Vuoi salvare tua casa da un pignoramento immobiliare?

Qui di seguito la guida di Studio Monardo, gli avvocati specializzati in cancellazione debiti e pignoramenti immobiliari.

Ma andiamo ora ad approfondire con Studio Monardo.

Quando un creditore avvia un pignoramento immobiliare sulla vostra abitazione, la situazione può sembrare disperata. Tuttavia, esistono strumenti legali e strategie pratiche che possono salvare la casa dal pignoramento anche dopo l’avvio della procedura esecutiva. Questa guida, rivolta esclusivamente a persone fisiche, spiega in modo tecnico-legale ma accessibile come difendersi dal pignoramento immobiliare in Italia, illustrando passo passo le possibili azioni da intraprendere. Troverete esempi pratici, modelli di lettere (come proposte di saldo e stralcio, atti di opposizione e istanze di rateizzazione) e concrete strategie di negoziazione con banche e creditori. L’obiettivo è aiutare il debitore a preservare la propria abitazione o a ottenere la soluzione meno gravosa possibile, evitando (o sospendendo) la vendita all’asta.

Partiamo quindi:

1. Come Funziona Il Pignoramento Immobiliare

Prima di agire, è fondamentale comprendere cos’è il pignoramento immobiliare e come funziona. In questo capitolo spieghiamo in termini semplici i concetti chiave e il contesto normativo di riferimento.

1.1 Definizione di Pignoramento Immobiliare
Nel diritto italiano, il pignoramento è l’atto con cui inizia un’espropriazione forzata: esso consiste in un’ingiunzione formale al debitore di non disporre dei beni pignorati, avvertendolo che qualsiasi atto disposto su di essi sarà giuridicamente inefficace. Quando parliamo di pignoramento immobiliare, ci riferiamo quindi alla procedura esecutiva forzata che ha per oggetto un bene immobile di proprietà del debitore (ad esempio la casa). In parole semplici, è il meccanismo legale attraverso cui un creditore, munito di un titolo esecutivo (come una sentenza, un decreto ingiuntivo non opposto o un mutuo non pagato), richiede al tribunale di vendere la casa del debitore per soddisfare il suo credito.

• Il pignoramento immobiliare è disciplinato dal codice di procedura civile (artt. 555 e seguenti c.p.c.). Queste norme stabiliscono i passaggi, i tempi e le formalità della procedura.
• Si distingue dal pignoramento mobiliare (che colpisce beni mobili, ad esempio un’automobile o i mobili di casa) e dal pignoramento presso terzi (ad esempio, il pignoramento del conto corrente o dello stipendio presso il datore di lavoro). Qui ci focalizziamo esclusivamente sul pignoramento di beni immobili, in particolare l’abitazione del debitore.
• Il pignoramento immobiliare può riguardare qualsiasi bene definito immobile dall’art. 812 del codice civile (case, edifici, terreni, ecc.). Tipicamente, il caso più comune è il pignoramento della casa per mancato pagamento di un mutuo ipotecario o di altri debiti significativi.

1.2 Contesto: quando e perché si arriva al pignoramento
Un creditore può ricorrere al pignoramento immobiliare quando il debitore non paga spontaneamente un debito rilevante. Ecco i passaggi che, in genere, precedono il pignoramento:

• Titolo esecutivo e precetto: Il creditore deve avere un titolo esecutivo (ad esempio una sentenza di condanna, un decreto ingiuntivo non opposto, una cartella esattoriale definitiva, o il contratto di mutuo in determinati casi) e notificare al debitore un atto di precetto. Il precetto è un’intimazione a pagare entro un termine (di solito 10 giorni) il debito, con l’avvertimento che, in mancanza, si procederà forzatamente.
• Mancato pagamento: Se il debitore non adempie nemmeno dopo il precetto, il creditore può a questo punto attivare l’esecuzione forzata. Per colpire un immobile, in genere il creditore deve aver iscritto ipoteca (ad es. la banca per un mutuo) oppure essere un ente autorizzato (come l’Agenzia delle Entrate Riscossione per debiti fiscali, ma con dei limiti che vedremo). In alcuni casi l’ipoteca non è necessaria, ma spesso è presente e precede il pignoramento.
• Atto di pignoramento immobiliare: L’ufficiale giudiziario, su istanza del creditore, notifica al debitore l’atto di pignoramento immobiliare. Questo atto identifica l’immobile pignorato, intima al debitore di astenersi dal sottrarlo alla garanzia del credito (quindi di non venderlo o danneggiarlo) e contiene l’avvertimento che, se non si paga, si procederà con la vendita forzata. Contemporaneamente viene notificato agli eventuali comproprietari e comunicato al custode giudiziario nominato.
• Trascrizione e procedura esecutiva: Il pignoramento viene trascritto nei registri immobiliari (Conservatoria), rendendo pubblica l’esistenza della procedura esecutiva sull’immobile. Da questo momento, l’immobile è “bloccato”: il debitore non può venderlo liberamente (un’eventuale vendita sarebbe inefficace rispetto alla procedura) e tutti gli atti successivi (come ipoteche iscritte dopo il pignoramento) perdono efficacia. Il fascicolo passa al giudice dell’esecuzione presso il Tribunale competente. Ha così inizio l’espropriazione forzata immobiliare vera e propria.

In pratica, la casa viene “messa nel mirino” per essere venduta all’asta e con il ricavato soddisfare i creditori. Ma ci sono tempistiche e garanzie procedurali che, come vedremo, possono offrire occasioni al debitore di intervenire e salvare la situazione.

1.3 Implicazioni del pignoramento sulla casa
Una volta notificato e trascritto il pignoramento, l’immobile entra in una fase delicata:

• Il debitore formalmente resta proprietario della casa fino alla vendita all’asta e al successivo decreto di trasferimento emanato dal giudice a favore dell’aggiudicatario. Questo è importante: fino a quel momento si può ancora agire per evitare di perdere definitivamente la proprietà.
• Dal pignoramento deriva spesso la nomina di un custode giudiziario. La legge oggi consente frequentemente che il custode dell’immobile pignorato sia lo stesso debitore (proprietario), a meno che il giudice disponga diversamente. Approfondiremo questo aspetto a proposito del diritto di abitare l’immobile durante la procedura (art. 560 c.p.c.).
• Sull’immobile pignorato non si possono compiere atti dispositivi: ciò significa che il proprietario non può venderlo, donarlo o ipotecarlo. Qualunque tentativo di spostare la proprietà a terzi dopo il pignoramento è nullo e inefficace. Ad esempio, fare una vendita fittizia o una donazione dell’immobile dopo aver ricevuto l’atto di pignoramento è un comportamento in malafede destinato a fallire. Le norme attuali e la giurisprudenza rendono sempre più difficile sottrarre un bene pignorato alla procedura tramite stratagemmi: qualsiasi trasferimento fatto dopo la trascrizione del pignoramento viene semplicemente ignorato dalla procedura esecutiva.
• I frutti dell’immobile (es. canoni di affitto, se la casa è locata) dovrebbero essere conservati per il procedimento. Spesso il giudice ordina che eventuali affitti vengano versati al custode o in un conto a disposizione dei creditori. Il debitore non può più liberamente incassare redditi dal bene se ciò è stato disposto nell’atto di pignoramento.

Riassumendo, il pignoramento immobiliare vincola la casa al soddisfacimento del debito insoluto. Tuttavia, come vedremo nei capitoli successivi, esistono vie d’uscita che il debitore può percorrere dopo aver ricevuto il pignoramento: dalle opposizioni legali alle trattative stragiudiziali, fino a strumenti di legge per pagare a rate o ridurre il debito. Prima di addentrarci nelle soluzioni, comprendiamo meglio l’iter della procedura esecutiva immobiliare e i diritti del debitore.

2. Come Funziona La Procedura di Pignoramento Immobiliare: Fasi e Tempistiche

In questo capitolo descriviamo come si svolge la procedura esecutiva immobiliare passo dopo passo. Conoscere le fasi dell’asta giudiziaria e i relativi tempi è importante per individuare quando e come intervenire per salvare la casa. Fortunatamente, l’iter è spesso lungo e complesso, il che può dare al debitore finestre di opportunità per agire (ad esempio trovando un accordo col creditore o avviando un’opposizione). Vediamo le principali fasi:

2.1 Deposito degli atti e documentazione
Dopo la notifica del pignoramento, il creditore deve depositare in tribunale l’atto di pignoramento e i documenti necessari a proseguire l’esecuzione. Fra questi vi sono:

• Il titolo esecutivo (es. copia della sentenza, mutuo, decreto ingiuntivo, ecc.).
• L’atto di precetto notificato.
• La nota di trascrizione del pignoramento (prova che è stato iscritto nei registri immobiliari).
• Documenti ipocatastali e certificati riguardanti l’immobile (planimetrie, visure catastali, attestato di prestazione energetica, ecc.), spesso richiesti per predisporre la vendita.

💡 Nota Tempistiche: La legge impone termini stringenti al creditore per evitare che il pignoramento resti pendente troppo a lungo senza azioni. In particolare, l’art. 497 c.p.c. stabilisce che il creditore deve depositare questi atti entro un certo termine (pena l’estinzione del pignoramento). Inoltre, entro 90 giorni dal pignoramento il creditore di regola deve iscrivere a ruolo la procedura esecutiva e richiedere la vendita all’asta; in caso contrario, il pignoramento perde efficacia. Questo significa che se dopo qualche mese dall’atto di pignoramento il creditore non dà impulso alla procedura, il debitore potrebbe chiedere l’estinzione per inattività. (Norma di riferimento: art. 564 c.p.c. per l’istanza di vendita entro 45 giorni, modifiche D.L. 83/2015 conv. L.132/2015).

2.2 Nomina del Custode Giudiziario
Il giudice dell’esecuzione (G.E.) nomina un custode dell’immobile pignorato. Come accennato, oggi spesso viene confermato lo stesso debitore nella custodia, affinché continui ad abitare e mantenere l’immobile fino all’asta (salvo comportamenti scorretti). In altri casi viene nominato un custode professionista (un avvocato o commercialista abilitato) o l’Istituto Vendite Giudiziarie locale. Il custode ha il compito di:

• Sorvegliare che l’immobile sia conservato in buono stato e non sia sottratto. Se è il debitore stesso, questi deve comportarsi diligentemente e permettere ad esempio le visite di eventuali offerenti prima dell’asta.
• Amministrare l’immobile durante la procedura: riscuotere affitti se la casa è locata, pagare spese urgenti di manutenzione, ecc., sempre su indicazione del giudice.
• Consegnare l’immobile all’aggiudicatario dopo la vendita, eseguendo lo sgombero se il debitore o altri occupanti non lasciano spontaneamente la casa quando viene emesso il decreto di trasferimento.

Essere custode di se stessi può sembrare strano, ma serve proprio a bilanciare gli interessi: il debitore può restare nella propria casa finché non viene venduta (vedremo nel prossimo capitolo i dettagli di questo diritto), e allo stesso tempo il giudice impone al debitore-custode doveri precisi (non rovinare la casa, farla visitare, pagare le spese condominiali correnti, ecc.). Se il debitore non rispetta tali obblighi, il giudice può revocare la custodia e nominare qualcun altro e, in casi gravi, ordinare la liberazione immediata dell’immobile.

2.3 Stima e Avviso di Vendita
Un passaggio cruciale è la perizia di stima dell’immobile. Il giudice incarica un perito (esperto estimatore) di valutare l’immobile pignorato e redigere una relazione contenente:

• Descrizione dettagliata dell’immobile, confini, planimetrie, stato di manutenzione.
• Situazione urbanistica, regolarità edilizia (eventuali abusi, sanatorie).
• Vincoli e pesi: ad esempio, se ci sono ipoteche, pignoramenti iscritti, servitù, contratti di locazione in essere, ecc.
• Valore di mercato dell’immobile e il valore d’asta consigliato. Di solito il perito stima un valore base per la vendita all’asta, tenendo conto che sarà una vendita forzata (spesso il valore d’asta è inferiore al mercato libero, proprio perché l’acquirente all’asta acquista con qualche rischio e senza garanzia di vizi, ecc.).
• Elenco dei creditori e dei loro gradi di ipoteca (se ricavabile dalle visure).

Completata la perizia, il creditore pignorante (o in mancanza il giudice) fissa le modalità della vendita e viene pubblicato l’avviso di vendita. L’avviso contiene la data e luogo dell’asta, il prezzo base, l’eventuale rialzo minimo, il termine per le offerte e la cauzione richiesta agli offerenti. Questo avviso è affisso in tribunale, pubblicato sul portale delle vendite pubbliche (un sito web gestito dal Ministero della Giustizia) e talvolta su quotidiani o siti specializzati.

2.4 L’Asta Giudiziaria
Alla data stabilita si tiene la vendita all’asta (oggi spesso in modalità telematica). Se c’è almeno un’offerta valida, il bene può essere aggiudicato al miglior offerente. Diversamente, se l’asta va deserta (nessuna offerta), il giudice può disporre un nuovo tentativo, di solito ribassando il prezzo base (ad esempio del 25%). Possono esserci più aste consecutive finché si trova un compratore o finché i creditori non rinunciano.

• Durata della procedura: I tempi del pignoramento immobiliare sono variabili. In casi rari la vendita avviene in pochi mesi (7-8 mesi dal pignoramento) ma più spesso servono anni. In media, una procedura può durare tra 1,5 e 2 anni, ma non è raro che si prolunghi 5-6 anni, specialmente se l’immobile è difficile da vendere o se ci sono opposizioni/incidenti di percorso. Questo lasso di tempo può offrire al debitore opportunità per trovare soluzioni alternative (ad esempio vendere privatamente, rinegoziare il debito, ecc., come vedremo).
• Costo della procedura: Le esecuzioni immobiliari comportano costi considerevoli (compensi per il perito, spese di custodia, costi legali). Si parla facilmente di diverse migliaia di euro a carico del debitore. Ad esempio, tra spese legali, compensi degli esperti, pubblicità, i costi possono superare qualche migliaio di euro. Tali spese si aggiungono al debito e vanno pagate con il ricavato dell’asta prima di soddisfare i creditori. Questo è un punto chiave da far notare anche al creditore: la procedura è onerosa e spesso il prezzo di vendita all’asta non copre per intero il debito e le spese. Più avanti vedremo come usare questo fatto come leva negoziale (il creditore potrebbe preferire una soluzione concordata che evita spese e incertezze dell’asta).

2.5 Aggiudicazione e Decreto di Trasferimento
Quando l’immobile viene aggiudicato (venduto all’asta), l’iter si avvia alla conclusione:

• L’aggiudicatario paga il prezzo nei termini fissati (di solito entro 60-120 giorni). Successivamente, il giudice emette il decreto di trasferimento, che è il documento che trasferisce la proprietà dell’immobile dall’esecutato (debitore) all’aggiudicatario. Contestualmente il giudice ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti sull’immobile (art. 586 c.p.c.).
• Il decreto di trasferimento segna il punto di non ritorno: la casa non appartiene più al debitore. Dopo questo decreto, il debitore deve lasciare l’immobile se ancora lo occupa. In genere, nel decreto il giudice intima il debitore e gli eventuali occupanti a rilasciare l’immobile. Se non lo fanno spontaneamente, il custode (o l’aggiudicatario, con l’ausilio della forza pubblica) eseguirà lo sfratto forzato.
• Una volta venduto l’immobile, la procedura prosegue con la distribuzione del ricavato ai creditori: il giudice redige un piano di riparto assegnando le somme secondo l’ordine delle garanzie (prima spese, poi creditori ipotecari in ordine di grado, poi eventuali creditori chirografari se resta qualcosa).

Per il debitore, dopo la vendita all’asta resta il problema di un eventuale debito residuo: se il prezzo ricavato non copre tutti i debiti, i creditori possono ancora agire per la parte non soddisfatta (ad esempio pignorando altri beni o lo stipendio). Purtroppo, oltre al danno di aver perso la casa, si aggiunge la beffa di non aver nemmeno estinto completamente i debiti. Ecco perché è fondamentale tentare di fermare prima possibile la procedura, salvando la propria abitazione e possibilmente negoziando soluzioni più vantaggiose.

3. Quali Sono I Diritti del Debitore durante il Pignoramento Immobiliare

Subire un pignoramento non significa essere privati immediatamente di ogni diritto sulla propria casa. La legge prevede alcune tutele per il debitore esecutato, specialmente quando l’immobile pignorato è la sua abitazione. Conoscere questi diritti è importante per non subire passivamente la situazione e per impostare correttamente le strategie di difesa. In questo capitolo esamineremo:

• Il diritto di continuare ad abitare la casa pignorata fino a un certo punto della procedura.
• Le limitazioni alla pignorabilità della prima casa da parte di alcuni creditori (in particolare il fisco).
• Altre protezioni legali del debitore (beni impignorabili, casi particolari).

3.1 Il debitore può restare nella propria casa (art. 560 c.p.c.)
Grazie a una riforma relativamente recente della procedura esecutiva, il debitore e la sua famiglia possono continuare ad abitare l’immobile pignorato fino alla vendita. In passato, il giudice poteva ordinare la liberazione immediata della casa già con l’ordinanza di vendita; oggi invece la regola (introdotta dal D.L. 135/2018 convertito in L.12/2019) è che il debitore resta nell’immobile come custode fino al decreto di trasferimento, salvo casi eccezionali.

In particolare, l’art. 560 c.p.c. stabilisce che il giudice:

• Nomina il debitore come custode dell’immobile pignorato, a meno che ritenga di affidare la custodia a terzi.
• Finché il debitore custodisce l’immobile, ha il diritto di abitarvi insieme ai familiari conviventi. Questa facoltà cessa solo quando l’immobile viene venduto all’asta e il giudice firma il decreto di trasferimento all’acquirente.
• Il debitore-custode deve mantenere l’immobile in buono stato, pagare le spese di manutenzione ordinaria e gli oneri condominiali correnti, e deve collaborare con la giustizia: ad esempio deve consentire al perito di accedere per la stima e permettere le visite agli interessati all’asta.
• Se il debitore non collabora o viola i doveri di custodia (ad es. impedisce le visite, deteriora l’immobile, disturba il custode nominato, ecc.), il giudice può revocare la custodia e in casi gravi ordinare l’immediato sgombero (rilascio) dell’immobile prima dell’asta. Ma questo è l’eccezione, non la regola.

Dunque non fatevi intimorire da pressioni indebite a lasciare la casa subito: di norma, potete rimanere nella vostra abitazione pignorata fino alla conclusione dell’iter di vendita. Uscire prima significherebbe perdere anche la “base operativa” da cui organizzare la difesa (oltre al trauma abitativo). Naturalmente, permane l’obbligo morale e legale di aver cura dell’immobile: evitate assolutamente di danneggiarlo o asportare infissi/impianti, perché questo non solo viola la legge ma peggiora la vostra posizione (il creditore potrebbe chiedere provvedimenti restrittivi).

3.2 Impignorabilità della prima casa per debiti fiscali (limiti per il Fisco)
Diverso è il caso dei debiti con l’erario (fisco). La normativa prevede una protezione particolare per la prima casa del debitore quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia). In base al D.L. 69/2013 (cosiddetto “Decreto del Fare”, art. 52, comma 1, lett. g) che ha modificato l’art. 76 del DPR 602/1973), l’Agenzia delle Entrate non può pignorare e vendere la prima casa del contribuente se sussistono tutti i seguenti requisiti:

• L’immobile pignorato è l’unico immobile di proprietà del debitore (oltre ad eventuali pertinenze).
• Il debitore vi risiede anagraficamente: deve essere la sua abitazione principale (prima casa in senso di dimora effettiva).
• L’immobile non è di lusso, cioè non deve appartenere alle categorie catastali A/8 o A/9 (abitazioni di tipo signorile o palazzi storici) né essere villa o castello.
• Il debito totale con il fisco è inferiore a €120.000. Se il debito fiscale supera 120 mila euro, invece, l’ente di riscossione può procedere a pignorare anche la prima casa (purché non di lusso).

In presenza di queste condizioni, la legge considera la prima casa impignorabile da parte dell’Agente della Riscossione: ciò significa che non potrà mai essere messa all’asta per quei debiti fiscali. Al massimo, il fisco potrà iscrivere ipoteca sull’immobile (che è lecito se il debito supera €20.000, come misura cautelare), ma non potrà eseguirla per vendere la casa.

Esempio pratico: Mario ha un’unica casa dove risiede con la famiglia, e ha debiti IRPEF per €50.000 con l’Agenzia Entrate-Riscossione. Anche se non paga, l’ente non può pignorare la casa perché la legge glielo vieta (debito < 120k, casa unica e di residenza). Potrà mettere ipoteca (che vincola l’immobile, impedendo eventuali vendite facili), ma non scatenare l’asta. Mario dovrà comunque cercare una soluzione per il debito (rateizzazione, saldo e stralcio col fisco, vedi cap. 6), ma almeno non rischia di perdere la casa tramite esecuzione fiscale.

Attenzione: questa impignorabilità vale solo per i crediti di natura pubblica (tributi, contributi) riscossi tramite Agenzia Entrate-Riscossione e solo se sono rispettati i requisiti di cui sopra. I creditori privati (banche, finanziarie, privati) invece possono pignorare la prima casa indipendentemente dall’importo del debito. In altre parole, non esiste in generale in Italia una regola che salvi la prima casa dal pignoramento da parte di banche o altri soggetti privati: anche per un debito relativamente modesto, un creditore privato può ipotecare e successivamente pignorare l’abitazione (il che è spesso criticato, ma è la legge attuale). L’unico limite legale generale è per l’agente delle riscossioni dello Stato e degli enti pubblici (come visto sopra).

Dettaglio ulteriore sul fisco: se anche non può iniziare il pignoramento, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può comunque intervenire in una procedura esecutiva avviata da altri per far valere i propri crediti. Ciò significa che, se ad esempio una banca pignora la casa (prima casa) di un contribuente che ha anche debiti fiscali, l’ente pubblico potrà partecipare all’esecuzione per riscuotere la sua parte dal ricavato, pur non potendo essere lei a iniziarla. Questo scenario è meno rilevante dal punto di vista di salvare la casa (perché comunque l’esecuzione c’è per via della banca), ma importante da sapere sul riparto finale.

3.3 Beni e condizioni particolari
Oltre al caso della prima casa e del fisco, ci sono altre tutele generali che, seppur non salvino interamente la casa, meritano menzione:

• Limiti per i crediti condominiali: L’amministratore di condominio può ottenere un decreto ingiuntivo e pignorare l’appartamento di un condomino moroso per spese condominiali di qualunque importo, anche molto basso. Non esiste una soglia minima di debito condominiale sotto la quale l’immobile sarebbe salvo. Tuttavia, per prassi, per importi irrisori il condominio spesso evita di arrivare all’asta (le spese legali sarebbero sproporzionate). Se vi trovate in difficoltà con le spese condominiali, prendete sul serio gli avvisi: anche poche migliaia di euro non pagate possono teoricamente portare al pignoramento dell’abitazione in cui vivete, se il condominio decide di essere inflessibile. Conviene trattare per tempo un piano di rientro con l’amministratore prima che si arrivi a tanto.
• Fondo patrimoniale: Alcune persone costituiscono un fondo patrimoniale (atto pubblico che vincola certi beni immobili ai bisogni familiari) o un trust, sperando di renderli inattaccabili dai creditori. In realtà, se il debito è precedente o se il fondo viene costituito in frode ai creditori, queste soluzioni non impediscono il pignoramento (possono essere annullate tramite azione revocatoria). Il fondo patrimoniale, ad esempio, non protegge dai debiti contratti per scopi estranei ai bisogni familiari. Dunque non fate eccessivo affidamento su queste vie, specie dopo che il debito è sorto: non rientra nello scopo di questa guida (che tratta rimedi durante la procedura esecutiva), ma è bene sapere che spostare beni in trust o fondo all’ultimo momento offre scarsa tutela e può configurare un illecito.
• Incapienti e sovraindebitati: Chi si trova in una situazione di sovraindebitamento conclamato (debiti insostenibili rispetto al patrimonio e al reddito) ha diritto di ricorrere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (Legge 3/2012 e successive modifiche, oggi integrate nel Codice della Crisi). Queste procedure (descritte nel cap. 5.4) possono portare alla sospensione delle esecuzioni in corso e persino alla cancellazione dei debiti residui (esdebitazione) a fine procedura. È una materia complessa, ma per chi ha debiti multipli e casa all’asta rappresenta un’ancora di salvezza potenziale.

In sintesi, anche se siete sotto pignoramento, ricordate che:

• Potete abitare la vostra casa fino all’ultimo (decreto di trasferimento) se rispettate le regole.
• Se il creditore è il fisco e la casa è prima casa con debito sotto 120.000 €, probabilmente si tratta di un errore o potete opporvi efficacemente: informatevi subito su questo aspetto legale.
• Nessun altro creditore privato ha “pietà” della prima casa per legge, ma proprio per questo spesso le soluzioni vanno trovate negoziando (vedremo come convincere una banca ad accettare un accordo).
• Non fate mosse avventate per “nascondere” la casa: concentratevi invece sui rimedi concreti che seguono, tutti leciti e molti efficaci.

4. Quali Sono Gli Strumenti Legali per Bloccare o Annullare Un Pignoramento Immobiliare

Affrontiamo ora le azioni legali che un debitore può intraprendere, attraverso gli strumenti offerti dal codice di procedura civile, per fermare la procedura esecutiva o eliminarla del tutto. Questi strumenti richiedono in genere l’assistenza di un avvocato, perché si tratta di atti formali da proporre in tribunale. Analizziamo i principali:

• Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) – contestare il diritto del creditore di procedere.
• Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) – contestare vizi formali della procedura.
• Istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) – sostituire l’immobile con una somma di denaro, pagando il debito a rate per evitare la vendita.
• Istanza di sospensione della vendita (art. 624 c.p.c. e 624-bis c.p.c.) – ottenere una pausa o un rinvio dell’asta in casi particolari (ad esempio per trattative in corso o istanze pendenti).
• Riduzione del pignoramento (art. 496 c.p.c.) – far liberare parte dei beni pignorati se eccessivi rispetto al debito.

Esamineremo ciascuno di questi istituti, con indicazione di quando è opportuno utilizzarli e con quali motivazioni, includendo riferimenti normativi e considerazioni pratiche.

4.1 Opposizione all’Esecuzione (art. 615 c.p.c.)
L’opposizione all’esecuzione è il mezzo con cui il debitore afferma che, per un motivo di diritto sostanziale, il creditore non aveva diritto di iniziare o proseguire il pignoramento. In sostanza si contesta l’azione esecutiva alla radice. I motivi tipici di opposizione all’esecuzione immobiliare sono, ad esempio:

• Il debito non esiste o è già stato pagato: ad esempio il debitore ha già saldato la somma dovuta (magari il pagamento non è stato registrato in tempo, o il creditore ha agito erroneamente). Oppure il titolo esecutivo è stato annullato o sospeso (es. avete fatto opposizione a decreto ingiuntivo e ottenuto sospensione).
• Vizi del titolo esecutivo: il titolo magari è invalido o inefficace. Ad esempio, la sentenza utilizzata non è definitiva o il decreto ingiuntivo era stato opposto nei termini (quindi non doveva costituire titolo esecutivo). Oppure manca del tutto un titolo valido contro il debitore (errore di persona, scambio di identità, ecc.).
• Prescrizione o decadenza: il diritto del creditore a riscuotere potrebbe essere prescritto (ad esempio un credito del 2010 mai perseguito è prescritto dopo 10 anni se il creditore è rimasto inattivo). Oppure la notifica del precetto non è seguita dal pignoramento entro 90 giorni, rendendo inefficace il precetto.
• Cause di improcedibilità sopravvenuta: ad esempio, nelle more della procedura esecutiva avete ottenuto un provvedimento di un giudice che blocca l’azione (come l’ammissione a un piano del consumatore nell’ambito di una procedura di sovraindebitamento, che può comportare la sospensione delle esecuzioni). In tal caso, sostenete che l’esecuzione non può proseguire.
• Violazione delle norme sulla prima casa per il fisco: come detto, se l’esecuzione è avviata dall’Agenzia Entrate-Riscossione e la vostra situazione rientra nei requisiti di impignorabilità (unica casa, residenza, debito < 120k, non lusso), potete opporvi perché il pignoramento è ius non habet, cioè l’ente non aveva potere di farlo. Questo è un tipico esempio di opposizione all’esecuzione per mancanza di titolo (in quanto la legge esclude quel potere).

L’opposizione all’esecuzione si propone con atto di citazione davanti al tribunale competente (di solito lo stesso che gestisce l’esecuzione, tribunale del luogo dell’immobile). È una vera causa civile a tutti gli effetti, dove il debitore è attore e il creditore pignorante (ed eventuali altri creditori intervenuti) sono convenuti.

• Termini: di solito va proposta “prima che il procedimento esecutivo sia terminato” (art. 615). In pratica, per un immobile, occorre muoversi prima che venga emesso il decreto di trasferimento. È altamente sconsigliato attendere l’ultimo momento: se avete un motivo valido, fate opposizione il prima possibile, preferibilmente appena saputo del pignoramento. Se aspettate la fine, rischiate che l’asta avvenga e poi dover litigare solo sulle somme (troppo tardi per riavere la casa).
• Sospensione della procedura: presentando l’opposizione, potete contestualmente chiedere al giudice dell’esecuzione di sospendere la procedura in via cautelare, se ci sono gravi motivi (art. 624 c.p.c.). Ad esempio, se provate che la casa è impignorabile dal fisco o che il debito è già pagato, il giudice può bloccare l’asta in attesa che la causa di opposizione venga decisa nel merito. La sospensione è discrezionale e richiede elementi solidi (in pratica dovete convincere il giudice che avete alta probabilità di vincere l’opposizione). Nel modello di atto di opposizione (cap. 7.2) mostreremo come formulare questa richiesta.
• Esito: se l’opposizione all’esecuzione viene accolta, il tribunale dichiarerà improcedibile o inammissibile il pignoramento, eliminando di fatto l’esecuzione. L’asta viene annullata se ancora non tenuta, o se già aggiudicato il bene potrebbero aprirsi scenari complessi (in teoria, se il decreto di trasferimento non è emanato, la vendita decade; se già emanato, subentrano problemi di tutela dell’acquirente terzo di buona fede – ragione in più per muoversi prima!). Se invece l’opposizione viene rigettata, la procedura prosegue normalmente; il debitore può appellare la decisione, ma difficilmente ciò fermerà l’asta a quel punto.

Quando conviene l’opposizione all’esecuzione: quando avete validi motivi legali per cui il creditore non doveva toccare la vostra casa. Non improvvisate: fatevi assistere da un legale per valutare la fondatezza. Evitate opposizioni pretestuose solo per perdere tempo – i giudici delle esecuzioni vedono spesso opposizioni “dilatorie” e possono respingerle abbastanza rapidamente, magari senza nemmeno sospendere l’asta. Invece, se c’è davvero un errore o un abuso, l’opposizione è lo strumento giusto per far valere i vostri diritti.

4.2 Opposizione agli Atti Esecutivi (art. 617 c.p.c.)
L’opposizione agli atti esecutivi serve a denunciare vizi formali o procedurali negli atti del pignoramento o dell’asta. Non si discute il diritto del creditore in sé, ma il modo in cui sta procedendo. Esempi tipici:

• Irregolarità nella notifica degli atti (pignoramento non notificato correttamente, avviso di vendita non comunicato come dovuto, ecc.).
• Errori nell’avviso di vendita (date sbagliate, mancato rispetto dei termini di pubblicità, ecc.).
• Vizi nella perizia di stima che potrebbero aver inficiato la regolarità (ad esempio, il perito non ha considerato che parte dell’immobile era di un terzo non pignorato, o errori grossolani sul bene che avrebbero richiesto un rinnovo della perizia).
• Mancato rispetto delle forme previste per la presentazione delle offerte o per la gara in asta (ad es. si è tenuta un’asta senza base giuridica valida).

Questi sono aspetti tecnici dove l’avvocato esaminerà il fascicolo alla ricerca di possibili nullità o irregolarità.

• Termini stringenti: l’opposizione agli atti va fatta entro 20 giorni dal momento in cui si è venuti a conoscenza dell’atto viziato (art. 617). Ad esempio, se il debitore contesta la regolarità del pignoramento in sé (dell’atto dell’ufficiale giudiziario), deve fare opposizione entro 20 giorni dalla notifica del pignoramento. Se contesta l’avviso di vendita, 20 giorni dalla notifica o pubblicazione di tale avviso. Sono termini brevi e perentori.
• Procedura: di regola si propone con ricorso al giudice dell’esecuzione (talvolta con citazione al tribunale, a seconda che l’atto viziato provenga dal giudice stesso). Il vostro legale saprà come procedere. L’opposizione agli atti viene decisa in modo abbastanza rapido di solito, proprio perché verte su questioni specifiche e urgenti.
• Effetti: se accolta, il giudice annulla l’atto viziato. Ad esempio, se era viziato l’intero pignoramento, la procedura crolla; se era viziato l’avviso di vendita, il giudice potrebbe dover emetterne uno nuovo regolare, magari invalidando un’asta tenuta senza regole. Se invece viene respinta, si va avanti come se nulla fosse.

Quando conviene: l’opposizione agli atti è indicata quando c’è stato un errore procedurale che vi ha lesi. Ad esempio, se non avete mai ricevuto la notifica del pignoramento perché inviata a un indirizzo sbagliato (e lo scoprite casualmente), oppure se l’asta è fissata violando palesemente i termini (troppo presto, o senza perizia). Va usata con precisione chirurgica, perché i motivi devono essere specifici e tempestivi.

Da notare: opposizione all’esecuzione e agli atti non si escludono a vicenda. Potreste avere motivi di entrambe (es. sia il diritto contestato, sia vizi formali). In pratica si possono cumulare, ma si seguiranno binari procedurali differenti. In genere, prima si risolvono le opposizioni agli atti (formali), poi si passa all’eventuale giudizio di merito sull’opposizione all’esecuzione.

4.3 Conversione del Pignoramento (art. 495 c.p.c.) – Pagare a Rate per Salvare la Casa
La conversione del pignoramento è uno strumento potentissimo, previsto dall’art. 495 c.p.c., che consente al debitore di evitare la vendita all’asta pagando il debito in denaro. In pratica, con la conversione il debitore sostituisce ai beni pignorati (la casa) una somma di denaro equivalente al valore del debito e delle spese. Se il pagamento va a buon fine, la casa viene liberata dal pignoramento. È come “riscattare” la propria casa prima che sia venduta.

Ecco come funziona in sintesi:

• Quando si può chiedere: l’istanza di conversione va presentata prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione del bene (art. 495). In pratica, va fatta tempestivamente, meglio nelle primissime fasi. Se l’asta è già stata tenuta e c’è un aggiudicatario, è troppo tardi. Il momento ideale è subito dopo la notifica del pignoramento, senza aspettare che venga fissata l’udienza di vendita.
• Cosa si chiede: il debitore chiede al giudice dell’esecuzione di determinare la somma da versare per sostituire il bene. Questa somma comprenderà:
  • l’intero importo dovuto ai creditori (capitale, interessi fino a quel momento, spese legali),
  • le spese di esecuzione già maturate (costi di pignoramento, eventuale custodia, ecc.),
  • in sintesi, tutto ciò che sarebbe ricavato dalla vendita.
• Deposito di un acconto minimo: la legge richiede che il debitore, per essere ammesso alla conversione, depositi subito una somma pari ad almeno 1/5 (20%) del valore complessivo del debito pignorato. Questo serve a dare garanzia concreta ai creditori che l’istanza è seria. Ad esempio, se il debito totale (compresi accessori) è stimato in €100.000, bisogna versare subito almeno €20.000. Il giudice, se la stima era corretta, ammette la conversione; se invece la somma depositata risultasse inferiore al quinto effettivo, può dare un termine breve per integrare.
• Rateizzazione del resto: Novità importanti introdotte dalla L. 132/2015 – il giudice può concedere al debitore di pagare la restante somma a rate mensili (tradizionalmente fino a un massimo di 18 mesi, in casi particolari fino a 36). Ad esempio, su €100.000 di debito, depositati €20.000, restano €80.000; il giudice può permettere di dividerli in 18 rate, ciascuna circa €4.444 al mese, magari con applicazione di interessi legali sulle rate. In tal modo, il debitore ha tempo (un anno e mezzo circa) per raccogliere tutta la liquidità necessaria. Questa rateizzazione è un enorme vantaggio rispetto all’alternativa di dover pagare tutto e subito.
• Esito della conversione: se il debitore paga tutte le rate regolarmente entro il termine concesso, la procedura esecutiva si chiude. Il giudice dichiara estinto il pignoramento (e ordina la cancellazione delle trascrizioni) e la casa non va più all’asta. Il denaro versato viene distribuito ai creditori soddisfacendoli integralmente (o comunque fino a concorrenza di quanto dovuto). In altre parole, avete salvato la casa pagando il debito.
• Cosa accade se non si finisce di pagare? Attenzione: la conversione è un’arma a doppio taglio. Se il debitore non rispetta il pagamento delle rate, il giudice dichiara la conversione inefficace. In tal caso, la procedura riprende dal punto in cui era stata sospesa, perdendo però quanto già versato. Infatti la somma depositata (ad esempio il famoso 20% o eventuali altre rate pagate) viene distribuita comunque ai creditori a riduzione del debito, ma la casa torna pignorata e sarà messa all’asta. Il debitore quindi avrà “sprecato” la cifra già pagata se non è riuscito a completare l’importo. Pertanto bisogna valutare con realismo la fattibilità del piano prima di intraprendere la conversione.

Quando conviene la conversione: se disponete (o prevedete di disporre a breve) di risorse finanziarie significative, ma non subito sufficienti a estinguere tutto il debito. Tipicamente:

• Avete familiari disposti a prestarvi o regalarvi una somma, oppure potete vendere un altro bene o liquidare un investimento, ma vi serve qualche mese di tempo.
• Potete magari accendere un mutuo di consolidamento (paradossalmente alcune banche potrebbero concedervi un nuovo mutuo se avete ancora reddito, per salvare la casa pagando i creditori; ma questi processi richiedono tempo e la conversione lo fornisce).
• Oppure siete in trattativa per vendere voi stessi la casa a un acquirente privato a un prezzo migliore dell’asta: anche in quel caso, chiedendo la conversione e pagando qualche rata, guadagnate tempo e bloccate l’asta, nel frattempo perfezionate la vendita privatamente e con il ricavato poi saldate tutte le rate residue in anticipo.

Ricordatevi che la conversione sospende la procedura esecutiva: il giudice, ammessa la conversione, di solito blocca ogni ulteriore attività sull’asta in attesa dei pagamenti. Questo è un respiro fondamentale.

Dal punto di vista formale, l’istanza di conversione è un’istanza da depositare in cancelleria dell’esecuzione, meglio se redatta da un avvocato (sebbene la legge non richieda espressamente l’assistenza legale per presentarla, è consigliabile). Nel capitolo 7 troverete un fac-simile di istanza di conversione del pignoramento.

Fonti normative: art. 495 c.p.c. – “Il debitore che ha subito il pignoramento può chiedere di sostituire alle cose pignorate una somma di denaro…”, con le modalità e i termini di cui sopra. La legge 132/2015 ha introdotto la rateazione del pagamento oltre al deposito iniziale.

4.4 Sospensione della Procedura Esecutiva (art. 624 e 624-bis c.p.c.)
Oltre alle sospensioni che derivano da opposizioni o conversione, c’è un’altra via per fermare temporaneamente l’asta: la sospensione concordata della procedura, introdotta dall’art. 624-bis c.p.c. nel 2014.

Questa norma consente, con il consenso del creditore procedente, di ottenere una sospensione dell’esecuzione fino a 24 mesi. In pratica:

• Se il debitore e il creditore principale (quello che ha avviato il pignoramento) trovano un accordo di ristrutturazione del debito – ad esempio un piano di rientro a rate, o un accordo di saldo e stralcio con pagamento differito – possono presentare congiuntamente al giudice un’istanza per sospendere l’esecuzione.
• Il giudice, verificato che c’è l’accordo del creditore pignorante e che la sospensione non lede altri creditori (eventualmente sentendo quelli intervenuti), dispone la sospensione per il periodo concordato (massimo due anni). Durante questo periodo l’asta è congelata.
• Se il debitore rispetta l’accordo e paga secondo i termini convenuti, alla fine il creditore rinuncerà agli atti dell’esecuzione e la casa sarà salva (la procedura verrà estinta definitivamente). Se invece il debitore non paga come stabilito, la sospensione viene revocata su istanza del creditore e l’esecuzione riprende da dove era rimasta.

La sospensione ex art. 624-bis c.p.c. è stata pensata proprio per favorire le soluzioni negoziali: invece di proseguire con la vendita forzata, il creditore può preferire di dare una chance al debitore di pagare a rate o di trovare soldi, mantenendo però la procedura come “garanzia” pendente (infatti il pignoramento resta, solo è sospeso).

Quando è utile: se siete già in trattative con il creditore per un accordo, potete formalizzarlo chiedendo questa sospensione, che è una tutela in più anche per voi perché blocca subito l’asta una volta che il creditore è d’accordo. Ad esempio, se la banca pignorante accetta di sospendere la procedura perché pagherete tot al mese, è opportuno far mettere tutto per iscritto e farlo convalidare dal giudice con 624-bis, anziché fidarsi solo sulla parola della banca (finché la procedura è attiva, meglio avere un provvedimento formale di stop).

Ovviamente, senza l’accordo del creditore, non si può ottenere la sospensione 624-bis. In assenza di accordo, si può chiedere al massimo un rinvio dell’asta per pochi mesi, ma serve una motivazione (es. state vendendo privatamente con rogito vicino, o attendete esito di un ricorso). Tali istanze di rinvio sono a discrezione del giudice e non sempre concesse.

4.5 Riduzione del Pignoramento (art. 496 c.p.c.)
Questo strumento è meno frequente, ma se ne parla per completezza. La riduzione del pignoramento permette al debitore di chiedere che il giudice liberi alcuni beni pignorati se ritiene che siano eccessivi. Nel caso di un singolo immobile, potrebbe applicarsi se ad esempio sono stati pignorati più immobili per un unico debito e il debitore vuole salvarne uno: deve dimostrare che la vendita di tutti non è necessaria perché uno solo basterebbe a soddisfare i crediti.

Nel contesto di un’unica casa pignorata, la riduzione può entrare in gioco solo se quel pignoramento comprende formalmente anche altri lotti (es. il box auto separato, un secondo appartamento, ecc.). Se invece c’è solo la prima casa, non c’è molto da ridurre – a meno che una parte dell’immobile sia considerabile separatamente (ad es. due unità abitative pignorate insieme, si potrebbe chiedere di liberarne una se l’altra già copre il debito). Non è una situazione comune.

Più spesso l’istanza di riduzione è utile quando, ad esempio, il fisco ha pignorato contemporaneamente due o tre immobili di proprietà del debitore per un totale debito di importo minore del valore dei beni: il debitore può chiedere di ridurre a un solo immobile l’esecuzione, lasciando fuori gli altri.

In sintesi su riduzione: consideratela se vi trovate con più beni pignorati; se avete una sola casa, questo tema non vi riguarda, dovete puntare su altri strumenti (opposizioni, conversione, accordi).

Ricapitolando il capitolo 4: abbiamo visto che la legge offre diversi strumenti “difensivi” al debitore:

• Opposizioni per far valere diritti o vizi e far annullare il pignoramento (se avete basi solide).
• Conversione del pignoramento, per pagare il debito a rate e fermare l’asta, salvando la casa con un impegno finanziario serio.
• Sospensioni concordate, per congelare la procedura mentre si esegue un accordo col creditore.
• Riduzione del pignoramento, utile solo in caso di pluralità di beni coinvolti.

Ognuna di queste vie deve essere attentamente valutata a seconda del caso concreto. Nulla vieta di perseguire più strade in parallelo (es: fare opposizione e intanto trattare per un saldo e stralcio; oppure chiedere conversione e contemporaneamente avere un’opposizione in atto come “rete di sicurezza”). L’importante è muoversi velocemente e con strategia. Nei prossimi capitoli entreremo nel vivo delle strategie pratiche di negoziazione con i creditori e forniremo esempi di documenti per applicare queste soluzioni.

5. Strategie Concrete di Negoziazione con Banche e Creditori In Caso Di Pignoramento Immobiliare

Parallelamente (o alternativamente) alle azioni legali, un debitore può negoziare direttamente con i creditori per trovare una soluzione concordata ed evitare la vendita forzata. In molti casi, soprattutto con banche e finanziarie, la strada della trattativa può portare a risultati efficaci, perché anche il creditore ha interesse a evitare i tempi e i costi dell’asta giudiziaria. Una soluzione stragiudiziale può consistere in:

• Un accordo a saldo e stralcio, ovvero il pagamento in un’unica soluzione (o poche soluzioni) di un importo inferiore al debito totale, accettato dal creditore come soddisfazione finale.
• Un piano di rientro rateale (transazione), in cui il debitore si impegna a pagare a rate il dovuto (in parte o per intero), magari con qualche riduzione di interessi o spese, e il creditore sospende la procedura esecutiva in attesa del pagamento.
• La rinegoziazione del mutuo o dei termini del debito, se il creditore è una banca con la quale è possibile trovare un nuovo accordo (ad esempio allungare la durata del mutuo, o abbassare la rata per permettere di riprendere i pagamenti regolari).
• La vendita privata dell’immobile concordata con i creditori, soluzione in cui il debitore vende volontariamente la casa sul mercato e con il ricavato paga i creditori (che nel frattempo sospendono o rinunciano all’esecuzione). Questa opzione consente spesso di spuntare un prezzo più alto e pagare il debito, magari ottenendo anche un avanzo, diversamente da quanto avverrebbe con l’asta.

Esaminiamo queste strategie una per una, con consigli pratici su come portare avanti la negoziazione e “giocare le proprie carte”, seguiti da alcuni esempi di lettere da inviare ai creditori.

5.1 La trattativa Saldo e Stralcio
“Saldo e stralcio” significa proporre al creditore un importo immediato e definitivo per “chiudere” il debito (stralciando cioè cancellando la parte eventualmente eccedente). Perché un creditore dovrebbe accettare meno di quanto gli spetta? Diversi motivi possono convincerlo:

• Convenienza economica: se la casa va all’asta, il creditore potrebbe ricavare molto di meno di quanto è il debito nominale, specialmente se non è l’unico creditore o se sul bene gravano ipoteche di grado superiore. Ad esempio, la banca ha un mutuo residuo di €120.000; ma l’immobile all’asta potrebbe essere aggiudicato a €100.000, di cui magari 5.000 vanno in spese. La banca quindi potrebbe recuperare solo ~€95.000 e con grande ritardo. Una vostra offerta di €100.000 subito (saldo e stralcio del debito di 120.000) potrebbe apparire vantaggiosa: leggermente inferiore al dovuto nominale, ma più di quanto forse otterrebbe dall’asta, e incassata immediatamente, senza ulteriori spese legali.
• Situazione del debitore: se il creditore capisce che avete serie difficoltà economiche, potrebbe preferire “prendere quello che può” ora, piuttosto che rischiare di inseguirvi per anni. Inoltre, se dichiarerete fallimento (per imprenditori) o avvierete procedure di sovraindebitamento, il creditore potrebbe trovarsi a incassare ancora meno. Quindi può pensare: meglio una percentuale X subito, che forse nulla o chissà quando.
• Tempi e incertezze: le procedure durano a lungo, come visto (anche 2-5 anni in media). Per una banca, avere a bilancio un credito incagliato per anni è sconveniente; spesso preferiscono chiudere la partita e liberarsene, anche accettando un taglio, soprattutto se hanno già svalutato quel credito (le banche accantonano fondi rischi per i crediti deteriorati).
• Costi di procedura: un aspetto da sottolineare al creditore è che portare avanti l’esecuzione costa: perito, custode, avvocati, ecc., riducono il netto ricavo del creditore. Invece, un accordo saldo e stralcio estingue la procedura prima di questi costi futuri (dopo il pignoramento alcune spese già ci sono, ma se evitiamo l’asta molte altre non matureranno).

Come proporre il saldo e stralcio:

• Preparatevi ad una trattativa serrata. Difficilmente il creditore accetterà la prima offerta senza discutere. Occorre quindi:
  • Valutare attentamente quanto potete raccogliere (da risparmi, parenti, amici, nuovi finanziamenti). L’offerta deve basarsi su una cifra realistica che potete pagare in tempi brevi (idealmente pochi mesi).
  • Eventualmente iniziare con un’offerta un po’ più bassa del massimo che potreste pagare, prevedendo margine per un rilancio. Ma non esagerate al ribasso: un’offerta offensivamente bassa potrebbe rompere la trattativa subito.
  • Argomentare la vostra proposta in modo convincente. Nella lettera di proposta di saldo e stralcio (cap. 7.1) dovrete spiegare perché il creditore farebbe bene ad accettare: menzionate i tempi lunghi e l’esito incerto dell’asta, le vostre condizioni economiche precarie, magari il fatto che l’immobile ha problemi (se ne ha) che ne abbassano il valore d’asta, ecc. Offrite una prospettiva win-win: “voi incassate subito X ed evitate ulteriori spese e rischi”.
  • Se possibile, allegate all’offerta una bozza di accordo transattivo o dite che siete pronti a formalizzare in sede notarile immediatamente. Professionalità e concretezza aumentano la credibilità.
• A chi rivolgersi: se c’è un avvocato della controparte che vi ha contattato, o una società di recupero crediti per conto della banca, quello è il canale da usare. In parallelo, potete provare a coinvolgere qualche dirigente della banca (responsabile crediti deteriorati) se riuscite a individuarlo, ma spesso vi rimandano ai legali. Importante: mai consegnare soldi senza un accordo scritto e formale di “saldo e stralcio” in cui il creditore si impegna a rinunciare alla procedura. Prima si firma l’accordo (o quanto meno il creditore invia una lettera di accettazione con impegno alla rinuncia), poi si paga secondo i termini concordati.
• Fasi successive: se l’accordo si conclude, il creditore farà depositare dai suoi legali un’istanza di estinzione della procedura (rinuncia agli atti ex art. 629 c.p.c.). Il giudice emetterà un’ordinanza che chiude il pignoramento. Assicuratevi che ciò avvenga effettivamente e che successivamente vengano cancellate ipoteche e pignoramenti dai registri (normalmente è conseguenza automatica, ma meglio verificare con visura ipotecaria a qualche settimana di distanza).

Percentuali tipiche: non c’è una regola fissa su quanto si possa “stralciare”. Dipende da troppi fattori: valore dell’immobile, importo del debito, numero di creditori, presenza di garanzie, risorse del debitore. Ci sono casi di debiti ridotti del 30-50% nelle transazioni, come casi in cui il creditore vuole quasi il 90-100%. Ad esempio, se il vostro debito è in gran parte garantito da ipoteca su un immobile di valore, la banca tenderà a volere il più possibile (vicino al 100%, meno le spese evitate). Se invece l’immobile copre a malapena il debito e rischia di essere svenduto, la banca potrebbe accettare anche 70%, 60% o meno. Non abbiate paura a proporre una riduzione, purché motivata e credibile. Anche un creditore apparentemente rigido come una banca, di fronte a evidenze concrete (asta che va deserta, perizia bassa, ecc.), preferirà monetizzare.

Ricordate: è utile farsi assistere da un avvocato o un professionista esperto in queste trattative. Non solo per scrivere correttamente la proposta, ma anche per condurre le negoziazioni senza farvi cogliere emotivamente. Inoltre un avvocato può far capire alla controparte che siete pronti a dare battaglia legale (se parallelemente avete depositato qualche opposizione fondata, la vostra posizione di forza aumenta).

Nel capitolo 7 troverete un modello di lettera di proposta saldo e stralcio, ma potete anche fare la proposta verbalmente in un incontro: l’importante è poi mettere nero su bianco l’accordo.

5.2 Piano di Rientro o Rateizzazione Concordata
Se non siete in grado di raccogliere una grossa somma unica per un saldo e stralcio, potreste convincere il creditore ad accettare un pagamento dilazionato del dovuto. In questo caso magari non avrete un grande sconto sul totale, però otterrete tempo e la sospensione dell’asta.

Ad esempio: dovete €80.000; proponete di pagare €1.500 al mese per 5 anni (60 mesi) + eventuale maxi rata finale, fino a coprire tutto il debito. Il creditore potrebbe essere d’accordo, a patto magari di mantenere l’ipoteca come garanzia finché non avete finito di pagare. In tal caso applicherete di fatto la sospensione 624-bis (come visto al §4.4): il creditore e voi informate il giudice che c’è un accordo di rientro e congelate la procedura.

Consigli pratici:

• Il piano deve essere credibile: valutate il vostro reddito disponibile mensile. Non promettete rate che poi non potrete sostenere. Meglio negoziare un periodo più lungo o interessi più bassi, piuttosto che fallire a metà strada.
• Cercate magari un garante o coobbligato: se un familiare con reddito può firmare il piano con voi, il creditore sarà più sereno sulla solvibilità.
• Formalizzate tutto con scrittura privata autenticata o transazione in sede giudiziale (anche qui, coinvolgete un legale). Indicate chiaramente che la procedura esecutiva verrà sospesa e successivamente estinta a completamento del piano di pagamento.
• Chiedete che, in caso di pagamento regolare per un certo periodo, il creditore possa riconoscere un’abbuono (una riduzione) degli interessi o delle penali. È un incentivo: ad esempio “se pagherò puntualmente 36 rate, gli interessi di mora maturati fin qui saranno cancellati”. Dipende dalla disponibilità del creditore.

Il rischio nei piani di rientro è sempre l’inadempimento: se per qualsiasi motivo perdete una rata, l’accordo salta e siete da capo. Dunque impegnatevi solo su ciò che è sostenibile con certezza. Può essere utile impostare i pagamenti con RID bancario o altro sistema automatico per non dimenticare.

5.3 Rinegoziazione o Surroga del Mutuo
Se la vostra casa è pignorata a causa di un mutuo ipotecario non pagato, paradossalmente una strada per salvarla è rinegoziare quel mutuo o sostituirlo con un finanziamento diverso. Ecco alcune idee:

• Rinegoziazione interna: chiedete alla vostra banca (quella che ha il mutuo) se è disposta a rivedere i termini del mutuo per aiutarvi. Ad esempio allungare la durata (riducendo la rata mensile), applicare un tasso minore, o accordare un periodo di sospensione delle rate per permettervi di recuperarvi. Le banche, prima di arrivare al pignoramento, spesso propongono ai clienti in difficoltà soluzioni simili. Se siete già a pignoramento avviato, la banca sarà molto cauta a “tornare indietro”, ma se la vostra situazione reddituale è migliorata rispetto a quando siete caduti morosi, potete presentare un nuovo piano convincente. Ad esempio: “ho trovato un nuovo lavoro, posso pagare 600€ al mese, ristrutturiamo il mutuo su 20 anni e torno in bonis”. Se la banca accetta, sospenderà la procedura esecutiva (pretendete che lo faccia formalmente).
• Fondo di Garanzia Prima Casa: se rientrate tra i casi socialmente protetti (under 36, genitori single, ecc.), esiste un fondo statale che garantisce i mutui prima casa. Purtroppo, questo strumento è per lo più per accendere mutui, non per evitare pignoramenti. Ma alcune banche potrebbero concedere un mutuo di sostituzione garantito dal Fondo CONSAP per rifinanziare il debito. Informatevi presso le associazioni dei consumatori o consulenti finanziari.
• Consolidamento con altra finanziaria: se avete un familiare con un reddito/patrimonio, potreste rivolgervi ad altre banche o finanziarie specializzate in consolidamento debiti. Ci sono aziende che comprano all’asta i crediti deteriorati, ma anche che offrono prestiti (a tassi alti, attenzione) a chi deve chiudere un pignoramento. Questa è una via rischiosa perché spesso significa contrarre un nuovo debito oneroso; tuttavia, in casi estremi, può essere un modo per evitare di perdere la casa: contrarre un nuovo mutuo ipotecario con cui pagare i creditori attuali e far cessare l’esecuzione. Valutate bene costi e benefici con un consulente indipendente, per evitare di finire dalla padella alla brace.

5.4 Vendita Privata dell’Immobile prima dell’Asta
Può sembrare un paradosso parlare di vendere la casa in una guida su come salvarla. In realtà, a volte la scelta più saggia per limitare i danni è vendere volontariamente l’immobile invece di lasciarlo andare all’asta. Questo consente di:

• Ottenere un prezzo di mercato (o comunque più alto di quello d’asta) scegliendo l’acquirente e negoziando con calma, anziché subire il prezzo ribassato di un’asta giudiziaria.
• Pagare i creditori con il ricavato e magari evitare debiti residui. Se la casa vale 200.000 € sul mercato e il debito è 150.000 €, vendendo privatamente potreste saldare tutti e avere un avanzo di 50.000 €; se finisse all’asta, magari verrebbe aggiudicata a 130.000 € e neanche basterebbe a coprire tutto il debito, lasciandovi ancora esposti.
• Evitare l’onta e lo stress dell’asta, gestendo voi la transazione (certo, dispiace perdere la casa, ma se il debito è ingestibile può essere la decisione meno dolorosa a lungo termine, specialmente se parliamo di seconde case o immobili non strettamente necessari).

Come procedere:

1. Trovare un acquirente – Potete mettere in vendita l’immobile tramite agenzia immobiliare o privatamente. Dovrete informare i potenziali compratori che la casa è pignorata, ma si libererà dai vincoli a seguito dell’accordo con i creditori (meglio essere trasparenti fin da subito). Spesso investitori immobiliari sono interessati a questi casi, perché sanno che vendete per necessità e potrebbero spuntare un buon prezzo (non ai livelli d’asta, ma comunque conveniente).
2. Concordare con i creditori – Una volta ottenuta una proposta di acquisto seria, parlatene con il creditore pignorante: “Ho trovato un acquirente disposto a pagare €X. Con questa somma posso saldare il vostro credito per intero (o in buona parte). Siete disposti a rinunciare al pignoramento per permettere la vendita?”. In pratica, dovrete coordinare un atto di cassazione del pignoramento contestuale alla vendita. Questo può avvenire così:
   • Il creditore firma un atto di assenso alla cancellazione del pignoramento condizionato al pagamento integrale di un certo importo.
   • Il giorno del rogito, il compratore versa le somme dovute ai creditori direttamente (o in deposito al notaio) e la residua parte a voi. Con quelle somme il creditore rilascia quietanza e viene redatto l’atto di rinuncia agli atti dell’esecuzione.
   • Il notaio provvede poi a far annotare la cancellazione delle ipoteche e del pignoramento.
   In alternativa, se il compratore ha fretta di ottenere l’immobile libero, si può chiedere al giudice di autorizzare la vendita del bene pignorato fuori asta a quell’acquirente (ma non è una procedura formalmente prevista dalla legge, se non in casi particolari come la delega al debitore a vendere che alcuni tribunali sperimentano). Più semplice è che i creditori sospendano l’asta e attendano la firma del rogito privato.
3. Aspetti pratici: è fondamentale agire con il supporto di un avvocato e di un notaio esperto in esecuzioni. La sequenza di pagamento e cancellazione va congegnata bene per garantire tutte le parti. Alcuni acquirenti potrebbero essere titubanti ad acquistare un immobile pignorato; rassicurateli magari coinvolgendo il notaio già in fase preliminare, e magari lasciando una caparra. Potete stipulare un preliminare di compravendita con l’acquirente, condizionato alla cancellazione del pignoramento entro una certa data, per tutelare entrambe le parti.

Questa strada porta a non mantenere la proprietà della casa, è vero; ma se i debiti sono insostenibili, vendere volontariamente permette almeno di evitare l’asta (che è spesso più penalizzante) e di chiudere tutti i conti. È preferibile vendere e restare magari in affitto, piuttosto che farsi portare via casa all’asta e restare pure indebitati.

5.5 Procedura di Sovraindebitamento (Legge 3/2012)
Se la situazione debitoria è complessa (più creditori, importi elevati, insolvenza conclamata), valutate con un professionista la possibilità di aderire a una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento. Ce ne sono tre tipi principali per le persone fisiche non fallibili:

• Piano del consumatore: voi (con l’ausilio di un Organismo di Composizione della Crisi – OCC) proponete al giudice un piano di ristrutturazione dei debiti, che può prevedere anche il pagamento parziale dei crediti secondo le vostre possibilità. Non serve il consenso di tutti i creditori, basta l’approvazione del giudice se ritiene che il piano sia fattibile e corretto. Ad esempio, potreste proporre di vendere un bene e pagare un 50% ai creditori, oppure di pagare un tot al mese per alcuni anni, e al termine chiedere la esdebitazione del saldo. Se il giudice omologa il piano, tutte le procedure esecutive in corso sono sospese e poi cessano a condizione di rispettare il piano. Il bello del piano del consumatore è che potete forse salvare la casa se riuscite a pagare qualcosa ai creditori senza liquidarla. Ma spesso, in caso di ipoteca, vi sarà chiesto di includere la vendita della casa nel piano se è l’unico modo per soddisfare i crediti significativi.
• Accordo di ristrutturazione: simile al piano, ma qui serve l’accordo di almeno il 60% dei creditori (per valore). Utile se dovete convincere alcuni creditori chiave. Una volta omologato, vincola tutti i creditori e ferma le esecuzioni.
• Liquidazione del patrimonio: è come un “piccolo fallimento” del privato: mettete a disposizione dei creditori tutto il vostro patrimonio (compresa la casa purtroppo, se ne avete) tramite un liquidatore nominato dal tribunale, il quale vende i beni e distribuisce il ricavato. In cambio, ottenete l’esdebitazione (cancellazione dei debiti residui) anche se i creditori non sono stati pagati integralmente. Questa è proprio l’ultima spiaggia: salvatevi come persona dai debiti, ma la casa verrà di norma venduta dal liquidatore (potrebbe differire la vendita se, ad esempio, c’è un minore disabile in casa e si ritiene opportuno).

L’aspetto positivo: appena viene ammessa la procedura di sovraindebitamento, potete chiedere la sospensione delle azioni esecutive. Quindi se la casa è pignorata ma non ancora venduta, il giudice della procedura può bloccare l’asta in attesa di decidere il piano. Se poi il piano prevede che la casa non venga venduta, siete salvi (ma dovrete rispettare quel piano rigidamente).

Queste procedure sono abbastanza complesse e richiedono tempi (qualche mese per essere ammessi). Non tutti i casi sono ammissibili (bisogna non aver colpa grave nel sovraindebitamento, e serve un minimo di risorse o reddito per proporre qualcosa). Tuttavia, visti i benefici potenziali – ad esempio cancellare eventuali debiti residui e ritrovare la serenità finanziaria – vale la pena informarsi presso un OCC (Organismo di Composizione della Crisi) nella vostra zona, di solito gestito da Ordini dei Commercialisti o avvocati specializzati.

5.6 Consigli di Negoziazione Generali:

• Mantieni la calma e la comunicazione aperta: Mostrati collaborativo con i creditori. Ignorare lettere e telefonate peggiora la situazione. È meglio spiegare la tua situazione e manifestare la volontà di trovare una soluzione, piuttosto che sparire.
• Documenta la tua difficoltà: se vuoi far capire a una banca che davvero non potevi pagare prima, ma ora in qualche modo puoi rispettare un accordo, porta documenti: ad esempio CUD, buste paga attuali se hai ritrovato lavoro, certificati medici se hai avuto spese impreviste, ecc. Umanizzare la tua posizione può aiutare a ottenere comprensione (anche se le banche ragionano in primis con numeri, dietro ci sono persone).
• Coinvolgi eventualmente un terzo mediatore: se ti senti in imbarazzo o poco competente a trattare, delega a un avvocato o anche a un’associazione di consumatori. Ci sono associazioni che assistono sovraindebitati nelle trattative con banche (ad esempio, alcune ONLUS antiusura, o lo stesso OCC come consulenza). Un creditore può essere più incline a discutere seriamente se dall’altra parte c’è un soggetto preparato che parla la “stessa lingua tecnica”.
• Non aspettare troppo: prima dell’asta, qualsiasi accordo è possibile. Dopo che la casa è venduta, il potere contrattuale del debitore è zero. Quindi, ad asta fissata, moltiplica gli sforzi di contatto con i creditori per raggiungere un’intesa in extremis.
• Valuta l’opportunità di vendere beni secondari: per fare cassa e offrire un saldo e stralcio o pagare rate, potresti vendere altri beni (auto di lusso, seconda casa al mare, ecc.). Mostrare al creditore che stai facendo sacrifici concreti per pagarlo aumenta la tua credibilità nelle trattative.

In conclusione, la negoziazione è spesso l’arte di convincere il creditore che anche per lui è meglio accordarsi che procedere all’asta. Fornendo numeri, scenari e garanzie, puoi cambiare la percezione del creditore sul recupero del suo credito. Molti creditori (soprattutto banche) oggi hanno reparti dedicati proprio a concordati stragiudiziali perché sanno che conviene anche a loro. Nel prossimo capitolo, forniamo una serie di modelli di lettere e atti utili per mettere in pratica le strategie discusse finora.

6. Esempi Pratici: Modelli di Lettere e Istanze Utili

In questo capitolo finale raccogliamo esempi di documenti che potrebbero servirvi per salvare la casa dal pignoramento. Potrete utilizzare questi modelli come traccia, adattandoli alla vostra situazione specifica. Ricordatevi di inserire sempre i riferimenti del vostro caso (Tribunale, numero di procedura, dati delle parti) dove indicato e di far rivedere gli atti più tecnici (come l’opposizione o l’istanza al giudice) da un professionista, se possibile.

Gli esempi inclusi sono:

• 6.1 Fac-simile di Lettera di Proposta Saldo e Stralcio – da inviare al creditore (es. banca) per offrire un pagamento transattivo e chiedere la rinuncia al pignoramento.
• 6.2 Fac-simile di Atto di Opposizione al Pignoramento Immobiliare (art. 615 c.p.c.) – schema base di un atto di citazione in opposizione, con richiesta di sospensione.
• 6.3 Fac-simile di Istanza di Conversione del Pignoramento (art. 495 c.p.c.) – modello di richiesta al giudice dell’esecuzione per pagare a rate e sostituire il bene pignorato con denaro.
• 6.4 Fac-simile di Istanza di Sospensione della Procedura (art. 624-bis c.p.c.) – istanza congiunta debitore-creditore per sospendere l’esecuzione in presenza di un accordo di rientro.
• 6.5 Fac-simile di Richiesta di Rateizzazione a Agenzia Entrate-Riscossione – lettera tipo per chiedere un piano di dilazione del debito fiscale (se il pignoramento riguarda cartelle esattoriali).
• 6.6 Fac-simile di Comunicazione di Vendita Privata e Richiesta di Cancellazione Pignoramento – lettera per informare i creditori di aver trovato un acquirente e chiedere cooperazione per liberare l’immobile.

Ognuno di questi modelli sarà presentato con le dovute intestazioni e spiegazioni.

6.1 Lettera di Proposta Saldo e Stralcio al Creditore

Mittente:
Mario Rossi – Via Esempio 123, CAP 00000 Città (FI) – CF: RSSMRA… – Tel … – Email …

Destinatario:
Spett.le Banca Alfa S.p.A. – Ufficio Crediti Problematici – Via … – CAP …

Oggetto: Proposta transattiva di saldo e stralcio – posizione n. 123456789 – Pignoramento immobiliare Trib. di XYZ R.G.E. 000/2024

Città, data

Egregi Signori,

il sottoscritto Mario Rossi, debitore esecutato nella procedura in oggetto promossa dalla Vostra spettabile Banca, Vi contatta in riferimento al debito in essere e alla relativa esecuzione immobiliare sulla casa di mia proprietà sita in ____ (dati immobile pignorato).

Come già comunicato in precedenza al Vostro legale, le mie difficoltà finanziarie sono derivate da ____ [breve spiegazione: es. perdita del lavoro nel 2022 e spese mediche impreviste]. Attualmente, però, sto cercando di risolvere la situazione e salvare l’immobile dalla vendita forzata, nell’interesse di entrambe le parti.

Situazione attuale del debito:

• Capitale residuo mutuo/finanziamento: € ____.
• Interessi e mora maturati (stimati ad oggi): € ____.
• Spese legali e di procedura finora: € ____.
• Totale stimato dovuto: € ____ (salvo conguaglio).

Sono consapevole che il Vostro credito è garantito da ipoteca di 1° grado sull’immobile pignorato. Tuttavia, evidenzio quanto segue per opportuna valutazione:

• L’immobile è stato periziato dal CTU del Tribunale in soli € ____ di valore di stima (ben al di sotto del debito). Verosimilmente, in sede d’asta potrebbe essere aggiudicato a un prezzo inferiore, con conseguente incapienza.
• I costi della procedura esecutiva (onorari del perito, spese di custodia, pubblicità, ecc.) eroderanno ulteriormente il ricavato per Voi disponibile.
• I tempi della procedura non sono brevi: l’asta è fissata per //20__, ma potrebbe andare deserta e richiedere ulteriori ribassi e mesi/anni di attesa. Ciò implica incertezza e immobilizzazione prolungata del Vostro credito.

Proposta transattiva:
Alla luce di quanto sopra, Vi propongo formalmente un accordo transattivo a saldo e stralcio del Vostro credito, articolato come segue:

• Pagamento a Vostro favore dell’importo di € ____ (_______/00) entro e non oltre il //20__ a completa definizione del debito. Tale importo verrebbe reperito attraverso ______ [es. contributo di familiari e liquidazione TFR], e rappresenta per me il massimo sforzo possibile immediatamente.
• In cambio del suddetto pagamento, la Vostra Banca si impegna a rinunciare definitivamente alla procedura esecutiva R.G.E. __/20 Tribunale di ____, con contestuale rinuncia agli atti e alle ipoteche iscritte, rilasciando ampia quietanza a saldo e stralcio del credito.
• L’accordo transattivo, una volta accettato, verrà formalizzato per iscritto a cura dei rispettivi legali e potrà essere omologato in sede giudiziale se necessario, così da garantire la massima tutela reciproca. Il pagamento concordato sarà eseguito con assegno circolare o bonifico sul conto da Voi indicato, all’atto della sottoscrizione dell’accordo (o secondo diverse modalità concordate).

Vantaggi della proposta per il Creditore: Permettetemi di sottolineare che l’offerta di € ____ costituisce per Voi un recupero immediato e certo. Pur essendo inferiore al teorico importo a ruolo, essa è più elevata di quanto realisticamente potreste ricavare dall’asta (considerati ribassi e spese) e Vi evita ulteriore dispendio di risorse e tempo. Inoltre, eliminereste il rischio di ulteriori complicazioni legali: vi informo infatti che, in mancanza di accordo, mi vedrò costretto a percorrere altre strade (opposizioni legali, richiesta di conversione del pignoramento, procedura di sovraindebitamento), con possibili effetti dilatori e aleatori per il soddisfacimento del Vostro credito.

Contatti: Resto a disposizione per discutere i dettagli della presente proposta. Potete contattarmi ai recapiti indicati in intestazione oppure tramite il mio legale di fiducia (Avv. ____ del Foro di ____, tel. ____). Sono disponibile, se gradito, anche ad un incontro di persona presso i Vostri uffici per definire l’accordo.

Confidando in una Vostra valutazione positiva e in una soluzione bonaria della vicenda, porgo distinti saluti.

Firma: Mario Rossi

(Allegati: copia documento identità; eventuali documenti reddituali a supporto della proposta)

6.2 Atto di Opposizione al Pignoramento Immobiliare (art. 615 c.p.c.)

Da depositare a cura di un avvocato presso il Tribunale competente. Di seguito uno schema semplificato dell’atto di citazione in opposizione all’esecuzione, con ipotesi di motivo (impignorabilità prima casa per debito fiscale, come esempio). Adattare i dati e i motivi al caso concreto.

TRIBUNALE ORDINARIO DI [Città]

Atto di citazione in opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c.

R.G.E. n. ______/__ – Procedura esecutiva immobiliare**

Opponente: Sig. ______________ (C.F. ), nato a ____ il // e residente in ____ via ______ n., elettivamente domiciliato in ____ via _____ n. presso lo studio dell’Avv. ___________ (C.F.______, fax/mail ________), che lo rappresenta e difende giusta procura in calce/in allegato;

Opposto: Agenzia delle Entrate – Riscossione (già Equitalia) – con sede legale in Roma, via ____ n.__ (C.F. _____), in persona del legale rappresentante pro-tempore, creditore procedente nella esecuzione di cui in oggetto;

Altri opposti litisconsorti necessari: (eventuali altri creditori intervenuti o comproprietari) Es. Comune di ___ per il tramite di ____, ecc.

Oggetto: Opposizione all’esecuzione immobiliare promossa da Agenzia Entrate-Riscossione contro il sig. _, relativa a immobile in ____, via __ n., censito a Catasto di _, foglio, part.__. – Istanza di sospensione ex art. 624 c.p.c.

Premesse in fatto e in diritto:

• In data //____ l’Agenzia Entrate-Riscossione notificava al Sig. ____ un atto di pignoramento immobiliare avente ad oggetto l’immobile di proprietà di quest’ultimo sito in ________, per un credito derivante da cartelle esattoriali per tributi, per un importo complessivo di € ______.
• Il suddetto immobile pignorato risulta essere l’unico di proprietà del Sig. ___ nonché abitazione principale dello stesso e del suo nucleo familiare, come da certificato di residenza anagrafica allegato (Doc.1). Esso è classificato catastalmente in categoria __ (non di lusso) ed è gravato da mutuo ipotecario residuo di € ___ con banca ___ (Doc.2, copia atto mutuo), oltre che dall’ipoteca legale ex art. 77 DPR 602/73 iscritta dall’ADER.
• Il debito per cui si procede riguarda essenzialmente ______ [descrivere natura: es. IRPEF anni…, contributi…] ed è di importo inferiore alla soglia di € 120.000 prevista dalla legge.
• Impignorabilità ex lege: Si rileva che l’azione esecutiva intrapresa dall’ADER è in contrasto con l’art. 76 del DPR 602/1973 (come mod. dal D.L. 69/2013 conv. L.98/2013). Tale norma, infatti, vieta l’espropriazione immobiliare da parte dell’Agente della Riscossione quando oggetto della stessa è l’unico immobile di proprietà del debitore, destinato ad uso abitativo proprio e dei familiari, non di lusso, e il debito complessivo è inferiore a € 120.000. Nel caso di specie, tutti tali requisiti risultano soddisfatti: l’immobile è unico e abitato dal debitore, di categoria non di lusso, e il debito è pari a € ____ (come da dettagli cartelle, Doc.3) dunque sotto soglia.
• Ne consegue che l’Agente della Riscossione non poteva procedere al pignoramento: difettava ab origine del potere di agire esecutivamente su detto immobile, essendo applicabile la causa legale di improcedibilità. L’atto di pignoramento notificato è perciò illegittimo e la relativa esecuzione forzata va dichiarata inammissibile/estensibile.
• Si evidenzia inoltre che il Sig. ___, fino a tale atto, ignorava la sussistenza di alcune delle cartelle esattoriali cumulate (per difetto di notifica delle stesse, su cui si riserva di proporre ricorso nelle sedi tributarie); ciò nondimeno, intendeva richiedere una rateizzazione del debito tributario e si è trovato dinanzi direttamente all’atto esecutivo.
• In diritto, ricorrono i presupposti dell’opposizione all’esecuzione ex art. 615 co.2 c.p.c., atteso che l’esecuzione è iniziata ma non è ancora terminata (l’immobile non è stato aggiudicato né trasferito) e la contestazione investe il diritto della procedente di promuovere l’azione esecutiva stessa. L’opponente è legittimato attivo in quanto debitore esecutato; l’ADER è legittimata passiva quale creditore procedente. La competenza spetta a codesto Tribunale (giudice dell’esecuzione), ai sensi dell’art. 615 co.2 c.p.c.
• Istanza di Sospensione (art. 624 c.p.c.): Considerata la patente illegittimità dell’esecuzione intrapresa e l’imminenza dell’udienza di vendita fissata per //____ (come da avviso di vendita, Doc.4), si ravvisa l’urgenza di sospendere la procedura esecutiva in corso. Il prosieguo dell’asta causerebbe un danno grave e irreparabile al Sig. ___ (perdita della casa di abitazione in violazione di un divieto di legge), a fronte di rilevanti “gravi motivi” che supportano l’opposizione (violazione dell’art. 76 DPR 602/73 confermata anche dalla recente giurisprudenza di Cassazione).

Tutto ciò premesso, il Sig. ____ come sopra rappresentato e difeso,

cita
l’Agenzia delle Entrate – Riscossione, in persona del legale rapp.te p.t., domiciliata per legge presso i propri uffici di ____ (oppure presso l’Avvocatura Distrettuale dello Stato, se applicabile), a comparire innanzi al Tribunale di ____ – Giudice designando – all’udienza del //____ ore di rito, locali di rito, con l’invito a costituirsi nel termine di legge e l’avvertimento che la mancata costituzione implica le decadenze ex art. 167 c.p.c., per ivi sentire accogliere le seguenti

CONCLUSIONI:
Voglia l’On.le Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa, così decidere:

1. In via preliminare e d’urgenza, sospendere la procedura esecutiva immobiliare n. / R.G.E. Tribunale di ___, ai sensi dell’art. 624 c.p.c., stante la sussistenza di gravi motivi esposti in premessa;
2. In accoglimento dell’opposizione ex art. 615 c.p.c., dichiarare che l’esecuzione forzata immobiliare promossa da Agenzia Entrate-Riscossione nei confronti di ___ è improcedibile e/o illegittima, per mancanza dei presupposti di legge, e per l’effetto revocare il pignoramento immobiliare trascritto il //____ ai danni dell’opponente e disporre l’estinzione della procedura esecutiva medesima;
3. Conseguentemente, ordinare la cancellazione della trascrizione di pignoramento e di ogni atto pregiudizievole relativo sul bene sito in ____ (dati catastali);
4. Con vittoria di spese di lite e onorari in favore dell’opponente, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.

Liste testi, mezzi di prova:
– Si indica sin d’ora come prova documentale il fascicolo dell’esecuzione n.___ RGE (contenente atto di pignoramento, avviso di vendita e documenti relativi); Doc.1 (certificato stato famiglia e residenza); Doc.2 (atto di mutuo); Doc.3 (estratto di ruolo equitalia/cartelle); Doc.4 (avviso di vendita).
– Eventuale prova testimoniale: Sig. XYZ per confermare che l’immobile è abitazione principale del debitore ecc. [NB: in opposizioni del genere di solito bastano documenti].

Si producono: documenti da 1 a __ come sopra elencati.

Ai sensi del D.P.R. 115/2002, si dichiara che il valore della causa è indeterminabile (cause di opposizione esecuzione). Marca da bollo assolta.

Luogo, data.

Avv. ____________
(firma e procura alle liti a margine/altro foglio)

Note: Questo atto andrà notificato alle controparti (creditore procedente e eventuali creditori intervenuti) a cura dell’avvocato opponente, e poi depositato in Tribunale. Il modello sopra è molto schematico e va integrato con i dettagli del caso. Abbiamo scelto un motivo specifico (impignorabilità prima casa per fisco) citando la fonte normativa e un richiamo giurisprudenziale. In altri casi, i motivi saranno diversi (es. pagamento già avvenuto, prescrizione, ecc. – andranno esposti con analoga chiarezza). La richiesta di sospensione è facoltativa ma consigliata se c’è un’asta imminente e buone ragioni.

6.3 Istanza di Conversione del Pignoramento (art. 495 c.p.c.)

Da presentare al Giudice dell’Esecuzione, preferibilmente a mezzo legale. Inserire i dati della procedura e le somme precise.

Tribunale di ____ – Procedura Esecutiva Immobiliare R.G.E. __/____

Istanza di conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c.

Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione,

il sottoscritto ______, nato a ____ il //____, C.F. ______, residente in ____, debitore esecutato nella procedura indicata in epigrafe, espone quanto segue.

Premesso che:

• In data //____ è stato notificato allo scrivente atto di pignoramento immobiliare ad istanza di ____ (creditore procedente), avente ad oggetto l’immobile di proprietà del sottoscritto sito in ____, via _____ n., identificato al NCEU del Comune di ____, foglio __, particella _, sub, ecc.
• Il sottoscritto ha interesse a evitare la vendita forzata del suddetto bene e intende avvalersi della facoltà di conversione del pignoramento prevista dall’art. 495 c.p.c., offrendo il pagamento di una somma di denaro in sostituzione dell’immobile pignorato.
• A tal fine, dichiara di aver reperito le risorse finanziarie necessarie per far fronte al debito azionato, anche mediante l’aiuto di familiari e la liquidazione di propri risparmi, ed è in grado di depositare immediatamente la somma indicata infra a titolo di acconto non inferiore a un quinto.

Tutto ciò premesso, ai sensi dell’art. 495 c.p.c. il sottoscritto Sig. ______

CHIEDE

1. Di essere autorizzato a sostituire ai beni pignorati la somma di denaro corrispondente al credito per cui si procede, comprensiva di interessi e spese. A tal fine, si offre di versare una somma pari a € __________, importo che si stima essere sufficiente a copertura:
   • del capitale dovuto al creditore procedente € ______;
   • degli interessi maturati sino ad oggi € ______;
   • delle spese legali liquidate/da liquidare al procedente € ______;
   • delle spese di esecuzione già anticipate (contributo unificato, compenso custode/perito se liquidati) € ______;
   • crediti degli eventuali intervenuti (indicare eventuali altri creditori e importi).
   • Totale stimato € ________.
2. Di determinare l’importo definitivo dovuto per la conversione, previa eventuale integrazione della somma offerta se ritenuta insufficiente. In base ai conteggi di parte, si prevede un importo totale di circa € _____. Qualora dalle comunicazioni dei creditori ex art. 495 comma 3 c.p.c. emergesse un importo differente, il sottoscritto si impegna sin d’ora a versare l’eventuale differenza integrativa nei termini che saranno concessi.
3. Di fissare le modalità di pagamento rateale del residuo, ai sensi dell’art. 495 comma 4 c.p.c., come introdotto dalla L. 132/2015. In particolare, il sottoscritto chiede di poter versare il residuo importo (detratto l’acconto) in n. __ rate mensili di pari importo. A tal riguardo, propone il seguente piano: deposito immediato di € ____ (pari a circa __% del totale, sicuramente superiore ad un quinto), e pagamento del rimanente € ____ in __ rate mensili da € ____ ciascuna, a partire dal //____, con scadenza il giorno __ di ogni mese successivo, con applicazione degli interessi al tasso legale sulle somme via via decrescenti. Tale dilazione, complessivamente entro __ mesi, appare congrua e in linea con i limiti temporali di legge.
4. In subordine, ove il Giudice ritenga di non concedere il beneficio della rateizzazione, di autorizzare comunque la conversione previo versamento in un’unica soluzione dell’intera somma determinata, entro il termine perentorio che sarà fissato (ex art. 495 c.2).

A sostegno dell’istanza, il sottoscritto deposita:

• Quietanza bancaria di deposito della somma di € __, pari ad almeno 1/5 del debito, eseguito in data // sul libretto/conto di cancelleria n. ____ (Doc.1).
• Dichiarazione sostitutiva di atto notorio circa la volontà di adempiere e le fonti delle somme (Doc.2).
• [Eventuali altri documenti utili].

Si fa presente che la presente istanza è formulata prima dell’udienza di vendita e che allo stato non risultano ancora pronunciate ordinanze di vendita o di delega. Si chiede pertanto l’accoglimento senza indugio, rilevato l’adempimento della condizione del deposito iniziale.

Conclusivamente, il sottoscritto chiede che l’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione Voglia:

• Accogliere l’istanza di conversione, ammettendo il debitore a sostituire al bene pignorato la somma di denaro determinata dall’Ufficio, disponendo altresì il pagamento rateale del residuo ai sensi di legge;
• Conseguentemente, sospendere la procedura esecutiva in corso, limitatamente alle attività di vendita coattiva, in attesa del completo versamento della somma assegnata;
• Dichiarare estinto il pignoramento non appena il pagamento sarà completato e autorizzare la cancellazione della trascrizione e di eventuali ipoteche iscritte a favore dei creditori soddisfatti.

Confidando nella positiva valutazione della richiesta, si porgono distinti saluti.

Luogo, data.

Firma del debitore esecutato: ________________

(firma autenticata dall’Avvocato ____________ / dal Cancelliere, se richiesta dalla prassi)

6.4 Istanza Congiunta di Sospensione della Procedura (art. 624-bis c.p.c.)

Utilizzabile quando c’è un accordo di rientro con il creditore pignorante. Va presentata firmata da entrambe le parti (creditore e debitore) o dai loro avvocati.

Tribunale di ____ – Esecuzione Immobiliare R.G.E. __/____

Istanza congiunta ex art. 624-bis c.p.c. di sospensione della procedura esecutiva

Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione,

I sottoscritti:

• Mario Rossi, debitore esecutato, rappresentato dall’Avv. ___ (proc. in allegato);
• Banca Alfa S.p.A., creditore procedente, in persona del procuratore Avv. ___ (mandato in atti);

espongono quanto segue:

Premesso

• che nel procedimento in epigrafe le parti hanno raggiunto un accordo transattivo in data //____, volto alla definizione bonaria della vertenza;
• che in particolare il Sig. Rossi si è impegnato a corrispondere a Banca Alfa la somma complessiva di € ______ a saldo del debito, mediante versamento immediato di € ____ (già eseguito in data __, come da quietanza allegata) e pagamento della residua somma di € ____ in n. __ rate mensili di € ____ ciascuna, con scadenza il giorno __ di ogni mese a partire da //____, come dettagliato nel piano di rientro sottoscritto tra le parti (Doc.1);
• che Banca Alfa, a fronte di tale impegno, ha acconsentito a sospendere la procedura esecutiva e, ad avvenuto integrale pagamento, a rinunciare agli atti della stessa, con contestuale cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento sull’immobile;
• che si rende dunque necessario, ai sensi dell’art. 624-bis c.p.c., ottenere provvedimento del Giudice dell’Esecuzione che sospenda la procedura per la durata concordata, onde consentire l’esatto adempimento del piano senza proseguire con le aste;

Tutto ciò premesso, le parti congiuntamente

CHIEDONO

che la S.V. Ill.ma voglia disporre la sospensione della procedura esecutiva R.G.E. /_ per la durata di __ (fino al //____), stante l’accordo tra le parti come sopra descritto e documentato.

Si chiede contestualmente l’annullamento dell’eventuale vendita già fissata per il //____ (ovvero: la revoca dei provvedimenti di vendita emanati), dovendosi intendere tale vendita congelata per effetto dell’accordo intervenuto.

Le parti si riservano, all’esito del completo pagamento, di depositare formale atto di rinuncia agli atti esecutivi ex art. 629 c.p.c. e relativo provvedimento di estinzione.

Si allegano:

• Doc.1: copia dell’accordo transattivo/piano di rientro del //____ firmato da entrambe le parti;
• Doc.2: copia bonifico n. __ del //____ di € ____ quale prima rata versata.

Certi di un favorevole accoglimento, distintamente salutano.

Luogo, data.

Firma Avv. _______ per Banca Alfa S.p.A.

Firma Avv. _______ per Mario Rossi

(oppure firme di entrambe le parti personalmente e dei loro avvocati)

6.5 Istanza di Rateizzazione ad Agenzia Entrate-Riscossione

Da inviarsi all’ente di riscossione se il debito è fiscale e si vuole evitare/fermare l’esecuzione tramite un piano di dilazione. In realtà l’ADER ha moduli propri, ma questa lettera può accompagnare la modulistica o essere inviata in assenza di moduli.

Mittente:
Mario Rossi, C.F. ________
Residente in ______, via ________ n. – PEC/email: ______ – tel: _______.

Destinatario:
Agenzia delle Entrate – Riscossione
Sportello di ______ / Direzione Regionale ______
PEC: _______ (o Raccomandata A/R)

Oggetto: Istanza di rateizzazione ai sensi dell’art. 19 DPR 602/1973 – Cartelle esattoriali n. _____ – Richiesta sospensione esecuzione

Luogo, data

Alla c.a. dell’Ufficio competente,

il sottoscritto Mario Rossi, codice fiscale _______, in qualità di debitore delle somme iscritte a ruolo con le cartelle/avvisi indicati in oggetto, espone quanto segue.

• Il sottoscritto risulta iscritto a ruolo per un importo totale di € _______, relativo a ______ [descrizione, es. IRPEF anni…, IVA…, sanzioni…]. In particolare:
  • Cartella n. _____ emessa il //____ importo € ____ (capitale ___, interessi ___, sanzioni ___);
  • Cartella n. _____ emessa il //____ importo € ____;
  • [elencare tutte le posizioni debitorie].
• Tali somme risultano ad oggi in fase di riscossione coattiva; è stato notificato precetto/pignoramento immobiliare in data //____ (Procedura esecutiva Trib. ___ RGE /) oppure: “è stata iscritta ipoteca su immobile di mia proprietà in data //____ per l’importo suddetto”.
• Il sottoscritto si trova in oggettiva difficoltà economica temporanea, causata da ______ [es. calo del reddito, spese mediche…], ma è fermamente intenzionato a pagare il proprio debito tributario, chiedendo però la concessione di una dilazione in rate sostenibili, ai sensi dell’art. 19 DPR 602/1973 e normative correlate.
• In particolare, allega alla presente la documentazione comprovante lo stato di difficoltà e la sostenibilità di un piano di rientro: [es. ISEE famigliare anno in corso, attestante reddito € ____; dichiarazione dei redditi; situazione patrimoniale].

Ciò premesso, il sottoscritto chiede:

1. La concessione di una rateizzazione del debito complessivo di € ____, da effettuarsi in n. ___ rate mensili, di importo circa € ____ ciascuna. Il piano proposto si articola su ___ anni (entro il massimo di legge di 72/120 rate, a seconda della normativa vigente e importo), importo che risulta sostenibile in base al mio attuale reddito di € ____ mensili (come da busta paga allegata, Doc.).
2. La sospensione immediata di ogni azione esecutiva in corso o minacciata, ai sensi dell’art. 19 co.1-quater DPR 602/73, a seguito della presentazione della presente istanza. In particolare, si chiede di sospendere la procedura di pignoramento immobiliare RGE / Tribunale di ____, promossa dall’ADER medesima, considerato che con la dilazione richiesta l’Ente verrebbe integralmente soddisfatto entro il termine previsto e che l’immobile pignorato costituisce abitazione principale del sottoscritto (circostanza peraltro rilevante ex art. 76 DPR 602/73, come già segnalato).
3. Di voler comunicare l’accoglimento della dilazione e il relativo piano di pagamenti all’indirizzo email/PEC indicato, onde consentire il versamento della prima rata entro i termini di legge (si è disponibili anche a versare una cospicua acconto iniziale di € ____ entro 30 giorni, a testimonianza della buona volontà).

Documenti allegati a supporto:

• Modello AE-R “Rateizzazione” compilato e firmato (se previsto);
• Documento identità e codice fiscale richiedente;
• Attestazione ISEE 2025 (Doc.1);
• Ultima dichiarazione dei redditi / CU2024 (Doc.2);
• Busta paga di marzo 2025 (Doc.3);
• Stato di famiglia e residenza (Doc.4);
• [Altri eventuali documenti: elenco beni essenziali, eventuali spese mediche documentate, ecc.].

Si resta a disposizione per eventuali ulteriori informazioni o integrazioni necessarie alla definizione della pratica.

In attesa di gentile riscontro, si porgono distinti saluti.

Firma
Mario Rossi

(Segue eventualmente firma per ricevuta timbro dell’ufficio, in caso di consegna a mano.)

6.6 Comunicazione di Vendita Privata e Richiesta di Cancellazione Pignoramento

Questa lettera va indirizzata al creditore procedente e p.c. al custode o al tribunale, per informare che c’è un acquirente e sollecitare un accordo per chiudere la procedura.

Mittente:
Mario Rossi – debitore esecutato nella RGE /_ Tribunale di ____
Recapiti: …

Destinatario:
Spett.le Banca Alfa S.p.A. – Ufficio Legale Crediti – … (e p.c. Avv. ______, Custode Giudiziario / Delegato alla vendita, … )

Oggetto: Procedura esecutiva immobiliare RGE /_ – Proposta di acquisto immobile pignorato da acquirente terzo – Richiesta di cooperazione per estinzione procedura

Egregi,

facendo seguito ai contatti intercorsi, comunico formalmente quanto segue.

Il sottoscritto ha individuato un potenziale acquirente, sig. ______ (C.F. ______), interessato all’acquisto dell’immobile pignorato sito in ____, oggetto della procedura esecutiva in epigrafe. In data // è stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita (allegato in copia) tra il sottoscritto e il predetto acquirente, avente ad oggetto il suddetto bene al prezzo concordato di € ___. L’acquirente ha versato una caparra confirmatoria di € ______ a riprova della serietà dell’impegno (v. allegata ricevuta). Il rogito notarile è fissato, salvo impedimenti, per il // presso lo studio del Notaio ______ in ______.

Il prezzo concordato è più che sufficiente a soddisfare integralmente il Vostro credito ipotecario e gli eventuali creditori intervenuti. Infatti:

• debito verso Banca Alfa (capitale, interessi, spese) stimato ad oggi: € _______;
• debito verso eventuali altri creditori: € _______;
• spese procedura stimate: € _______;
• Totale oneri: circa € ______, a fronte di un prezzo di vendita di € _______.

Pertanto, attraverso detta vendita verrebbero pagati tutti i creditori senza necessità di proseguire l’esecuzione. Si eviterebbe inoltre la notevole riduzione di realizzo dovuta alla vendita all’asta e alle ulteriori spese (aste deserte, ribassi, compensi custode, ecc.).

Ciò premesso, con la presente il sottoscritto debitore richiede alla Spett.le Banca Alfa e ai suoi procuratori di:

• Accettare la chiusura bonaria della procedura tramite la vendita del bene nell’importo sopra indicato, acconsentendo a ricevere il pagamento del Vostro credito direttamente dal prezzo di vendita al momento del rogito notarile. A tal fine, si propone di concordare apposita ripartizione delle somme in sede di rogito: il Notaio verserà in via prioritaria a Banca Alfa l’importo di € ______ (a copertura di quanto da Voi vantato, importo da confermarsi con esattezza entro la data del rogito), e contestualmente la Banca rilascerà atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca e dichiarazione liberatoria del debito (saldo e stralcio se residua qualche piccola differenza). Eventuali residui andranno ad altri creditori o al sottoscritto, secondo legge.
• Presentare istanza al Giudice dell’Esecuzione per la sospensione/estinzione della procedura in corso, stante l’accordo intervenuto. In particolare, sarebbe auspicabile depositare una rinuncia agli atti del pignoramento condizionata all’effettivo pagamento in sede di rogito. In alternativa, si chiede almeno di segnalare al custode giudiziario e al G.E. la pendenza della trattativa di vendita, al fine di ottenere un rinvio dell’asta fissata per //____ (se imminente), evitando di pregiudicare il buon esito della vendita privata.
• Collaborare con il Notaio designato per definire le modalità tecnico-giuridiche dell’operazione: ad esempio predisponendo la bozza di atto di assenso alla cancellazione di ipoteca e pignoramento che verrà firmato contestualmente al rogito, nonché quantificando con precisione l’importo dovuto per la completa estinzione del debito alla data del rogito (inclusi interessi di mora e spese legali eventuali).

Si allega alla presente:

• Copia del preliminare di vendita del //____ (Doc.1);
• Copia documento e codice fiscale dell’acquirente (Doc.2);
• Dati di contatto del Notaio ______ (Doc.3).

Data l’importanza e l’urgenza, resto in attesa di un Vostro riscontro entro e non oltre ___ giorni. Potete contattarmi ai recapiti indicati o tramite il mio legale Avv. ______ (tel. _____, PEC _____) per concordare i prossimi passi.

Confidando nella Vostra adesione, che porterà beneficio a tutte le parti coinvolte, porgo cordiali saluti.

Firma
Mario Rossi

In conclusione:

Salvare la casa dal pignoramento immobiliare è una sfida impegnativa, ma come abbiamo visto non è impossibile. Le strade da percorrere sono molteplici e, spesso, vanno combinate tra loro: conoscere i propri diritti, attivarsi per tempo con gli strumenti legali appropriati e negoziare attivamente con i creditori sono le chiavi per aumentare le chance di successo.

Riassumendo i punti cruciali:

• Tempestività e proattività: appena ricevuto un atto di pignoramento, muovetevi. Ogni giorno è prezioso per organizzare le difese o trovare accordi. Ignorare la situazione porta quasi sicuramente all’asta; affrontarla con determinazione, invece, può aprire soluzioni inaspettate.
• Valutare la propria situazione con lucidità: analizzate debiti, valore della casa, redditi. Ponetevi domande: Posso pagare qualcosa? Posso reperire fondi? Ci sono errori nella procedura? Ho i requisiti per oppormi? La scelta tra perseguire vie legali lunghe o puntare a un accordo rapido dipende da questa analisi.
• Farsi assistere e informarsi: il linguaggio tecnico-legale può intimidire, ma non siete soli. Rivolgetevi a professionisti di fiducia (avvocati specializzati in esecuzioni, consulenti del debito) o a associazioni di consumatori: un loro consiglio può evitarvi passi falsi. Ad esempio, evitare di firmare accordi svantaggiosi o di incappare in truffe (purtroppo esistono soggetti senza scrupoli che lucrano sulle difficoltà altrui, promettendo miracoli inesistenti).
• Negoziare con fermezza ma anche con apertura: quando trattate con il creditore, siate onesti sulla vostra situazione ma anche decisi nel far valere le sue convenienze (citando costi e tempi della procedura, come spiegato). Documentate tutto per iscritto: gli accordi verbali non bastano.
• Utilizzare la legge a vostro favore: se avete diritto a una sospensione (magari perché state avviando un piano di rientro o una procedura di sovraindebitamento), chiedetela. Se la legge vi concede di restare in casa, fatelo presente a chi cerca di allontanarvi. Se esiste un cavillo che può ritardare l’asta (guadagnando tempo per una soluzione), valutate con l’avvocato se sfruttarlo.

In definitiva, il percorso per salvare la casa è faticoso e richiede impegno su più fronti: legale, finanziario, negoziale ed emotivo. È importante non scoraggiarsi e mantenere la lucidità. Ogni caso è a sé, ma l’esperienza insegna che molti debitori sono riusciti a evitare il peggio ricorrendo a uno o più dei rimedi illustrati in questa guida.

Perché Affidarsi all’Avvocato Monardo per Salvare la Casa dal Pignoramento Immobiliare

Quando ricevi un atto di pignoramento sulla casa, la paura è enorme: stai rischiando di perdere la tua abitazione. Ma non tutto è perduto.
Affidarsi all’Avvocato Giuseppe Monardo significa intervenire subito per bloccare il pignoramento, difendere il tuo patrimonio e costruire una strategia concreta per salvare la tua casa.

Un Esperto in Esecuzioni Immobiliari e Sovraindebitamento

L’Avvocato Monardo, coordinatore di avvocati e commercialisti esperti in diritto bancario, esecutivo e crisi da sovraindebitamento, ha anni di esperienza nel:

• Bloccare pignoramenti immobiliari
• Opporsi a esecuzioni illegittime
• Trattare con banche e Agenzia Entrate-Riscossione
• Attivare procedure legali per salvare la prima casa

Con Monardo al tuo fianco, non sei solo: hai un difensore preparato e determinato a proteggere il tuo diritto alla casa.

Come Ti Aiuta a Salvare la Casa dal Pignoramento

Con l’Avvocato Monardo puoi:

• Bloccare o sospendere la procedura esecutiva in corso
• Verificare eventuali irregolarità nei contratti o negli atti di precetto
• Opporre il pignoramento davanti al giudice competente
• Attivare una procedura di sovraindebitamento, che consente di:
  • Fermare il pignoramento
  • Pagare solo quanto realmente puoi
  • Salvare la prima casa nei limiti previsti dalla legge
• Negoziare con i creditori un accordo extragiudiziale o giudiziale

Monardo analizza in tempi rapidissimi la tua situazione e ti propone la strategia più efficace per evitare la vendita della casa.

Gestore della Crisi da Sovraindebitamento e OCC

Se sei un soggetto non fallibile (privato, lavoratore autonomo, piccolo imprenditore), puoi accedere alle procedure previste dalla Legge 3/2012 aggiornata, con l’assistenza diretta dell’Avvocato Monardo, che è:

• Gestore della Crisi da Sovraindebitamento iscritto al Ministero della Giustizia
• Fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC)

Questo ti permette di:

• Bloccare legalmente il pignoramento
• Ristrutturare il debito
• Difendere la tua casa come bene essenziale

Anche Se Il Pignoramento È Già Avviato

Anche se il pignoramento è già stato notificato, non è troppo tardi.
Monardo può:

• Chiedere la sospensione della vendita
• Attivare d’urgenza la procedura di sovraindebitamento
• Far valere le tue ragioni davanti al giudice dell’esecuzione

In conclusione

La casa è il bene più importante. Perderla non è inevitabile: difendersi è possibile.
Affidarsi all’Avvocato Giuseppe Monardo significa scegliere un professionista competente, determinato e specializzato, che ha salvato decine di famiglie dal pignoramento.
Con Monardo, puoi fermare l’asta, ristrutturare il debito e salvare la tua casa con una strategia legale sicura, rapida ed efficace.

Qui di seguito tutti i contatti del nostro Studio Legale specializzato in cancellazione debiti e pignoramenti della casa: