà. Ha inoltre disposto la sospensione dell’asta fissata, aprendo la via ad approcci analoghi in altri tribunali.
• Tribunale di Padova, sent. 1406/2013: (caso alla base di Cass. 32759/2024) – ha affrontato l’eccezione di un debitore sull’impignorabilità prima casa in un’esecuzione promossa da un condominio poi surrogato dall’ADER, declinando la giurisdizione al giudice tributario sulla contestazione delle cartelle. (Vicenda tecnica che ha portato poi la Cassazione a pronunciarsi sul merito dell’impignorabilità).
• Tribunale di Milano, 28 settembre 2022: (esempio di applicazione Composizione negoziata) – ha concesso la proroga delle misure protettive ritenendo sussistenti trattative avanzate, confermando che la durata massima complessiva è di 240 giorni.
• Tribunale di Roma, 15 febbraio 2023: – in tema di concordato preventivo, ha chiarito che l’imprenditore deve richiedere espressamente le misure protettive: la semplice pendenza della domanda non sospende ex se le aste (conforme al CCII).
• Corte Costituzionale n. 83/2013: – Ha dichiarato infondate le questioni di legittimità sull’art. 76 DPR 602/1973 (impignorabilità prima casa per debiti fiscali), sancendo la ragionevolezza della tutela rafforzata per l’abitazione principale del contribuente.

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